重庆某房地产评估工作报告及底稿（2007年）

1、,*评估土地房地产评估有限责任公司,评估工作底稿,公司徽标,评估报告编号：,委托方（人）：,*XXX实业有限公司,签字评估师：,项目经理：,报告日期：,2007年11月5日,*评估土地房地产评估有限责任公司, 评估工作底稿目录,初步意见编号,正式报告编号,2007/11/5,2007/11/2,3,报告异常？请检查计划方案！不得出具非法报告！或者向管理员要求授权（联系电话,可以出具报告！,索引号,工作底稿名称,选择,处理意见,！,？,1,管理类工作底稿,1.01,评估项目基本情况,1.02,评估项目风险评价表,1.03,评估协议书及委托书,1.04,评估项目计划方案,

2、1.05,客户提供材料清单,1.06,重大项目请示与协调、修改记录,1.07,评估结果报告书全文,1.08,技术报告书或评估说明,1.09,评估项目明细表,1.10,评估机构内部三级审核意见,1.11,报告签发单及客户反馈意见表,1.12,主管部门审核意见或备案表,2,市场或现场调查类工作底稿,2.01,住宅房地产现场查看记录,2.02,现场及事后调查资料,2.03,2.04,2.05,以上部分不会显示打印，属表内调整内容，请依据自身需要调整！,2.06,资产实物图片及位置示意图,住宅房地产现场查看记录,市场法技术测算过程,3,技术测算类工作底稿,商业房地产现场查看记录,收益法技术测算过程,3

3、.01,直接测算,市场法技术测算过程,工业房地产现场查看记录,剩余法技术测算过程,3.02,收益法技术测算过程,办公房地产现场查看记录,成本法技术测算过程,3.03,在建工程现场查看记录,成本逼近法技术测算,3.04,综合测算,地上构建筑物现场查看记录,基准地价系数法测算,3.05,机器设备现场查看记录,其他方法测算过程,3.06,车辆设备现场查看记录,3.07,船舶现场查看记录,4,其他类工作底稿,综合国有土地使用权查看记录,4.01,客户提供资料及其他,商住国有土地使用权查看记录,4.02,本报告及相关资料电子文档存档,存档于：,商业国有土地使用权查看记录,注：表示须具备，表示不具备，！表

4、示部分资料，？表示资料欠缺。本页颜色异常时不得归档。,住宅国有土地使用权查看记录,归档意见： 符合要求，同意归档。,入档意见： 已复核，可归档。,工业国有土地使用权查看记录,集体土地使用权查看记录,农业用地土地使用权查看记录,签发人及日期：,档案管理员及日期：,现场及事后调查资料,初估号, , , ,第, ,号,项目基本情况,2007/11/5,2007/11/2,3,报告异常？请检查计划方案！不得出具非法报告！或者向管理员要求授权（联系电话,2007- ,报告号, , , ,第, ,号,2007/11/1,2007, （2007）第 号,2007- ,委托及资产占有

5、方,委托估价方,*XXX实业有限公司,*XXX实业有限公司, 报（2007）第 号,*XXX实业有限公司委托商业房地产估价报告,*XXX实业有限公司委托商业房地产司法鉴定书,注册住所,*市, , , ,*市 ,*市 ,*市 商业房地产项目评估, , , , , , , , , , , ,资产占有方,*XXX实业有限公司,法定代表人, ,*XXX实业有限公司,注册住所,*市, , , ,*市 ,业务联系方,中介, ,*分公司, , *分公司 ,中介联系人,另加, , , , ,另加 ,业务经办方,交通银行,*分行,营业部,交通银行*分行营业部,业务联系人, , , , , , , , , ,操作

6、人员,评估机构,*评估土地房地产评估有限责任公司, , ,*评估土地房地产评估有限责任公司, , , ,机构地址,*市*区*路*大厦A栋3F,*市*区*路*大厦A栋3F,业务接洽人,*, ,助理人员, , ,*, , , , 、 ,（注册号 ）,（注册号 ）,签字评估师, , , , ,手工,手工, , , (注册号 ) (注册号 ),手工,手工估价对象,权利状况,权属证书或证明,*市房地产权证：105房地证2008字第08888号，*市房产面积测算报告书（委托部分）, , ,*市房地产权证：105房地证2008字第08888号，*市房产面积测算报告书（委托部分）。,他项权利,未见估价对象存在

7、他项权利,未见估价对象存在他项权利,相关部门,抵押贷款,市场价值,12,资产性质, 商业 ,房地产,相关部门,抵押贷款,市场价值, 商业 ,商业房地产,2007年11月1日至2007年11月5日,2008年11月4日,2007年11月5日至2008年11月4日,计划内容,项目接洽处理,现场踏勘收集,估算评议,报告签发,整理归档,1,2007年11月1日,2007年11月5日,执行时间,2007/11/1,2007/11/1,2007/11/2,2007/11/5,2007/11/5,2007年11月1日,2007年11月1日,2007年11月2日,2007年11月5日,2007年11月5日,估

8、价结果应用风险及变现能力分析,个别因素分析,(1)估价对象已取得权属证书，应当属于完整的产权，在进行转让交易时，应当符合*房地产转让方面的相关规定；,(1)估价对象已取得权属证书，应当属于完整的产权，在进行转让交易时，应当符合*房地产转让方面的相关规定；,(2)估价对象内部结构及外观条件一般，其保养一般，由于建筑年代关系，其建筑维护、管理等费用将会逐年增高，经营收入与支出比例合理性逐年降低，剩余经济寿命、耐用年限（建议聘请专业技术人员测定）等情况需要加强投资测算分析，以期获得合理的经营收益；,(2)估价对象内部结构及外观条件一般，其保养一般，由于建筑年代关系，其建筑维护、管理等费用将会逐年增高

9、，经营收入与支出比例合理性逐年降低，剩余经济寿命、耐用年限（建议聘请专业技术人员测定）等情况需要加强投资测算分析，以期获得合理的经营收益；,(3)由于本次估价目的为抵押评估，估价对象自身价值可能会因其为抵押拍卖而造成投资者心理价值下降；,(3)由于本次估价目的为抵押评估，估价对象自身价值可能会因其为抵押拍卖而造成投资者心理价值下降；,(4)估价对象作为变现交易时，变现时间的限定是变速速度的最重要影响，变现时间越短，价值越低，但变现时间过长，价值同样会降低，变现时间要求与变现价值之间的存在重要关系，建议当事各方注意合理安排变现时间；,(4)估价对象作为变现交易时，变现时间的限定是变速速度的最重要

10、影响，变现时间越短，价值越低，但变现时间过长，价值同样会降低，变现时间要求与变现价值之间的存在重要关系，建议当事各方注意合理安排变现时间；,(5)由于估价过程中，未能取得资产占有方有关其内部经营管理的书面或口头情况说明，我们仅依据所取得的产权资料复印估算。,(5)由于估价过程中，未能取得资产占有方有关其内部经营管理的书面或口头情况说明，我们仅依据所取得的产权资料复印估算。,区域因素分析,(1)估价对象所在物业属早期花园小区，属半封闭式小区，安全、卫生等环境一般，对估价对象市场价值的正常实现有负面影响；,(1)估价对象所在物业属早期花园小区，属半封闭式小区，安全、卫生等环境一般，对估价对象市场价

11、值的正常实现有负面影响；,(2)估价对象类似的房地产项目在区域内较多，普遍存在交易价格不高，总体价值一直处于低水平，未来的市场增量较大，特别是北部新区片区交通条件的进一步改善影响更为明显，该小区建成于90年代受功能、实体及经济方面影响，其市场增值空间将不会太明显，我们提请各报告使用方注意；估价对象所在加州片区，现在渝通宾馆、红旗河沟公交枢杻站、汽车北站等知名单位，人口集聚量较好，但由于该路段环境条件一般，对其范围内的物业价值影响面不大，建议多考虑该片区未来的整体规划发展；,(2)估价对象类似的房地产项目在区域内较多，普遍存在交易价格不高，总体价值一直处于低水平，未来的市场增量较大，特别是北部新

12、区片区交通条件的进一步改善影响更为明显，该小区建成于90年代受功能、实体及经济方面影响，其市场增值空间将不会太明显，我们提请各报告使用方注意；估价对象所在加州片区，现在渝通宾馆、红旗河沟公交枢杻站、汽车北站等知名单位，人口集聚量较好，但由于该路段环境条件一般，对其范围内的物业价值影响面不大，建议多考虑该片区未来的整体规划发展；,(3)加州片区属北部新区通往老城区的重要路口，随着周边房地产的发展、轻轨三号的建设等影响，估价对象所在片区的交通条件对区域内的商贸经济、房地产等发展具有正面影响。,(3)加州片区属北部新区通往老城区的重要路口，随着周边房地产的发展、轻轨三号的建设等影响，估价对象所在片区

13、的交通条件对区域内的商贸经济、房地产等发展具有正面影响。,中低度风险，,中度风险，,中高度风险，,高度风险，,低度风险，,该评估项目宜接受。,该评估项目可接受。,该评估项目可接受。,该评估项目不可接受。,资产特殊性及特别事项说明,(1)估价对象已取得权属证书，应当属于完整的产权，在进行转让交易时，应当符合*房地产转让方面的相关规定；,(1)估价对象已取得权属证书，应当属于完整的产权，在进行转让交易时，应当符合*房地产转让方面的相关规定；,(2)估价对象内部结构及外观条件一般，其保养一般，由于建筑年代关系，其建筑维护、管理等费用将会逐年增高，经营收入与支出比例合理性逐年降低，剩余经济寿命、耐用年

14、限（建议聘请专业技术人员测定）等情况需要加强投资测算分析，以期获得合理的经营收益；,(2)估价对象内部结构及外观条件一般，其保养一般，由于建筑年代关系，其建筑维护、管理等费用将会逐年增高，经营收入与支出比例合理性逐年降低，剩余经济寿命、耐用年限（建议聘请专业技术人员测定）等情况需要加强投资测算分析，以期获得合理的经营收益；,(3)由于本次估价目的为抵押评估，估价对象自身价值可能会因其为抵押拍卖而造成投资者心理价值下降；,(3)由于本次估价目的为抵押评估，估价对象自身价值可能会因其为抵押拍卖而造成投资者心理价值下降；,房地产现场记录,*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）,*市*区杨家坪直港大

15、道88号（XX小区）1，2栋X-3-16商业房地产抵押贷款市场价值估价,*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）1，2栋,估价对象坐落于*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）1，2栋X-3-16,估价对象坐落于*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）1，2栋X-3-16，建筑面积430.61平方米及分摊国有土地使用权面积99.49平方米的商业房地产,估价对象坐落于,*市,*区,杨家坪直港大道88号（XX小区）,1，2栋,X-3-16,*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）1，2栋X-3-16,背景,经济地理环境,*区是*市主城区之一，位于市区西南部，东接*区，南靠大渡口区，西邻江津市、壁山

16、县，北与沙坪坝区接壤，区位优势十分明显。*区位于*市主城区西南部，中梁山分隔东西两大部分，东部区域地势由南北向长江河谷逐渐降低，地貌起伏较大。西部区域地势以低山丘陵为主，区内溪河切割，植被覆盖率较高，河网密度较大。*区域属亚热带湿润季风气候，具有东暖夏凉、湿度大、阴天多、雾日多等特点，年平均气温18.4,最高气温42.2，最低气温-2.4，年平均降雨1151.5mm，年平均相对湿度80%。公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内；从解放碑到大渡口的高架轻轨横穿区内。新建了大件路、杨家坪环道、华龙大道等*道路，改建了白彭

17、高等级公路和金马路、白走路、含金路等一批乡镇主干公路，初步形成以高速公路和华福路为骨架的“一井、一环、八通”的公路路网结构。渝黔、襄渝、成渝三条干线铁路越过境内，有*东站、南站、西站、三大货运车站。区内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头*港，*江北国际机场距离*区30公里，车程20多分钟。,*区是*市主城区之一，位于市区西南部，东接*区，南靠大渡口区，西邻江津市、壁山县，北与沙坪坝区接壤，区位优势十分明显。*区位于*市主城区西南部，中梁山分隔东西两大部分，东部区域地势由南北向长江河谷逐渐降低，地貌起伏较大。西部区域地势以低山丘陵为主，区内溪河切割，植被覆盖率较高，河网密度较大。*区域属亚热带

18、湿润季风气候，具有东暖夏凉、湿度大、阴天多、雾日多等特点，年平均气温18.4,最高气温42.2，最低气温-2.4，年平均降雨1151.5mm，年平均相对湿度80%。公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内；从解放碑到大渡口的高架轻轨横穿区内。新建了大件路、杨家坪环道、华龙大道等*道路，改建了白彭高等级公路和金马路、白走路、含金路等一批乡镇主干公路，初步形成以高速公路和华福路为骨架的“一井、一环、八通”的公路路网结构。渝黔、襄渝、成渝三条干线铁路越过境内，有*东站、南站、西站、三大货运车站。区内有长江上游最大的深水货运水

19、陆联运码头*港，*江北国际机场距离*区30公里，车程20多分钟。,房地产市场,*区东部地区有日供水能力30万吨的*市水务集团和尚山水厂供水。西部镇已建有含谷、黄千、铜罐驿等水厂，水源主要来自长江和水库。即将建设的长江取水工程，将兴建日供水分别达10万吨的白市驿和西彭水厂。*辖区内有变电站15座，其中220千伏变电站3座，110千伏变电站11座，变电总容量172万千伏安，电力充裕。*辖区内已建光纤4390芯对公里，电缆主干32万对，通信管道84管程公里，装机容量41万门，可满足各种通讯需要。*辖区内有较完备的*排污系统和污水处理系统。正在整治的桃花溪流域、梁滩河流域以及黄沙溪渣场等工程，将改善投

20、资和生活环境，满足生产和生活需要。,*区东部地区有日供水能力30万吨的*市水务集团和尚山水厂供水。西部镇已建有含谷、黄千、铜罐驿等水厂，水源主要来自长江和水库。即将建设的长江取水工程，将兴建日供水分别达10万吨的白市驿和西彭水厂。*辖区内有变电站15座，其中220千伏变电站3座，110千伏变电站11座，变电总容量172万千伏安，电力充裕。*辖区内已建光纤4390芯对公里，电缆主干32万对，通信管道84管程公里，装机容量41万门，可满足各种通讯需要。*辖区内有较完备的*排污系统和污水处理系统。正在整治的桃花溪流域、梁滩河流域以及黄沙溪渣场等工程，将改善投资和生活环境，满足生产和生活需要。,其他影

21、响因素,国内主要金融机构均在*区设立了机构具有良好的金融保险服务环境。区内已有国内外知名商家沃尔玛连锁、富安、新世纪、立丹百货、国美电器等入驻，有规模、上档次的星级酒店多家，直港大道成为全市餐饮娱乐的亮点。区内有*工学院、四川美术学院等高校及全国、*市重点中小学数十所，有座落在高新区九龙园区的*国际学校。,国内主要金融机构均在*区设立了机构具有良好的金融保险服务环境。区内已有国内外知名商家沃尔玛连锁、富安、新世纪、立丹百货、国美电器等入驻，有规模、上档次的星级酒店多家，直港大道成为全市餐饮娱乐的亮点。区内有*工学院、四川美术学院等高校及全国、*市重点中小学数十所，有座落在高新区九龙园区的*国际

22、学校。,区位部分,周边商服设施,距*区杨家坪区级商服中心,500,米,建设集团一中及小学、家福火锅、立丹超市、农贸市场等,周边知名企业或建筑,珠江花园、*区物价局等，特别是直港大道餐饮一条街经营对估价对象有正面影响,公共配套设施,距银行、超市、小学、医院等配套设施小于约1千米,估价对象坐落于*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）1，2栋，距*区杨家坪区级商服中心500米；周边商服设施有建设集团一中及小学、家福火锅、立丹超市、农贸市场等，周边知名企业或建筑有珠江花园、*区物价局等，特别是直港大道餐饮一条街经营对估价对象有正面影响；公共配套设施：距银行、超市、小学、医院等配套设施小于约1千米；,

23、出入方便度,估价对象主出入口临*次干道，街道条件一般,公共交通配套,*站,50,米,476、828、226、820等,解放碑、*、南坪、大渡口、沙坪坝、江北观音桥等,估价对象主出入口临*次干道，街道条件一般；公共交通配套：距公交站*站约50米，有476、828、226、820等多条线路，可通往解放碑、*、南坪、大渡口、沙坪坝、江北观音桥等城区各地；,交通便捷程度,*汽车站,5,千米,*火车站,7,千米,距*汽车站约5千米，距*火车站约7千米，距*客运港约12千米，距* 国际机场约34千米。,*客运港,12,千米,* 国际机场,34,千米,估价对象坐落于*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）1

24、，2栋，距*区杨家坪区级商服中心500米；周边商服设施有建设集团一中及小学、家福火锅、立丹超市、农贸市场等，周边知名企业或建筑有珠江花园、*区物价局等，特别是直港大道餐饮一条街经营对估价对象有正面影响；公共配套设施：距银行、超市、小学、医院等配套设施小于约1千米；估价对象主出入口临*次干道，街道条件一般；公共交通配套：距公交站*站约50米，有476、828、226、820等多条线路，可通往解放碑、*、南坪、大渡口、沙坪坝、江北观音桥等城区各地；距*汽车站约5千米，距*火车站约7千米，距*客运港约12千米，距* 国际机场约34千米。,商服用地,商业,权利人,地号/图号, , ,地类用途,商服用地

25、,评估用途,商业,估价对象坐落于*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）1，2栋，证载权利人为*XXX实业有限公司；地号： ，图号： ，证载地类用途为商服用地，评估用途为商业；使用权类型为出让，终止日期为2039年11月1日，剩余国有土地使用权年限约32.0年；, , ,剩余国有土地使用权年限约32.0年；,，按规定出让金（楼面地价）标准为530.00元平方米；,530.00 ,土地部分,使用权类型,出让,出让金,530.00 ,基准地价,7499.00 ,终止日期,2039年11月1日,，终止日期为2039年11月1日，剩余国有土地使用权年限约32.0年；,，终止日期为2039年11月1日，

26、剩余国有土地使用权年限约32.0年；,出让,2039年11月1日,约32.0年,7,499.00元/平方米,出让,使用权面积,共用国土地使用权面积,7086.10 ,平方米，,分摊国有土地使用权面积,99.49 ,平方米,共用国土地使用权面积7,086.10平方米，分摊国有土地使用权面积99.49平方米；,7086.10 ,99.49 ,及分摊国有土地使用权面积99.49平方米,划拨,填证机关,*市*区国土资源管理分局,填证日期,2006年6月7日,；该证由*市*区国土资源管理分局于2006年6月7日填发。,规划利用,商业,利用现状,商业,结合估价师经验取整保留至十位可得评估单价为15,370

27、.00 元/平方米。,地形、地势,形状呈规则多边形，地势平坦,水文地质,一般,该宗地权属完整，形状呈规则多边形，地势平坦，水文、地质条件一般，规划利用为商业，利用现状为商业；,宗地四至,东为道路、南为*小区、西为*小区、北为直港大道,估价对象所在宗地四至：东为道路、南为*小区、西为*小区、北为直港大道；宗地开发程度：红线外为“五通（路、上水、下水、电、通讯通）”，红线内为“五通一平（路、上水、下水、电、通讯通及场地平整）”；据渝国土房管发2005159号文之规定，估价对象所在宗地级别为商业3级，基准地价为7,499.00元/平方米,开发程度,红线外,“五通（路、上水、下水、电、通讯通）”,红线

28、内,“五通一平（路、上水、下水、电、通讯通及场地平整）”,3级,土地文件,渝国土房管发2005159号文,土地级别,3,估价对象坐落于*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）1，2栋，证载权利人为*XXX实业有限公司；地号： ，图号： ，证载地类用途为商服用地，评估用途为商业；使用权类型为出让，终止日期为2039年11月1日，剩余国有土地使用权年限约32.0年；共用国土地使用权面积7,086.10平方米，分摊国有土地使用权面积99.49平方米；该宗地权属完整，形状呈规则多边形，地势平坦，水文、地质条件一般，规划利用为商业，利用现状为商业；估价对象所在宗地四至：东为道路、南为*小区、西为*小区、

29、北为直港大道；宗地开发程度：红线外为“五通（路、上水、下水、电、通讯通）”，红线内为“五通一平（路、上水、下水、电、通讯通及场地平整）”；据渝国土房管发2005159号文之规定，估价对象所在宗地级别为商业3级，基准地价为7,499.00元/平方米；该证由*市*区国土资源管理分局于2006年6月7日填发。,权利人,建筑结构,钢筋混凝土结构,所在楼层,第,1,层,共,12,层,所在楼层第1层（共12层），,第1层（共12层）,第1层,建筑结构为钢筋混凝土结构，,钢筋混凝土结构,430.61 ,376.01 ,建筑部分,物业名称,*,物业类型,商住小区,户型格局,平面商业门面,建筑面积430.61平

30、方米（含公摊面积54.60平方米），套内建筑面积376.01平方米；,所在物业名称为*，,物业类型为商住小区，,户型格局为平面商业门面，,朝向视野,视野条件较好,建成年代,2006年,维护保养,一般,视野条件较好；,2006年,建成年代约为2006年，,维护保养一般，,建筑外观,外墙墙砖，外观一般,利用现状,作商业经营使用,外墙墙砖，外观一般；,利用现状为作商业经营使用；,内部装修,中档装修,内部装修：中档装修,中档装修,公用设施配套,水、电、通讯、疏散通道,公用设施配套：水、电、通讯、疏散通道。,水、电、通讯、疏散通道,估价对象坐落于*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）1，2栋X-3-1

31、6，证载权利人为*XXX实业有限公司；建筑结构为钢筋混凝土结构，所在楼层第1层（共12层），建筑面积430.61平方米（含公摊面积54.60平方米），套内建筑面积376.01平方米；所在物业名称为*，物业类型为商住小区，户型格局为平面商业门面，外墙墙砖，外观一般；视野条件较好；建成年代约为2006年，维护保养一般，利用现状为作商业经营使用；内部装修：中档装修；公用设施配套：水、电、通讯、疏散通道。,建筑部分（其他）,坐落,幢号,房号,建筑结构,所在楼层,设计用途,建筑面积,套内面积,建面单价,套内单价,评估价值,*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）,*市*区杨家坪直港大道88号（XX小区）

32、,1，2栋,B-1-16, 钢筋混凝土 ,1,商业,259.61 ,222.01 ,15370.00 ,17970.00 ,399.02 ,1，2栋,B-1-16,钢筋混凝土,1,商业,259.61 ,222.01 ,15370.00 ,17970.00 ,399.02 ,1，2栋,B-1-16, 钢筋混凝土 ,1,商业,13.00 ,11.00 ,15370.00 ,18160.00 ,19.98 ,1，2栋,B-1-16,钢筋混凝土,1,商业,13.00 ,11.00 ,15370.00 ,18160.00 ,19.98 ,1，2栋,B-1-16, 钢筋混凝土 ,1,商业,23.00 ,21.00 ,15370.00 ,16830