沈阳天华强排培训课件-入门版

1、沈阳天华强排方案设计培训课件（入门版）2014.7.15CONTENTS目录01 强排的概念02 强排包括什么03 强排怎么做04 强排的常见错误01 强排的概念 定义01 强排的概念&定义强 排 定义：用地强度强迫建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案，按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。一般来讲，强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计理念等。强排的理念是一直在变的。02 强排包括什么 周边情况分析+产品分析 总平面图+日照 指标02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析周边情况分析用地区位分析用地现状分析用地价值分析周边竞品分析对用地的地理位置，

2、据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析对土地按照资源分布价值进行分类对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析产品分析用地价值分析用地现状分析用地区位分析用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析虹桥机场2号航站楼虹桥火车站九亭镇徐家汇七宝镇松江北场一号地块闵行区中心上海松江北场项目周边情况分析02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析02 强排包括什么&周边情况分析用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析周边情况分析用地价值分析用地现状分析用地区位分析上海松

3、江北场项目02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析用地现状分析：对道路、交通、周边环境、配套，以及土地本身控规分析周边情况分析用地价值分析用地现状分析用地区位分析上海松江北场项目02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析外部影响（不利）因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响外部改善（有利）因素：绿化带改善居住品质地块价值排序：地块4 地块1 地块3用地价值分析：对土地按照资源分布价值进行分类周边情况分析用地价值分析用地现状分析用地区位分析上海松江北场项目02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析 一梯二户一梯三户一梯四户一梯五户一梯六户其他万科金色名郡绿地海顿公馆绿城玉

4、兰公寓绿城百合公寓碧水源滨湖品阁合肥万科金色名郡意向产品分析：对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析产品分析 周边竞品分析02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析产品类型产品分布原则园区出入口位置园区景观设计原则通过前期分析应得出以下结论：02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析商铺定位02 强排包括什么 周边情况分析+产品分析 总平面图+日照分析 指标02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标沈阳万科铁西蓝山经济技术指标总用地面积51832.0 容积率3.0 计容建筑面积154535.7 住宅建筑面积118810.3 底商建筑面积24972.2 LOFT建筑面积10161.2 配套建

5、筑面积662.2 商业比22.6%总户数1,242 地下建筑面积23,039 其中人防地下室7,590 非人防地下室15,449 停车位970 其中住宅（0.5）地下621商业（100/个）地下39 地上310产品面积段套数占比功能性两房758517914.4%舒适性两房869561449.4%功能性三房96105314 25.3%舒适性三房140135 10.9%合计1242100.0%总平面图日照分析沈阳万科铁西蓝山02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标指标总占地面积104600 m2建筑用地面积104600 m2总建筑面积327,901 m2建筑物占地面积41885m2建 筑 密

6、度40.04%绿 地 率40%计容积率面积262,458 m2容 积 率不计容积率建筑面积2.509 2.509 商业比12.00%道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道0绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育(游乐)设施占地水景占地面积0产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数层数户数住宅73+76+86 #DIV/0!63,830 63,192 28%79 719813 135+135多层#DIV/0!14,850 14,702 6%135 115110 90+90+90+105#DIV/0!82,227 81,

7、405 36%95 924864 90+90#DIV/0!14,993 14,843 7%91 88164 96+78#DIV/0!18,667 18,480 8%89 226210 135+135多层#DIV/0!22,680 22,453 10%135 14 6 168 110+110多层#DIV/0!12,540 12,415 5%110 10 6 114 住宅小计0 #DIV/0!229,787 227,489 95%105 612,443 公共配套建筑商业#DIV/0!31,496 31,181 成本核算说明需分摊所有八大类费用 写字楼（产品信息详见批注）#DIV/0!0 公寓0 分

8、摊本身主体建造成本#DIV/0!0 小学成本全部摊入可售部分，不单独保留成本物业用房785 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本社区391 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本市政公用0 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本公厕车位数建筑面积可售面积停车地下车位(人防515 19,579 只分摊主体建安成本，或保留定额成本地下车位(非人防1,372 46,648 根据是否可售及收入配比原则自行确定0 根据是否可售及收入配比原则自行确定0 不单独留成本地上车位208 不计面积小计2,095 合计327,901 258,670 沈阳万科铁西蓝山02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标03 强排

9、怎么做 各个公司强排的侧重点 天华怎么做强排03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点1. 龙湖/中海：计算，重视获值。沈阳中海寰宇天下龙湖 双珑原著03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点2. 万科：研究产品合肥万科金色名郡 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点合肥万科金色名郡 2. 万科：研究产品03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点结论一：板塔结合，两排，围合中心大景观绿地。结论二：板塔结合，结合办公和商业适当做Loft，但存在一定的报批风险。合肥万科金色名郡 2. 万科：研究产品03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点强调中轴对称布局纯点式高层塔楼大围合布局高层塔楼+18层小高层围合布局强调

10、塔楼景观资源布局各地块塔楼围合结合7层洋房布局塔楼大围合结合7层洋房布局3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计此方案庭院尺度可实现最大化，列为深化方向此方案花园洋房可实现最大化，列为深化方向青岛方兴项目 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点顺应地形排布的方式有利于把地块撑满，总量做高（偏角30）纯南北朝向排布会导致很多边角无法用足，总量难以做足无法用到的边角料上海松江北场3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点强排方案1面积总量：190760超出面积： 9860两梯四户+一梯两户多层楼栋强排怎么做&各个公司强排的侧重点上海松江北场3. 天华：除

11、以上条件外，更要侧重空间和设计面积总量：180900无余量强排怎么做&各个公司强排的侧重点多层楼栋上海松江北场强排方案1两梯四户+一梯三户3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计面积总量：182140超出面积： 3446强排怎么做&各个公司强排的侧重点多层楼栋上海松江北场强排方案1两梯四户+一梯两户+一梯三户3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计带形花园式组团式形态丰富，利于形成多个节点空间有利于分期有利于组织交通栋距没有明显优势形态单调不利于分期不利于组织交通栋距相对较大多层楼栋强排怎么做&各个公司强排的侧重点上海松江北场规划可能性分析3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计0

12、3 强排怎么做 各个公司强排的侧重点 我们沈阳天华怎么做强排 建筑间距： 日照间距 ：指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量 而保持的一定间隔距离。沈阳地区参照 64号令，其他地区参照当地相关规范。 防火间距： 高层&高层13m, 高层&多层 9m, 多层&多层 6m,【建筑设计防火规范】 卫生视距：建筑山墙相对房间距离宜大于18m. 设计前期需要掌握：日照间距一般与项目所在的城市（纬度和气候区划分）有密切关系。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 日照测算：满足其居室大寒日(x)h满窗日照；(x值参照当地气候区) 建筑退界：由于需要协调项目自身与周边项目的交

13、通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离。建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。沈阳地区沿城市主干路、次干路布置的高层建筑后退道路规划红线不小于10米，沿其它门牌号布置的高层建筑后退道路规划红线不小于8米。 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排道路红线：规划主管部门确定的各类城市路幅（含居住区级道路）用地界线。2. 用地红线：规划主管部门批准的各类工程项目的用地界线。3. 容积率：建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算

14、中；规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值。搞清几项指标：一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系。容积率指标与相对应的产品形态容积率指标2.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排容积率拆分：通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。容积率拆分前容积率拆分后03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排容积率拆分方

15、法及案例：昆山世茂蝶湖湾项目区位：江苏昆山市，毗邻上海项目总建面约107万平，容积率1.5地块原始状况：优势：地块内部有天然水系，内部地势平整。劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅。高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面，对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排效果图03 强排

16、怎么做&我们沈阳天华怎样做强排4. 建筑高度： 航空限高：建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处（楼梯间、水箱间、天线、避雷针等）之间的高差，是规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高度限制。 常规建筑高度：由于通则、建规、高规对建筑高度定义不同，不能将消防设计中的建筑高度计算与规划设计中的建筑高度计算混淆，一般意义上，消防设计专篇中描述的建筑高度应为消防设计建筑高度，平屋面计算到建筑面层。报领规证，以及其他手续，施工图建筑说明中的建筑高度指规划设计建筑高度，平屋面计算至女儿墙顶。限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排5. 建筑密度：

17、各类建筑基地面积的总和/场地用地面积100% 建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定； 一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制：多层小区一般为25%30%，高层小区一般为20%25%；公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高。6. 总用地面积：用地红线坐标范围内的用地面积。7. 商业比：商业面积/计容建筑面积。8. 绿线、蓝线、紫线、黄线等不常用，用到时需查相关规范。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排相关规范：第十条多层建筑遮挡相邻住宅，当两幢建筑平行布置或相互夹角在3

18、0度以下时，建筑间距按下列标准执行：（一）在三环路以内地区，当遮挡建筑计算高度小于18米时，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑间距不得小于9米；当遮挡建筑计算高度大于18米时，建筑间距系数不得小于1.7。（二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.7，且建筑间距不得小于9米。第十三条高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比小于1.2时，按遮挡建筑计算高度确定建筑间距系数（一）在三环路以内地区，建筑间距系数不得小于1.7；（二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于2.0；第十四条高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时，按遮挡建筑面宽确定建筑间距系数：（一）在三环路

19、以内地区，当建筑高度在40米以下时，建筑间距系数不得小于1.3，且建筑间距不得小于30米；当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于40米；（二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑间距不得小于40米；沈阳政府64号令03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排操作方法1. 用地测算2. 测算结果综合3. 计算指标4. 加入设计含量03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排196m174m238m260mS=180 x6x13=14040S=180 x6x13=12960S=240 x6x10=14400S=240 x6x11=158406F12mX15

20、m6F12mX20m通过对用地横向进行多种排布方式的尝试，找出获值最大的一种情况S=每单元标准层面积 x 层数 x 单元数多层强排横向测算1. 用地测算03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排S=180 x6x6+240 x6x4 =12240S=180 x6x8+240 x6x4 =14400S=180 x6x6+240 x6x6 =151206F12mX15m6F12mX20m通过对用地横向进行多种排布方式的尝试，找出获值最大的一种情况S=每单元标准层面积 x 层数 x 单元数196m174m238m260m1. 用地测算03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排多层强排横向测算196m17

21、4m238m260m6F12mX15m通过对用地纵向进行多种排布方式的尝试，找出获值最大的一种情况S=每单元标准层面积 x 层数 x 单元数S=180 x6x12=12960S=180 x6x3+180 x5x12 =140401. 用地测算5F12mX15m03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排多层强排纵向测算5F12mX15m通过对用地横向及纵向的排布测算，得出能够最大限度用足用地的初步强排方案6F12mX15m6F12mX20m5F 12mX20m196m174m238m260m2.测算结果综合03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排2.测算结果综合03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做

22、强排如果容积率不足: 加大户型进深，可以提高容积率如果容积率超过要求：增加面宽，可以提高住宅品质增加进深，缩小面宽增加面宽2.测算结果综合03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排强排节约用地方式注意前后楼的相交面楼间距的控制可以小于日照间距注意控制楼间的最近距离高层2.测算结果综合238m260mL高层户型面宽d横向可以排列七栋高层03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排Ld=最多排列个数196m174m高层高层强排测算控制日照间距控制日照间距ddd更多的变化要靠各位在实践中磨练 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排沈阳万科化工厂B地块&红梅B地块方案 规划指标总占地面积104600 m2

23、建筑用地面积104600 m2总建筑面积327,901 m2建筑物占地面积41885m2建 筑 密 度40.04%绿 地 率40%计容积率面积262,458 m2容 积 率不计容积率建筑面积2.509 2.509 商业比12.00%道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道0绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育(游乐)设施占地水景占地面积0产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数层数户数住宅73+76+86 #DIV/0!63,830 63,192 28%79 719813 135+135多层#DIV/0!14,850

24、 14,702 6%135 115110 90+90+90+105#DIV/0!82,227 81,405 36%95 924864 90+90#DIV/0!14,993 14,843 7%91 88164 96+78#DIV/0!18,667 18,480 8%89 226210 135+135多层#DIV/0!22,680 22,453 10%135 14 6 168 110+110多层#DIV/0!12,540 12,415 5%110 10 6 114 住宅小计0 #DIV/0!229,787 227,489 95%105 612,443 公共配套建筑商业#DIV/0!31,496 3

25、1,181 成本核算说明需分摊所有八大类费用 写字楼（产品信息详见批注）#DIV/0!0 公寓0 分摊本身主体建造成本#DIV/0!0 小学成本全部摊入可售部分，不单独保留成本物业用房785 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本社区391 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本市政公用0 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本公厕车位数建筑面积可售面积停车地下车位(人防515 19,579 只分摊主体建安成本，或保留定额成本地下车位(非人防1,372 46,648 根据是否可售及收入配比原则自行确定0 根据是否可售及收入配比原则自行确定0 不单独留成本地上车位208 不计面积小计2,095 合计327,901 258,670 3.进行指标计算03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排以100+60两户为计算单元 建筑面积： 100 x（2x18x2）+60 x（2x18x2）=11520 以100+60+60+100的一栋楼为计算单元 建筑面积： （100+60+60+100）x18x2=11520优势：计算多层 洋房等利于自由组合楼。优势：标准层相同的前期测算。S=每种户型的面积 x 总套数（园区内该户型） 案例：两栋 18层住宅