北京某项目市场研究报告

1、PAGE PAGE 8- PAGE 8 -*项目价格定位及销售速度分析1.价格定位1.1定价方法样本层次分析法本计算模型是根据项目各项成本指标和市场经验值的评估值为依据，结合市场竞争对手情况进行分析的一种加权平均定价方法，根据各样本项目的销售单价在样本中所占比例及综合评定的分数进行计算。可以为项目定价提供可参考的依据。首先选择与本案在区域上存在较明显竞争的项目，同时选择了市场中销售较好，知名度较高，具有代表性的项目作为参考。样本中各项目的单价全部为按照地上面积销售的价格，是去掉销售折扣的最终成交价。计算竞争对手性能价格比确定本案性能价格比反推本案总体均价量化本案和竞争对手的产品质确定样本项目综

2、合性价比内 容NAGA上院万国城MOMA海晟国际公寓幸福三村地理位置及交通状况-20行政区域及传统居住习惯（5）5444小区周边景观（4）4233周边生活配套状况（3）1223主要交通配套（3）2322主要出行路线方便程度（3）2323位置升值潜力（2）1212项目规模-5总规划面积（3）2223开发商声誉（2）2212小区规划及产品内容-28总体规划设计（4）3334建筑密度（2）2120.5园林设计（4）4342绿化率（3）3231区内交通设计（2）2222建筑形式（2）1112产品配置合理性（2）2221户型设计合理性（5）5555建筑外立面设计（3）2312新型建材使用（1）110.5

3、1配套设施-10整体配套内容（7）6657智能化标准（3）221.53装修标准-8外部装修标准（4）3422室内装修标准（4）4320物业包装-8项目整体宣传方式（2）21.510.5项目定位准确度（2）1.5220.5宣传力度（2）2210.5销售现场的明显性和现场包装效果（2）21.510.5销售力度-6销售人员素质（2）1.51.511现场管理水平（2）1111促销活动使用频率（1）0111销售工具配备情况（1）110.50工程形象-8施工及入住时间（4）3414施工质量（2）1111施工现场管理（2）2212物业管理-4物业管理水平（2）2112物业收费水平（2）2112附加选项-3附

4、加选项（3）0000总 计8078.564.575项目名称NAGA上院万国城MOMA海晟国际公寓*综合得分8078.564.575当前单价300002000018000总面积3.56621面积比重0.0387 0.7293 0.2320 价格还原1.250 1.274 1.550 37500.000 25477.707 27906.977 价格权重1450.276 18580.427 6475.652 1.2最终价格定位最终价格为：19879.767元样本项目全部是精装修及赠送部分家具电器，而本案是按照毛坯作为价格基础进行定价的。因此中原建议本项目在强调其地段优势与后期租金的优势，不提供任何固

5、定回报的销售方式下，同时考虑到本项目区域前景不断变好，投资人群与商务租客的不断增多，供应量却在减少的情况，本案最终确定的公寓整体均价为：本项目均价18500元/平方米2. 开售时机2.1客观原因项目工程进度据中原对项目的了解，本案已经结构封顶，目前处于停工状态，而工程进度是促使客户下定的关键因素，因此中原建议贵司尽快与施工单位协商复工事宜。市场竞争情况房地产市场和其他产品市场同样有淡、旺季之分，一般农历新年后为淡季，4-6月、9-11月是是旺季，大部分项目在此期间进入市场，以期在旺销季节取得良好的项目推广效果。由于去年房地产市场调控的影响，今年将有大量项目进入市场，为了避开春展期间大量新项目的

6、市场竞争，同时为项目重新包装再次发售给予充分的前期准备时间，建议本项目在6月中、下旬开始认购，在8月正式开盘，可以为后期9月销售旺季的到来作好足够的推广铺垫工作。2.2主观原因以上罗列的条件基本涵盖了项目开售所需准备的各项工作及客观影响因素，假如3月份能够开始进行销售的前期准备工作。那么，销售中心重新包装及实楼样板间工作应该在2006年4月开工，一般情况下所有相关工作需要2个月的时间；销售策略和销售工具是项目开售的必要条件，销售工具的制作可以在建筑方案及其他细部方案确定时立即开始，估计需时2个月左右。2.3时机选择综合以上主、客观两方面影响考虑，我司认为本项目2006年6月18日内部认购， 2

7、006年8月6日是正式开盘可行的。3.预计本案的销售速度3.1周边同等项目销售速度NAGA上院户型销售量(套)销售面积(m2)销售金额(￥)均价(￥/m2)剩余量(套)剩余面积(m2)四室两厅160315600044258632112667三室两厅13007237537240934312917其它0012400合计290422837582252756527984开盘时间：2005-11-302006年2月销售2套月平均销售2套万国城MOMA户型销售量(套)销售面积(m2)销售金额(￥)均价(￥/m2)剩余量(套)剩余面积(m2)三室两厅11244844892165183419419473其它0

8、04614848两室两厅1827734912451917716599845一室一厅201796312468691739641564复式房型140277344581925042795四室两厅0031007一室两厅22103746458178252381两室一厅115127192601800000合计53778013946373017926212499122006年2月11套2006年1月42套月平均销售26套海晟国际公寓户型销售量(套)销售面积(m2)销售金额(￥)均价(￥/m2)剩余量(套)剩余面积(m2)一室一厅553710683529891842265438772其它001746672一室

9、9141286861497816621321480合计146783913696796717474860469242006年1、2月未售2005年12月9套2005年11月13套2005年10月124套月平均销售29套根据以上样本项目的销售速度来看，NAGA上院由于户型面积较大和总价较高的关系，销售量不高。而MOMA、海晟国际公寓的平均销售速度都在30套左右。3.2预计本案的销售速度本项目E座189套，建筑面积2.8万平方米100平米以下共100套占总体量的53%100200平米之间共70套占总体量的37%200300平米之间共16套占总体量的8.5%500600平米之间共3套占总体量的1.5%

10、根据周边项目的月销售量数据和本案的产品配比，预估本项目的平均销售速度在30套/月。月平均销售面积4667平方米月平均销售额8633万元月平均销售套数30套预计销售速度6个月整个项目总销售额5.18亿元4.关于出租的租金水平本案如果选择自持，建议选择与知名的酒店管理集团合作的经营模式，保证较高的租金回报。周边的服务式公寓的租金水平：PropertyUnit LayoutArea (sqm)RatioRental (USD/month/sqm)Donghu1 bedroom9312011%30-362 bedroom15021035%3 bedroom23529036%4 bedroom31432

11、618%EMASSYHOUSE2 bedroom21320%30-363 bedroom26831444%4 bedroom37443436%Ascott1 bedroom76 12520%32-402 bedroom15617032%3 bedroom19938833%4 bedroom32534015%以上的服务式公寓的出租率目前都达到了95%以上，可见服务式公寓的市场需求还是比较旺盛的。根据以上的租金水平的研究，中原认为，与知名酒店管理集团合作，本案的租金可以达到30美金/月/平米。5.关于实现业绩的保证中原为发展商提供营销策划及销售代理的服务费用标准根据整盘实际的成交均价，采用浮动费率制。具体标准如下：1）基准代理费为销售签约额的1.5%，进行指标考核之前，标准代理费标准按销售签约额的1.2%结算。2）每三个月为一个考核阶段，阶段性考核完毕，完成考核目标的，甲方按基准代理费，即实际签约额的1.5%补齐代理佣金。2）乙方完成总体考核目标，且整体销售均价达到19000元/平方米（含）20000元/平方米（毛坯房