房地产估价报告的内审审核讲义_secret

1、 PAGE 42房地产估价报告与估价报告内部审核讲义*山东*房地产评估有限公司总经理内容要求：房地产估价报告的作用与内容；房地产估价报告审核的内容；房地产估价报告审核的的标准。2009年8月31日目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc4102 第一章 房地产估价报告的作用和内容 PAGEREF _Toc4102 3 HYPERLINK l _Toc18505 第一节、房地产估价报告的作用 PAGEREF _Toc18505 3 HYPERLINK l _Toc4222 第二节、房地产估价报告的内容 PAGEREF _Toc4222 5 HYPERLINK l _To

2、c401 一、房地产估价报告的合法性 PAGEREF _Toc401 5 HYPERLINK l _Toc15155 二、房地产估价报告的真实性 PAGEREF _Toc15155 7 HYPERLINK l _Toc27117 三、房地产估价报告的相关性 PAGEREF _Toc27117 8 HYPERLINK l _Toc1104 第三节、房地产估价报告的风险 PAGEREF _Toc1104 8 HYPERLINK l _Toc21797 第四节、防范评估风险的措施 PAGEREF _Toc21797 10 HYPERLINK l _Toc1952 第五节、降低评估风险的方法 PAGE

3、REF _Toc1952 12 HYPERLINK l _Toc12910 第二章 估价报告审核的内容 PAGEREF _Toc12910 14 HYPERLINK l _Toc6067 第一节、内部三级审核 PAGEREF _Toc6067 15 HYPERLINK l _Toc29063 第二节、不同估价目的下审核的重点 PAGEREF _Toc29063 16 HYPERLINK l _Toc22290 一、城市房屋拆迁估价报告 PAGEREF _Toc22290 17 HYPERLINK l _Toc23949 二、抵押目的下的房地产估价 PAGEREF _Toc23949 27 HY

4、PERLINK l _Toc13366 三、司法鉴定房地产估价报告 PAGEREF _Toc13366 34 HYPERLINK l _Toc928 第三章 房产估价报告中的常见问题 PAGEREF _Toc928 37 HYPERLINK l _Toc9760 一、报告的形式、格式方面存在的问题 PAGEREF _Toc9760 37 HYPERLINK l _Toc11159 二、报告的各组成部分存在的问题： PAGEREF _Toc11159 38 HYPERLINK l _Toc14017 三、用以出现的低级错误 PAGEREF _Toc14017 39 HYPERLINK l _To

5、c23368 第四章 主管部门对评估报告的审查标准 PAGEREF _Toc23368 40 HYPERLINK l _Toc4500 简介：检查标准见附表： PAGEREF _Toc4500 40 HYPERLINK l _Toc24889 后记54第一章 房地产估价报告的作用和内容近几年来，随着房地产业的兴起，特别是房地产二级市场的进一步开放，房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大，无论是房地产的买卖、交换、租赁、拍卖、估价、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿以及房地产的纠纷、侵害和合并，也不论是企业合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算，还是房地产的投资决

6、策、管理和会计成本核算等，都离不开房地产评估这一基础性工作。房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。第一节、房地产估价报告的作用房地产估价涉及的范围很广，报告中所述评估目的就是报告的用途，房地产估价报告的法律地位到底有多高呢？在实践中有两种认识：一是依据；二是证据。无论是依据还是证据，都表明估价报告所起的作用。根据国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知（国办发199992号文），评估机构属于 “法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构，其

7、行为不具备行政行为效力的全部内容。 行政行为包括公定力、确定力、拘束力和执行力四个方面： （1）公定力是指行政行为一经成立，不论其是否合法，即具有被推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。之所以要对行政行为作这样的推定，是因为社会对行政主体的地位和作用予以充分信任和尊重，从而稳定权力义务关系。 （2）确定力是指已生效行政行为对行政主体和行政相对人所具有的不受任意改变的法律效力。它要求行政主体不得任意改变自己所作的行政行为，否则应当承担相应的法律责任。这是因为，行政行为是行政主体向行政相对人所作的设定、变更或消灭权利义务的一种承诺，行政主体有义务信守和兑现自己的承诺，否则就损

8、害了行政相对人对这种承诺的信任。 （3）拘束力是指已生效的行政行为所具有的约束和限制行政主体及行政相对人行为的法律效力。拘束力是对行政主体和行政相对人双方而言的，对他人不具有拘束力。 （4）执行力是指已生效的行政行为要求行政主体和行政相对人对其内容予以实现的法律效力。房地产估价机构所作的估价报告不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它是行政机关和人民法院作出判断和决定的重要参考，产生影响力而非决定力。因此，估价报告符合证据的特征。估价师所撰写的估价报告（及其证词）作为专业证据，为政府、司法机关、仲裁机构、律师等所看重。法定的房地产估价机构作出的估价报告属于优势证据，在没有足够

9、的其他相反证据否定时，仍应以其为依据作出裁判。房地产估价机构承揽估价业务是通过良好的公信力，其所作出的估价报告是否被行政机关和人民法院采信，直接影响其公信力的提升和下降，证据对当事人不产生直接的拘束力，只有估价报告被行政行为采信后才产生拘束力，因此，房地产估价机构无需对有轻微过失性的错误估价报告承担法律责任。当然，如果估价机构故意作出虚假的估价报告致使民事主体作出错误的判断，估价机构应当承担相应的赔偿责任。在有关诉讼中，人民法院可以依法对其虚假作证行为进行制裁。因此，信誉是房地产估价机构生命之所在。 第二节、房地产估价报告的内容房地产估价规范规定估价报告应做到下列几点：1全面性：应完整地反映估

10、价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；2公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；3准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。4概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。估价报告应包括下列部分：l封面； 2 目录； 3致委托方函； 4估价师声明； 5估价的假

11、设和限制条件； 6估价结果报告； 7估价技术报告； 8附件。具体内容规范中已经描述的很详细，我们要讨论的是作为证据的房地产估价报告应包括的内容。作为有效证据的房地产估价报告，必须满足证据的合法性、真实性、相关性三种特性，报告的内容应满足并体现三性的特征。一、房地产估价报告的合法性证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方法以及证据的形式是否符合法律的规定。证据的合法性直接决定证据能力。证据的合法性包括三方面： （1）证据主体必须符合法律的有关规定。城市房屋拆迁估价指导意见第四条规定：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。”证据的主体只

12、有符合法律的有关规定才具有证人资格，否则，即使其提供的证据客观真实的并与案件事实有关，也不具有合法性，不能被采用。据此，估价报告只有法定的房地产估价机构作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。例如，江苏省某拆迁项目，就补偿安置的问题没有达成协议，经拆迁人申请，拆迁管理部门作出补偿安置裁决，被拆迁人不服裁决，向人民法院提起行政诉讼，经过庭审举证、质证发现，裁决所依据的估价报告签名的“估价师”不具有房地产估价师资格，法院否定该证据的效力，并以事实不清为由撤销裁决责令重新作出。 （2）证据的收集和取得证据的方法必须符合法定程序和要求。估价报告的形成必须符合法定程序，城市房屋拆迁估价指导意见第六

13、条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。” 如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。 之所以规定了估价机构确定的法定程序，是有其内在逻辑性和现实背景的：作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这样，房地产估价机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多估价机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良

14、好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个评估市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。作为行业自律的管理部门，中国房地产估价师学会正在完善公平竞争、公正评估的制度和规范，当然，我国房地产估价师制度建立仅十年，对其要求不能象西方发达国家几十年乃至上百年发展的标准。作为国家主管部门，建设部制定的城市房屋拆迁估价指导意见，这从制度上保证拆迁房屋评估公正进行，为证据的合法性审查提供了可能。 （3）证据的形式必须符合法律规定。估价报告应当具备的形式要件包括委托人、评估标的、估

15、价方法、估价机构、估价师等等。缺少必备要件就属于证据的形式不符合法定要求而不被采信。 二、房地产估价报告的真实性证据的真实性是指是否具有能够客观反映事实真相的属性，或者说是否具有客观存在性。证据的真实性是使证据获得证据能力的本质要求。 证据的真实性要求证据的内容和形式都必须具有客观性，证据的内容应当以客观事物为基础，离开事物客观存在的主观臆断，无根据的猜测、幻觉以及迷信邪说都不具有证据的客观真实性。据此，估价报告的结论存在主观臆断，无根据的猜测因素的，就不具有客观真实性。证据形式的客观性要求证据必须以一定的有形载体展示在人们面前，应当是直接或间接的被人们所感知。由于证据是对未知事实的反映，对于

16、证据的真实性的认定，要靠人的主观认识活动来完成，因此，证据的真实性往往并不能完全等于客观真实，存在着片面性和误差等不符合事实真实的可能性。这就要求必须对证据进行严格的审查和甄别，通过证据的出示、质疑和抗辩程序，排除对证据的虚假和不真实的怀疑，从而使最能够反映案件事实真相的证据成为定案的依据。 城市房屋拆迁估价指导意见的一些规定保证了估价报告客观真实的反映被拆迁房屋客观真实的价值。其第五条规定：“拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。”第十条规定：“受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管

17、理部门应当允许查阅。”第十四条规定：“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。” 这些规定为行政执法机关和人民法院对估价报告真实性的判断提供了线索。 三、房地产估价报告的相关性证据的相关性又称为关联性，是指证据是否与案件的待证事实具有一定的关系。审查估价报告的关联性时包括：（1）该估价报告要证明的内容与案件事实是否有关；（2）该估价报告所证明的问题对案件事实认定是否具有实际意义；（3）该估价报告对于要证明的事实是否具有证明力。 证据的合法性、真实性和关联性虽各具特点，但具有统一性和不可分割性，是一有机整体，

18、相互补充，缺一不可。第三节、房地产估价报告的风险基于房地产估价报告证据优势，不论是委托人还是当事人都对估价报告寄予希望。当人们以房地产评估报告为依据处置房地产而不能取得所期望的结果时，往往会对当初所采信的评估报告的准确性和公正性产生怀疑，甚至将评估机构诉之公堂，影响了房地产评估工作的社会评价。评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。评估工作在实践中可能会出现以下风险： 1、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。估价目的是估价机构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，评估价值结论是与目的相匹配的。有时评估委托方由于节省评估经费等原因，总希望

19、一份评估报告能用于各种用途，比如，当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供了不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。 2、委托方提供虚假情况的风险。虽然我国市场经济已有较大发展，但不可否认的是一些法规制度还亟待完善，不诚信现象仍时有发生，在这种背景下，部分利欲熏心的人为达到其不可告人的目的，不惜向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段。如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。如果评估师因此产生较大失误

20、，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。法律上对重大过失可能推定为故意。 3、评估原则、程序和方法使用不当的风险。在房地产估价规范中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般应采用市场比较法为基准进行评估，替代原理是市场比较法的理论依据。如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科学、适用。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。特别应指出的是，有时房地

21、产评估机构之间不正当的压价竞争，造成了评估成本的不正常压缩，必然减少评估人员的外勤工作量，影响评估程序的正常实施和评估方法的选择，这样很容易造成评估工作缺陷，使评估工作偏差加大，增加了评估工作的风险。 4、评估师素质的风险。评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平，评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，是可以预见的。 随着改革开放的深入和中国加入世界贸易组织，国有企业的改制重组，民

22、营企业的兴起和大量外资的引入，我国多种经济成分并存的局面将更加复杂，承包，租赁，收购等各种经营和资本运作形式也将层出不穷，各种高新技术将广泛运用于房地产业中，这些方面的发展变化，要求评估工作人员能与时俱进，对评估师的素质提出更高的要求。 第四节、防范评估风险的措施 1、加强与客户的沟通，谨慎选择客户。评估人员要控制评估风险，首先应与客户进行充分的沟通，不仅要在评估时与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需求，为做出正确的评估计划做准备；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户

23、合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。此外，加强与客户的沟通，更容易识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险，并由此造成的不必要的评估风险。 2、强化风险意识，树立质量至上的观念。降低评估风险的一个重要方面，是评估师对风险的认识态度。随着房地产评估的专业化，社会对房地产评估工作人员的作用和期望也随着提高，评估工作的责任范围和潜在风险也相应增加，因此，评估工作者应认识到评估风险的广泛性和可能带来的危害，强化风险意识，保持应有的职业谨慎，严格按规范和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制

24、作全面规范的评估报告，才能减少评估风险。强化风险意识的同时，要求在评估工作中树立质量至上的观念，树立“以质量求生存、以质量求发展”的竞争观念，只要评估工作质量水平上去了，评估风险自会随之下降。此外，评估机构还应建立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。 3、健全内部质量控制体系，加强外部监督机制。要有效降低评估风险，还有赖于内部、外部的双重控制和监督。一方面评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，其中，最重要的控制制度是估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否

25、适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险；另一方面房地产评估业的行业主管部门和行业协会必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，促进评估工作水平的提高，为评估工作建立一个良好的外部环境。 4、注重评估人员的后续教育，努力提高评估人员素质水平。要把评估从业人员素质水平的提高作为保证房地产评估业健康持续发展的首要因素。时代的突飞猛进要求评估人员能跟上发展步伐，保持其持业能力以适应社会对它的要求，后续教育是提高评估人员素质、保持其持业能力的有效手段之一。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动，各评

26、估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。 5、加强同行间的沟通与合作不同的估价师所具备的估价专长不一样，有的估价师擅长做住宅评估，有的擅长做商业房地产评估，有的擅长做土地评估。估价机构也是如此。通过同行的相互合作，可以取长补短、相互借鉴、互通信息，对一些难度较大或比较新型的评估业务可以共同探讨研究，在做出高质量的评估报告的同时，也分担了风险。比如，本市某住宅小区由于前后设计方案的变化，小

27、区业主认为自己的房屋价值受到了影响，部分房屋的价值有所变动，与开发商发生了纠纷。开发商委托评估机构进行价值影响量的评估。这是比较具有新意的评估项目。笔者所在机构与其他四家机构共同进行该项评估，在评估中多名估价师发挥自身所长，紧密合作，在规定的时间内出色地完成评估，得到了当事人的认可，使纠纷得以圆满解决。第五节、降低评估风险的方法房地产估价师的执业风险就是承担法律责任。因为不管是受到经济赔偿、行政处罚或刑事处罚，都是依据相应的法律、法规作出的。“公平、公正、公开”是房地产估价师基本的职业道德标准，绝大多数估价师是能够遵守的。可是由于不同的原因，有意的：如碍于情面、争取业务、行政干预、谋取私利等；

28、无意的：如疏忽大意、过于自信、受骗上当、被串改变造等，总有一些估价报告内容全部或部分失实，损害了当事人的利益。许多房地产估价师埋头钻研业务知识，对估价规范、估价技术、估价参数耳熟能详，但对法律知识却知之甚少，导致难以把握对与错、是与非、合法与违法以及罪与非罪的界限。自己埋下的这棵“定时炸弹”，说不定什么时候就会被追究责任。1、保证估价结果的合理性委托方拿到估价报告后，首先关心的是估价结果，因为估价结果对当事人的经济活动有决定性的影响。如果估价结果合理，估价师也就不会有任何承担法律责任的可能，执业风险也无从谈起。因此，提高估价结果的合理性是防范执业风险的核心措施。如何保证估价结果的合理性？方法有

29、很多，如规范操作、机构内部三级审核、案例和参数选取准确等。最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格。估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。要做到这点，就需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息，并将其应用于评估实践中。从某种意义上说，每一份评估报告的真正审核者不是单位的总估价师、总经理，而是市场。评估结果必须经得起市场的检验，这是防范风险的实质性措施。2、提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务有些风险是由于委托

30、方和估价方责任未明确造成的。比如，房地产估价规范4.0.2条规定“估价目的应由委托方提出”，这点必须在委托合同中写明，并由委托方认可。因为不同估价目的下的评估结果会有较大差异。举例来说，同一套住宅，以转让为目的评估得出的评估结果中可能会含有房屋的装修价值，而以抵押为目的评估得出的价格就不包含装修价值，甚至出于谨慎原则，评估结果仅为抵押价值。如果将以转让为目的的评估报告用于抵押贷款，就会高估价值。如果在委托合同中不加以约定或约定不明确的话，那么在发生评估报告的实际用途与报告内规定用途不符时，估价师极有可能由于“说不清楚”而被“合理地怀疑”为有意提供不实的评估报告。而有效防范此风险的方法是提高估价

31、业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务。估价业务委托合同是进行估价的依据之一，它明确了委托方和估价方的权利和义务以及相应承担的责任，必须由委托方承担的责任和义务务必在委托合同中写明。3、合理使用估价报告的“假设与限制条件”在实践中，估价报告中的“假设与限制条件”对某些难以确定的事项作了必要的假设，同时限制了估价结果应用的条件，确实起到了保护估价师的作用。但是，必须注意的是，“假设与限制条件”不能滥用，必须以合法、合规为前提。比如，某临街底层房地产合法用途是住宅，实际用途是店铺（但没有合法证明）。住宅用途的市场价格为5000元/平方米，当事人为了要银行多贷款，找到估价师要求出一份评估报告，

32、并要求按照商业店铺用途评估到1万元/平方米。这时，估价师必须按照规范，按照合法原则评估住宅用途的价格，千万不能顺应委托方要求，在“假设与限制条件”中假设其用途为商业店铺用途后按店铺用途出具估价报告。这样做违背了合法原则，也很容易产生风险。估价师必须杜绝滥用假设与限制条件。房地产估价执业风险的防范是一项系统工程，需要估价师个人、估价机构、行业协会、政府主管部门共同努力，其中最关键的环节是内部审核制度，完善的三级审核制度是报告质量的保证。第二章 估价报告审核的内容尽管房地产估价规范对估价报告有标准的格式，但正如世界上没有两片相同的叶子一样，每一份报告都应有自己的重点和难点。当估价机构承接一个项目后

33、，必须分析这个项目的特点，机构中谁最适合做这个项目，对难度较大的评估项目应成立三人以上的项目组，确定项目负责人。人员的组成要兼顾估价人员的技术能力和写作能力，参与人员应该有明确的分工，尽量把低级错误杜绝在撰写过程中。第一节、内部三级审核在报告完成后，按照估价规范的要求，必须经过三级复核才能出具正式报告，每一级审核要有明确的分工，对审核的内容各有侧重点，即使以后报告出现问题，也可马上知道哪个环节出现问题，“三审”分工为：1、“一审”责任人为项目负责人。一个评估项目一般有两个以上评估人员，包括项目参与者和项目负责人。在领受项目及完成撰写报告期间，一审应包括以下内容：（1）参与人员的审核首先要审核项

34、目参与者与该项目是否有利益冲突（假如分配项目时忽视这一点），如有必须请相关人员回避。（2）资料的审核对委托方提供的资料逐一审核，有可能的话，核对原件，以确保资料的准确、全面、合法。（3）审核报告格式是否按照估价对象的现状、估价目的选择房地产估价规范或城镇土地估价规范的版本撰写报告。（4）审核文字与排版，是否符合机构报告的标准格式，例如：字体、颜色、段落、文字表达必须清晰、准确，避免出现错别字。（5）审核对价格影响因素的分析是否与估价结果相符。对整个报告的评估过程是否放在当前房地产市场大背景下进行分析，是否对房地产发展的趋势进行分析。2、“二审”的责任人为部门业务经理审核的侧重点为：（1）估价定

35、义的审核价值定义是否清楚。是否会产生歧义，前后是否一致，影响价格的关键因素在定义中是否体现，如土地使用年限、容积率等。（2）估价方法、估价思路的审核估价方法、估价思路是否符合本次估价目的，估价过程是否正确。比较复杂的项目是否用多种评估方法测算。（3）假设条件和说明的审核假设条件是否成立，相关说明是否规避估价师和估价机构的风险（笔者始终认为体现一个估价师的水平，最重要的是要看他如何在此项中的表述），对一些比较特殊的项目是否将背景情况表述清楚。（4）估价对象描述的审核通过描述是否说明估价对象的权利状况、建筑物或土地的现状，“四至”（是规划中，还是现状）、区域状况、个别因素等是否陈述清楚。（5）附件

36、的审核附件是否适用该报告，是否缺少或多余（附件不是越多越好。有些作为估价依据的如政府改变规划的批文等，必不可少）。3、“三审”的责任人为总估价师主要审核内容：（1）估价报告风险控制的审核就估价目的、估价依据、估价结果综合考虑，出具该报告对机构可能会带来的影响和风险。（2）估价结果的审核对估价结果的横向（同期的不同区域）和竖向 （不同期的同区域）的比较和权衡，最终得到估价结果。第二节、不同估价目的下审核的重点抛开第一章中我们讲到的估价师执业中的道德风险以外，正常执业中的风险应该通过内部审核来降低。评估目的不同，相关当事人对报告关注的重点也不同，要求我们对报告审核的内容也要有所偏重。我们最常见的房

37、地产估价报告按估价目的，可分为抵押、拆迁、司法鉴定和损害赔偿等。我们讨论一下当事人的关注重点，同时分析我们内部审核的重点。一、城市房屋拆迁估价报告补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础是被拆迁房屋价格的评估，评估结论的载体是估价报告。此类报告应注意哪些问题呢，我们通过一个案例来讨论。案例1：“六家被拆迁户状告郑州市拆迁办”原载2006年03月17日今日安报15版拆迁引发诉讼案，代理律师：张国法。本案背景：原住宅位于郑州市西太康路的繁华地段的名被拆迁房屋的业主，年月日，郑州市地产集团依据郑州市拆迁办“郑拆裁字第号”行政裁决书，将他们的房

38、屋强制拆迁。名原告认为，无论是价格上的补偿，还是产权调换，他们都受到了不公平待遇。而被告则认为，年月日，第三人郑州市地产集团在拆迁区域张贴了房屋拆迁公告，同年月日又张贴了拆迁宣传提纲。拆迁工作开始后，大部分被拆迁人与郑州市拆迁办签订了补偿安置协议，并进行了搬迁。而上述名原告却没有与郑州市地产集团达成拆迁协议，也未在规定时间内对被拆迁房屋的评估报告提出书面异议。双方发生争议后，年月日，名原告一纸诉状将郑州市拆迁办告上法庭，请求法院撤销被告作出的这项行政裁决。开庭时间：年月日上午时开庭地点：郑州市金水区人民法院第一审判庭合议庭组成人员： 审判长：*、审判员：*、* 原告：委托代理人：*，河南*律师

39、事务所律师被告：郑州市*管理办公室第三人：郑州市*集团原告：我方诉讼请求有两项：、判决撤销被告作出的“郑拆裁字第号”行政裁决书；、诉讼费用由被告承担。被告：、我们所作的行政裁决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，内容适当，应当予以维持；、名原告诉讼请求的理由没有事实和法律依据，依法不能成立。第三人：原告所称“地产集团提交材料不合规定，没有取得拆迁许可证”等事实和理由不能成立，这是原告的主观猜测。我们按照建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程的规定向郑州市拆迁办提交了资料，郑州市拆迁办依照法定程序作出的裁决合理合法。我方在年月日已取得拆迁许可证，评估程序与结果客观公正，原告的回迁请求因建

40、设项目的性质而无法满足。原告的诉讼请求无法律依据，请法庭依法予以驳回。被告：我们向法庭共提交份证明材料，以证明我们所作裁决的依据是依原告的申请而进行的。主要有拆迁裁决申请书、被拆迁房屋的估价报告、补偿安置方案、拆迁宣传提纲、协商记录、提出异议通知书、调解会记录、送达回证、该案争议的裁决书等。原告质证：估价程序是否合法审判长：请原告对被告的证据进行质证。原告：我方认为，被告所出示的证据之四郑州市光明房地产评估公司对所拆迁房屋作出的评估报告不合法。首先，依据建设部城市房屋拆迁估价指导意见第条的规定，双方达不成一致意见的，应该采取投票或由当事人抽签的方式选择评估机构，而原告并未能够参加确定评估机构的

41、活动，也未接到被告方任何形式的通知，所以确定评估机构的程序不合法；其次，估价的程序严重违法。该评估报告作出的日期是年月日，而动员拆迁户们进行拆迁的宣传提纲所公布的日期是年月日。（只有三天时间）这说明评估机构没有进行实地调查。原告代理律师张国法：一、被告为拆迁人颁发的房屋拆迁许可证超过了有效期限。被告为拆迁人郑州市地产集团颁发郑拆许字（2004）第019号房屋拆迁许可证的时间是2004年4月16日。该房屋拆迁许可证许可的拆迁期限是180天。也就是说应在2004年10月16日前实施拆迁。如果没有在规定的期限内完成拆迁的，应当按照郑州市城市建设拆迁管理条例第12条的规定在其原拆迁期限届满15日前向被

42、告申请办理延期手续。但直到2004年10月21日房地产估价报告才作出。这时许可其拆迁的期限就已经超过5天了。被告作为城市房屋拆迁管理部门，在作出拆迁裁决时，对拆迁人持有的房屋拆迁许可证的效力不加审查，而将一个超期无效的房屋拆迁许可证作为证据使用，显然是错误的。二、被告作出的拆迁裁决书所依据的房地产估价报告存在严重的违法和违规现象。第一、确定拆迁估价机构的程序不合法。按照建设部印发的城市房屋拆迁估价指导意见第六条的规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被投票或拆迁当事人抽签等方式”。郑州市城市建设拆迁管理条例第35条规定，“拆迁当事人就委托评估机构达不成一致意见的，由人民政府城市建设拆迁

43、管理部门组织有关当事人在具有资质的评估机构中随机抽定”。涉及到本案，被告和拆迁人至今没有提供出其依法确定评估机构的证据，所以，被告确定拆迁房屋估价机构的程序不合法。第二、房地产估价程序严重违法。 1、拆迁房屋的估价结果有可能是拆迁人和评估机构协商得出的。我们提醒法庭注意的是，拆迁人郑州市地产集团动迁宣传提纲是在2004年10月18日公布的，本案中的房地产估价报告是在动迁宣传提纲宣布之后的第四天，即2004年10月21日作出的。令人称奇的是，在估价报告尚未作出之前，动迁宣传提纲中竟然就公布出了拆迁房屋的评估价（见动迁宣传提纲第四页中间部分）！这就不得不让人对评估结果的公正性和公平性产生怀疑。这种

44、现象的发生究竟是评估机构在弄虚作假，还是委托人与评估机构在协商评估价格，甚至是双方串通在一起来损害原告的合法权益，原告很是疑惑！河南省城市房屋拆迁管理条例第44条规定，“估价机构显示公正、弄虚作假的，其评估结果无效，房屋拆迁管理部门应当责令其退回评估费用，并处5万元以上10万元以下的罚款”。在此，原告认为该评估结果有失公正，应是无效的，被告据此作出的裁决也是不合法的。 2、评估机构没有对被拆迁房屋进行实地查勘。城市房屋拆迁估价指导意见第15条第1款规定“拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料”，我们在被告提供的证据中没有看到评估机

45、构对实地进行查勘的记录和相关的影像资料。因为“实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可”（见城市房屋拆迁估价指导意见第15条第2款）。即便是“因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的”，也“应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明”（见城市房屋拆迁估价指导意见第15条第3款）。代理人没有看到被告或评估机构履行实地查勘程序的证据。因此，该评估报告程序不合法的。依据最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定第62条的规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论如果原告提出证据证明鉴定程序严

46、重违法的，人民法院对此鉴定结论不予采纳。第三、评估结论内容不完整，估价报告缺少必需的内容。 建标199948号房地产估价规范第8部分第2条规定“估价报告应包括下列部分：1封面；2目录；3致委托方函；4估价师声明；5估价的假设和限制条件；6估价结果报告；7估价技术报告；8附件。而被告提供的证据房地产估价报告中却缺少了估价技术报告这部分重要的内容。这样，原告就不知道该房地产估价是如何对个别因素、区域因素、市场背景、最高最佳使用进行分析的。更不知道估价方法是如何选用的，估价测算是如何进行的，当然也就不知道估价结果是如何确定出来的。该房地产估价报告中的附件也不符合规范的要求，房地产估价规范中第8部分第

47、3条第17项规定“附件应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。而本案被告提供的房地产估价报告的附件中，就没有估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，也没有估价对象的产权证明。代理人认为，该估价报告中缺失这些必需的内容，就违反了河南省城市房屋拆迁管理条例第30条第3款所规定的“估价机构评估时应当遵守估价规范，做到公开、公平、公正”的原则。依据最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定第62条的规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论如果原告提出证据证明鉴定结论内容不完整的，人民法院对此

48、鉴定结论不予采纳。三、被告以分类评估结果作为拆迁裁决的依据不合法。从被告提供的房地产估价报告中可以看出，此次估价是对拆迁项目的分类评估。即在评估时点对成套住宅和非成套住宅进行了分类评估。郑州市城市建设拆迁管理条例第34条规定“城市建设拆迁补偿安置评估包括对拆迁房屋的分类评估和分户评估。分户评估是指评估机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合该房的楼层、朝向、成新等因素进行的房地产市场价格的评估”。第35条规定“拆迁当事人可参照被拆迁房屋的分类评估价格签订拆迁补偿安置协议；拆迁当事人对分类评估结果有异议，达不成协议的，被拆迁房屋的补偿金额以分户评估的价格确定，分户评估的评

49、估机构由拆迁当事人双方协商共同委托。” 拆迁人在其动迁宣传提纲中第3页，也对该条例的第35条进行了宣传。既然原告对分类评估结果有异议，而且拒绝以分类评估的结果为依据和拆迁人签订安置补偿协议，那么，作为被告就应按照郑州市城市建设拆迁管理条例的规定组织拆迁当事人进行分户评估。遗憾的是被告没有依法行政，使得其裁决存在违法的情形。四、被告以原告在裁决程序中没有以书面的形式对评估结果提出异议，就推定“评估结果合法有效”即没有事实根据，也没有法律依据。首先，按照城市房屋拆迁估价指导意见第20条的规定“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托

50、估价机构评估”，这里就要求书面申请复核估价的前提是“收到估价报告”，而原告却从来没有收到过正式送达的估价报告。其次，到目前为止原告查找了国家、河南省以及郑州市的关于房屋拆迁的法规和规章，均没有发现关于要求“拆迁当事人对评估结果有异议必须以书面方式提出”的规定。再次，原告已经清楚的向被告和拆迁人表明对估价结果持有异议：原告得知拆迁人给出的拆迁房屋补偿标准之后，就认为这个估价太低，因此，拒绝和拆迁人签订补偿安置协议；在裁决程序中的调解会上，原告用明示或默示的方式表示补偿标准太低，对估价结果有异议，最终没有达成调解协议；在拆迁人的裁决申请书中第6页，被告的拆迁裁决书中的第7页，本诉讼中被告所提供的证

51、据7中（即：未达成拆迁安置补偿协议的户数比例及原因说明）都表述了原告对估价结果不认同有异议的态度。所以，被告以原告在裁决程序中没有以书面的形式对评估结果提出异议，就推定“评估结果合法有效”即没有事实根据，也没有法律依据。五、房地产评估报告超过了有效的使用期限。 该评估报告是2004年10月21日交付的（拆迁人在2004年10月18日就知道结果了），被告所作出的拆迁裁决是2005年11月7日。在该评估报告的第9页第13部分显示的是“估价报告应用有效期”即“有效期自估价报告交付之日起至拆迁补偿结束时止，并不得超过12个月，超过12个月后需要重新进行评估”。从评估报告交付之日（2004年10月21日

52、）到被告作出裁决之日（2005年11月7日）时隔12个月有余，而且拆迁补偿到现在也没有结束，所以，按照该评估报告自身的规定，其已经因超过了有效期而归于无效。被告依据一个超过有效期限的鉴定结论作为裁决的依据显然是错误的。六、被告和拆迁人没有提供确定产权调换房屋价格的证据。本案中，被告作出的拆迁裁决书中认可了拆迁人制定的补偿安置方案，但在补偿安置方案中的“产权调换”方案中，安置房的总价款却不知是如何计算出来的。国务院城市房屋拆迁管理条例第25条、河南省城市房屋拆迁管理条例第31条以及郑州市城市建设拆迁管理条例第32条均规定：实行房屋产权调换的，应当依照条例的规定，分别对拆迁房屋和所调换的房屋的价格

53、进行房地产的市场评估，结清产权调换的差价。本案中的被告和拆迁人没有提供确定产权调换房屋的价格证据和依据。其在安置方案中提出拟进行产权调换的房屋没有进行价格评估。被告在作出拆迁裁决时认可安置方案确定的产权调换房屋的价格，也属于“主要证据”不足。七、被告和拆迁人没有考虑对被拆迁的房屋室内自行装修、装饰部分的损失进行补偿。 建设部城市房屋拆迁估价指导意见第3条第2款规定“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定”。拆迁人在实施拆迁行为时应考虑被拆迁房屋室内的装饰装修补偿问题，这是每一个居民都会遇到的实际问题。是拆迁时就必须考虑补偿因素。但被告

54、和拆迁人在此次拆迁补偿过程中不但不考虑被拆迁人的这部分利益，而且被告作为拆迁管理部门竟然对此问题置若罔闻，更不要谈组织协商和评估了。被告在裁决时对这部分补偿金不予确认就侵犯了被拆迁人的合法权益，其拆迁裁决显然也是违法的。八、被告没有对原告土地使用权的补偿问题进行裁决。我国宪法第10条第3款规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。我国土地管理法第58条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，政府在收回土地时对土地使用权人应当给予适当补偿。从本质上看，拆迁人地产集团此次的拆迁行为，是希望通过拆迁获得被拥有的土地，因此，在房屋拆迁安置补偿时必

55、须考虑土地使用权的补偿问题。被告裁决时对此不予考虑是于法相悖的。九、 被告作出的拆迁裁决程序违法。（一）被告没有核实补偿安置标准。如前所述，拆迁人在申请裁决时已经清楚的告知被告，原告对评估结果有异议，认为补偿标准太低，因此迟迟不签订拆迁补偿安置协议。城市房屋拆迁行政裁决工作规程第10条第4项规定“当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不记入裁决时限”。被告作为裁决机构，明知原告对评估结果有异议，而且评估结果又明显不符合法律规定的程序，并遗漏了许多重要的内容。却不去委托专家评估委员

56、会进行鉴定。径直作出裁决是严重的程序违法行为。（二）被告没有依法送达拆迁裁决书。城市房屋拆迁行政裁决工作规程第15条规定“裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达”。而原告至今也没有正式接收到裁决书的正式文本，被告更没有提供送达裁决书的书面证据，因此，被告的裁决程序违法。十、本次拆迁行为违反了法律的禁止性规定。河南省城市房屋拆迁管理条例第12条和郑州市城市建设拆迁管理条例第13条都规定：工程指挥部等临时性机构和房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。但是本次拆迁最终却由“郑州市丹尼斯梦幻世界项目指挥部”来实施强制拆迁。这种行为显然是违法的，对此行为无论是被告还是

57、人民法院都应该予以纠正。综上所述，由于被告所作出的具体行政行为（即2005郑拆裁字第002号行政裁决书）的主要证据不足，而且违反了法定程序。依据行政诉讼法第54条第1款第2项的规定，人民法院应依法判决撤销被告所作出的2005郑拆裁字第002号行政裁决书并应判决被告重新作出具体行政行为。被告：年月日，第三人郑州市地产集团在拆迁区域张贴了房屋拆迁公告，同年月日又张贴了拆迁宣传提纲等，宣传提纲中告知了已审查备案的搬家奖励费、搬家补助费、补偿安置方案及产权调换的安置地点等内容；拆迁工作开始后，大部分被拆迁人与郑州市拆迁办签订了补偿安置协议，并进行了搬迁。而上述名原告却没有与郑州市地产集团达成拆迁协议，

58、也未在规定时间内对郑州光明房地产评估有限公司的评估结果（即被拆迁房屋的评估报告）提出书面异议。并且，拆迁人主体适格，实施拆迁程序合法，补偿安置方案符合国务院发布的城市房屋拆迁管理条例、郑州市城市建设拆迁管理条例等的有关规定。我们同时查实，拆迁人拆迁后的建设项目只有商务楼，住宅楼的计划没有得到有关部门的批准，原告提出的原地回迁的要求无法满足属正常情况。所以，拆迁人的拆迁工作符合有关规定，拆迁办的行政裁决合法。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应该予以驳回。法院最终的判决是：驳回？；调解？；撤销？这都不是我们关注的重点。从本案可以看出，估价报告是否有效成了判决的关键。我们从本案中应该得

59、到启示，当事人不一定懂得估价方法，但却掌握更专业的法律知识。依据城市房屋拆迁估价指导意见，我们内部审核的重点应放在以下几个方面。一、房地产估价报告的合法性审查 （1）主体资格必须合法。估价机构必须是三级以上资质，签字的估价师必须是本机构专职注册房地产估价师（2）证据的收集和取得证据的方法必须符合法定程序和要求。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。（3）证据的形式必须符合法律规定。实地查勘记录、拍摄被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料是否由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意

60、在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。二、房地产估价报告的真实性审查 1、估价报告的结论应客观真实的反映被拆迁房屋客观真实的价值；2、被拆迁房屋的房地产权属是否真实；3、是否严格执行政府或者其授权部门公布的价格。三、房地产估价报告的相关性审查 最高最佳使用的假设是否符合被拆迁房产的现实；二、抵押目的下的房地产估价2006年1月，三部委关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知及配套发布房地产抵押估价指导意见，确定房地产评估在金融机构抵押贷款业务中重要作用，也明确金融业与评估业合作的重要性。随着国家宏观调控的进