江西省某房地产开发项目可研报告_secret

1、PAGE 68可行性研究报告目 录第一章 总 论（1）第二章 项目建设必要性与可行性（4）第三章 市场定位与价格定位（8）第四章 场址主要建设条件（21）第五章 工程设计方案（23）第六章 节能与节水（40）第七章 环境影响评价（42）第八章 组织机构与人力资源配置（46）第九章 质量保证体系及工程招投标方案（49）第十章 项目实施进度（52）第十一章 投资估算与资金筹措（53）第十二章 财务评价（56）第十三章社会评价（61）第十四章风险分析（63）第十五章 结论与建议（67）第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：*房地产开发项目二、建设单位：*房地产开发有限责任公司三、法人代表：陈斯

2、明四、建设地址：位于*市*大道（吉州大道）与韶山西路交叉口东南角，原址为*有限公司厂区，北临*西路、西接*大道。五、建设性质：新建六、建设规模：总建筑面积：128236m2，其中：住宅共870户113182m2（多层83819m2、小高层29363m2）、商业店铺13704m2、会所及幼儿园1350m2。另有车库及杂物间11426 m2。七、建设期限：2005年9月2008年3月八、主要技术经济指标1、总用地面积：109.95亩（73306m2）2、总建筑面积：128236 m23、建筑密度：25.92%4、容积率：1.755、绿地率：40.5%7、项目总投资：11063.28万元8、销售净收

3、入：20826.55万元 9、利润总额：9763.27万元 10、总投资利税率：88.25% 11、所得税：3221.88万元12、净利润：6541.39万元 13、总投资利润率：59.13% 14、盈亏平衡点：53.12%15、财务内部收益率：54.80%Ic=15%16、财务净现值：3036.11万元0（Ic=15%时） 17、投资回收期：2.18年18、贷款偿还期：2年19、偿债备付率：3.25第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、中华人民共和国城市规划法2、建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则3、*市国民经济和社会发展“十五”规划4、江西省规划实施技术导则5、城市道路交通规划

4、设计规范（GB5022095）6、城市居住区规划设计规范（GB5018093）7、*市近期建设规划（20022005）8、江西省*规划建筑设计9、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数10、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范11、建设单位提供的有关资料12、建设单位可研咨询委托书二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设*项目可以达到下述目的

5、：1、落实*市近期建设规划（20022005），拉大城市框架，策应*市中心城区南延北扩，东拓西展的建设要求，整治和美化城市环境。2、为*市民提供一处良好的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章 项目建设必要性与可行性第一节 项目背景一、*市概况*位于江西省中西部，赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和由东向西的31

6、9国道，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。 地理上，介于北纬255832至275750，东经11346至11556之间，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占23%，丘陵约占22%，水面约占4%。可概括为“七山半水两分田，半分道路和庄园”。它的四周，东邻抚州市的乐安市，南连赣州市的兴国县、赣县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的樟树市及新余市、萍乡市接壤。市政府驻地吉州区距省会南昌219公里

7、，距首都北京，铁路里程为1805.6公里。*市辖吉州区、青原区、井冈山市和*、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干10县，257个乡镇，3150个行政村，人口462万人。*市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。*市多年平均降水量为1487毫米，多年平均气温为17.118.6。二、*市国民经济概况2000年撤地设市以来，*市提出了“做大*市，崛起银三角”的发展构想，全市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长的主要动力，经济结构实现二、三、一的转型，GDP

8、中三大产业比例为30.1：37.5：32.4。经济运行质量不断提高。2004年全市财政总收入22.686亿元，比2003年增长24.5，创历史最高水平。近年来全市投资力度加大，投资总量增加。2004年全市全社会完成固定资产投资88.65亿元，比2003年增长39.74，一批基础设施建设等重点投资项目的开工、建成，不仅成为拉动当地经济较快增长的重要因素，更为*市今后发展奠定了良好的基础。*市通过营造良好的综合投资环境，拓宽了开放型经济的发展空间。目前，全市城乡居民生活总体达到小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。2004年，全市城市居民年可支配收入达7031元，比2003年增长7.14；农民年

9、纯收入达2857元，比2003年增长22.66。城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。作为江西省中部的政治、经济、文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年*经济的快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第二节 项目建设的必要性一是贯彻实施*市近期建设规划（20022

10、005）和城市发展的需要。按照*市城市总体规划，“十一五”期间要加快中心城市的建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把*市中心城区建设成拥有50万人口的新型城市。*房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划要求；其建设将进一步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应*市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。二是拉动内需、落实市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。从*实际出发提出的“崛起三步曲”，体现全市上下加快发展、争先进位的迫切愿望。在加速城市化进程中：“突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇”。“突出中心”，就是要突

11、出做大做美*市中心城市，进一步加快中心城市的产业集聚和人口集聚，增强中心城市的集聚和辐射能力，按照“不求最大最好，但求风格独特”的原则，充分结合*市自然山水格局，建设依山就水、山环水绕的生态山水城市。按照“一市三区、两江三岸，一环三桥，五纵八横，山水环绕”的组团式城市布局，加快中心城市重点工程的建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济发展的需要。按*市国民经济和社会发展“十五”规划指标，国内生产总值增长10%左右，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.11.2亿元，能有效地促进*市的经济发展，同

12、时还可以增加就业机会。三是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，*市的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。*房地产开发项目的建设可促进城北*大道区域的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升*市住宅的品位；同时，排水实行雨污分流、园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全；

13、项目的建设对集聚城北*大道区域的人气将起到一定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动*市房地产开发的蓬勃健康发展。四是*市房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。“九五”、“十五”期间，*市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前*市城区配套齐全，环境优美，房型适当、上档次的花园式住宅小区尚且不多；市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。以*开发建设项目为契机，通过引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量、上水

14、平。第三节 项目建设的可行性作为江西省中部政治经济、文化中心的*市，随着城市规模的扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进一步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为*市的房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础。加之近几年经济的快速发展，居民收入的不断增加，消费观念的不断更新，造就了一批高要求的住房消费群体，本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。按照创建滨江花园城市，改善人民居住环境的要求，该项目开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，达到促进市政建设、扩大城市规模、盘活城市土地资源的目的。因此，顺应要求，建设集自然、绿色、生态、环保、智

15、能化管理于一体的*开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是*市房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是滨江花园式现代城市的建设、还是适应住房消费的需要，建设*开发项目实属可行。*开发建设项目的建设客观上是可行的。第三章 市场定位与价格定位第一节 市场定位一、项目地理位置分析本项目位于*市*大道（吉州大道）与韶山西路交叉口东南角，原址为江西赣江制药有限公司厂区，北临韶山西路、西接*大道。项目距*市人民广场约1.8km、距赣江约1.6km里、距赣粤高速公路*北出入口约7.0km、距省会南昌公里219km。附近已开工或即将开工的房地产开发项目有壹街区、明珠苑、中寰城市花园

16、、金鹏花园等。根据江南御景园规划方案及建设单位实施计划，江南御景园地块总用地面积109.95亩（73306m2），用地较规整。二、项目周边情况为改善*大道区域城市建设相对滞后的现状，加快构建“两江三岸”的中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据*市城市总体规划的要求，应尽快开发建设*大道区域，形成城市风貌和景观。*大道区域城市地块的开发建设，在*市城市近期建设规划中占据极其重要地位，其建设对拓展*市城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区的差距，实现强市升位的目的有重大意义。本项目处于中心城区的吉州区西北部，位于*市*大道与*西路交叉口东南角，原址为*有限公司厂区，

17、北临*西路、西接*大道。交通区位优越，居民出行极为便利，特别是随着吉州区区委、区政府办公地点在城北区域的确定，使本项目物业升值潜力很大。已建成的*大道道路红线宽60m，是*市中心城区的交通主干道，也是*市的一条花园式景观大道，为本项目提供了优越的交通和景观条件。三、项目周边配套设施1、居住小区：在周边地块主要有明珠苑、壹街区、恒荣正丙角新村、中寰城市花园、名人花园、江信庐陵花园（星港澳园）、康居帝景湾、天龙花园、金鹏花园等，项目邻近周边还有企事业单位的办公、住宅楼，四周无厂区，住家宁静、舒适。2、医疗配套设施：项目周边500m范围，除有些规模较小的诊所外，大型医疗配套设施较少，但距离*市中心人

18、民医院、井冈山医专附属医院和*市第一人民医院均在2km路程以内。3、学校、教育：*市一中、七中、八中、石阳小学等学校距本项目均较近，幼儿可入托本项目的“*”幼儿园。4、自然景观、人文景观：本项目自然景观较丰富，北门河、真君山近在咫尺，随着*大道北段区域地块的开发建设，将形成一个天蓝、树绿、水清、人气旺、环境美，融自然山水景观和庐陵文化特色于一体的高品质现代人居环境和工作环境。四、市场定位结合*创建“滨江花园城市”、“生态城市”的建设思路和毗邻*市*大道的特殊位置、文化氛围，*开发建设项目的市场销售主体客户定位为教师、公务员、医护人员和各界成功人士。在居住形式、空间形成和环境理念上要有别于一般的

19、居民区。在经营理念上树品牌优势，与在建的星港澳园、康居帝景湾、名人花园、中寰城市花园、恒鑫花苑、壹街区以及明珠苑一道共同定位为崇尚自然、回归自然的健康高尚住宅群。本项目还应树立自己的品牌优势，在景观、环境、绿化规划方面突出自己的风格，在建设工程设计方面有自己的独到之处，在社会效益、环境效益和经济效益的结合上找到新的切入点，并超出周边的其他楼盘。第二节 市场供需分析一、市场需求建设小康*、实现*在江西中部的率先崛起，是今后一段时间我市经济建设的主要奋斗目标。未来五年，我市中心城区按照“一市三区、两江三岸、一环三桥、五纵八横”的规划加紧建设，初步形成50万人口规模的滨江花园城市雏形，给中心城区房地

20、产业的发展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，*市中心城区现有非农人口21万（指吉州、青原两区，不含外来务工人口），现有存量住房：336万m2，人均居住面积10.71 m2、建筑面积约20 m2，其中有近2万户购买了房改房（含集资房、安置房）。如果按人均建筑面积30 m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积210万m2。同时，不同的阶层其现有住房的差异性已显现，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。 住房消费群体 住房消费市场1、富人、高收入者 1、别墅、高档公寓2、稍高收入者 2、商品房3、中、低收入者 3、经济适用房、二手房4、最低收入者 4、 4、政府提供廉租房（住房呈

21、“金字塔”消费结构示意图）2、近几年旧城改造房屋拆迁情况撤地设市至2003年，*市中心城区（主要集中在吉州区），累计拆迁房屋面积50.21万m2（2001年2.97万m2，2002年13万m2，2003年34.23万m2），累计完成拆迁住户4000余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。2004年中心城区续建面积107.91万m2，新开工面积70万m2，拆迁面积32万m2，新增拆迁户近千户。如果要安置2004年的拆迁户，按户均70 m2计算，需住房面积7万m2，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积35万m2。3、城市新增人口住房需求据初步分析，*市

22、5年时间要达到50万人口中等城市规模，现有城市人口要翻一番以上，按小康居住水平：“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积30 m2计算，需增加住房面积约750万m2。根据上述情况分析，旧城改造拆迁居住需要，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年，*市中心城区住房需求总量近1000万m2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。二、市场供应1、近年中心城区商品房开发建设情况时间施工面积(万m2)竣工面积(万m2)销售面积(万m2)销售额(万元)2000年71.0825.7116.5415829

23、2001年29.4112.87.2269552002年76.5426.9232.49440872003年92.7932.1029.16263402004年139.7571.9353.7255841合 计409.57169.46139.131490522、近期*市（吉州青原两区城区）房地产项目规划审批情况编号建设单位名称项目名称项目规模（公顷）建筑面积（万m2）工程地址备 注1*康居锦江发展有限公司螺湖花园小区12.3011.20大桥西路以北2*市创天国际投资有限公司丽景城住宅小区23.003.10后河中游地块3*市万家房地产开发公司光明居住小区A1#.2#.3#.B2#.D地块6.0010.6

24、0光明路以北4*市凯震房地产开发公司阳明商城3.0010.30原吉州区委区政府5*信和实业有限公司信和一期工程5.805.50后河中游下游6*阳光房地产开发公司金竹园2.403.00青原大道以西7市恒荣房地产开发公司丽景花园2.202.50井冈山大道77号8市恒荣房地产开发公司正丙角新村20.4016.90正丙角9*市青原房地产开发公司刘家村委会安置用地3.907.00上海路以东，永新路以北10*市青原房地产开发公司滨江新区坼迁安置新桥用地5.808.00上海路以西，滨江大道以东11*市中寰置业有限公司中寰城市花园6.805.80原曲轴连杆厂地块12江西嘉圆房地产开发公司办公楼住宅6.7013

25、.80*大道A10-1#,2#13市恒荣房地产开发公司恒鑫佳苑2.002.00*大道A13-1#14市明珠房地产开发公司明珠苑2.904.70*大道A-2-2，A-2-1,A12-1-115*信和实业有限公司信和新城二期3.205.12后河下游A4-1,A6-1,16*市建兴房地产开发公司凯震豪园16.1627.04原赣江制药厂地块17*市天龙房地产开发公司天龙花园7.0012.00原有线电厂地块18*市创天国际投资有限公司丽景城一区南区3.506.00后河中游地块19*市宝得房地产开发公司金鹏花园二期2.164.20原味精厂地块20宜春市汇盛房地产开发公司明月花园1.202.2原市粮食局招待

26、所地块合 计136.42160.96从上述分析看，未来五年*市中心城区的房地产市场仍然处于活跃期，供需缺口仍然较大，房地产开发的市场前景广阔。价格定位一、*市中心城区商品房市场发展分析吉安市中心城区住宅价格走势 单位：元/m2从上图可以看出，*市中心城区房地产市场价格在2000年至2001年的发展较为平稳，2002年较2001年的涨幅较快，2002年至2004年的发展又趋于平稳。从长期角度看，*市中心城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。除此之外，根据中共*市委关于制定全市国民经济和社会发展第十个五年计划的建议提出

27、的任务进一步加快城镇化进程。*市中心城区以“一江两岸”为特征的新型中等城市、优美生态城市的品味格局基本形成，城区人口达到30万人左右。全市城镇化水平达到32%左右，城镇居民人均住宅建筑面积达到20m2的目标，而*市目前城镇人均居住面积不足15m2，因此，导致将需求强劲、持久，推动房价的总趋势长期上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变*房价总趋势的长期上升。其中蕴涵着另一个不为人注意的现象和道理：城市地位是房价的重要决定因素。对于*房价的现状，政府的态度是进行平抑，主要的措施有三方面：一是积极调整供应结构，在外环线附近建造数量较多的低价位住房，扩大供应。二是适度降低旧城改造和动拆迁

28、的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实施对房价的调控，比如土地供给数量和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。从现在起到2010年的五、六年中，*商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。商品房的底部区域价格，只会抬升不会大跌，今天的底部价格用不了多久将不复存在。 “十五”期间，*商品房价格年涨幅估计仍在10以上。到“十一五”期间末即2010年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下： 第一、实现小康目标，*人均

29、住房面积尚有差距。目前人均住房居住面积不足15m2。人均居住面积要达到18-20m2，还要走相当一段路程。第二、城市化的进程也直接拉动房地产开发。*2003年的城市化水平仅为21.31，2005年要达到32。这不仅表现为中心城区的不断扩张，而且也表现在市郊城镇建设的不断加快。无论是城市人口还是城市面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。 第三、随着经济的发展和市民收入的提高，市民购房能力会进一步增强。 第四、市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，*

30、商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。二、定价方法1、“成本利润”定价法将产品的成本加上预期利润，具体额度由开发商调控，即为最基本的定价方法。此法虽简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才能订出合适的价格。2、市场比较定位法主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。3、顾客感受定价法当购房者对物业及发展商实力有信心时，纵然定价相对较高，购房者仍会欣然前往。但若购房者对推出个案的发展商没有信心时，一旦定价过低，购房者反而会怀疑物业的品质而不敢购买。由于顾客感受

31、定价法只能感知楼盘定价的高低定性，较难确定量化指标，因此以下主要进行前两种方法的测算。三、“成本利润”定价法1、项目土地获取价格项目土地获取价格为2997万元（按实际交易价格计），平均分摊至可出售房地产（多层住宅、小高层住宅、商业店铺计12.71万m2）建筑面积土地成本为236.2元/m2。2、项目单位开发成本项目每平方米开发预算成本包括：土地、建筑、规费、市政道路和绿化等综合设施配套、税收、管理费和银行利息，多层住宅约1052.5元/m2、小高层住宅约1298.7元/m2、商业店铺约1220.4元/m2。单位面积全部开发成本测算表序号成本名称多层住宅（元/m2）小高层住宅（元/m2）商业店铺

32、（元/m2）1土地成本236.2236.2236.22建安成本3606353803各项规费43.362.344.74室外水电路分摊37.837.837.85绿化等环境工程分摊55.855.855.86广告、营销等分摊555555设计、监理等其他费分摊71.671.671.6财务费用分摊353535销售税费7788138合 计972127710543、开发商预期利润目标期望值预期利润目标期望值：多层住宅为30，小高层住宅25，商业店铺楼100，则每m2利润：多层住宅292元/ m2，小高层住宅319元/ m2，商铺1054元/ m2。4、成本加利润的销售价多层住宅1263元/ m2，小高层住宅1

33、596元/ m2，商铺2108元/ m2。四、市场比较定位法1、*市中心城区主要住宅楼盘概况（价格为2005年6月销售均价）吉州青原两区城区主要商品房楼盘综合分析表项目名称位 置建筑形态规 模价 格销售情况备 注康居帝景湾井冈山大桥西端24栋多层（1期）占地12.5万，总建20万，分三期开发一期均价1437元/，二期1600元/销售率50%紧邻赣江，倡导水文化住宅江信庐陵花园（星港澳园）井冈山大道20号30栋多层，8栋小高层占地9.53万，总建17万一期入市均价1420元/，（一期开始排号）销售率65%周边市政配套较完善，闹中取静，但容积率高，栋距小，采光效果差名人花园井冈山大道158号8栋多

34、层，1栋高层占地2万，总建2.9万，分两期开发一期现交房中，均价1200元左右一期多层销售率80%以上紧靠主干道，井冈山大道，交通方便，但噪音及灰尘污染大中寰城市花园*市韶山西路多层，小高层占地370亩，分二期开发，总建24万均价1380元/m2一期销售率80以上目标项目主要竞争对手创天丽景井冈山大道与跃进路交界处多层，小高层（1期）占地20公顷，分三期，目前一期（8栋）占地25万，总面积50万最低价1280元/，最高价1550元/，均价1350元/销售率60%，3房偏多开发周期长，临后河而建，后河未开发恒荣丽景井冈山大道建行大楼对面6栋多层占地1.23万，总建3万起价1398元/销售率95%

35、，仅剩6套复式地段佳，距广场近，交通便利，但噪音及污染大信和嘉苑中山路与永叔路交汇处12栋多层占地面积2.1万，总建5.2万，分二期开发均价1300元/销售率90%只剩五六套3房和复式*首家全错层结构住宅恒丰酒店中山路与永督路交汇处单栋小高层16层高，总建1.3万2800元/-3200元/，均价3000/元销售率30%产权式商务酒店，15-16层为写字楼，1-4层为大厅餐饮娱乐滨江六合盛世滨江四期南面（吉州大道）多层，小高层，高层，别墅占地450亩，分期开发，目前正处于拆迁阶段未定未销售临江而建，形态多样壹街区*大道旁多层，小高层，高层占地6.73万，总建13.8万，起价1080元/，最高价2

36、080元/未销售小区规划开放，功能完善前期广告到位恒荣正丙角新村*市广场西路（*大道）多层、单体、联体别墅总占地21万，总建面22万，可容纳800户左右属前期排号阶段，在下半年开始正式销售离市区较远，边配套不成熟，规模较大梅苑小区井冈山大桥东头多层、单体别墅占地20万总建17万多层均价850-900元/别墅均价1300-1400元/由于开发周期长，体量大，销售市场压力大天立花园青原区青原大道多层，单体别墅，小高层占地300亩，总建30万二期均价1150元/一期准备交房，一期58%规模大，开发周期长，市场压力大明珠苑*大道旁多层，小高层占地2.7万m2总建5万多层均价1350元/ 内部销售3栋，

37、7栋多层销售率80小区规划绿化功能完善前期广告到位天龙花园井冈山大道（有线电厂）占地约9万m2总建15万多层期房均价1480元/，现房1600元/左右，2、竞争项目选取对应本项目具有可比性的康居帝景湾二期、天龙美林印象、星港澳园、壹街区四个楼盘进行价格因素加权比较分析。（1）各楼盘概况康居帝景湾二期：位于井冈山大桥北侧东门村。占地面积约125000平方米，可建面积约20万平方米，规划建设有6层式楼房59幢，共计1590套住房，容积率约1.7，均价1600元/平方米，主要卖点是江景及周边良好的教育环境。天龙美林印象：位于井冈山大道大桥西路2号（原834厂内）。占地面积约9万平方米，可建面积约15

38、万平方米，容积率约1.7，均价1480元/平方米，主要卖点是周边良好的教育环境。星港澳园：位于大桥西路8号（原麻纺厂）。占地面积约9.53万平方米，总建筑面积约17万平方米，由30幢多层、8幢高层组成；户型有一房、二房、三房、复式，面积从68平方米207平方米，容积率约1.78，绿化率为38%，均价1420元/平方米，主要卖点是周边良好的教育环境。壹街区：位于*大道与长岗北路交汇处，傍依6车道*大道,紧邻10万平方米市政磨盘湖公园。占地面积约6.73万平方米，总建筑面积约13万平方米,分三期开发.小区规划有住宅、商业街、商住办公楼及公建，住宅规划有多层及小高层，户型主要有二房、三房及复式，容积

39、率约1.93，均价1380元/平方米。（2）项目竞争力初步分析项目优劣分析，主要针对项目地块优劣势评价，基本分析思路为：选择区位条件与本地块类似的可比性地块归纳其共有特征比较每个地块的独特的优劣势评述本项目地块的竞争力可比性地块选取标准：位于城市近郊区域。根据以上标准，选取壹街区项目、天龙美林印象项目作为可比性地块。共有特征本项目壹街区天龙美林印象地块位置吉州区吉州区吉州区城市近郊区域城市近郊区域城市近郊区域地块性质净地净地净地地块规模7.33万平方米6.73万平方米9万平方米周边氛围紧临*大道紧临*大道紧临井冈山大道交通状况7路公交车7路公交车2路、9路、10路、12路公交车，交通便利地块优

40、劣势比较本项目壹街区天龙美林印象地块劣势1、目前公共交通不便1、目前公共交通不便地块优势1、位于城市西部，在此区域内类似项目较少2、临近10万平方米市政磨盘湖公园1、位于城市西部，在此区域内类似项目较少2、临近10万平方米市政磨盘湖公园1、周围有省级重点石阳小学、一中、二中、白鹭洲中学 3、交通便利仅就地块自身条件而论（不考虑项目定位及包装），本地块与天龙美林印象项目相比，竞争力稍逊一筹；与壹街区相比较，竞争力基本持平。（3）多层住宅价格因素加权比较分析。估价时间：2005年6月 均价：元/m2项目康居帝景湾二期天龙美林印象星港澳园壹街区实际成交价1600148014201380交易情况修正1

41、00/105100/100100/103100/100交易日期修正103/100102/100103/100101/100区域因素修正100/107100/105100/101100/100修正后单价1467143814061394按算术平均法计算：（1467+1438+1406+1394）4=1426元/m25、小高层住宅目前*市吉州青原两区房地产开发项目中，小高层住宅楼盘推出极少，市场价格暂无参考和可比性，保守考虑本项目小高层住宅销售均价暂按多层住宅的1.15倍考虑，即1640元/ m2。6、商业店铺由于本项目临近的明珠苑、壹街区、中寰城市花园、名人花园、江信庐陵花园（星港澳园）五个楼盘，

42、除壹街区有少量商铺外，其他楼盘均无商铺，因此商铺售价参照壹街区价格，均价暂定2500元/ m2。五、项目销售价格设定综合上述因素，本楼盘销售开盘均价设定为：多层住宅1348元/m2，小高层住宅1618元/m2，商业店铺2308元/m2。以后每年按增长6计算。项目名称第1年第2年第3年第4年1、住宅均价13481429151516052、小高层住宅均价16181715181819273、商铺均价23082446259327494、车库及杂物间均价1200127213481429这里的价格，应该是一种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及本项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。确定的开盘入

43、市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由房地产公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。第四章 场址主要建设条件第一节 场址及用地现状一、场址现状场址现状属典型的河岸丘陵地貌，现状标高约在5460米，目前已基本完成场地平整。*开发建设项目地点位于*市*大道（吉州大道）与韶山西路交叉口东南角，原址为江西赣江制药有限公司厂区，北临韶山西路、西接*大道。项目总用地面积109.95亩，地块环境优美，视野开阔，地理位置显要，用地条件优越。二、土地权属及占地面积本项目总用地面积

44、109.95亩，土地权属通过公开挂牌交易方式由*房地产开发有限责任公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同，取得国有土地使用权证。第二节 主要建设条件一、工程地质、水文情况1、工程地质本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂土、粉砂，胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度57m；下部为粗砂砾石层，砾石占60%，砾径46cm、厚68m，可作为城市建设用地。从整个区域来看，项目区属于吉泰构造盆地。赣江大断裂从园区东侧经过。园区内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，园区建设不会存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001

45、年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），*市地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度）本项目可不考虑抗震设防。2、水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。*市五十年一遇的洪水水位是52.92m，本项目处于*市城市防洪堤保护范围内。二、区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合*市的总体规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。三、交通情况本项目紧邻*大道东侧，北有韶山西路，交通十分便捷。四、社会环境条件本项目区规划

46、用地内无工业企业，项目附近无化学污染源，军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。五、公共设施条件沿*大道已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。六、征地拆迁情况本项目区的征地拆迁已完成，现在已完成部分场地平整。七、施工条件本项目场址地势较平坦，水电可从*大道或韶山西路就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可到就近购买，施工条件较好。第五章 工程设计方案第一节 指导思想与原则建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或大自然连在一起，人文主义的关怀体现在新生住户的交往需求。压

47、力大，节奏快的生活给现代人们之间平添了许多不解、惊异和不安，在日常的生活中，不知不觉中改变着现代人的行为方式，思考模式的变化进而影响人们的生活习惯，共同的观念使陌生的人们重新的走到一起，改善邻里间的关系。在方案设计中，小区环境设计上敏锐地意识到这一点，留出大量或可供三五人小憩，或可供数十人聚会或可对坐畅谈，或可闲庭漫步的场所，从而为住户提供尽量相互接触交往的机会。室外空间或为人们寄托精神交流的场所，充分享受丰富的社会生活带来的无穷乐趣。因此本项目切实地从住户的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质小区应有的形象，创造出居

48、家应有的环境。该项目建筑设计能体现江南御景园“以人为本，注重品质”的经营理念，项目定位为中高档住宅区，强调产品的合理性与差异性，力求建筑成一个别致、新颖、周到、精美的现代住宅社区。第二节 总体规划方案一、规划依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；3、江西省城市规划管理技术规定；4、住宅设计规范（GB50096-1999）；5、建筑设计防火规范（CBJ16-87）（2001年局部修订）6、2000年小康型城市住宅科技产业工程示范小区规划设计守则。二、规划原则1、生态城市理念现代生态城市的观点是要“重建城市与自然平衡”，从社区的角度来讲，要建立起完善

49、的自然生态体系，并与城市的生态体系紧密联系，充分保护和利用城市的蓝带和绿带空间，形成和谐共生的城市生态环境。这是理想中的“家园”。2、人文主义理念充分体现以人为本的设计思想，在规划设计中首先研究人的居住行为和居住心理；营造空间尺度适宜、居住舒适方便、颇具人气的居住区，形成具有凝聚力和特色的社区人文环境。3、社区密度理念社区的密度是构建空间的基本元素，考虑紧密的群体形态和紧凑的社区形成有助于形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也体现了社区的可持续发展的原则。三、目标设定及策略1、个性化空间的重塑感受居住区的个性化的最主要的因素来自于外部空间的体验，本案适当运用自由形态界面元素，营造出“流动的空

50、间”。通过街坊式组群以及多层住宅的有机结合，形成空间的疏与密、收与放、动与静的变化，构成别具特色的社区空间意象。2、整体生态环境的营造依托于城市的生态系统，以带形绿色通廊和水系为主要骨架，结合各具特色的院落内部空间绿化形成社区的网络绿化系统，并与城市的绿带和水系紧密结合形成整体的生态环境。3、均质空间和均好景观的体现社区的均质和均好的景观体现了人人平等的原则，符合和谐共生的可持续发展的理念。同时作为居民购房的最重要的参考指数之一，户户均好的环境景观也有助于楼盘的整体营销。4、社区意向和居住文化的形成临水而居和围院而居是传统居住文化中最重要的两种形态。“水的意向”来自与传统的“水之村落”和“滨江

51、小镇”，围绕浅浅溪流展示社区独特的人文自然景观，广场、绿地公园、水系以及小树林等，一系列的景观形成了开放的社区环境，极具活力。不同程度围合的院落形成了安全、舒适的半公共居住环境。5、空间的场所化和场所的戏剧化以人为本的设计原则倡导空间的人性化，社区的空间规划以人的活动和人的体验为设计先导，力求营造若干舒适、安全、亲切、宜于交流的公共场所，而场所中所有的设施、小品、绿化都围绕空间的主题来精心规划，营造具有戏剧性的场景，加强了硬体所无法提供的文化气息，增添了浏览后的愉悦感，为居民提供了一个具有启发性的休息与活动空间。6、实施可行性研究（1）居住区定位比邻*市*大道的特殊位置决定了该居住区特有的文化

52、氛围，在居住形式、空间形成和环境理念上要有别与一般的居民区；（2）商业设施延续本地段作为新兴商贸集中地的角色，并重新整合商业空间，创造更宜人的周边商业环境，使其能更好的履行这一功能；（3）开发时序在住宅开发建设的同时，形成中央绿地和必要的配套，有助于楼盘的推出和营销；（4）土地利用尽量在填方形成的基地上建六层住宅，而在原有低洼及水面设置水景空间，另外，利用楼间消极空间适度扩大形成中心绿地。四、规划总体布局1、布局与整体构思（1）均好性确保户户有景，各有特色。靠环湖路户型环湖路以北的青山绿水田园风光，区内户型靠区内景观广场、庭院绿化、水体、沿路户型享受景观大道商业气氛。（2）因地制宜根据用地特点

53、沿街节点处、转角处、重点布置公共、商业建筑体，作为本区景观主体视觉，丰富园区和城市天际线。沿街周边建筑底层、局部二层设商业店面园区内正对干道的住宅底层，考虑架空停车间；不沿街，不邻干道的住宅底层设储藏间。亲水建筑底层局部架空透绿，形成区内居民休憩空间。（3）营造卖点定名江南御景园，打庐陵文化牌。定位主体客户为教师、公务员、医护人员、各界成功人士。景观节点外接远山田园风光，内引水体、绿色、流水、人家的诗意居住环境。完善的社区服务体系物业管理、幼儿园、诊所、银行、邮局、购物、茶座等。强调大院落可防卫空间概念建筑本体特色：造型新颖。功能：无油烟污染，穿堂风、落地景观窗。（4）灵活性：房型、装修标准可

54、根据不同客房需求，量身定做，扩展销售渠道。（5）分期建设：分期建设的优势是，可利用前期户型、房型的销售反馈信息，及时调整，以适应市场变化的要求，有效的降低风险。2、规划结构“两区一带”和大院落可防卫空间，构成了“江南御景园”的空间特色。（1）“两区一带”两区：沿街侧商住综合区及内侧高尚住宅区。一带：南北贯穿基地的绿化景观带。（2）大院落可防卫空间本规划提出大院落可防卫空间的居住模式，是基于：本楼盘的地块环境。本楼盘使用要求。居民对居住安全的考虑。首先，本楼盘在建筑空间上基本自成体系。其次，本楼盘临街底层均布置商业店面，使得大院落围合空间的自然形成。再者，设计上充分考虑居民对安全防卫、邻里交往的

55、心理要求，采用南北梯户型单元组合，促成了大院落可防卫空间的格局。3、交通体系（1）特点：交通组织以“人车分行”作为核心思想。车行系统设计环路以满足车辆的可达性，并以地下停车的形式在解决住户就近停车的同时将车辆对于住区生活的干扰（噪声及空气污染）减少到最低程度。人行系统设计将步行空间最大化，并尽量减少与车行系统的交叉以增加安全性。（2）主次出入口住区的主出入口设置于韶山西路侧以加强市区的联系，并减少居民对于主区与市中心间距的心理抗性。同时增设次入口（*大道侧）以满足交通与安全要求。（3）道路结构道路分级为两级一级：为区内干道，路宽7m，两侧各1m宽人行便道。围绕内侧高尚住宅区形成环形，联系两主次

56、出入口。二级：宅前小路与硬地成波浪形通往各单元出入口。4、竖向布置本规划设计的主要原则为：一是充分利用现状地形并加以适当的改造；二是处理好住区与周边环境的衔接。利用填方区结合建筑布置：如布置地下停车库、布置水体、坡地，形成高低错落的景观空间，达到既经济又增加美观的效果。本项目建设场地设计高程根据周围道路及规划高程确定，场地竖向设计为平坡式布置，设计地面坡度大于0.2%。5、景观、环境、绿化在整体规划布局和空间结构确定下的环境、景观、绿化设计应“以人为本”。强调人文精神，营造家园气氛。考虑到销售的需要，除住区住出入口处设计花园广场以体现住区特征外，绿化景观设计避免传统的大集中绿地的做法，将绿地分

57、散到各个组团以实现住宅环境的均好性。设计曲折的景观流线以减少视线的穿透（考虑到私密性的要求），提供“步移景异”与“柳暗花明又一村”的心理体验（人类好奇心的满足）。六、规划指标1、总用地面积：109.95亩（73306m2）2、总建筑面积：128236m2，其中：住宅共870户113182m2（多层83819m2、小高层29363m2）、商业店铺13704m2、会所及幼儿园1350m2。3、建筑密度：25.92%4、容积率：1.755、绿地率：40.5%第三节 建筑设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通则（JGJ37-98）2、住宅设计规范（GB50096-1999）3、建筑设计防火规范（GBJ

58、16-87）（2002年局修订）4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）5、方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范（JGJ50-88）二、户型设计户型面积划分85m2左右（B3）占8.9%、120m2左右（A3）占33.1%、130m2左右（H1、A1、A4）占48.3%、140m2左右（F1、C3）占9.7%。三、建筑设计1、住宅设计（1）户型突出流行趋势。力求全明设计，通风顺畅；主要房间朝南，北侧设置工作阳台，同时根据建筑所在位置不同设计南厅和北厅户型；注重玄关、独立餐厅、入户花园与储藏空间的设计，并尽量减少交通面积；运用凸窗及八角形景观窗（景观优越地段）以拓展室

59、内空间，在丰富立面效果的同时降低空调外机的负面景观影响；设计L型转角阳台以满足住户对室外空间的洗晒衣需求和休闲需求。（2）住宅底层的半地下室作为自行车和摩托车的车库，减少宅间乱停乱放和占用公共绿地的现象；不具备做半地下车库的住宅则在底层设分户车库。（3）各套型皆深入考虑了空调室外机位的问题，并加以妥善解决，而在建筑外立面形象的设计上，则把空调室外机位与飘窗和阳台有机结合，作为一个建筑造型要素来加以处理，从而通过对于建筑细小功能的解决和细部立面的处理形成本小区自身的建筑特色。（4）多层住宅的风格基调为现代简约主义，以平坡结合的建筑风格为主，简化繁锁的线脚处理而注重体块造型和色彩处理，以插片、飘窗

60、和阳台穿插结合，运用光影和色块丰富建筑立面，创造明块、简洁的建筑形象，使之具有高品质居住区的休闲形象。由于本小区环境较好，因此，在建筑外面的色彩设计上，我们进行了一些尝试。2、公共建筑（1）小区会所及幼托位于主出入口的左侧。鉴于在实际使用中小区会所的局限性和其所在位置的重要性，我们结合幼托、娱乐及小区其他公共功能。（2）小区配电则是利用室外箱式变压器结合地形加以解决。（3）垃圾站隐蔽于地下车库处。四、立面设计建筑层数控制以多层为主，部分小高层。建筑风格采用新古典主义以体现时代特征，一切从功能出发，不追求过分的装饰。设计讲求空间构图的协调及建筑外观的简洁明快。建筑色彩以暖色作为主色调，重在体现现