某名牌大学房地产估价完整讲义

1、第九章路线价法第九章 路线价法9-1 路线价法的基本原理一、路线价法的需要城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价街 道第九章 路线价法二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。 街 道街 道标准深度第九章 路线价法三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范

2、围内对大量土地进行估价的场合。 前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。 第九章 路线价法9-2 路线价法的操作过程 一、划分路线价区段 二、设定标准深度 三、选取标准宗地 四、确定路线价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 第九章 路线价法五、制作深度指标表 （一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度 深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表 第九章 路线价法（二）深度指数的制作思路 街 道 a1 a2 a3

3、 an-1 an 有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an 1、单独深度百分率 a1a2a3an2、累计深度百分率 a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+an 3、平均深度百分率 第九章 路线价法（三）制作方法40%30%20%10% 9% 8% 7% 6%街 道1、四三二一法则 第九章 路线价法临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则40%30%20%10%9%8%7%6%单独深度百分率403020109876累计深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0

4、假设标准深度为100英尺 第九章 路线价法（三）制作方法制作思路属于累计深度指数 第九章 路线价法2、哈柏法则六、计算各宗地土地价格 （一）计算公式宗地价格V深度指数dvdf路线价u当u为单位价格时：V = u dv ( f d ) 当u为以一定单元宽，标准深度的长条时：V = u dv f dv平均深度指数dv累计深度指数第九章 路线价法六、计算各宗地土地价格1、一面临街矩形土地 路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V = u dv ( f d ) =20001402015.24 = 85.34万元第九章 路线价法（二）运用举例（二）运用举例路线价2000元/m230mP18

5、4例92路线价3000元/m2标准深度20m15m15m第九章 路线价法2、前后两面临街矩形地重叠价值估价法u0u1dd0d1（高价街）（低价街）第九章 路线价法P184例92150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%50=235万元 第九章 路线价法3、街角地A Bu0u1V单=u0dv0+u1dv1tt旁街影响加价率第九章 路线价法4、特殊形状土地uABCfdh三角形土地修正率第九章 路线价法ABCDABC土地价格= ABD土地价格 ACD土地价格 第九章 路线价法4、特殊形状土地ABCDEFGH梯形ABC