苏州某商业项目前期方案（终）

1、XXXX2005-B-38商业项目前期策划报告1报告摘要第一章 新区城市环境分析第四章 项目定位第二章 新区商业环境分析第三章 立地条件及周边环境分析1.1 新区城市发展1.2 城市经济分析1.5 分析结论1.3 产业分析1.4 人口总量分析2苏州XX区位于苏州X西侧，东临XX大运河，南邻XX区，北接相城区，西至XX。于1990年11月开发建设。2000年，被确立为第一批国家高新技术产业开发区高新技术产品出口基地。目前新区已规划为中心片区、浒通片区、滨湖片区三大片区，城市板块体系初步落成。1.1 新区城市发展经过15年多的开发建设，新型的科技生态新城雏形已显。目前新区已形成了集生态人居、高科技

2、产业、物流商贸等于一体的城市格局。32005年，苏州高新区的生产总值、工业销售产值、地方一般预算收入分别增长26%、32%和30.5%；进出口分别增长20%、22%；全社会固定资产投入和社会消费品零售总额增长25%。截止目前，出口加工区共引进32个项目，总投资5.7亿美元，注册资本2.6亿美元。 1.2 城市经济分析近年来新区经济发展水平突飞猛进，人民生活更加富裕，对房地产的发展起着极大的推动作用!数据来源：苏州高新区政府网4 已形成以高科技为龙头的产业结构，国内外企业纷纷落户新区。高新区高度聚集着规模庞大的新兴产业。一批以高新技术为主导的新兴产业正快速成长，90%以上产品与全球先进技术保持着

3、同步水平，苏州高新区已初步形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等主导产业。高新区拥有高新技术企业共268家、产品318只，高新技术产品产值占工业总产值的比重已达61%。1.3 产业分析52006年,新区总人口近48万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。其中专业技术管理占30%，约14000多人；技术工人占70%，约31000多人。据最新统计数据显示，苏州人均可支配收入为18500元/年，按照一般日常消费开支占人均可支配收入的30%，我们可以看出新区人口的消费为26.2亿元左右。1.4 人口总量及消费力分析新区人口总量庞大，消费水平日益提高，为商业地产的发

4、展创造了机遇61、经过十多年的开发建设，新区的经济实力、居民生活水平、人居投资环境已得到突飞猛进的发展。2、尤其是这几年来，各区域发展定位明确后，形成了齐头迸进的平衡发展趋势，如环XX板块已经发展为居住、商务中心，而XX片区和滨湖片区在高科技产业密集的驱动下，城市基础设施及经济环境已较几年前有巨大的提升，为该片区商业地产迎来新的发展机遇。 1.5 分析结论7报告摘要第一章 新区城市环境分析第四章 项目定位第二章 新区商业环境分析第三章 立地条件及周边环境分析2.1 新区商业发展概况 2.2 新区商业网点布局2.4 分析结论2.3 主要商业网点特征分析82.1 新区商业发展概况 商业网点逐渐趋向

5、合理，大型商业中心开始显山露水。新区建设初期，商业状况相对滞后，没有较为大型的商业中心，商业主要以满足居民日常生活需求的零售业和服务业和餐饮业，比较分散、未形成大型的商业中心。这种零散的商业中心远不能满足处在迅速发展中的新区的需求，从而形成了巨大的发展空间，金枫商业广场、绿宝广场、赛格电子广场等新一批大型综合性商业广场的出现，正是新区商业发展的必然结果。商业分布零散业态单一（以餐饮/娱乐休闲为主）商业稀缺大型购物中心出现9 新区商务中央区（XX路两侧）XX路商业 XX路商业 时代街 XX商业街XX新苑社区商业街 XX花园社区商业街商业集中在中心片区2.2 新区主要商业网点布局现新区的商业已经形

6、成了以XX路为中心的“两路、两街、两社区”商业格局。两路即XX路、XX路两侧的沿街商业；两街即商业街、时代街两条有特色的商业街；两社区即XX新苑和XX花园内的社区配套商业。新区商业主要集中在中心片区，边缘区域商业分散，发展空间较大102.3 主要商业网点特征分析XX路沿线主要以金融业、餐饮为主。在新区主要干道XX路沿线，各大银行以及各大商业机构进入后，逐渐形成了一个金融商业区域，而在XX路西段靠近苏州乐园处，主要以餐饮为主。究其原因：一方面因为XX路是新区的商务中央区，另一方面苏州乐园的旅游发展，使得XX路的餐饮发展迅速，并逐步发展完善。 主要是服务于政府机关单位、企业中高层管理人员及高收入居

7、民的高档餐饮、娱乐休闲消费112.3 主要商业网点特征分析XX路主要经营日本料理、休闲娱乐、各类餐饮、以及其他生活配套。整体出租率达到95%以上, 新区大量外资企业和外地企业的进入，特别是新区是日资在中国最密集的区域之一，大量知名的日资企业在新区投资，大量的客源使得商业街逐步发展成以经营日本料理以及各类休闲娱乐为主的特色商业街。 业态以日韩料理为主要特色，消费人口以新区外籍人口为主122.3 主要商业网点特征分析XX路沿线的商业业态有文化用品、超市、首饰钟表眼镜、家居家俱建材、美容美发、网吧、餐饮等，主要以小型餐饮和美容美发为主。其主要是紧邻苏州科技学院，以及滨河花园、XX花园、美之苑等住宅小

8、区，有充足的消费群，使得XX路上的小型餐饮和美容美发发展比较成熟，在新区商业市场上有一定的知名度。 主要是服务周边社区居民为主的生活配套商业，业态基本能满足居民需求132.3 主要商业网点特征分析XX路沿线包括时代街，其商业业态涵盖日用百货、家居家俱建材、品牌专卖、餐饮、美容美发、音像、房产中介等，主要以家居家俱建材为主。主要是周边密集的居住小区需求形成的，沿线住宅小区有今日家园、时代花园、名都花园、格林花园以及在建的清水园等多个小区，这些小区的入住率比较高，因此，对该业态的需求较高。 与XX路商业具有类似特征，主要以服务于周边社区居民生活需求142.3 主要商业网点特征分析XX新苑、XX花园

9、两个社区商业主要是满足小区日常生活需要，其商业业态也主要以日常生活需要为主的零售业、小型餐饮，以及服务业为主。而且从这些社区内的商业经营来看，由于依托着社区居民，因此经营状况比较稳定。业态为纯社区配套商业，由于人气足，商业氛围已较为浓厚XX、XX业态分布图零售业42%餐饮业27%服务业28%体育娱乐业1%金融业2%152.5 分析结论中心片区以外的边缘区域商业分布零散，具有较大的发展空间新区商业主要是以XX路为中心的商务区，它集中了写字楼、高档餐饮、娱乐、休闲等商业，偏向于商务服务商业，而“两路”、“两街” 、“两社区”偏向居民生活服务商业。整个新区的商业结构中，餐饮所占的比例比较大（主要集中

10、在XX路），而娱乐休闲类所占比例不大。在金枫商业广场、XX购物广场、绿宝购物广场等商业项目的带动下，新区商业逐渐走向规模化。16报告摘要第一章 新区城市环境分析第四章 项目定位第二章 新区商业环境分析第三章 立地条件及周边环境分析3.1 立地条件分析 3.2 周边人口消费分析3.5 分析结论3.3 周边商业分析3.4 周边总体规划分析173.1 立地条件分析主要经济指标占地面积17224.1绿化率30%总建筑面积25836.15出入口方位沿西侧规划道路可以设置一个机动车出入口，且宽度不大于12米土地性质商业用地建筑高度多层建筑密度50%停车位机动车：50个/1万平方米建筑面积；非机动车：750

11、个/1万平方米建筑面积容积率按3.5规划 区内室外道 路标高黄海标高3.2米居民车辆拥有量不断增加，按照未来发展趋势，本项目停车位不足183.1 立地条件分析区位及交通分析4、项目四至情况： 本项目处于苏州高新区中心片区与XX片区的结合地带，位于312国道南侧，XX路西侧，紧傍312国道高架，位居新区城市交通枢纽要地。 中心片区XX片区本案长江路312国道项目位置略偏，商业环境不成熟，地块未来商业规划为目的性消费业态（即品牌与特色消费）可行性较高，依托便捷的交通体系及周边人气的增加，项目仍具有较好的发展前景193.1 立地条件分析地块价值面判断分析高高高高低高临长江道临分流车道临312国道临理

12、想城小区道路203.1 立地条件分析项目SWOT分析优势：项目西、北面沿主干道，项目易吸纳市区人群前来消费，另外紧邻省级交通干道，项目射范围可辐射到周边乡镇；周边社区入驻率逐渐提高，人气越来越足附近几大物流中心为本项目带来了较大的商务消费客源；XX工业廊和出口加工区紧邻本案，有着较大的企业商务消费市场；项目以北未来规划16万人口，市场庞大威胁：理想城社区商业、出口加工区的配套商业以及苏地2006-G-14、苏地2005-B-36等规划中商业将会分流本项目的客源 。机会：高新区海关保税物流中心二期工程的建成，将会为项目带来一定的商务消费人流； XX工业廊进一步招商引资，将使本案周边人口急商务消费

13、不断增多； 项目周边商业处于发展阶段，本项目的具有较大的发展空间。劣势：地理位置略偏，目前项目周边人气尚不足；地块东侧为高架坡地，虽旁边有分流车道，但长江路的主要车流到达本案不方便；21项目地块位置较偏，周边人气不足，本案规划为“目的性消费”业态（如卖场、特色餐饮娱乐街）可行性较高，依托良好的交通条件，项目辐射商圈可扩大到以北的浒通片区。3.1 立地条件分析分析结论22单位：户3.2 周边人口消费分析社区人口项目周边规划约50000户，按照每户口3.5人/户计算，未来周边社区人口可达175000人，2.5公里以内未来社区人口约35000人单位：户233.2 周边人口消费分析其它人口单位：人30

14、00020083企业人口：未来达30000人左右日均流动人口：550人左右企业单位人员未来至少30000人左右，商务消费及员工个体消费市场庞大；另外周边日均流动商务人士约500多人，餐饮娱乐及酒店住宿消费需求较大。单位：人243.2 周边人口及消费分析分析结论项目核心社区消费人口未来约3.5万人左右，日常生活便利性消费基本可在理想城社区配套商业完成，餐饮、娱乐休闲消费是本案的机会业态；项目周边及浒通片区未来近17万人口，目的性消费业态（如家具/家居及其它特色品牌）具有很大的发展空间；周边企业人员及流动人口的商务消费需求较大，因此餐饮、娱乐休闲及酒店住宿消费是本项目的机会业态；253.3 周边商

15、业分析社区商业XX城/XX花园社区商业位于本案南面，预计商业建筑面积控制在3万方左右，为2层结构，分布在小区的南面，业态规划不详，以社区配套商业为主。消费人群以该小区和长江花园（无商业设施）的居民为主。两个社区总人口约21000人，人均商业面积1.4平米，商业供给量略足，具体规划可与本案形成战略统一。主力店有2000平米左右的世纪联华超市卖场；XXXX大道商业街位于苏州XXX经济开发区的北面,XX路与XX路交汇处，处于本案西北向约6公里。总建筑面积为78947.41平米，其中商业建筑面积:36305.72平米。商业规划为以社区配套为主，包含部分中大型餐饮、娱乐、休闲等设施。263.3 周边商业

16、分析社区商业XX商业1号建筑面积近6万平米，项目规划有购物城、商贸区、风情街三大版块，四百米的商业街贯穿其中，卖场、餐饮、娱乐、文化、休闲一应俱全。目前，新浒商业1号一期4万平米已封顶正在做外立面工程，销售率已达80%以上，只剩下楼层较高的大面积铺位。整个商业街以销售为主，无后期经营管理。周边新浒花园动迁小区旁有1家联华超市，约600，商户入住率不高，经营情况一般。XX花苑商业街 位于XX花苑五区主入口位置，处于本案西北向8公里左右。共4幢联体商业用房，占地面积24004平米，建筑面积34142平米，商业规划为以社区配套为主，包含部分中大型餐饮、娱乐、休闲等设施。27第3置业裙楼该项目位于出口

17、加工区大门入口（海关大楼和保税物流园旁），位于本案西南向2公里左右， 20000平方米的写字楼，配有4000多平方米的商业裙楼，项目接近封顶。其中裙楼13楼连卖，单套面积为230450平米，目前售价格为6000元/。商业服务对象是写字楼里的上班族及出口加工区的职员。3.3 周边商业分析其它商业XXX大卖场 位于高新区长江路与，距XX城约5分钟车程世界贸易和零售三巨头之一。占地面积1.5万平方米，营业面积7000平方米左右，主要面向会员开放。283.4 周边商业分析分析结论该区域以社区商业为主，已经形成较浓厚的商业氛围，中低档的零售、餐饮、娱乐休闲以及社区配套构成是它们的主要特征，无特色商业街出

18、现；项目南面有XXX超市，北面兴贤路与文昌路交汇处规划约1.5万的超市，如本案规划大型超市卖场将面临着“腹背受敌”的竞争压力；周边中高档餐饮、娱乐休闲类特色商业较为稀缺，本项目存在一定的发展机会；本案所处工业密集区，并紧靠312国道，而周边商务酒店稀缺，本案规划部分酒店具有很大的可行性。293.4 周边总体规划分析本案XX工业廊10万住宅，4万商业1万方商业待建酒店19万住宅用地周边居民区分散，商业参差不齐，本案要吸引周边人口前来消费，必须要有特色业态，让消费者慕名前来消费20万方住宅项目（含商业）303.5 总体分析结论 根据立地条件、周边未来环境及人口、商业环境及 区域规划分析，以下为本案

19、较理想的业态： 方案一：家具家居卖场+中小型超市+街铺式配套商业 方案二：特色美食、娱乐休闲、零售服务街区 （塔楼均为酒店、酒店式公寓及创业大厦）31第一章 新区城市环境分析第四章 项目定位第二章 新区商业环境分析第三章 立地条件及周边环境分析5.1 总体定位 5.3 业态组合5.4 商业规划报告摘要5.5 价格及操作模式建议5.2 业态规划战略 方案一32 新区北部首席综合型商业中心集家具/家居卖场、美食娱乐、商务酒店、酒店式公寓、创业大厦于一体的综合型商业中心5.1 总体定位335.2 业态具体组合主题三:商务酒店/酒店式公寓主题二:美食娱乐广场主题一:家具/家居天地主题四:智能创业大厦3

20、4主题一：家具/家居天地区域面积卖场22000平米左右（单层7500平米左右）目标商户品牌连锁家具、家居类35区域面积中型超市7500平米左右主要业态大型品牌餐饮、咖啡厅、精英会所（小酒吧/健身中心/保龄球馆/SPA等）目 标 商 家主题二：美食娱乐广场36区域面积 经济型酒店5000平米左右；酒店式公寓10000左右目标商户 引进品牌连锁酒店，借助酒店管理拉动酒店式公寓的价值主题三：商务酒店、酒店式公寓37区域面积 15000平米左右（单套面积在50-80平米左右，可横向组合租租赁目标商户 争取政府税收优惠政策，为创业人士提供“办公居住两用”的 创业基地主题四：智能创业大厦385.3 商业规

21、划平面示意图大型停车场停车场车道车道地下停车入口类型楼层业态面积商业裙楼1-3F卖场22500左右4F美食娱乐7500左右塔楼商务酒店5000左右酒店式公寓10000左右智能创业大厦1500左右合计1-2层60000 左右395.3 商业规划楼层业态规划13F为家居卖场4F为美食娱乐广场405.3 商业规划塔楼建议智能创业大厦酒店、酒店式公寓415.3 商业规划地下停车场充裕的地下停车位，硬件上满足市场配套要求425.3 商业规划屋顶花园园林式子的屋顶花园，为项目打造亮点435.3 商业规划项目立面建议品质感强烈的外立面,体现区域标志性建筑特色445.5价格及操作模式建议 以下各产品类型的均价

22、为我司根据周边同类物业售价、租金及本项目本身的特性制定的保守价格与收益:销售部分产品类型售价（元/）可售面积（）总销（亿元）酒店式公寓5500（1000装修）100000.55创业大厦5500150000.825合计1.375亿招商部分产品类型面积（）操作模式家具/家居卖场22500出租商务酒店500045报告摘要第一章 新区城市环境分析第四章 项目定位第二章 新区商业环境分析第三章 立地条件及周边环境分析5.1 总体定位 5.3 业态组合5.4 商业规划5.5 价格及操作模式建议5.2 业态规划战略 方案二46新区北部首席中高档商业街集美食、娱乐休闲、商务酒店、酒店式公寓、商务酒店及创业大厦于一体的特色街区5.1 总体定位475.2 业态具体组合主题三:商务酒店/酒店式公寓主题二:美食娱乐广场主题一:家具/家居天地主题四:智能创业大厦485.3 业态具体组合主题三:酒店/酒店式公寓主题二:娱乐休闲天地主题一:特色美食街主题四:智能创业大厦49区域面积4000平米左右（67个商家左右）具体业态湘、川、鲁、粤、淮扬、东北、西北、苏帮各大菜系，兼有中档海鲜、火锅、农家乐、日韩料理、咖啡餐及部分烧烤、快餐等主题一:特色美食街典型商家湘菜川菜农家乐烤肉火锅海鲜