2022年物流地产投资项目可行性研究报告

1、物流地产投资项目可行性研究报告物流地产投资项目可行性研究报告（此文档为 word格式,下载后您可任意修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一部分 总论41.1项目名称及选址条件41.2编制依据错误！未定义书签。1.3主要研究目的与内容41.4项目主要结论及建议 6 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二部分宏观经济7某市城市概况7某市城市发展规划 1.1.某市宏观经济运行情况 12 HYPERLINK l bookmark8 o Current Docum

2、ent 第三部分 某市土地市场概况 16 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 3.1某市历年土地市场概况1.6.3.2某市2014年土地市场成交情况 错误！未定义书签。3.3某市2014年上半年土地市场交易情况 错误！未定义书签。 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第四部分 某市房地产市场发展现状 仃4.1某市2014年房地产市场供应情况分析 1.74.2某市2014年房地产市场需求状况分析 错误！未定义书签。 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第

3、五部分某市商贸及物流市场概况235.1某市商贸物流市场概况 23.5.2某市主要专业市场概况26.5.3某商贸物流市场前景分析 3.1. HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第六部分项目地块分析34 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 6.1 项目区位34.6.2项目周边环境及设施 35.6.3项目所在片区发展概况 36.6.4 项目区位综合评价 3.7. HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第七部分项目定位分析377.1项目SWOT分析38.7.2项

4、目定位市场定位研究 40.7.3项目定位建议41.7.4项目开发模式与功能规划 42. HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第八部分项目投资预算分析458.1评估方法说明.4.5.8.2项目地块评分.46.8.3目前地块的价格预测.5.Q.8.4项目地块指标建议 5Q.8.5项目地块价值预测 51. HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第九部分项目地块运作方案 52 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 9.1方案一：自行投资开发运作 529.2方案二：

5、独立进行土地运作 539.3方案三：合作开发 53. HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第十部分项目地块项目投资测算及资金筹措 5410.1方案一投资成本测算 54.10.2方案二投资成本测算58.10.3方案三投资成本测算58.10.4 各方案投资成本统计汇总 5.810.5小结60 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第十一部分经济效益评价标准 61 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 11.1方案一经济效益评价 61.11.2方案二经济效益评价

6、 63.11.3方案三经济效益评价 64. HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 第十二部分方案风险评定及综合评价64第一部分总论1.1项目名称及选址条件中建小商品城项目地产开发讲究地段，地段，还是地段。可见项目选址的重要性。物流 地产项目虽然与地产开发有很多相似的地方， 但是还是不同于单纯的 地产开发。比如，项目选择既不能在城市中心，也不能在偏远农村， 更多应当选择在城郊。如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化， 而物流地产项 目建设则是城镇化的重要推手，在未来中国调整二元社会结构中会发 挥更为重要的作用。物流地产项目选择在城郊，不仅仅考虑了

7、土地成本。我们认为，物流项目选址，一般会考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。 当然，具体项目选择时还要考虑其他具体因素物流地产项目是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活动 的基础性设施，是物流节点的硬件和物质载体。为了使物流地产项目 能够集中体现在功能上的有机分工、 在能力上的相互协调、在空间上 的合理分布，物流地产项目具体选址应遵循以下 5大基本原则：交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素， 选择在 交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方建设物流地产项目，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入， 同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。城规导向原

8、则。物流地产项目本身就是城市基础设施的重要组成 部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。 由于现代物流产业 涉及到办公、交易、仓储、运输等诸多服务环节，占地面积较大，所产生的大量货物运输对周边有 一定的影响，因此在选址时，一般应选择在城市边界。地形导向原则。物流地产项目占地规模较大，地势开阔平坦，地 域具有可扩展性，也为未来的拓展预留了空间。随着城市的发展，产 品物流量将增大，可能对物流地产项目的规模和功能提出更高的要 求。因此，项目地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的 需要。经济适应原则。物流地产项目要与当地及其周边经济发展和产业 规划紧密联系，满足当地货运量的需求，实现“人便

9、于行，货畅其 流”。设施配套原则。物流地产项目的发展离不开完善的配套设施。 是 否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为物流园区选址的一 个重要因素。1.2主要研究目的与内容本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价 值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供公司进行投资决策。项目论证主要内容包括：某市宏观经济与房地产市场研究、 某市 城市发展定位与产业政策研究、 项目地块市场价值研究、项目投资潜 力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险 分析。1.3项目主要结论及建议根据对某市北三环 X亩地块的可行性研究分析，从土地区位优 势、未来发展规划、项目运作方式及投

10、资估算，得出以下结论及建议：.项目地块目前位于城市北面较偏远地区，虽然目前城市配套 设施不完善，交通优势不明显，但随着新绕城高速环连线接通，未来 的整个地块区位优势非常明显。.项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为某未来 5 10年 内规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目， 这对于某的城 市运营建设以及公司在地产多元化的发展战略起到标杆作用。.项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达X亿元，对土地进行开发建设，收益更高。4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研 究、科学决策，在投资决策上回避风险。5 .某市政府2008年重点推出项目“国际商贸城”，项目发展状

11、况良好。成德南高速、某新绕城高速公路连接形成在项目所在地形成 合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“中建小商品城”项 目理想的进驻地。第二部分宏观经济2.1 某市城市概况2.1.1地理位置概述一个处于大西南经济合作区的交汇节点的城市项目所在城市一一某，天府平原门户，四川省省会。位于中国华 西地区东部，某平原腹地，古为蜀国地，秦并巴、蜀为蜀郡并建城， 汉因织锦业发达专设锦官管理，故有“锦官城”之称，五代蜀时遍种 芙蓉，故别称“芙蓉城”，简称“蓉”。某约在公元前5世纪中叶的 古蜀国构筑城池，三国时期为蜀汉国都。巴蜀文化在这里留下了丰富 的历史遗迹。某境内地势平坦、河网纵横、物产丰富，非常适合

12、农业生产，自 古就有“天府之国”的美誉，并由此催生了繁荣商贸业。北宋年间在 某出现了世界最早的纸币“交子”，官府在某设立了世界最早的管理 储蓄银行“交子务”，这些都表明某当时商业的繁荣程度。时至今日， 某依然是中国西南地区经济、科技、文化、教育中心之一。某市区位优势明显，交通便利快捷。公路2013年末公路总里程22514公里，其中高速公路592公里。全 年新改建公路2050公里。年末全市机动车拥有量338.6万辆，比上 年末增长11.3% ;其中私人拥有汽车213.9万辆，增长18.8%。【某 市主城区设有13个客运中心：某十陵客运中心、某东站客运中心、 某机场客运中心、某城东客运中心、某城北

13、客运中心、某北门客运中 心、某茶店子客运中心、某石羊场客运中心、某昭觉寺客运中心、某 五桂桥客运中心、某五块石客运中心、某商贸城客运中心、某新南门 客运中心。铁路成渝线、宝成线、成昆线、达成线、遂成线 5条电气化铁路干线 在某交汇。市域铁路成灌线、郫彭线、离堆线通车运营。成绵乐铁路 客运专线计划于2014年12月31日正式投入运营。成兰铁路、西 成高铁、成贵高铁、成蒲城际铁路、成昆铁路扩能改造等均在建设之 中。成康铁路、成格铁路、成西铁路均已纳入规划。某站，某枢纽主客站之一，主要办理某枢纽各方向旅客列车到发 任务，日到发旅客列车100余对，是西南最大的铁路客运站，计划 于2013年底启动扩能改

14、造工程，站场规模将由既有的8台10线扩建为10台18线。某东站是某枢纽中最重要的客运站，是成渝地区规模最大、科技 含量最高的现代化和综合交通枢纽，站场规模14台26线，主要办理达成铁路、遂成铁路、成绵乐城际客运专线、西成客运专线、成贵 客运专线等始发终到及枢纽环线等方向的通过客运作业。某南站于2011年5月8日正式启动扩能改造，计划于2013年 底建成，与成绵乐客专同步正式投入运营。航空某双流国际机场，中国第四大航空枢纽（仅次于北京、上海、广 州），世界前50大繁忙机场，中国中西部最繁忙枢纽机场，西南地 区最重要航空客货集散地，为民航西南管理局、西南空管局驻地。某 双流国际机场是前往拉萨贡嘎国

15、际机场、昌都邦达机场和林芝米林机场等高原机场的最大中转机场，是中国国际航空、四川航空、某航空、 中国东方航空、西藏航空、祥鹏航空的基地机场。10-112013年，某双流国际机场旅客吞吐量超过 3344.6万，位居全国 第五位12。截至2013年12月，某双流国际机场已开通航线 222 条，其中国内航线151条，国际（地区）定期航线71条（客运航线 45条），通航国内城市105个，国际、地区城市62个。【2.1.2资源与商贸概况某市物产景观丰富，商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富天然气 探明储量16.77亿立方米，远景储量为42.21亿立方米，主要集中于 蒲江、邛崃、大邑、都江堰和金堂一带；钙芒硝

16、储量全国第一，高达98.62亿吨，主要集中于新津县和双流县多种金属矿产资源则相对集 中于彭州市。三是共生矿多。旖旎的蜀地山水风光，奇特的古今建筑， 特色的风味小吃，商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完 备，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射 各省（市）区，“天府之都”焕发出新的活力与魅力，是区域性商贸 物流中心。2.1.3某市投资环境某市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快 速发展，“一站式”服务机制初步形成。电力、通信、供水等基础设 施日臻完善，龙泉、双流经济开发区等十大工业园区（集中区）成为 投资发展的“洼地”。德国大众、富士康、马士基、戴尔、德

17、州仪器、 太古里、九龙仓IFS等纷纷落户；机械产业、水泥陶瓷、健康产业、 服装皮革、电子信息产业集群迅速成长。中小企业西博会、中国糖酒 会架构开放合作平台，特别是在积极推进中国西部大开发区域经 济合作新格局的实施中，某市被纳入西部经济区合作区域。小结：某城市发展状况良好，充分发挥西南门户的区位优势，承接东 部产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟，拥有中药材市场、工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成 了区域性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业、汽车制造、健康产业、服装皮革、电子信息产业等多个产业集群。总体而言，城 市发展处于快速发展阶段，有较为雄厚的发展基础。某

18、市城市发展规划某市城市总体规划(2011 2020 )城市规划性质以产业发展为动力，大力推进工业化进程，培育和壮大优势产业， 着力提升产业竞争力，促进经济结构转型升级，构筑成渝城市群先进加 工业基地。根据城市历史沿革、发展现状与趋势，按照个性化、人性 化、功能性、协调性的原则，根据自身优势，某市将发展成为具有文化 底蕴、生态、商业、旅游、交通等特色的现代城市 ；充分考虑居民的 需求,建设高效便捷的城市交通通讯、可靠的能源供应、良好的供排 水系统，建立健全突发事件应急机制和高水平的城市管理队伍 ，完善城 市功能，提高城市服务质量，创造健康安全舒适的生活居住环境、工作创业环境、购物和休闲环境；以节

19、能、节水、节材、节地为重点，强 化节约意识，提高资源利用效率，建设节约型城市。中西部地区工业生 产集散中心、西部经济区重要物流节点城市、 是以先进制造业和现代 服务业为主导的宜居园林城市。城市规划区规划的具体范围包括：1 .市域包括锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、青白江、新都、温江9区，都江堰、彭州、邛崃、崇州4市（县级市）和双流、郫县、金堂、大邑、蒲江、新津 6县，面积为12121平方公里。2.中心城区中心城区范围划定为绕城高速以内（含道路外侧500米绿化带）锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区绕城高速以外行政辖区以及高新南区大源组团范围，面积约 630平方公里。小结：某市城市总体规

20、划（2011 2020 ）指出了某市在今后的十 年的城市定位、建设重点以及城市规模和发展方向， 规划中大力发展城北板块，并规划将该板块发展成为北部新中心板块，未来该板块房地产市场发展前景较大，城北板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势某市宏观经济运行情况2.3.12014年某市总体经济运行情况2014年，全市经济运行保持良好发展势头。完成地区生产总值10056.6亿元，比上年增长8.9%，增速比全省平均水平高 0.4个百分点。第一、二、三产业分别实现增加值 370.8亿元、4561.1亿元、5124.7 亿元，分别增长 3.6%、9.8%、8.6%。、工业生产情况规模以上工业增加值比上年增长

21、 12.2% ,比全省平均水平高2.6个百 分点。按轻重工业分，轻工业增长 7.7% ;重工业增长14.4%。国有 及国有控股企业增长17.7%。八大特色优势产业增长13.2%，其中 汽车产业、电子信息产业分别增长 15.4%、13.7%。二、固定资产投资情况完成固定资产投资6620.4亿元，比上年增长1.8%。其中，房地产 开发投资完成2220.8亿元，增长5.2% ;工业投资完成1402.7亿元, 下降13.4%。天府新区项目投资（天府新区某片区部分）1209.3亿元，增长15.4%。从经济类型看，国有经济投资 2122.4亿元，增长 5.5% ；非国有经济投资4498.0亿元，增长0.2

22、%，其中民间投资完 成3740.8亿元，增长2.7%。三、消费品市场情况实现社会消费品零售总额4202.4亿元，增长12.0%。从行业看，批 发业实现249.7亿元，增长11.0% ;零售业实现3425.3亿元，增长 12.3% ；住宿业实现46.6亿元，增长7.6% ；餐饮业实现480.8亿元, 增长10.5 %。居民消费价格指数12月份当月同比上涨1.5%，1-12 月累计同比上涨1.3%。四、财政、金融情况 完成财政总收入3095.3亿元，增长10.2%。完成地方公共财政收入 1025.2亿元，增长14.1 %。其中，税收收入774.9亿元，增长16.4%。 完成公共财政支出1340亿元

23、，增长15.3 %。截止12月底，全市金融机构人民币存款余额为 26798亿元，比上年 增长13.3 %，其中储蓄存款8977亿元，增长10.1%。金融机构人 民币贷款余额为19779亿元，增长12.3%，其中个人住房贷款3254 亿元，增长16.4%。五、对外贸易情况实现进出口总额558.5亿美元,增长10.4 %，增速比全省平均水平高1.6个百分点。其中出口总额338.2亿美元，增长6.1 % ;进口总额220.3亿美元，增长17.8%。六、城乡居民收入情况城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别为32665元、14478元，分别比上年增长9.0%、11.5%，增速与全省持平。固定资产投

24、资与房地产业概况2014年1-11月，全市固定资产投资累计完成 5945.9亿元，较 去年同期增长2.0%，增速较去年同期下降8个百分点。其中房地产 投资额达到2023亿元，较去年同期增长8.2%，增速较去年同期下 降3.1个百分点。2014年全市固定资产投资和房地产投资热度明显下滑。随着经 济增长内生性下滑以及外部国际经济环境的不乐观，同时扩大固定资产投资、基本建设投资等对经济的拉动作用正在逐步减弱，企业投资热情下滑。然而在市场投资热度下滑的情况下， 房地产投资占比持续 上涨达34% ;证明在逆市下房地产对投资的吸纳力度在增强。233社会消费品零售概况2014年1-11月，某市实现社会消费品

25、零售总额 3770.9亿元，其中, 批发零售业实现销售额3299.2亿元，占社会消费品零售总额比重为 87.5%。餐饮住宿业实现销售额471.6亿元。某正由传统商贸中心向 区域性国际贸易中心转型，商业辐射范围广，商贸持续繁荣，社会零 售商品销售总额节节攀升。2.3.4人均可支配收入概况全年某市城镇居民人均可支配收入达 29968元，同比增长10.2%，比全国、全省平均水平分别高0.5个百分点和0.1个百分 点，扣除物价因素影响实际增长6.9%。农民人均纯收入达12985 元，同比增长12.9%，比全国、全省平均水平分别高 0.5个百分 点和0.1个百分点，扣除物价因素影响实际增长 9.5%，农

26、民人均 纯收入增速比城镇居民人均可支配收入快 2.7个百分点。城乡居民收入比由2012年的2.36:1缩小为2013年的2.31:1，城乡居 民收入差距缩小。小结:2014年某宏观经济运行良好，2014年1-9月GDP达到7360.2 亿，其中第三产业生产总值累计完成 3670.4 亿，占GDP 比重为50.14%。在全球经济缓慢复苏、中央主动实施调控的背景下，某以8.7%的经济增速跑赢全国7.3%的平均增长水平，整体经 济仍维持平稳运行状态。表明经济发展势头强劲，这有利于房地产 项目的开发建设。第三部分某市土地市场概况3.1某市土地市场概况2014年1-12月，某市累计土地供应面积18889

27、.74亩，与去年 同期相比增长7.16% ；累计土地成交面积11532.70亩，与去年同期 相比下降24.51%。 12月某市共出让土地40宗，总供应面积2621.43亩，面积环比上涨39.30%，同比下降7.66% ； 12月共成交土地19宗，土地成交面积1240.50亩，面积环比下降19.06%， 同比下降42.14%。2014年1-12月，主城区累计土地供应面积 7176.22亩，与 去年同期比较增长80.88%。累计土地成交面积5100.46亩，与去年 同期比较增长33.28%。12月主城区总供应土地20宗，供应面积 1144.56亩，环比上涨47.45%，同比上涨126.14%。成交

28、方面，本 月主城区总成交土地11宗，成交面积874.61亩，环比上涨40.01%，同比上涨72.80%2014年1-12月，郊县区累计土地供应面积11713.52亩，与 去年同期比较减少14.25%。累计土地成交面积6432.24亩，成交与 去年同期比较减少43.83%。12月郊县区总供应土地20宗，供应面积1476.87亩，环比上涨33.58%，同比下降36.69%。成交方面， 本月郊县区总成交土地8宗，成交面积365.89亩，环比下降59.70%， 同比下降77.66%。总体而言，某市工业建设和房地产开发的快速发展，拉动了某市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。第四部分*市房地产市场发

29、展现状4.1某市2014年房地产市场供应情况分析受金融危机与国内房地产市场低迷的双重影响， 2014年某市 房地产市场供应量相对减少，新推出的项目也相对 2007年减少，房 屋的去化量同比相对下降，具体情况如下：商品房住宅情况2014年12月某市商品住宅供应和成交均稳中有升。其中，供 应方面：供应面积120.03万平方米（近郊县供应数据部分缺失），环 比上涨4.25%，同比下降15.55% ;成交方面：成交面积 229.94万 平方米，环比上涨4.30%，同比上涨16.63% ;供需比依然为0.52。本月供应小幅上涨，主要由于市场转好和年关传统营销节点的 到来使开发商入市信心得以提振；成交也同

30、样出现小幅上扬的情况， 主要由于11月出台的“降息”利好持续显现于数据端。虽然今年楼 市多数时间内处于低迷状态，但年底多项利好政策的出台着实让发商 和购房者过上了“暖冬”，成交量量迎来大涨，开年过后传统休整期 的到来将驱散“暖意”，供应和成交或将高位回落。2014年1月一12月主城区商品住宅市场供应面积 838.38万平 方米，累计同比下降20.47%（12月数据，部分楼盘未剔除部分底商）； 供应套数不详。成交套数为97962套，成交面积933.74万平方米， 分别累计同比下降14.25%和15.48% ;供需比持续控制于1 : 0.9。商业市场情况甲级写字楼：办公楼市场租赁需求强劲推动空置率

31、跌至35.9%今年1月所发布的2013年全年某房地产市场回顾报告内容,2014年某共有五栋甲级办公楼交付，总新增供应面积近 30万平方米。截至2014年底，某市甲级办公楼总存量逾 210万平方米。在新入市项目及已有项目业主给出更优惠的租赁条件刺激下，2014年录得大量升级案例，并推动全年的净吸纳量保持高位，达29.3 万平方米。相比于2013年,2014年净吸纳量有所下降，这主要是因为2013 年新落成散售项目在其预售期间录得大量买家自用案例， 而这一比例 随着2014年新增散售面积的大幅下降而骤降。尽管如此，强劲的租赁需求推动空置率由2013年底的41.3%下 跌至2014年底的35.9%。

32、就企业类型而言，金融企业对优质办公楼 的租赁需求保持活跃，对总吸纳量贡献约达45%，尤其是升级及新设立需求。此外，2014年还录得多宗大面积租赁成交。成功案例包 括建设银行在位于市中心的航天科技大厦扩租 4,730平方米，以及某 本地金融企业在国际金融中心（1座）租赁4,500平方米。较高空置率环境对整体租金水平造成压力，但个别项目受活跃的租赁活动所支持，租金稳中有升。截至 2014年末，某市甲级办公楼 平均有效净租金为人民币98.1元每平方米每月，同比下降3.9%。分 区域来看，自2013年第四季度，市中心迎来大量新增供应，其空置 率由2013年第三季度底的22%攀升至2014年底的46%，

33、区域的 业主面临较大压力，故该区域可比项目有效租金跌幅最大。同时，随 着优质项目逐渐落成，项目之间表现差异愈加明显。于2013年第四季度交付的国际金融中心（1座）以良好的品质及优越的地理位置受到市场青睐，租金水平稳中有升，而大部分项目受高空置率及租户 外迁的影响，有效租金持续走低。同时，2015年大量新增供应将加剧市场竞争。随着部分项目延 迟至2015年交付，2015年全年的预期供应量多达 85万平方米，将 会是某甲级办公楼市场年度供应量的历史新高。在片区方面，市中心将迎来国际金融中心（2座）及东原国际等优质办公楼项目入市，短期内市场竞争会较为激烈。“但长期来看，在2015年的供应高峰后， 市

34、中心由于土地供应有限，其办公楼的供应量亦有限，区域内优质办 公楼项目租金及入驻率的走势均有望提升。”仲量联行某商业地产部 负责人陈昱豪表示。零售物业：供应仍处高位 市场两极化趋势更加明显2014年的某零售地产也迎来了新的供应高峰， 全年某市区零售 物业市场共有9个优质项目落成开业，总建筑面积约 92万平方米。 其中，由九龙仓集团开发的国际金融中心以及由远洋地产和太古地产 合作打造的某远洋太古里最引人注目。两项目均位于某核心商圈春熙路-盐市口商圈。不过，与单纯的高供应量不同。同时也迎来了更多全新国际品牌 在此核心商圈开设首店。根据报告显示，包括Louis Vuitton、Gucci、 Herme

35、s、Prada 及 Fendi 等国际一线奢侈品牌，Zara、Muji 和 i.t. 等时尚品牌，以及星巴克、哈根达斯等知名餐饮品牌的区域旗舰店均 落户于此。除此之外，包括 Chanel、Giorgio Armani 、Jimmy Choo 等在内的100多家全新品牌亦于核心商圈主要优质零售项目内开设某及西部首店。Anne不仅仅是核心商圈，2014年全年国际品牌零售商在某零售市场保持强劲的扩张态势，积极在各商圈内开设新店。报告指出, Karen、Cherry Chau 及 Victoria s Sec等品牌进驻来福士广场。 Burberry、Mo nt Bia nc 及MCM 均已承租位于新世

36、纪环球购物中心 乐天百货内首层铺位以开设新店。 除此之外，快时尚及轻餐饮连锁品 牌亦随新项目的开业落户位于某二圈层的双流、郫县、温江、新都及龙泉等区域。例如，Zara、H&M及Uniqlo于第四季度首度落户温 江，而星巴克咖啡及太平洋咖啡等品牌亦积极入驻双流。值得一提的是，国际零售商的积极扩张推动某市优质零售物业首 层有效租金较去年末显著上涨，同时亦反映出各类品牌对某本地消费 市场的信心。报告特别指出，2015年某优质零售物业供应量预计仍处高位， 市场两极化趋势将更加明显。未来 12个月某预计还将迎来近百万平 方米的新增供应，主要集中在双楠和南部新区两个商圈，包括大悦城、 龙湖金楠天街等优质零

37、售项目将陆续开业。在经过2014年的快速扩张后，国际零售品牌商在 2015年的拓 点计划预计相对谨慎，并在地段及进驻物业条件的选择上进行更多的 考量。这将可能在招商方面对新增供应及希望通过业态调整来改善经营状况的零售项目造成更大压力。 在此情况下，更多项目将有可能 被迫推迟开业或以较高的空置率开业。 与此同时，市场两极化的趋势 将更为明显，成熟商圈与新兴商圈内项目的经营表现差距或将进一步 增大。物流仓储:全年净吸纳量较去年涨幅超过3倍对于某物流仓储市场来说，2014年更是不平凡的一年。报告显 示，2014年某优质物流（非保税）仓储市场历经集中供应。全年共 有11个优质项目落成入市，总体量达 4

38、8万平方米，相比2013年 的新增供应（只有约20万平方米），增长率高达130%。新增入市 项目主要集中在龙泉和新都两个分区市场，其中包括多个外资开发商开发的大型优质物流仓储项目，如普洛斯新都项目（约15万平方米） 以及嘉民龙泉项目（约5万5千平方米）。某是华西区拥有优质物流 （非保税）仓储面积最大的城市，截至 2014年底，总存量已达148 万平方米。电商、零售商及第三方物流积极拓展某市场，由此产生对优质物 流仓储相对强劲的需求。在2014年期间，顺丰快递在双流区域先后 租用整栋新地兴华三期（约13,000平方米）及新地城运二期约 13,000平方米仓库面积。同时，京东商城亦在多个优质物流项

39、目新 租或扩租，整体上共新租用约 50,000平方米。市场上出现多个带坡道的双层高规格仓库，已陆续吸引诸多高端用户入驻。受此需求推 动，某优质物流仓储市场全年录得净吸纳量 19万平方米，跟2013 年相比涨幅超过3倍。然而，市场受整体集中供应所影响，空置率由2013年底的15.6%上升至2014年底的27.2%。同时，多个新项目 建成入市导致部分区域竞争加剧，租金有所下滑。截至 2014年底， 某优质物流（非保税）仓储市场平均有效净租金为人民币 24.6元每 平方米每月，同比下降4.8%。2015年，预计将有约33万平方米的新增供应落成入市。集中 供应下，项目之间的竞争将会加剧。租户进驻的选择

40、增多，部分业主 方议价能力将被削弱。在此情况下，某优质物流仓储市场将继续向租 户市场转变，租金下行压力增大，空置率亦将有可能进一步上升。第五部分某市商贸及物流市场概况5.1某市商贸物流市场概况某市近日出台关于加快建设服务业核心城市的意见，确立了 到2020年建成国家区域性服务业核心城市的目标， 其重点之一就是 “建设具备国际辐射力和区域集散功能的商贸物流中心”。当中提出，以建设区域性国际贸易中心城市、区域物流中心城市和国际化消费目的地城市为主要发力点，某市将把商贸、物流业推向新的发展高度，促进全市服务业的转型升级。传统商贸提档升级某市要强化现代贸易的价格发现、口岸集散、交易服务、营运控 制、信

41、息发布等咼端功能，加快打造一批国际大宗商品交易平台、国 际贸易综合服务平台，建设国际一流的移动电子商务产业基地，加快 国际采购交易中心城市、西部服务贸易中心城市和国家电子商务示范 城市建设。于2008年开工建设的某国际商贸城，是某“北改”的龙头项目， 总占地面积2090亩，总投资145亿元。项目建成后，拥有商铺约6 万个，业态将囊括17大类及48个行业。据了解，目前已有日用品 市场、皮具箱包、鞋市场、日用塑料制品市场、缝纫设备市场、某荷 花池中药材专业市场、品牌陶瓷购物广场等六大市场开业。该商贸城旨在建设成为集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、 交易与电子商务为一体，中西部最大、辐射力最强的

42、现代化综合商贸 平台。全国仅有一个义乌是不够的。某具备前店后厂的条件，后 厂是指某所辐射的广大周边省份和地区。根据商贸城的发展规划，其建设以整合中西部日用品批发市场为 核心，逐步成为日用品产业的发展引擎。接下来，商贸城将着力吸收 和引进东部发达地区的名牌企业入驻， 带动中西部日用消费品生产企 业提档升级。此外，还将建设“动漫产业大楼”和“日用品创意研发 大楼”，打造集购物、旅游、特色产品展销的4A级购物旅游景区，建设某国际商贸城数字商城也在其规划中。除了物流园区（中心）、物流通道上的建设，某还将继续在口岸 服务体系、城市物流体系、智慧物流公共信息服务平台建设等方面着 力，形成具有区域竞争力、国

43、内辐射力、国际影响力的物流体系。目前，某有集贸市场2798个，形成了工业品服装市场、中药材 市场、建材市场、汽车市场、摩托车市场、电脑电器市场、粮油市场 等大中型专业批发市场，成为华南地区重要的商品集散地。 凭借其独 特的区位优势，某市提出倾力打造全国中小企业名城的目标， 以中小 企业为依托，重点发展机械、电子、健康、服装皮革等四大特色产业 集群，从而走出一条独具某特色的发展道路。从上世纪80年代中期开始，乡镇企业发展迅速，中小企业，是 某重要经济增长点。市政府形成了把分散的中小企业聚集起来， 集中 力量实施培育中小企业特色产业集群战略。近年来，某市立足于原有 的中小企业基础，从一批支柱产业中

44、筛选出五大比较优势明显、特色鲜明的产业集群加以重点培育扶持。健康产业集群。充分发挥制药传统品牌优势和西部最大中药材市 场的拉动作用，推进中药产业化、规模化、标准化生产；同时大力培 育健康产业群落。电子信息产业集群。近年来，某努力改善和优化投资环境，深入开展招商引资，主动吸纳东部产业转移项目，一批电子产业项目相继 落户，为培育、壮大高新技术产业奠定了坚实基础。在走廊沿线的双 流、龙泉、青白江已聚集了一大批电子企业，它们都是近两年东部产 业转移中飞来的“金凤凰”。该产业呈现出三大特点，从小规模向大 规模转变；由半成品向成品生产方向发展，产品囊括各类彩电显示 器和高压包、高频头、传真机等高中低档四五

45、十种；由单一企业向集 群产业发展，一家大的电子企业往往能引来七八个配套企业进来甚至 是数十个，呈几何级数放大效应。目前，全市共有机械、制药、食品加工、服装加工、冶金业、 建材等8大类中小企业13万多家，占全市工业企业总数的98%以上, 中小企业已成为全市国民经济的重要支撑和“生力军”。其中，五大优势产业集群的工业总产值占全市规模以上工业产值比重超过80%。5.2某市主要专业市场概况各大专业市场全球建材家具CBD总建筑面积达600万平方米的“全球家具建材CBD ”，总规划面 积3100亩，总投资120亿元，项目将涵盖20个门类的展示交易区， 成为某、整个西部乃至国内首屈一指的家具建材超大规模的批

46、发集散 平台。四川元瑞国际家具商城，预计总投资约49亿元人民币、占地1600余亩、总建筑面积170万平方米的，建设成为集家居展销中心、 精品展示中心、会展博览中心、物流中心、家居材料市场、装饰建材 市场、建筑辅料市场、酒店、名牌家具总部园区、家具研发中心、培训中心、电子商务等于一体的现代化国际商贸业态建筑群体。某摩尔国际汽配城摩尔国际汽车汽配商城总投资 8亿元、占地400亩的，将集整车、汽配、宾馆、餐饮、会议、汽车博物馆为一体，具备展示交易、仓储运输、电子商务、信息服务以及会议办公等现代物流综合功能。华茂某家纺产业园华茂建设公司联手某工投集团，将陆续投资300亿元倾力打造“中国西部纺织之都”。

47、华茂国际纺织产业园占地 3300亩，是某市 政府重点打造的纺织产业基地，也是彭州市政府“一轻一重”战略的 重点扶持产业。作为目前西部地区规模最大的产业园区之一，已经吸引了近200家优秀企业入驻。元贞国际机械城 总投资20亿元，占地面积约360亩的元贞国 际机械城，是一个集4S店、联排及独栋商铺、商务酒店、商务公寓、 配套服务区及商务办公区于一体的国际机械物流平台。该项目建成后将形成以机械整机销售、租赁、仓储中转、服务为龙头，配件销售、 维修为补充的专业市场。九峰国际汽车博览新城总投资 40亿元，涵盖汽车会展、汽车研发、汽车总部基地、下岗职工就业园区、物流中心汽车广场、轿车零 部件采购中心、大车

48、零部件采购中心、摩托车大厦、4S国际品牌集群、二手车交易市场、汽车用品装饰城、国际物流中心、五星级宾馆 等汽车汽配产业配套，最终成为西部地区最大的汽车零部件、 汽车用 品国际米购中心和集散基地。金恒德国际汽车商贸物流城 规划占地1000余亩总投资15亿的 金恒德国际汽车商贸物流城目前正在紧张建设中，项目以汽车后市场 为主体，将汽配、汽车用品交易作为支撑，以商贸物流为重点，致力 打造集商品展示、采购、交易、电子商务、仓储、加工、包装、配送、 信息交易、培训服务等多功能为一体的商贸平台。西部国际装饰（石材）城 总投资预计16亿元，占地600亩， 总建筑面积56万平方米的西部国际装饰（石材）城，将被

49、建设成为 目前西南最大的集石材贸易、仓储、物流、生活配套设施一体化的石 材交易市场。为西部规模最大、产业集中较高、服务管理水平整体上 一台阶的西部国际装饰石材城。金府五金机电专业市场某市目前有大大小小各类五金机电市场 20多家，加上正在建设 的部分市场，基本形成了中国西部地区规模最大的五金机电市场集 群。目前，某五金机电市场的发展特点主要是追求一定的数量，经营 者合力招商，以形成庞大的经营规模和气势西南城：位于成绵高速与某第二高速公路交汇处，由某西南城控股有限公司投资100元开发，整个项目占地5380亩，建筑面积超500 万平方米,建成后将成为中国糖酒食品CBD,年营业额将达到100亿元, 提

50、升整个某糖酒食品等产业的交易平台.某国际商贸城：川浙合作共建，城北四环以北，占地面积 2090 亩，投资额80亿元，提供商铺超过6万个，规划总建筑面积500万 平米北新国际物联港：位于北部新城西南部，规划总建筑面积约480 万平米，其中专业市场约 220万平米，其余为智能住宅，甲写，五 星级酒店，会展中心，及社区商业配套，最引人注目的是项目将引进目前世界上最先进的物流网技术龙泉国际汽车博览新城：占地面积12平方公里，投资120亿元, 核心区九峰国际汽车零部件采购中心投资 70亿元，用地面积3000 亩，规划总建筑面积380万平米中塑某国际贸易中心：位于处于城北商贸物流圈的新都木兰镇 , 投资逾

51、60亿元，用地面积1100亩，规划总建筑面积约300万平米的 业态极其丰富的综合体大港陶瓷建材城：位于某市成（金）青快速通道和大港路交叉口， 占地2313亩，总投资30亿元，建筑面积达200万平方米。市场建 成后每年将实现300亿元的交易额，可提供约4万个就业机会。中国西部国际纺织服装贸易城：省纺织集团开发，位于龙泉驿区 阳光城，项目占地2000亩，投资50亿元，规划建筑面积200万平 米中润.欧洲城：某中润实业开发，位于新都龙桥家具园区，投资60亿元，近600亩，为某家具CBD的竞争对手，规划总建筑面积160万平米建工建材产业园：占地面积数千亩，某建工集团投资 100亿元打 造，建成西部规模

52、超大，现代化程度超高的建材产业园.量力钢材物流中心：占地面积1500亩，位于北部商贸城中心位置，业态为钢铁现货交易中心，加工配送中心，博览中心，商务生活 配套中心等，规划总建筑面积 100万平米.西部国际家具会展中心：某八益，太平园，陕西明珠共同投资 50亿元打造的占地650亩，建筑面积100万平米的与广东乐从、河 北香河、江苏蠡口齐名的家具市场，广东乐从、河北香河、江苏蠡口、 某武侯已经形成国内四大家具市场。晨明汽车博览城：位于郫县犀浦镇，总投资60亿元，分两期建设,第一期占地约880亩，建设投入20亿元某佳飞国际建材家居市场：某佳飞投资，位于青白江货运大道，占地面积1024亩，规划总建筑面

53、积69万平米某海宁皮革城：海宁中国皮革股份开发，位于某北部新城，为皮革专业交易市场，占地面积172.7亩，规划总建筑面积45万平米西 南会缘汽车汽配物流中心：某市工商联十堰商会投资，位于双流航空 物流园区，双华路边，总占地面积1200亩，项目总投资为9.6亿元， 附带投资8000万元建设四星级酒店“十堰大厦”。西部隆腾国际鞋材城：位于崇州市工业集中发展区，卡森国际控 股和某立申实业共同投资，一期 263亩，建面25万平方米，总投资 5亿元润茂某国际酒店用品城：位于新都三河场，商铺1500间，专营高档 酒店用品，铺面面积125平米起，建筑面积24万平米某海峡商贸城： 四川天奎实业开发的大型茶叶专

54、业交易市场，位于某北部三河场， 规划总建筑面积10余万平米5.3某商贸物流市场前景分析5.3.1成熟的商贸市场环境某商业底蕴深厚，商贸繁荣，自古就有“天府之都”之称，是中 国西南地区重要的商品集散地。 改革开放以来，某市逐步形成了以专 业市场和综合市场、生活消费市场和生产资料市场并重发展的商品交 易市场体系。全市共有批发市场、集贸市场、专业市场、小商品市场 等各类交易市场2000多个。2014年全市实现社会消费品零售总额 绝对值居全国第4位，仅次于北京、上海和广州。5.3.2城市发展定位与政府的政策支持某市规划明确指出城市发展定位，将建设成为先进制造业与现代 服务业并重的企业名城，建设成为区域

55、性商贸物流中心、国际化商贸物流港。逐步形成以城区专业批发市场为龙头，各县（市、区）专业批 发市场为骨干，重点乡镇农贸市场为补充的市场体系。创新商贸业结构、 体制和经营方式，引进培育一批大型现代商贸企业，全面提升商贸业档 次和水平，打造连接“成渝”、辐射西南的商贸物流枢纽。依托大型批 发市场，整合仓储、货运资源，强化物流平台建设，构建农副产品和日 用小商品物流配送中心，发展现代物流产业。533区域合作的加强与市场辐射面的扩大2006年1月，四川省“ 一五”规划纲要（草案）出台，提 出“五大经济区+四大主体功能区”的区域发展新格局。本着加快推 进工业化和城镇化绝不能走工业遍地开花、城镇盲目布局、土

56、地无限开发、生态环境恶化的路的重要原则，纲要（草案）提出了构建某、 川南、攀西、川东北和川西北5大经济区，以及按优化开发、重点开 发、限制开发和禁止开发四类主体功能区， 构建四川省未来区域发展 新格局的设想。规划中的某经济区包括某、德阳、绵阳、眉山、资阳 5市，以高新技术产业为主导，重点发展技术含量高的先进制造业和 现代服务业，逐步建成四川省乃至我国西部最强最大的经济密集区和 人口密集区，成为四川省参与全国区域竞争的龙头和主体。2012年1-8月，某经济区即某、绵阳、德阳、乐山、眉山、 资阳及雅安等七市实现合同外资额同比增长 10.4%，占全省84.8%， 新批投资总额1000万美元以上外商投

57、资企业占全省 80.3%，四川现 代汽车、中新（某）创新科技园及四川泉恩高科技管业等三家公司投 资总额超过两亿美元；某经济区作为全省开放型经济发展的主要引 擎，外商投资实际到位同比增长 24.1%，占全省93.2%。某经济区 对引领全省外商投资，实现区域聚集发展，贡献极其突出。“某经济区区域合作即将从过去点对点的双边合作，正式 步入抱成团的多边合作，开启向纵深推进的全新篇章！”在1某经济区区域合作联席会会议上，某、德阳、绵阳、雅安、眉山、资 阳、遂宁、乐山八市共同签署了某经济区区域合作框架协议，-些创新的体制措施浮出水面。根据协议，各方将在发展规划、基础设 施、重大产业、环境保护、金融体系等方

58、面通力合作，把某经济区打 造成中西部地区综合实力最强、优势产业集聚最多、城镇化水平最高、 创业环境最优、城乡差距最小、辐射带动力最明显的大都市圈，成为 引领西部发展的核心增长极。534坚实的产业发展基础某市抓住西部经济区开放开发机遇，全力打造工业集聚载体，推动机械、汽车、健康食品、服装皮革和电子信息“五大产业”，产 业集群效应不断增强，为经济提速增效注入强劲动力：去年上半年某 市积极转变发展方式，打造产业集群，经济社会呈现平稳较快发展的 良好势头。某市上半年实施“强蓉”战略，积极打造大企业大产业大 集群。以直通直达服务解决工业企业发展中面临的各种困难和问题， 推动了机械制造、汽车、健康、服装皮

59、革、电子信息五大产业集群发 展壮大。上半年，全市规模以上工业累计实现总产值超过2万亿元。分析总结:根据以上分析可知，某市商贸物流市场的发展前景广阔。 首先, 市场基础牢固，商贸物流市场经过多年的发展和政府的着力培养，形 成了产业集群，发展成为了西南、成渝区域性商贸物流集散中心。其 次，政府政策的大力支持。市政府在城市功能布局、产业政策、重大 项目建设上予以商贸物流大力支持，鼓励有实力的企业进驻商贸物流 业。再次，某商贸物流业具有坚实的产业基础，某市打造中国中心企 业名城，机械、汽车、健康食品、服装皮革和电子信息“五大产业” 集群的共同发展，成为某市商贸物流业的发展商品供应链的坚实基 础。同时，

60、某政府着力构建区域性商贸集散中心、西部经济区重要物 流节点城市，不断吸纳东部产业转移，扩大了某商贸物流业市场的辐 射面，使之成为西南和成渝的区域性商贸物流中心和商品批发中心。第六部分 项目地块分析6.1 项目区位项目位于某市金牛区，与国际商贸城毗邻，在成德大道与北新立交附近，临某市火车北站匹东紫苑辛收小区E 口社区取土堆沈家稠三道屈门宝严时r土地庙搐樓村4- sr teI圧冢诵G4l咸都绕城高連G42O1G4201;!匕新立交桥G4M1G4201黍华寺7役略图61项目地块区位图项目周边环境及设施项目位于北部新城绕城高速以北，北新干线以东，北临毗河，项目总占地面积X亩，总建筑面积X万平方米，市场