海口滨海豪宅方案设计文本（高层+商墅）

1、保 利秀英港海口保利秀英港项目A0102地块规划设计POLY HAIKOU2016-08，XIUYING BAY OF HAIKOU DISTRICT PLANNING DESIGN筑博设计股份有限公司1MANSION PLAN“豪 宅 大 盘”2ATMOSPHERE“氛 围 营 造”3PRODUCT“产品提升”4FACADE“立面意向”DOMINANT独占鳌头 项目位于用地的端部，位置得天独厚，拥有超270度海景SITE二期一期葫芦岛VALUE ANALYSIS活力U系统 延续大片区规划结构，打造U型公共空间系统，使海景朝地块内部渗透，提升片区活力中央海岸一期雕塑广场中央海岸二期观景平台中央

2、海岸三期销售展示区渔人码头婚庆广场灯塔LONG COASTAL SLOW CIRCLE超长滨海慢行圈 将一期、二期、三期的海岸线结合滨海绿地统一打造，形成三公里的超长湾区豪宅慢行步道，整合三个地块的规划潮汐广场雕塑广场滑板天地观景平台露天剧场绿化公园VALUE ANALYSIS容量分析 FAR3.0地下车库82604UNDERGROUND住宅136000RESIDENCE商业26400COMMERCE商墅12900VILLA复式公寓97200LOFT1360097200VALUE ANALYSIS容量分析 住宅：136000LOFT：97200商业别墅：12900商业：26400ATMOSPH

3、ERE氛围营造 海岸悠谷 SEA U VALLEY中央湾畔CENTRAL& BAY混合街区MIXING BLOCKSU型的建筑空间布局重塑海岸天际线，开放的形态使得海景向场地内部渗透，达到海景最大化，项目与湾区融为一体，尊享极致体验SITE PLAN总平面图小区主入口小区次入口ECONOMIC INDEX技术经济指标A0102号地块主要技术经济指标表（方案一)项目数量单位备注建设用地面积90704 总建筑面积358788 计容总建筑面积272112 其中住宅建筑面积136056 住宅占约50%公建建筑面积136056 公建占约50%其中商墅15590 商业15007 LOFT105109 物业

4、用房300 公共配套350居委会50 治安联防站不计容积率建筑面积86676 地库面积按停车位36/个计算其中地下车库面积82653 架空层面积4023 总停车数2701 辆其中地面停车405 辆地面停车约为15%;其中对外公共停车位30个地下停车2296 辆建筑密度25%-塔楼建筑密度18%绿地率35%-容积率3.0 -总人口2826 人3.2人/户总户数883 户限高95（100）米PRODUCT DISTEIBUTION功能分布UNIT DISTRIBUTION户型分布住宅户型配比一览表(方案一）面积区间（m2）户型特征套数面积（m2）设计面积比要求面积比983+1房两厅两卫180176

5、4013%10%120-130四房两厅两卫3334329032%35%160-1804+1房两厅三卫2484464033%35%180-250五房两厅三卫1223050022%20%合计883136070100%100%VIEW DISTRIBUTION视线分析VIEW DISTRIBUTION流线分析FIRE STREAMLINE消防分析BUSINESS ANALYSIS商业分析LOFT大堂集中商业沿街商铺商业布置主要采用大量街铺的形式，便于销售回笼资金，同时做少量集中商业可以满足影院，超市等业态需求。整体为流线型的开放式商业街，给人以轻松愉快的购物体验INSTALLMENT分期建设 一期开

6、发主要以小户型为主，便于快速回笼资金，开发少量大户型，吸引高端人群，同时涵盖各个产品类型，方便后期开发根据前期市场反应及时调整，二期为全一线海景大户型豪宅，最大效果提升溢价，三期开发商业，已经有足够人气带动商业活力。GARAGE车库分析商业：1车位/100商墅：1车位/100平方住宅：1车位/100LOFT：1.2车位/100总停车位：2699其中：地上405辆 地下2295辆地下车库面积：2295*36=82604人防面积：12107(10层以上建筑按首层建筑面积计算，10层以下建筑按建筑面积4%计算）SUNSHINE ANALYSIS日照分析本日照分析采用天正建筑计算，各住宅满足大寒三小时

7、日照要求MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型一个具有超大庭院的海湾居住圣地，四周无限海景，内部超大花园，至尊度假享受和滨海居住典范SITE PLAN总平面图小区主入口小区次入口ECONOMIC INDEX技术经济指标A0102号地块主要技术经济指标表（方案二)项目数量单位备注建设用地面积90704 总建筑面积359255 计容总建筑面积272112 其中住宅建筑面积136056 住宅占约50%公建建筑面积136056 公建占约50%其中商墅13400 商业14866 LOFT107

8、440 物业用房300 公共配套350居委会50 治安联防站不计容积率建筑面积87143 地库面积按停车位36/个计算其中地下车库面积82796 架空层面积4347 总停车数2706 辆其中地面停车406 辆地面停车约为15%;其中对外公共停车位30个地下停车2300 辆建筑密度25%-塔楼建筑密度18%绿地率35%-容积率3.0 -总人口2829 人3.2人/户总户数884 户限高95（100）米PRODUCT DISTEIBUTION功能分布UNIT DISTRIBUTION户型分布住宅户型配比一览表(方案二）面积区间（m2）户型特征套数面积（m2）设计面积比要求面积比983+1房两厅两卫

9、1801764013%10%120-130四房两厅两卫3304290031%35%160-1804+1房两厅三卫2544572034%35%180-250五房两厅三卫1203000022%20%合计884136260100%100%VIEW DISTRIBUTION流线分析FIRE STREAMLINE消防分析VIEW DISTRIBUTION视线分析INSTALLMENT分期建设 一期开发主要以小户型为主，便于快速回笼资金，开发少量大户型，吸引高端人群，同时涵盖各个产品类型，方便后期开发根据前期市场反应及时调整，二期为全一线海景大户型豪宅，最大效果提升溢价，三期开发商业，已经有足够人气带动商

10、业活力。SUNSHINE ANALYSIS日照分析本日照分析采用天正建筑计算，各住宅满足大寒三小时日照要求MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型 ”一个海景漫游氛围的开放共享街区；这里有着活力四射的海景会客厅，错落有致，人性化尺度的街巷空间以及半围合的四季私家花园”开放街区CASES东莞万科紫台 CASES惠东万科双月湾 CASES惠东万科双月湾 SITE PLAN总平面图ECONOMIC INDEX技术经济指标A0102号地块主要技术经济指标表（方案三

11、）项目数量单位备注建设用地面积90704 总建筑面积362774 计容总建筑面积272112 其中住宅建筑面积136056 住宅占约50%公建建筑面积136056 公建占约50%其中商墅20860 商业8616 LOFT106230 物业用房300 公共配套350居委会50 治安联防站不计容积率建筑面积90662 地库面积按停车位36/个计算其中地下车库面积86468 架空层面积4194.00 总停车数2826 辆其中地面停车424 辆地面停车约为15%;其中对外公共停车位30个地下停车2402 辆建筑密度25%-塔楼建筑密度18%绿地率35%-容积率3.0 -总人口2656 人3.2人/户总

12、户数830 户限高95（100）米PRODUCT DISTEIBUTION功能分布住宅LOFT商墅VIEW DISTRIBUTION视线分析MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型MODEL IMAGE空间模型HIGH-END PRODUCTS高层住宅产品度假化HOLIDAY SEA VIEW滨海度假的居住体验WIDE ANGLE SEA BALCONY超广角海景阔景阳台EXQUISITE RESOURCE稀缺资源，精心打造INDEPENDENT HOUSEHOLD LUXURY PRIVATE独立入户， 尊享奢华

13、与私密 滨海豪宅设计要素：“滨海度假的居住体验”“南北通透，双面观海”“阔景阳台”“宽厅设计”“独立入户”户型总图设计 Apartment layout of master plan design 海景最大化户型优点：1）第一排房间观海面较长南北均能观海，主卧尊享270一线海景。2）第二排卧室同时拥有观海面和南向朝向。3）通风采光、通透性良好。客餐厅+主卧室+次卧室+阳台 观海 通透 普通户型拼接处房间对视 独栋布置：景观最大化客餐厅+主卧室+次卧室+阳台 观海 通透户型特点分析户型设计优点：1：主卧室、客厅海景最大化，既有南北通透，采光通风良好，又能双面观海。2：南向房间视野零遮挡。3：核心

14、筒最优化，户型规整，使用率较高。4：结构轴线规整受力合理。5：一梯一户电梯直接入户。6：超大通长阳台，赠送率高。Apartment layout design 户型特点分析Apartment layout design 户型设计优点：1：户型北侧为主要景观面，因此户型设计为北厅，北主卧，充分利用景观面，达到景观最大化2：南侧景观不佳，故设计小户型。2501T2标准层平面图B户型户型特征户数套内建筑面积S1()分摊建筑面积S2()阳台水平投影面积()阳台建筑面积S3()阳台建筑面积占套型建面比例赠送面积()赠送率套型建筑面积S1+S2+S3()使用率B-14+1房2厅3卫2187.77 31.2

15、6 67.02 33.51 13.27%51.18 20.27%252.54 87.62%标准层分摊面积（）62.52 标准层建筑面积（）505.08 赠送示意赠送面积51.18平方米Apartment layout design 户型设计方案户型设计方案Apartment layout design 180 1T2标准层平面图C户型户型特征户数套内建筑面积S1()分摊建筑面积S2()阳台水平投影面积()阳台建筑面积S3()阳台建筑面积占套型建面比例赠送面积()赠送率套型建筑面积S1+S2+S3()使用率C-14+1房2厅3卫2117.76 32.93 51.92 25.96 14.70%43

16、.99 24.90%176.65 81.36%标准层分摊面积（）65.86 标准层建筑面积（）353.30 赠送示意赠送面积43.99平方米赠送示意赠送面积详见指标表A户型户型特征户数套内建筑面积S1()分摊建筑面积S2()阳台水平投影面积()阳台建筑面积S3()阳台建筑面积占套型建面比例赠送面积()赠送率套型建筑面积S1+S2+S3()使用率A-13+1房2厅2卫1101.10 19.86 25.32 12.66 9.47%18.36 13.74%133.62 85.14%A-23+1房2厅2卫1100.59 19.77 25.32 12.66 9.52%18.36 13.80%133.02

17、 A-32+1房2厅2卫173.50 14.53 19.46 9.73 9.95%13.79 14.11%97.76 标准层分摊面积（）54.16 标准层建筑面积（）364.40 130&981T3标准层平面图户型设计方案Apartment layout design A户型户型特征户数套内建筑面积S1()分摊建筑面积S2()阳台水平投影面积()阳台建筑面积S3()阳台建筑面积占套型建面比例赠送面积()赠送率套型建筑面积S1+S2+S3()使用率A-14房2厅2卫1101.10 15.58 25.32 12.66 9.79%18.36 14.19%129.34 87.95%A-24房2厅2卫1

18、100.59 15.51 25.32 12.66 9.83%18.36 14.26%128.76 A-33+1房2厅2卫176.11 11.84 20.64 10.32 10.50%13.32 13.55%98.27 A-43+1房2厅2卫176.37 11.87 20.64 10.32 10.47%13.32 13.51%98.56 标准层分摊面积（）54.81 标准层建筑面积（）454.94 赠送示意赠送面积详见指标表130&981T4标准层平面图户型设计方案Apartment layout design 户型设计方案Apartment layout design 客厅意向图 主卧意向图户型设计方案Apartment layout design 主卫意向图户型设计方案Apartment layout design 户型设计方案Apartment layout design 景观阳台意向图VILLA PRODUCTS商墅产品庭院化户型编号户型特征户型总建筑面积/赠送面积/赠送率E1一房两厅两卫110.9108.6797.99%E2两房两厅两卫151.73164.52108.43%户型设计方案Apartment layout design 赠送范围户型设计方案Apartment layout design 赠送范围户型设计方案Apart