福建泉港区涂岭镇项目市场调研分析报告

1、 太平洋地产中国泉港区项目房地产市场前期调研报告禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司2007年5月7日泉港区项目市场调研分析目录第一章：泉港简介第3 页 第二章：泉港“十五”经济概况第8页第三章：泉港房地产市场发展情况 第10页第四章：项目地块情况分析 第13页第五章：物业发展规划建议 第18页第六章:后记第23页第一章：泉港简介第一节：泉港概况泉港区位于福建省沿海中部的湄洲湾南岸，地理坐标为东经11841-11901、北纬2503-2515。东临湄洲湾，南与惠安县毗邻，西南与洛江区相连，西北及北面同仙游县接壤。总面积306.03平方公里。泉港区总户数91349户，总人口3647

2、79人，其中非农业人口103104人。以汉族为主，少数民族有回族、畲族、蒙古族等。泉港区人民政府驻山腰街道港二街，泉港区辖山腰1个街道，南埔、后龙、涂岭、前黄、界山、峰尾6个镇，共有4个社区、96个行政村。第二节：历史沿革 泉港区原隶属惠安县（惠北片4乡、1盐场）。1985年4月11日，省人民政府批准设立肖厝镇，以南埔、后龙、山腰3个乡及涂岭乡部分行政区域为肖厝镇的行政区域，下辖86个村委会。1991年7月14日，设立肖厝镇，并于1992年9月29日成立镇人民政府。1996年3月1日， 省民政厅批准撤销肖厝镇，设立后龙、山腰、南埔、涂岭、埭港5个镇。2000年4月12日，国务院批准：同意设立泉

3、港市泉港区。泉港区辖惠安县的山腰镇、后龙镇、南埔镇、涂岭镇、埭港镇5个镇。 2003年7月16日，同意泉港区撤销山腰镇，设立山腰街道办事处。山腰街道办事处所辖行政区域为原山腰镇的行政区域，街道办事处驻原山腰镇政府驻地锦塔。同年，新成立锦祥等4个社区。2003年末，泉港区辖1个街道（山腰）、6个镇（后龙、南埔、涂岭、前黄、界山、峰尾），4个社区、96个村委会。 2005年，泉港区辖山腰1个街道，南埔、后龙、涂岭、前黄、界山、峰尾6个镇，共有4个社区、96个行政村。第三节：交通运输1、道路： 324国道和福厦高速公路纵贯本区，形成一条强有力的交通走廊，其中324国道在境内的长度为18

4、.5公里，福厦高速公路在境内的长度为15公里，并设有驿坂和涂岭两个出入口。区域内的公路主干道，已建成的有东西向的涂肖路（现已扩建的通港公路全长12.5公里、路基宽50米）和驿峰路，南北向的南北三路和南山公路。2、水运：区内水运以海运为主3、港口：泉港区有50多公里长的海岸线，其中深水岸线11公里，可进万吨至三十万吨级码头泊位。目前，区内已建有10万吨原油码头、万吨杂货码头、5000吨、3000吨、1000吨成品油码头等各一座，全区港口年吞吐能力达800万吨以上；第二个万吨杂货码头、5万吨多功能码头已交付使用。此外，5万吨海洋液体化工码头已动工，并已开始筹建10万吨石油化工物流码头3万吨、500

5、0吨液体化工码头。4、铁路：漳泉肖铁路已全线贯通，并经潭平与鹰夏连接，与福厦铁路共线路段的线路设计等级为二级。在泉港区境内的长度为19公里，规划设置了港前站、安兜工业站和施厝工业站三个货运站，在港前站和施厝工业站附近分别安排50公顷和70公顷的铁路仓储用地。根据预测，到2020年，漳泉肖铁路货量为1000万吨/年。5、航空：泉港区距厦门、晋江、长乐机场均在1个半个小时车程内。第四节：社会发展1、工业、港口：福建泉港市泉港区是中国规划建设中的大型石化港口城市。海岸线总长50公里多，能建万吨级以上泊位深水岸线长达5公里多。现已建成10万吨原油码头，5万吨多功能码头，万吨杂货码头，5千吨、3千吨、1

6、千吨成品油码头各一座；30万吨成品油码头、10万吨粮食码头、5万吨液体化工码头、5万吨集装箱码头正在规划建设中。目前400万吨炼油厂、7万吨聚丙烯、4万吨烧碱、2万吨环氧丙烷、2万吨聚醚、10万吨聚苯乙烯、5万立方低温液化气库等一大批化工项目已纷纷在区内落户，随着炼化一体化1200万吨炼油厂、80万吨乙烯、65万吨聚乙烯、40万吨聚丙烯、45万吨聚氯乙烯等项目的上马，本区将成为世界级石化基地。2、科技教育：区域内共有幼儿园47所；7个学区94所小学、在校学生48026人；中学22所（其中初中4所，职专1所，初中校17所），在校学生37960人；适龄儿童入学率达100%。联合农业科技推广中心等民

7、营科技开发机构7个，省级科技企业1家和高级技术企业2家，同时加强与华大、农大等高等院校及科研单位的智力合作。3、文化体育：城乡文体活动丰富多彩，区域内现有镇文化站7个和福炼文化宫，9个镇（村）影剧院和福炼影剧院。4、医疗卫生：共有卫生院5所和职工医院1所，民办医院1所，医疗站126个，防疫站1所，妇幼保健院1所，区级医院泉港医院已建成。5、民间艺术：戏曲方面有北管、芗剧、高甲戏、莆仙戏、木偶戏和舞狮等。摄影、书画、文学等方面都有一批人才和作品脱颖而出。第二章：泉港区“十五”经济概况“十五”期间,泉港区积极融入海峡西岸经济区建设，大力发展石化产业.全区国民经济持续健康发展，产业结构不断优化，社会

8、事业全面进步，人民生活水平大幅度提高。第一节：经济综合实力2005年全区生产总值达66.89亿元，比2000年增长95%，年均增长14%；人均GDP2331美元，比2000年增加1272美元，比2000年增长120.1%。农业总产值12.4亿元，年均增长3%。工业产值由2000年的71.3亿元增加到204亿元，比2000年增长137.42%，年均增长18.9%；规模以上工业产值由65.36亿元增加到195.3亿元，年均递增23%。农民人均纯收入由3862元增加到5704元，年均增长8.1%；城镇居民人均可支配收入达9455元。社会消费品零售总额由7.41亿元增加到18.67亿元，年均增长20.

9、3%。财政总收入由1.92亿元增加到10.44亿元；地方级一般预算收入由1.56亿元增加到3.71亿元，年均递增 21%。至2005年，港口吞吐量达990万吨。五年来，全区完成合同外资7.8亿美元，实际利用外资3.4亿美元。第二节：产业结构2005年全区三次产业的比例为10.25：62.53：27.22，其中一产下降8.1、二产上升6.3、三产上升1.7。全区以石化产业为龙头的支柱产业逐步壮大，至2005年，全区石化工业产值达138亿元，占全区工业产值的68%。逐步形成了以福炼公司为龙头，海洋聚苯树脂、湄洲湾氯碱工业有限公司、华星石化众星拱月的石化企业发展格局。泉港“十五”期间三次产业增长情况

10、表 单位：亿元，%GDP第一产业第二产业第三产业总量增速总量增速总量增速总量增速200029.7815.35.458.516.7315.77.6120.0200134.8511.05.44-0.320.2911.29.1218.6200239.4814.05.775.322.7612.310.9422.8200347.2618.82.628.3324.412.9916.5200454.3912.66.51-0.631.6811.416.2021.0200566.8915.26.862.241.8220.618.2110.2第三章：泉港区房地产发展情况第一节：06年区房地产概况2006年全区房地

11、产共开发投资27486万元，同比增长6.1%，比去年同期增加1576万元，累计商品房施工面积1053823平方米，房屋竣工面积118267平方米，销售201942平方米，本年新开工面积11876平方米。住宅商品房累计施工面积820870平方米，商业营业用房193219平方米，增速分别为13.82%和11.73%，位居全区前列。第二节：房地产发展现状及特点房地产的质和量都发生了根本性变化。从量的方面看，由1996年占全社会固定资产投资的5.2%提升至2006的18.0%，比重提高了12.8个百分点。十年间房地产投资年均增长速度达到17.0%，特别是“十五规划”期间年均增速达25.6%。从质的方面

12、看，全区的房地产市场已实现由打基础、培育市场的行业发展初级阶段向更高层次的发展阶段转型，开发商更加注重楼盘的周边自然环境、人文氛围和配套设施，中、高档的商业住宅区逐渐成为投资的热点。价格上涨明显。全区1995、2000、2004和2006年全区房价的平均价格分别为每平方米1519元、1710元、2103元和2824元，年均增长速度为4.2%，2000年以来房价的上涨呈加快之势。观其原因，主要有以下几点：是商品住宅供不应求矛盾凸现。如今年上半年新增可销售面积比实际销售面积少10.67万平方米，二手住宅及历年空置房的交易量也呈上升之势。是钢材、水泥等建筑材料价格上涨推动房价上升。2004和2006

13、年全区工业品价格指数分别为103.7和102.9，建筑和装修材料消费价格指数城市分别为104.2和101.9,农村分别为104.8和100.9，钢材、水泥等建筑材料价格上涨对住房价格的上涨起到了推波助澜的作用。三是居住需求与投资行为相互作用推动房价攀升。购房的居民中除一部分是无房者或住房条件差的市民，购买住房的目的以居住为主外，还有很大一部分是以增值、保值、出租等投资甚至是以投机为目的的购房行为，造就了房地产需求的持续旺盛，由于多种因素影响，对房价上涨起着推波助澜的作用。高收入人群和临近乡是购房的主力军。从调查分析我们得出，40至50岁的高收入人群是购买泉港高挡楼盘的主流人士，占高挡楼盘购买者

14、的43%，31至40岁年龄段占31%，51岁以上的占22%，30岁以下的占4%。从购买高挡楼盘人群的行业分布看，政府公务员、制造业、贸易、个体经营者等行业的高管是购买高挡楼盘的主力军，占65.4%；其次从事IT业、生物、医药、电信、电力等行业的人群，占22.8%；其余11.8%为其他有高收入来源的人群，如通过继承、拆迁赔偿、收取租金等形式取得的高收入。项目开发逐渐向小高层、高层发展。泉港区以前的房地产开发项目以多层为主，随着人们生活水平的提高及对居住品质要求的提升，多层已不能满足居民对景观、视野的更高要求；所以项目开发逐渐向小高层，高层发展，比如世纪新城的16层建筑，以及泉港区最高的房产项目：

15、20层的庄园明珠项目。小二房和三房在所开发的项目中占有较高的比例。从市场调查中，我们发展泉港区所开发的楼盘项目中，小二房和三房的户型类型在楼盘中占有较高的比例。小二房面积在80-100、三房面积在125-150的户型在市场上具有较高的认知度和得房率。市场持币观望气氛较浓厚。受政府宏观调控的影响，楼市观望气氛较浓。有近40%的群众认为当前应当推延购房计划，心理上依赖此次的宏观调控政策能起作用，盼望房价能下降。无论是自住还是投资宁愿持币观望而不轻易出手，买卖双方正在进行一场心理上的较量，买方不出手，卖方不降价，二手房卖方倾向于以租代售的形式，而买方则采取持币观望的态度。第四章：项目地块情况分析第一

16、节：项目主要经济指标名称面积（）征地面积15169建筑占地面积5202总建筑面积27153建设用地面积8089道路用地面积7080绿地率25%容积率336建筑系数643%第二节：项目地段环境分析一、地块环境分析本案位于泉港区涂岭镇镇政府对面，福厦路旁，该地块呈长方形形状，为平地。地属于涂岭镇行镇中心、经济文化中心地带、交通发达、商业繁华、生活便利。二、地块周边情况 项目位处涂岭镇最繁华的地段，周边行政部门、金融机构、生活配套、教育单位林立，各种配套较为齐全，是涂岭镇最适合居住的地块。项目地块正对面为涂岭镇政府、周边有涂岭农贸市场、万发超市、涂岭永兴食杂综合部、涂岭供销门市部、佳意服饰商行、涂岭

17、照相馆、厦门卤味、丝艺美容美发、新大洲本田摩托等业态，生活配套较为齐全，生活便利无忧；政府部门除了镇政府，还有涂岭镇派出所；通信方面有中国移动通信、中国联通、中国邮政涂岭营业厅；金融方面，离项目150米处有一中国农业银行；教育方面，与项目200米处有一所小灵童双语幼儿园。三、项目周边住宅、店面租赁和出售价格调查位置租赁类别租金（元/月/坎）面积（）涂岭市场沿街店面500-60035-40涂岭市场内部店面200-30025-30涂岭派出所旁店面450-50035-45涂岭邮政旁店面400-50040-55涂岭市场内部住宅100150（单间）20-25涂岭派出所旁住宅250-400（二房一厅）80

18、-90项目所在区位的店面大部分在35-50平方米之间，租金价格以涂岭市场沿街的店面最贵，单坎在500-600元/月之间，二坎打通的店面普遍每月租金为1000元，因为人气与地段的因素，从涂岭市场向中国农业银行方向店面的租金有小幅下降，普遍在350-450元/月左右。项目所在的那一排（即涂岭镇政府对面），房屋以一层为主（砖石结构），店面经营业态档层较低，租金每月在150-200元之间。四、本项目基本状况：基本状况良 好适 中较 差地 点交 通配 套 度景 观 度繁 荣 度安 全 度五、项目SWOT分析：优势分析：项目所处地理位置较为优越，为涂岭镇客户最优先考虑的板块；项目位于涂岭镇府正对面，为镇行

19、政中心；项目位于福建交通大动脉之一的福厦路旁，且有六路公交直通泉港区中心，交通便利；项目所在的街二街与泉港最繁华的泉五路交叉，近繁华、亲宁静；项目正对面为涂岭最大的超市万发超市、及最大的农贸市场-涂岭市场；购货方便、生活无忧；项目周边各种配套齐全，饮食、娱乐、购物、休闲等配套应有尽有；项目与小灵童双语幼儿园仅200米路程，教育配套齐全；项目本案目前尚未动工，景观、规划等可塑性较强，为本案的高品质打下良好的基础。项目位于镇行政中心，存在较大的升值空间。劣势分析：项目位于福厦路旁，车来车往，噪音较大，影响生活品质的提升。项目所在那一排房屋多为一层建筑，古旧且档次较低，不利于项目楼盘形象的提升；项目

20、所在地块几乎没有景观点，整体给人脏、乱的感觉，特别是路边的一条臭水沟，恶臭难闻；机会点分析：充分利用开发公司的开发品牌和成熟的市场操控能力，提升涂岭在泉港区的经济地位，成为泉港区的次经济中心。充分利用项目优越的地理景观优势，充分展示本项目的居住品质。通过独特的市场差异化定位及完善的物业配套服务，塑造本案独特的产品魅力，从而抢占市场的最大份额，倡导一种新的生活方式；本案处于规划设计阶段，可塑性较强；项目位于镇行政中心，生活便利、商业繁华、是理想的居住场所。项目为区域第一个楼盘项目，竞争处于真空状态。威胁点分析：本案目前尚未动工，距交房时间尚需时日。区域现尚未有楼盘开发，没有市场参照点，不确定因素

21、较多。六、总结: 项目作为涂岭镇最值的期待的项目，不但其区位在涂岭镇是最有优势的，其周边的齐全商业、生活配套也是项目卖点之一。作为镇政府正对面的项目，其涂岭镇政治、文化、经济中心的地位不言而喻，再加上周边居民对此片区良好的认知度，为以后项目的迅速去化奠定了良好的基础；主体来说项目地址是涂岭镇最值开发的地址，项目也必将成为涂岭镇人民最期待的楼盘，项目的全面开发，必将提升涂岭的区域地位和知名度，使涂岭成为泉港区的次经济中心。但是由于涂岭镇先前尚未有楼盘开发，居民对购买商品房的意识较淡薄，以及项目周边现有的楼屋杂乱低矮，极大影响了项目档次的提升，所以如何培养加强周边居民的购房意识和提升楼盘的档次将是

22、项目开发宣传的重中之重。 第五章： 物业发展规划建议禾臣创致公司对本案项目规划设计的建议：一、功能定位精品住宅根据对周边的分析以及对本地块因素、小区规划理念等各种因素的综合评价，将该项目从市场中细分出来，定位为“精品住宅”。定向商铺销售为配合住宅的销售，并完成本项目未来的科学管理，建议商铺定向销售，也可考虑给予统一的局部装修（如骑楼门面），以全面提升项目的整体档次。二、目标客户群定位精品户型住宅：周边生意人（生意之便）、周边原区域居民、周边政府机关、企事业单位购房者、也有相当的商住需求客户 和周边乡村富有人群；定向商业网点：配合未来泉港区次经济中心和精品住宅未来生活的服务性经营。三、物业总体规

23、划1、具体思路结合本案高品质产品定位，本案在总体规划设计上，应遵循如下核心思路：以项目整体考量，本项目商业部分所占比例较大，在商业部分规划较为根据合理、效益达到最大化的前提下，突显本案的高品质，营造人性化、生态型的空间格局和居住环境，突显住宅的高品质。2、建筑风格建议在立面设计上采用现代的外观设计，让人有眼前一亮的感觉。色彩以米白灰为基本色调加配亮丽色彩，色彩明快，造型醒目，动感飘逸，细部设计简洁、合理而富有时代气息。商业部分体现现代设计元素，宽敞明亮的入口门厅，整齐现代的骑楼设计，时尚气派的沿街商铺将给人们留下深刻的印象。建筑立面建议为新加坡风格（亚洲半殖民地风格）。环境景观建议为沿福厦公路

24、设计休闲广场景观绿化带。3、住宅规划1、沿福厦公路结合商业店面进行商业规划设计，1-2层设计为骑楼型沿街店面，其中二层为连廊设计；二层以上为住宅，最高6.5层。 2、通过重点对沿街休闲广场的设计，营造丰富的、有新意的异域空间； 3、沿街的车位设计要与店面有一定的距离，避免影响商家 的商业经营。户型设计应体现人性化、功能化、时尚化。按本项目的目标客户定位，面积在801602 之间，主力户型以1101402的三室两厅为主。实现动静分区、干湿分区，力求使厅的布局更丰富和活泼，平层设计为主，辅之以全越式；客厅朝南带落地门阳台，餐厅带操作阳台。窗设计能落地的并尽量转角，将窗外美景引入室内，令居者视野开阔

25、，心胸畅然。（1）户型面积及配比精品户型住宅（板式住宅）建议户型面积为80160平方米其中：8090平方米小二室二厅一卫 15%100110平方米小三室二厅一卫 25%110120平方米标准三室二厅二卫 40%120140平方米大三室二厅二卫 12%140160平方米标准四室二厅二卫 8%（3）户型设计要点根据面积户型的特点及使用功能，建议其设计应注意：小面积可考虑适当缩减客厅面宽，也许可以控制在4.2米之内；尽量缩小走道的面积，避免不必要的浪费；把窗设计成飘窗，充分占用外部空间；适当提高层高，建议达到3米；室内多使用玻璃，制造通透效果；4、本案的商业规划设计商业规划建议的出发点本案特殊的地理

26、位置决定了其商业的地域及投资价值本案周边的经营产业对其商业规划也起到了一定的借鉴作用商业规划根据本案所处地段，要充分体现本案的商业价值，使之成为推动涂岭成为泉港区次经济中心，商业合理规划显得尤其重要。本案商业的重点在层高上做文章，层高建议做到5.2米左右，以“买一层送二层”的概念向市场推出，必能引起市场的激烈反应。这部分商铺，要求突出项目形象，有大店风范，建议单店开间在4M以上，进深15M左右，单店面积在60以上。商业销售应具有相当的定向性，避免破坏社区环境及未来的小区管理商业应注意设计室内格局应事先寻找市场，谋求商业定向建设的可能商业周围一定要预留车位应规划网点门前的停车场网点设计应考虑门、窗及梁、柱等位置，力求最大限度优化网点结构5、景观建议由于本案所处的地理环境以及周边配套等，本案的景观规划尤其重要，通过小区内部景观环境的优化营造，来弥补外部环境目前的缺失，提升项目价值，它也是本案的一个重要宣传卖点，用以吸引客群，本案定位高端，相应的配套也应高标准，景观规划虽然受面积限制，但还需应重点考量，把它作为本案推广的一个重要卖点，故做如下建议：（1）.整体景观的设计风格建议趋于简洁明朗，同整个楼盘风格相一致，富予现代时尚风格。（2）.一层的景观设计建议从吸引人流量方面因素考量规划，建造本地罕见景观配置（例如水晶喷泉等），以此吸引人流，