外墙清洗服务工程项目背景及需求分析

1、外墙清洗服务工程项目背景及需求分析第一节行业概况一、行业定义随着现代文明的提高、经济的高速发展和人们生活水平的快速提高，越来越多的高楼大厦拔地而起，而所有的高层建筑物外墙，由于常年日晒和风吹雨打，以及大气中有害的气体和油烟等污染和化学反应的侵蚀，使得建筑物外墙产生了污垢和风化，既影响了建筑物的标致和市容，又损坏了建筑物。为了城市的整体美观，在现代都市中滋生出一种新兴的行业，高楼外墙清洗。高楼外墙清洗是一种为了城市的整体美观，在现代都市中滋生的新兴行业。从事这种行业的人员为专业经过培训的高空操作工人，利用高空操作绳、安全绳、高空坐板（或吊板、吊篮等）进行自上而下的针对大楼外墙材料进行刷洗清洁制剂

2、、清洗污垢灰尘的工作。二、行业现状（一）在外墙清洗工作中，外国技术比我国技术先进。一些国家实施机器人清洗已经有很长一段时间了，而我国大多数城市仍然采用人工清洗。（二）目前，北京、上海、天津、重庆、成都、昆明、西安、乌鲁木齐等大中城市的清洁外墙技术在我国具有极好的可比性。特别是北京对清洁频率和质量的要求最高（三）本行业业态较混乱，鱼龙混杂。承揽此类工作的多为保洁公司，也有部分其它单位承接，但大多采用转分包方式进行操作；真正资质齐全，抗风险能力较强的实力公司较少。对照国内外墙清洗业的发展态势，我国特别是上海地区经济的高速发展和自贸区的建设，现代化、智能化大楼，大，中型的国内外会展、超市、卖场如雨后

3、春笋般的涌现，经济发展必将推动人文科学的迅猛发展，预示着我国外墙清洗行业的发展可能会出现如下的趋势：经济发展推动着物业持续增长，外墙清洗市场规模将会有较快速度的扩大。中国加入世界贸易组织（WTO）和上海立足服务战略，大力推进自由贸易区建设的步伐将为上海的未来发展勾画出一幅波澜壮阔的发展蓝图：未来若干年，在现有近300万平方米甲级办公楼的基础上，将再有几百万平方米建筑拔地而起；随着居民住宅楼建设的兴旺，智能住宅、生态住宅的发展，每年上百万居民的搬迁，对住宅小区和民宅的保洁服务提出了新的要求，也给写字楼外墙清洗及住宅楼外墙清洗的发展提供了新的商机。上海及周边地区众多工业园区的建成和迅速发展，许多高

4、新技术产品制造业在新型工业园区落户，又为工厂外墙清洗的发展提供了广阔空间。目前上海市每年的高楼、大桥、地铁、机场等设施的清洗面积超过几亿平方米。据中国信息产业部统计，中国每年潜在着3000亿元人民币的专业外墙清洗的需求。生产、生活品质特殊化、个性化的需求，外墙清洗服务产品的创新、研发、上市将加快升级。外墙清洗服务随着个性化需求的变化而变化，缺乏技术含量、服务项目单一和“单打独斗”均无法满足市场发展需要。世界外墙清洗行业在过去的10多年已经获得了长足的进步。在欧美等发达地区，外墙清洗已经成为提高人们生活品质的一部分。外墙清洗科技的研究也紧随社会的发展而获得了广阔的提升空间。外墙清洗已经成为人们物

5、质文化生活密不可缺的组成部分。三、行业分析（一）宏观环境分析政策环境分析：国内很多大城市已经出台相关规定，大型建筑物使用到一定年限，就必须进行清洗，如北京市规定：建筑物投入使用到了一定年限，就必须进行外墙清洗、粉刷，玻璃墙体每年至少清洗2-3次，相关的政策规定，使人们对高空保洁行业的市场需求逐渐增大，为中国高空保洁市场的发展创造了有利的政策环境。经济环境分析：随着中国经济的迅速发展、城市化进程的不断推进以及人民生活水平的不断提高，高层建筑如高铁站、体育馆、机场、写字楼、酒店、娱乐等设施的数量“爆发式”增加，而这些建筑往往很大程度上影响城市的美观和形象，高空保洁成为了建设美丽城市不可或缺的一部分

6、，高层建筑物是高空保洁行业的重点服务对象。社会环境分析：随着城市化建设的不断推进，中国城镇人口逐年增加，为了满足人们的住房需求，中国房地产开发企业对居民住房的投资也越来越大，由下图1可以看出中国城镇人口比重近年来一直在增加，越来越多的农村人口涌向城市，为了解决城市人口密度增加的问题，一栋栋高楼拔地而起，从下图2可以看出房地产开发企业完成投资的部分中，住宅投资量逐年增长，其中高档公寓、别墅的投资每年增加，办公楼、商业营业用房的投资规模也越来越大，高层建筑的不断增加意味着高空保洁行业有庞大的市场。技术环境分析：传统的高空保洁工作利用高空吊篮作业，高空作业难度大，危险性高，而且传统清洗剂对外墙不一定

7、有清洗作用，此外，住在高层的居民，因清洗门窗而导致的意外事故也频频发生，高空保洁市场技术落后；然而随着技术的研究与开发，智能化环保设备的发展给高空保洁工作人员带来福音，如机器人、特种清洗剂的研究给高空清洗行业带来了巨大的变革，降低了作业的危险性，高空保洁市场有较好的发展空间。（二）行业发展态势分析（SWOT分析）1S（优势）：高空保洁行业有庞大的客户群，企业、旅游景区、学校、机场、体育馆等现代化设施都有保洁的需求，清洗大军奔涌而来。2.W（劣势）：市场缺乏政府监管，法律法规不完善，甚至部分高空工作人员并没有买保险，作业人员的安全得不到保障，企业也常常陷于与劳动人员的合同纠纷，不利于企业发展。3

8、.0（机遇）：国家相关规定支持高空保洁行业发展，而且随着中国房地产开发企业的投资规模不断扩大，市场对高空保洁的需求不断扩大，高空保洁成为建设美丽城市的重要组成部分。4.T（威胁）：进入市场门槛低，不断扩大的市场需求吸引了大量企业从事高空保洁行业，使市场份额分散，企业难以积累原始资本用于研发，高空保洁行业发展遇到瓶颈期。（三）制约因素分析企业缺乏专业性的经营管理理念。中国高空清洁行业起步比发达国家晚几十年，行业没有标准化的规定，业内缺乏统一权威，不利于衡量企业的优劣，行业缺乏专业性的引导，且中国规范运营的大规模特种保洁企业较少，大多企业处于“摸着石头过河”阶段，没有专业的经营管理方法，从而使中国

9、行业整体发展缓慢。政府监管不到位，法律法规不健全。中国现行的建筑施工高处作业安全技术规范于1992年推出，缺乏具体安全保护规定，缺乏行业完整的标准体系，对市场监管不严，一些没有经过政府专业资格认定的企业进入该领域，市场存在管理风险，同时不规范的作业给消费者带来不好的消费体验，严重影响高空保洁行业的发展。进入门槛低使企业竞争力大，存在信息不对称的现象保洁行业为客户提供的服务单一，进入门槛低，大量没有专业资格认定的企业也进入该领域，这使得企业在市场上过于分散，不利于企业积累财富用于技术研发和企业正常运营；而且企业之间信息交流少，存在信息不对称的现象，甚至某些企业利用信息不对称的现象进行恶意竞争，不

10、仅损失了行业其他企业的利益，也给消费者带来不良影响，服务质量下降，遏制了高空保洁行业的发展。企业安全体系建设不完善，导致员工起诉的数量增加使很多企业陷入巨额赔偿。由于大量没有经过政府专业资格认定的企业进入该领域，这些企业对该行业没有经验，且高空作业人员大多也没有接受过专业的工作培训，不需要技术能力证明就可以上岗工作，一些小企业技术落后，由于缺乏技术和资金，甚至仍然采用传统的高空吊篮设备工作，具有很高的危险性，这导致高空保洁作业存在安全隐患，作业人员发生意外时难以划分责任，导致企业陷入与员工的法律纠纷，使企业的发展停滞不前。四、行业市场以上海写字楼外墙清洗市场为例，上海现有4000余幢高层写字楼

11、，其中约有1900幢在30层以上。为了让这些姿式形态万千的高楼大厦成为上海城市景观中一道亮丽的景色线，必须有专业的外墙清洗公司定期进行外墙清洗。据专家介绍，眼前上海市每年的写字楼的清洗面积超过5亿平方米，按照每平方米3元钱的清洗价格计算，每年就是10亿元。而在国内，不少大城市也出台了有关规定。北京市规定：建筑物投入运用到了必定年限，就必须进行外墙清洗、粉刷。玻璃类墙体每年清洗2至3次。写字楼外墙清洗只不过是外墙清洗的一个部分，仅从清洗行业而言，就有许多大类，一是写字楼外墙清洗服务；二是酒店外墙清洗；三是工厂外墙清洗；四是政府外墙清洗、医院外墙清洗等。从清洗种类来分，又分为外墙的石材清洗、外墙的

12、玻璃清洗、外墙的铝塑板清洗、外墙的真石漆清洗、外墙的瓷砖清洗等。外墙清洗的市场很大，外墙清洗公司本不需要如此担心没有市场，但是，由于有的外墙清洗公司本身的表现却让人诟病，一方面是服务人员的低素质，日渐不能够满足甲方对外墙清洗服务的高品质要求，对于服务人员礼仪的要求日益凸显，高素养高效率的专业团队相对紧缺；同时外墙清洗公司为节约成本，在清洁用品上偷工减料，也对外墙清洗服务品质造成极大诟病，而作为聘用者，服务品质的低劣直接影响外墙清洗公司的品牌形象，对企业经营造成极大困惑。第二节项目需求分析一、项目基本情况本工程为XX地区XX单位写字楼外墙清洗服务工程。工程承包范围包括：XX大楼玻璃幕墙、大理石、

13、花岗岩、铝板、铝格栅，外墙清洗总面积XX平方米。（一）工程简述本工程为XX地区XX单位写字楼外墙清洗服务工程，施工目的是为了清洗XX单位写字楼外墙的污垢和风化物，美化外墙面，养护外墙石材，修补部分漏水点，延长外墙面的使用寿命。工程计划总工期XX天。（二）工程规模XX单位写字楼包括主楼XX栋（每栋XX层）、裙楼（共XX层），该大楼为钢筋混凝土结构。（三）施工简介该大楼外墙材质主要为玻璃幕墙、大理石、花岗岩、铝板、铝格栅。本工程采用吊篮、吊板（绳）的方式进行施工操作。此施工方式具有方使、灵活，安全系数较高等特点，同时占用资源较小，能在最大限度内减少对业土正常工作的影响。本工程针对不同的材质使用不同

14、的清洗剂、不同的清洗工艺对外墙的污垢和风化物进行清洗养护，以保持玻璃幕墙大理石、花岗岩、铝板、铝格栅光洁明亮。木工程针对现场的实际情况，采取从上到下、先规划再清洗，全面清洗完毕验收合格后再进行保养养护，确保石材在养护前的清洁度，最后再进行全面清理的施工顺序。避免交义污染。本工程针对施工现场的人流量大的实际情况，在施工作业时设置隔离带和安全通道，安排专人看管，确保楼下行人的安全。二、项目需求分析（一）服务面积需求（二）清洗期限需求（三）安全保障需求（四）施工设备需求（五）验收质量需求（六）安全文明需求第三节项目重难点分析一、外墙清洗注意事项气候条件：外墙清洗必须要在良好的气候条件下进行风力应小于

15、4级，4级以上停止工作。因此，工作前应测定风力，尤其是高空风力。另外，下雨、下雪、有雾、能见度差以及高温（35C以上）和低温（0C以下）等条件下都不适合进行外墙清洗。人员条件：为了贯彻执行国家安全法规，确保工人人身安全及设备正常运转，规定：高空操作者必须是年满18周岁的男性公民，并经过身体检查和安全技术培训，经考试合格方可作业，工人上岗前不得饮酒，有感冒等身体不适症状就暂停高空作业。设备条件：外墙清洗的设备必须处于良好的工作状态凡吊板有发毛、部分绳股渐裂等现象应立即更换新绳。作业施工人员应积极配合客户对施工质量的监督，接受客户的领导与检查。对不合格项目即时整改，不能有不良情感，必须始终坚持客户

16、是上帝的职业态度。作业人员在与客户交流时必要客气、周到、亲善，不顶撞客户，礼貌交流。施工过程中必须注意保护客户的一切设备、设施。作为专业外墙清洗公司，必须请求施工人员完全信守公司与客户商定的各项条款按标准施职业业；作业过程中必须严格执行各项安全操作规范及质量标准，保质保量的实现任务。作业现场应信守客户或相关管理的规定，文明施工，不得影响他人办公或生活。施工前一定要和业主沟通好水电问题，保证施工按时保质保量完成。二、项目重难点概述（一）作业安全外墙清洗因为具有一定的危险性，所以在作业时的每一个环节都需要高度注意，才能保证好工程质量和人员安危，我公司承诺在项目施工时将严格落实以下规定：作业开始前必

17、须认真检查机械设备、用具、绳子、坐板、安全带有无损坏，确保机械性能良好及各种用具无异常现象方能上岗操作。操作绳、安全绳必须分开生根并扎紧系死，靠沿口处要加垫软物，防止因磨损而断绳，绳子下端一定要接触地面，放绳人同时也要系临时安全绳。施工员上岗前要穿好工作服，戴好安全帽，上岗时要先系安全带，再系保险锁，而后再系好卸扣，同时坐板扣子要打紧，固死。下绳时，施工负责人和楼上监护人员要给予指挥和帮助。操作时辅助用具要扎紧扎牢以防坠伤人，同时严禁嘻笑打闹和携带其它无关物品。楼上、地面监护人员要坚守在施工现场切实履行职责随时观察操作绳、安全绳的松紧及绞绳、串绳等现象，发现问题及时报告，及时排除。楼上监护人员不得随意在楼顶边沿上来回走动。需要时，必须先系好自身安全绳，尔后再进行辅助工作。地面监护人员不得在施工现场看书看报，更不得随意观赏其它场景。并要随时制止行人进入危险地段及拉绳、甩绳现象