最佳策划项目决赛报告5(星河时代)ppt课件

1、星河时代城中首个墅级都会综合体9月21日开放营销中心4个月的时间，两次集中开盘，销售额16亿大鹏一日同风起， 扶摇直上九万里看我星河时代， 树都会综合体之王者风范 星河时代都会综合体之王者风范B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10别墅洋房大型商业MALL幼儿园小学会所别墅、洋房：210-300B1-B3:86-89 B7-B10:130-160 B4、B6:178 B5:228产品定型作为星河地产在龙岗的首个工程，我们不幸也万幸的遇到了深圳楼市乃至全国楼市史上最严酷的“熊市背景。所谓“不幸，在时代的营销过程中，我们不但需求更为高瞻远瞩的战略思索，更清醒、有效的工程价值发掘，更细腻、执着的营

2、销战略及执行，我们更需求保定“使命必达的决心，一路前行！所谓“万幸，正式在风雨交加的大环境中，营销的价值、星河品牌的价值、时代的价值方能更加凸显和醒目；越是逆境的颠簸，也约可以给我们一往无前的勇气！无论市场如何动摇，“信心的坚决、“战略的精准，将成为我们最终胜利的根本，我们有理由、也有自信心置信，星河时代，即将发明一个前所未有的逆境营销胜利的时代典范！1.战略挑战判别|区域的“高政策敏感市挑战关外近百万方供量区域，可以在市场下行空间内，本案实现量价突破目的？完成市场价钱标杆及选择区域的全面颠覆？|工程价值认知突破既定年度营销目的下，如何跳出板块、如何经过工程极度差别化中心竞争力的塑造，实现深圳

3、关内客群导入，并保证目的速度与目的回款？|封锁客群的圈层的根本性挑战封锁区域市场与低总价接受客群现状，导入具有“鲶鱼效应的关内客户，对于工程的溢价最为关键；而关内目的客群置业目的的关外心思妨碍，特别是在宏观消极背景下，更显乏力，如何破局？2.工程突破契机| 工程突破契机：跳出区域看工程价值高度、站在品牌城市运营姿态建立价值比准正如万象城的开发，真正为罗湖树立了高端商业典范星河集中心区二十年开发大成，以1/4个深圳CBD的制造者和运营商助力龙城中心城市化进程，必将为龙岗带来居住的新时代，成为龙岗都市化大时代的里程碑属性定位:以高端商业为旗舰的大型低密度高端综合体工程工程定位:龙岗新时代+都市综合

4、体+独一性中心价值:品牌运营商+都市综合体的生活全案3.工程关键定位区域市场突破提示生活方式概念+豪宅标杆再造都会综合体 X 高端生活 X 全案城市化程度的终极产物代言龙岗区城市化新时代的降临明确的物业属性明确的人群界定最完美让全龙岗人民体验前所未有的生活方式确立都市综合体时代的豪宅标杆星河时代所奉献的高端生活方式领先公园大地整整一个时代换句话说让龙岗人体验并明白一件事外围市场突破提示品牌运营自信心+都会生活价值星河综合体产品线 X 质量标杆 X 全案品牌+物业类型属性目的客群对位最完美星河地产数年城市中心级产品开发所积淀的CBD运营阅历，是任何地产开发商无法比肩的；一个高效率、生态化的综合开

5、发方式，必将推进新的区域居住价值的晋级星河时代将再造一个城市中心的居住传奇换句话说让非龙岗的目的客群明白一件事1个中心阵地：星河运营的“都市中心生活圈战略要点：完成“星河品牌+都市综合体市场认知切入，现场体验未兑现下的工程笼统建立、品牌标杆建立战略中心：品牌对位、生活方式对位、客户对位战略目的：建立工程的跨界影响力及价值自信心4.营销战略中心2大传播主线：工程中心价值传播展开战略要点：对位客户置业需求，重点完成针对主力刚性需求客群的工程中心价值诉求战略中心：都市化生活从城镇化到都市化的晋级复合型豪宅从单一豪宅形状到复合形状的晋级战略目的：更具有区域内的工程价值突破尝试开创龙岗都市时代的先驱姿态

6、都市多元生活体验的标杆首发4.营销战略中心4大传播战略：价值体验+影响力制造+客群突破媒体战略：以品牌影响力切入，以工程影响力辅助。以深圳主流媒体为主战场，中心区媒体为中心阵地，龙岗区域主流媒体与圈层客群浸透展现战略：第一展现、第一效力、第一品牌诠释工程中心价值及高端属性，建立具有区隔竞争力的价值体验方式；作为工程中心价值体验的重要载体，重中之重。客户战略：强调星河品牌客户为前期重要“鲶鱼型客群，以关内客群强势吸纳与龙岗客群拓源为中心，同时发掘“影响力客户价值公关战略：严密围绕“星河品牌+都市综合体生活价值体验展开，发明城市主流影响力，快速构成社会聚焦。4.营销战略中心5大影响力事件：效力于“

7、价值体验+影响力制造+客群突破企业品牌影响力切入事件：6.16工程品牌影响力导入：星河时代大典发布会7.15城市巡展配合工程价值体验导入： 营销中心开放利用环幕影院展开时代电影季产品价值体验配合： 万人“走运大时代思索其他方案替代客户价值继续运营： 星河会业主答谢继续的客户价值奉献4.营销战略中心A多层别墅+洋房中心原那么：低开高走 + 次优最优 + 继续热销节点别墅景观最优部分保管，至景观展现条件成熟后再推售龙岗中心区高档工程消化速度较慢，需采用“少量多推，小步快跑战略，确保每次推售都构成热销局面。多层价钱表一致做，每次推售需树立标杆产品，样板房可制定高价当批推出，奠定高溢价根底B高层B1-

8、B3,B9补充中心原那么：低开高走 + 首置再改 + 继续热销节点如高层能提早入市，尽能够多保管多层，以高层冲量完成销售目的。以目前政策看，年内高层主要以小户型销售为主，因此能够B1-B9三栋小户型单位全部推出。B7-B10栋仅推售B9栋。1推售原那么界定：以抗风险稳健型的两极化产品作为主力推售单位力保2021年回款目的实现；提高推售节拍性要求，发明继续热销节点。王者之困王者之风王者之势王者之智王者之实王者之师王者之困历来显赫帝王无不阅历建业初之困苦后励精图治，终成其业24间隔阻断关内客户龙岗？太远了！从中心区过去几乎穿越大半个深圳！我去过几次，不堵车的时候要1个多小时，堵车的时候2个多小时，

9、每天上下班这样谁受的了啊。遥远的龙岗，可望而不可及啊！对于关内客户而言，“龙岗这个属性定位呵斥的心思间隔远远大于实践的地理间隔。约33公里25本地客户不认知星河是什么开发商？没听过哦。COCO park？没啥印象。他们那里太偏啦，住中心区龙岗中心城方便的多。龙岗本地客户，对工程品牌和配套资源的认知存在盲区，较难接受龙岗中心城之外的陌生区域。26王者之困不乏资源型高端大盘，本工程客户资源根底相当薄弱！ 阳光天健城公园大地龙城领地绿景大公馆紫麟山万科清林径中海康城阅山华府家和盛世星河时代金色沁园汇龙天下御府名筑摩尔城中原代理对手代理传统楼盘均以面积赠送率高著称，本工程户型面积赠送不多，处于优势！其

10、他我们的使命领会综合体精华，提升星河品牌价值，让真正的贵族成为王者！占据片区标高领地，令中原借势重夺并力拓更多市场份额！突破价钱洼地怪圈，减少龙岗区域与市区价钱的差距，使其安康向上开展！开创政策熊市下多产品线热销，尤其拼合户型依然旺销的局面，提振市场自信心！王者之风即王者之风范，尊崇睿智，从不人云亦云让真正的贵族成为王者星河华居星河明居星河雅居星河国际星河丹堤星河时代星河第3空间星河COCO PARK星河世纪星河丽思卡尔顿开辟中心区豪宅时代开辟中心区小户型综合体时代开辟中心区商业时代开辟中心区山水豪宅区时代开辟中心区国际写字楼+酒店时代开辟中心区高端品牌家具鉴赏时代星河中心 星河 代表着什么？

11、 Who it is?要的就是王者高贵的血缘而且还是是的，连颜色都是 红！从普通红色演化到卡地亚红，彰显档次与尊贵！大运新城楼盘言必称大运科技 高交会馆为中外企业和科研教育机构参与国际经济技术交流与协作，开辟国际市场提了供广大的平台。 技术产业天安数码新城是深圳市政府为吸引海外留学生创业人员来深圳创业而设立的高科技创业园。人才创业留学生创业园建成后将可以包容近约500-800家科技型企业、 30家大型研发机构、30家科技中介效力机构，引进2万多高素质人才， 年高新技术产品产值超越200亿，辐射和带动周边高新技术产业的开展。我们只讲片区，讲总体规划，讲产业晋级，讲人群晋级讲综合体在城市开展的阶段

12、大运？NO!我是城市双核中心！可比工程？只需万象城！不说拉德方斯，不说六本木，那些离我们的生活太遥远！只比万象城，让客户能逼真领会何谓首席综合体、高端生活全案！王者之势运筹帷幄，决胜千里势如虹王者之势起势以品牌起势，引发市场关注以外展场，吸纳客户关注王者之势起势6月 “爱与时代同行公关活动，以企业公民笼统高调亮相，为工程亮相奠定根底。王者之势起势王者之势蓄势王者之势蓄势星河时代正式亮相，时代大典与COCOPRAK的签约、山姆的签约，可谓是重磅炸弹王者之势成势营销中心开放王者之势成势全城首创360度环幕盛放王者之势成势300到1200平米的超强拓展型别墅样板房展现王者之势成势秋交会震撼亮相亮眼的

13、时代红、令人咋舌的配套、高层产品信息初次进入公众视野，展场只需一个字:火！王者之智在于兵来将挡，水来土掩以从容应万变! 别墅首战，至关紧要！工程的首推，要高价，要销量，只许胜利，必需大卖！原方案：承接时代大典气势，8月底营销中心开放，随后别墅产品乘势亮相星河时代大典8月28日 进场，开场客户梳理8月29日9月28日解筹内部10月初开盘仪式9月5日样板房开放47现实是：工程进度一拖再拖！营销中心9月5日开放、样板房12日开放营销中心9月15日开放、样板房18日开放营销中心9月21日开放、样板房23日开放间隔时代大典曾经一个月了，节点一再拖延还没有营销中心，不能接待客户？怎样保有市场关注度？怎样使

14、得综合体与别墅相得益彰？强调综合体的配套！多媒体全方位轰炸！电台连线、网络继续炒作都会综合体，灯杆旗、灯箱、电梯轿厢，全部都是星河时代！只需我想灌输给他的，都有方法！深度发掘工程价值，并规范化接待流程，强化价值点，并坚决团队自信心政策也有及时口径！“5个严禁应对新监管方法9月初严禁运用关键词一：收筹、登记严禁运用关键词二：新品加推、开盘、保管单位严禁运用关键词三：上涨、升值严禁运用关键词四：我们与XX银行有协作，办理按揭可根据银行线下操作严禁运用关键词五：赠送面积三个为什么应对前期政策9月中为什么这个时候买房为什么买龙岗为什么买时代资产保值概念应对新政9月底 8月CPI同比上涨3.5%，涨幅比

15、7月扩展0.2个百分点，已延续两个月超越3%的温暖警戒线程度，并且创22个月以来的新高，通货膨胀风险进一步提高，您的钱放在银行里，到年底能够面临着贬值的风险，还不如进展置业更为保值。52别墅首战，以口径及价值点取胜！10月1日9月22日10月10日10月05日营销中心开放样板房开放资金冻结开场大价钱段释放小价钱段释放当天算价首批开盘台风来了！预售证也拿了！限购令却来了！怎样办？9月25日获得预售证资金冻结吸纳客户；价钱口径梳理客户； 放大、提升、细化开盘惊喜留住客户！到场有礼、名牌相送、美人跟随别墅首战告捷！在限购令的阴影下10天时间完成从开场蓄客到销售开盘当天两次加推共售出38套单位，销售金

16、额5亿！双拼单价5万，甚至叠墅单价都3.2万！以叠墅价钱刷新片区别墅产品最高价！继续给予自信心！高层再战，战略先行！产品线类型套数86-89非拼合160*4=480132 拼合31*4=124153 拼合31*4=124163 拼合31*4=124合计853480套非拼合小户型单位372套拼合单位战略明确，以小带大！小户型的89平米单位可在12月开售，相关展现可全部到位但大户型的展现那么在1月初分批推售？搭售？86-89样板房开放12月11日1月1日开盘132-163 样板房开放以小带大，以小户型充足人气，带动拼合户型销售，先走平质单位，优质单位不思索销售速度?高层推行，保有大气风范！星河品牌

17、时代产品时代商业时代教育中心缔造者豪宅专家时代别墅时代官邸COCOPARKSAMS CLUB产品豪宅品牌豪宅中心资源豪宅家族正宅幼儿园加小学高层推行，全面释放中心价值！教育不能说，怎样办？高层推行，全面释放中心价值！现场活动，三线合一未雨绸缪，效果立竿见影！他能知道时代可以提供的是9年无忧孩童读书方案不需求父母接送、不用担忧小孩过马路时代的教育系列讲座，吸引了众多注重教育的家长到场；我们曾经积累了众多“教育题材的客户群体；实验学校，将一切犹疑消除！所以，当这个利好真正兑现时，我们的宣传效果立竿见影！12月4日开场高层贵宾客户登记86-89样板房开放12月11日12月18日132-163 艺术样

18、板房开放，1月1日12月25日1月9日开盘资金冻结810批累计登记贵宾客户350批132-163 样板房开放购房优惠恳求760批1、抢节点，设置多个营销节点如何将充足变为平衡！优惠恳求资金冻结2、平衡客户意向如何将充足变为平衡！共630批资金冻结客户，490批晋级客户共324批89，85批132，55批153，26批163，客户需求转换情况如下：01 4360，02 1462 ，03 663 ，05 4143 ，06 12838132 5688 ，151 3667 ，163 204589132 25批，132153/163 20批3、坚持价钱不释放与准确的价钱拉差不报价，只与片区标杆比最高价钱

19、制定目的：小户型加大价差，让客户转化拼合户型减少价差，用最撩人的价钱让其不惜一切代价购买！如何将充足变为平衡！颠覆，不再是以销售为依归！而是能胜利签约才是真正的销售！不是接受得了价钱就是我们的客户他还要可以提供购房人的名字，必要时还要提供两个购房人的名字他购房需求的资料都曾经提早预备战略执行还在销售目的的颠覆！开盘当天两次加推，最终实现95%销售率！拼合户型277套单位100%售罄！总体销售均价16500元/，片区天花板价钱！非拼合户型均价18000元/成交客户70%来自福田罗湖，胜利模糊区域化概念！目前曾经完成500套签约！王者登临！项目名称主力户型到访量进线量在售套数上周销售套数销售率价格

20、备注绿景大公馆55、88 一、二房120-170 三、四房16589768483%14500活动：巧克力DIY+捏面人阳光天健城96-145三、四房80209961083%13000活动：烧烤街万科清林径 85 二房125、135 四房265235别墅64高层416套别墅0高层16别墅97%高层94%别墅35000高层13000活动：老业主抽奖活动紫麟山220-568别墅211-245 洋房137-203 高层三、四房11063别墅202高层551洋房80别墅0高层17洋房0别墅78%高层36%洋房18%别墅30000洋房15000高层13000活动：圣诞嘉年华阅山华府88两房、120三房、1

21、44-164四房9085411099%13000活动：烧烤节公园大地75-113 二、三房125-185三房、四房260复式9869668698%18500活动：圣诞狂欢节八意府75-170 二、三、四房3202615563640%13500成交单位以76-89为主摩尔城85-89 三房143-150 四房7313584872%16000无活动中海康城75-89 的2-3房 160-240 3-4房 98791940 789%13000推广北区塞纳阳光振业峦山谷80-86两房138-160四房87672128 3391%8500成交以88-138两三房为主，本周住宅入伙。上周项目附近地块拍卖，

22、楼面价6000元/左右御府名筑135-160 三四房7869352517%14000活动：圣诞节活动金色沁园88 三房及复式、156 四房及复式65110539297%14500成交1套88样板间，1套217复式项目名称来访来电成交套数周去化率成交户型是否合拼成交均价(元/）公园大1704房2厅是18666绿景大公馆22490311056-882房非15000893房132-1484房是15600阳光天健982房2厅非13000136-1383、4房2厅135001453+1房2厅140001655房2厅中海塞纳时光214197571970-75两房非14000（1500元/精装）86三房尚模八意府670378652175-882、3房2厅非13500120-1703-5房2厅是御府名筑5640311553房2厅是14000217顶层复式15900阅山华府325213993388复式非21000