重庆永川项目地块前期策划报告ppt课件

1、【永川工程】地块前期谋划报告CONTENTS目录Part One市场简析Part Two地块分析Part Three工程定位Part Four工程设计建议西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆开放高地和国家级的交通枢纽。 重庆房地产市场现状及预测重庆位置被美国周刊和英国评为“亚洲十大最正确投资城市第七位重庆房地产市场现状及预测重庆位置2006年天津滨海新区纳入国家整体开展战略。1990年4月18日党中央、国务院做出开发开放浦东决策。1980年8月26日全国人大常委会经过，深圳等经济特区成立。2021年5月5日国务院正式同意回复赞同设立重庆两江新区。2021，西部大开发第十年，作为

2、内陆城市开展高地，从寸滩保税港区经过国务院验收，到“两江新区挂牌。根据“两江新区公布的建立时间表，到2020年，主要经济目的要到达地域消费总5000亿元以上，占全市总量的1/4；实现工业总产值超越10000亿元。重庆，开展机遇史无前例！重庆房地产市场现状及预测重庆位置第一个阶段：是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；第二个阶段：是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济开展刺激了住房消费，加之房价的上涨呵斥大量资金进入房地产市场以期保值增值，推进了房价的快速上涨；第三个阶段：是从2005到2006年，在这期间国家

3、出台了一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。第四个阶段：是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国，5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。第五个阶段：是从2007年到2021年，楼市再次进入相持的阶段，不少城市2021年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落。第六个阶段：是2021年楼市重又步入高涨期，在这个时期里全国楼市涨

4、声一片，不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价。2021年，在一系列相关相关政策的作用下，楼市再次进入了一个相持期。不过，经过我们对房地产市场长期以来走势的分析，我们对今年房地产市场的走势做出了预测，那就是市场上涨的趋势不会依然不会改动。重庆房地产市场现状及预测重庆房地产开展历程重庆房地产市场现状及预测政策导向分析重庆房地产市场现状及预测政策导向分析在房价不断高涨的压力下，2021年房地产市场的调控政策由2021年“宽松逐渐转为“严峻。中国人民银行两次上调存款存款预备金以收紧货币、要求非主营房地产央企退市、中央政府延续下发“国11条和“国19条文件明确调控方向，而4月底出台的“新国十条要求“实行

5、更为严厉的差别化住房信贷政策以购房贷为着力点，是近年来少有的严峻调控政策。而重庆5月底出台的“渝十条新政相对于中央政策较为“温暖，未对三套房停贷调控措施，并同时对初次置业以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，虽然在短 时间内对重庆房地产市场呵斥一定影响，但在“两江新区等利好规划的影响下，重庆楼市迅速恢复火爆局面。住宅未来一段时间内依然是调控的重点，商业、商务将延续目前的政策特别在区县甚至是鼓励开展的数据来源：重庆市统计局从2021年阅历金融风暴冲击，2021年政策“救市回暖到今年宏观调控房价，全市房地产开发市场区域格局正在发生变化，呈现出“圈内由主城九区向外扩张，“两翼高

6、速开展积极跟进的总体特征。永川作为重庆“一小时经济圈的经济强区，房地产市场的开展也是日新月异。重庆房地产市场现状及预测重庆房地产经济目的分析重庆房地产开展起伏向上，前景看好。短期判别宏观调控趋缓，重庆房地产市场变化周期缩短，开发企业应变市场才干加强。中期预测房价和房屋供应构造性调整，对于重庆房地产开展中期利好。长期趋势重庆区域优势，决议了重庆房地产未来趋势向好。重庆房地产市场现状及预测未来重庆房地产开展方向重庆1小时经济圈六大区域中心之一大重庆城市中心经济区成都276km区位宏观环境分析重庆58km永川区位宏观环境分析永川区位 是重庆市规划建立的职业教育基地和区域性中心城市。 是重庆规划建立的

7、现代大城市和区域性中心城市。 永川长江大桥建立启动和重庆港永川港区建立推进，成为重庆西部交通枢纽。 到2021年城镇面积将到达100平方公里，城镇人口到达100万人，永川将建立成为别具一格、名至实归的现代大城市和区域性中心城市！ 永川区位宏观环境分析区位宏观环境分析经济文化特征 加工制造城 商贸物流城 职业教育城 休闲旅游城以商贸、物流、文化、旅游为主的城市产业特征，更利于人居环境的打造。永川区位宏观环境分析区位宏观环境分析2021年，永川GDP总值排重庆各区第10位，人均GDP排重庆各区第12位。近年来，永川消费总值增幅逐年提高，人均地域消费总值提高明显。近5年来城市居民的生活程度日渐提高，

8、消费力逐日提升；居民生活逐渐富有，除了具有最根本的温饱需求，也产生了对高层次精神文化消费的需求。永川区位宏观环境分析区位宏观环境分析永川房地产供需情况08年受金融危机影响，房地产市场冷淡，新开工面积有所减少；09年房地产市场快速复苏，永川销售面积到达150万方，增幅到达55.6%。永川区位宏观环境分析区位宏观环境分析永川房地产市场主要划分为四大版块：新城区板块、老城区板块、城南板块、城北版块。 新城区板块老城区板块城南板块城北板块自然生态资源丰富高端物业集中地别墅、洋房为主城乡结合部楼盘质量较低多层为主城区环境优美中高档物业聚集高层、小高层、花园洋房为主老城经济中心中档质量楼盘云集高层、单体为

9、主本工程永川房地产市场概略永川房地产板块城北版块昌州大道中段、成渝高速公路两侧、箕山角下等区域。本版块地处西北，自然生态资源丰富，环境秀美，适宜高端物业，以别墅、花园洋房为主，是永川未来高端物业的集中地。永川房地产市场概略永川房地产板块现状 新城区板块望城北路以东，现永川新城区域。本版块土地供应量大，市政规划合理，城区环境优美，楼盘质量高, 近两年开发的楼盘相继增多，主要是以高层、小高层、花园洋房等中、高档物业为主，高层价钱在38004200元/之间，在售洋房价钱最高价到达1万元/平米；但相对老城而言，新区公共交通、客运等市政配套尚不完善，中心商业中心缺乏主力大型商家支撑，致使新区商业开展缓慢

10、。同时由于缺乏商务物业的供应，导致新区人气不旺盛，人流量较少。客户群主要以提升居住质量的客户为主。老城区版块由原胜利路、中山路两大版块组成，是永川老城的经济中心。本板块有着新城缺乏的成熟配套设备，但土地受限，拆迁困难，楼盘的质量以中档为主，主要为高层、小高层、单体楼居多，新工程较少，价钱在3350-4000元/。客户以具有区域不舍情结的原住民为主。城南版块原铁路以南区域，永川的城乡结合部。本版块由于受成渝铁路的分割，将其与城区分开，经济相对较差，市政配套不完善，主要以多层为主，价钱在3500元/左右。趋势一：永川新城区将是房地产开展的重点版块趋势二：永川房地产市场正逐渐成熟，三四十万方体量的工

11、程也曾经开场出现趋势三：产品多元化、质量化、高端化开展趋势四：轨道交通的开展，吸引主城购房群体的才干添加永川房地产市场概略永川房地产开展趋势项目名称建筑体量（万方）容积率在售物业类型主力户型面积区域销售均价（元/ ）销售率金科中央公园城36.52.5花园洋房洋房两房、三一期70%荷塘月色16.0 2.1多层两房83/89三房1013900总体90%昌龙阳光尚城20.22 2.5高层两室两厅84三室两厅102三室两厅+院馆1204000总体90%朝野水晶城11.74 2.7高层单间配套36两房80三房974200总体90%金域蓝湾二期14.15 1.92花园洋房三

12、房109-1173850总体80%青年根据地2.5 3.5高层一室40-503900总体90%昕晖香堤漫城20.02.5花园洋房两室两厅72-81三室二厅88-90四室二厅90-126五室三厅164-187未售未售竞盘根本资料及销售价钱【金科中央公园】在永川发明了价钱神话，以其品牌的效应、高质量产品、再加上优秀的物业管理，获得了消费者的认同。一期推出的288套，已售70%。永川房地产市场概略工程周边竞盘分析项目名称成交客户区域重点区域比率次要比率再次比率金科中央公园城重庆主城70%永川本地30%荷塘月色永川本地90%重庆主城10%昌龙阳光尚城永川本地85%重庆主城15%朝野水晶城永川本地70%

13、重庆主城20%外地10%金域蓝湾二期永川本地65%重庆主城30%外地5%青年根据地永川本地85%重庆主城15%竞盘客源区域分析 除【金科中央公园】以外，其他工程客户群多为永川本地的购房者，重庆主城的购房者比例较小。但【金科中央公园】重庆主城的购房者占到70%，也可以看出，“金粉的忠实度较高，也是价钱为何如此之高的重要缘由之一。永川房地产市场概略工程周边竞盘分析年龄层次数据显示购房年轻化和改善性需求购房明显。 区域统计乡镇购房比重上升明显，反映永川乡镇购房群体较大，对楼市起到重要支撑。 购住性质自住型86%，投资型占14%。 永川房地产市场概略目的客户群分析CONTENTS目录Part One市

14、场简析Part Two地块分析Part Three工程定位Part Four工程设计建议外部环境分析区位属性工程位于永川新城中心区域，兴龙湖中央商业商务CBD，城市稀缺中央地块，区位优势明显。兴龙湖中央商务区本工程外部环境分析交通环境距成渝高速公路出口仅1.5公里；距成渝高铁永川站仅1公里。区域交通市内交通交统统达性良好，但尚无公交线路开通，目前仅有109路车经过兴龙大道。永川站成渝高铁成渝高速公路本工程外部环境分析周边配套兴龙湖中央商务区第二人民医院金科主题商业街枫叶国际学校人民公园商圈文理学院永川市政府棠城公园医疗：永川人民医院以及工程旁的第二人民医院人民医院创意产业园动漫基地教育：文理学

15、院、枫叶国际学校、新永川中学等新永川中学商业：金科主题商业街、人民公园商圈及周边零散社区商业其它：永川市政府、体育公园、创意产业园、动漫基地等目前工程周边配套大多尚未呈现，现有配套主要为兴龙大道左侧人民公园商圈及其周边工程的部分配套。本工程外部环境分析规划方向“建三个湖、造一座城 凤凰湖片区承载永川千亿级园区产值重要支撑的工业园 兴龙湖片区以城市商务功能为中心、以效力外包产业为特征的调和生态新城 神女湖片区旅游效力产业聚集区 以兴龙湖片区为中心，打造永川“三湖时代，带动及提升三个产业集群，集约成片、结合开展，构建永川新的城市经济开展体系。本工程地处兴龙湖片区中央商务区中心区域内，作为永川市CB

16、D商务效力区内物业，有打造高端居住综合商业配套商务功能的能够。内部条件分析四至范围工程东临建立大道永川一环路，西邻兴龙湖东路，南北为两块性质相近的未开发地块。工程建立用地总面积近58亩。本工程兴龙湖东路建立大道内部条件分析地块现状地块现状丘陵山地地貌，与道路路面有较大高差，场地平整工程量宏大。地块周边仅主干道完全成型，与其它地块相邻的支路都尚未建成，整个片区根本尚未开发，区域成熟为时髦早。地块平整后地形较为平坦，沿主干道路呈南高北低的缓坡状分布，较利于规划及建造。夹在南北相邻地块之间，同等条件下优势不明显，同时西面受兴龙湖山体公园所阻，景观视野遭到一定限制。内部条件分析规划目的及政府规划方向地

17、块中央“景观视野通廊将地块分为东西两个较小的地块，不利于工程整体规划。景观视野通廊根据政府对整个兴龙湖片区的规划要求，地块西侧为纯商用属性的公建化建筑写字楼，并且不能有楼底商业存在。地块规划用地总面积约72亩，其中建立用地面积近58亩，容积率3.0，总建筑面积约11.5万方。SWOT分析工程SWOT分析优势： 地段优势：地处新城中心位置，是城市休闲商业商务中心，永川的门户窗口，未来永川之黄金地段。 景观优势：与兴龙湖公园毗邻，典型性公园物业。 配套优势：周边配套完善，规划先进，商务、生活不假外求。 交通优势：道路兴隆，交通规划系统完善。 区域优势：未来永川最具影响力的代表。优势： 本钱优势：开

18、展商拿地本钱较现有住宅售价本钱略显较高。 规划优势：政府在本工程的规划中就较多的限制条件；如：视野通廊和CD地段的商业性质的限制等。 现状优势：土地平整度不好，前期整治费用较高。时机： 政府倾力打造的中心区域，政策倾向明显； 金科、海融等大型房企入驻有利于区域尽快成型。 未来成渝高铁的开通，将会为区域市场的辐射力拓展至其它区县以及主城，工程未来前景可期。要挟： 区县写字楼市场的不确定性，为工程公建部分带来较大风险； 9月30日国家最新一轮针对投资市场的调控，也给工程带来一定的风险。 新城成熟的时间节拍能否与本工程的开发节拍合拍，将对工程产生艰苦影响。小结 未来永川最具影响力之区域，堪称永川之C

19、BD。 商业商务效力、居住潜力宏大，具备打造区域高端商业、居住物业的条件。 目前区域尚不够成熟，配套不够完善。 对于区县市场来说，纯商务需求的物业需求慎重，可向多功能方向思索。 新城未来之黄金地段，永川之门户中心。CONTENTS目录Part One市场简析Part Two地块分析Part Three工程定位Part Four工程设计建议政府希望：建筑规划应与兴龙湖城市设计协调一致。沿兴龙湖东路规划商务办公用房。市场情况：该地段住宅供需两旺，商务物业尚缺乏一定商务气氛。我们的问题是：如何定位能既满足政府的要求同时又能被市场所接受？同时还要实现较高的价钱，以保证开展商的利益？五大步骤处理定位难题

20、处理定位难题第一步模糊物业传统属性 模糊传统物业属性，另类物业定位,它应该既是非传统的写字楼又是非典型的住宅,处理定位难题第一步模糊物业传统属性措施1：公建立面，后现代建筑风格，经过非传统的方式组合传统部件，给人耳目一新，以其特立独行的风格，为新城区输入新颖的建筑血液。处理定位难题第一步模糊物业传统属性措施2：功能属性多样化HOPSCA是城市文明价值的气质代表HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化文娱、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、A

21、PARTMENT构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲文娱、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完好的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化开展的结果；同时HOPSCA经过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联络，成为城市功能混合运用中心，延展了城市的空间价值。处理定位难题第二步定位于“蓝海措施3： 永川首个HOPSCA豪布斯卡工程处理定位难题第二步经典HOPSCA豪布斯卡例如：东京六本木新城“六本木新城集办公、购物、博物馆、影院、酒店、会议设备、住宅、教育机构、媒体机构、公园等功能于一身，一改东京以往平坦、开阔的城市笼统，在

22、不到12公顷的土地上构建了一个功能完善、密集、绿意浓浓、且立体化了的“城中之城与“文化都心。“六本木新城开幕至今，每年接待来自本国和外国的游客逾千万人次，这在日本经济不振的现阶段确是少见的商业奇观。40措施1：精装修提升价值空间酒店式效力公寓、SOHO商务公寓高规范装修水准，提升工程整体质量,到达排它性市场位置；菜单式备选精装方案，个性家居设计，引领时髦新潮流；质量品味个性化，处处有惊喜处理定位难题第三步提升物业质量，树立工程价值标杆公共空间装修星级装修规范，强化视觉冲击，提升工程质量，以表达业主尊崇感。措施2：改善产品细节，提升公共部分装修规范处理定位难题第三步提升物业质量，树立工程价值标杆

23、借力发力，扩展影响。利用品牌嫁接战略，可使工程迅速提高品牌知名度和佳誉度，迅速获得购房群体的认知和喜欢，占领市场，树立市场竞争壁垒，提高市场竞争力。如可聘请国际知名物业公司如为工程物业顾问，印证工程高端的笼统和提供价钱支撑。措施3：提升物业管理品牌，国际化名牌加分处理定位难题第三步提升物业质量，树立工程价值标杆措施4：景观设计理念植入，制造营销噱头处理定位难题第三步提升物业质量，树立工程价值标杆利用景观视野通廊，构成小型公园/开发社区公园，与兴龙湖公园对应的广场公园概念，使本案构成“双公园的营销噱头/景观主题化“滨湖国际公园措施5：物业智能化和低碳生态概念，添加工程附加值处理定位难题第三步提升

24、物业质量，树立工程价值标杆引入物联网概念，打造“智慧人居生活，提升工程档次，营造工程高端笼统，如思索指纹门锁等。智能化家居包括家庭智能中心系统、电视监控系统、楼宇对讲系统、自动抄表系统、IC卡停车场管理系统、背景音乐系统、小区Internet系统、公共电视系统等。 发明平安、温馨、高档次的居住，满足业主对不同环境的需求，极大地改善了生活质量，效力于人们的居家生活，因此应更全面、更富有人性化，为工程制造卖点，提高附加值。除去小区本身的智能安防系统外，将安防的层面扩展为家庭化，业主经过系统的设备，利用本人的手机，就可以清楚知道家里的情况，协助业主了解家中老人、小孩独处的情况，处理了业主“身在外面，

25、心在家中的境况高规范环保建材，太阳能系统、风能发电系统、生物质系统以及温差能系统的协同利用，真正实现零碳环保的安康生活空间。措施5：物业智能化和低碳生态概念，添加工程附加值处理定位难题第三步提升物业质量，树立工程价值标杆处理定位难题第四步扩展客户区域，精准锁定客户类型地域分布永川本地人士 70%主城及外地客户30%年龄分类30-40 40%40-50 40%50以上 20%职业分布中小私营企业业主40%中高层管理人士 15%公务员及事业单位10%其它15%购房动机自用 40%投资 40%两者兼有20%处理定位难题第四步处理定位难题第五步差别化营销，树立品牌指点者位置 HOPSCA第一倡导者 H

26、OPSCA第一实际者 永川最现代、最国际、最科学、城市建立最正确呈现者营销战略建议案名建议善群滨湖国际案名诠释：即表达工程区位属性，又表达出工程的国际化、时代感、以及工程的商务属性。营销战略建议营销目的营销目的实现工程的价值，获取利润树立善群地产在永川市场的又一高质量工程工程品牌与销售速度的相互促进营销战略建议营销定位工程中心笼统工程案名:善群滨湖国际工程中心笼统: 永川新城兴龙湖CBD经济活力人群聚集地秀城市万象，展永川魅力工程形状多功能城市复合体集合高质量居住、商业、商务、休闲为一体的CBD生活新区产品功能以提供居住、商务属性综合建筑群为主；辅以综合商业餐饮/购物/休闲/文娱/社区生活效力

27、；同时具备保值、升值功能营销战略建议营销分期分期原那么： 先低价值产品，后高价值产品 先居住类产品，后商务类产品 先临街产品，后中心产品兴龙湖东路今后很有能够会成为步行街，因此将这块思索为中心部位SOHO商务公寓小高层公寓，4栋开放式公园酒店式效力公寓1期2期3期营销战略建议工程中心价值CBD区位城市发动机+高端商务物业物业笼统、功能+成渝高速、成渝高铁城市晋级动能三者相互作用、相互影响、循环提升的综合能动效应。工程中心价值营销战略建议根底卖点成渝高速、成渝高铁、城市快速干道建立大道CBD中心/金科商业配套/中心商圈配套地段链接CBD，感受经济脉搏兴龙湖CBD引擎新区开展，共享城市晋级交通枢纽

28、周边配套工程概念永川三湖时代兴龙湖CBD七星伴月根底卖点营销战略建议竞争战略笼统领袖依托新区CBD建立全面启动，迅速成为永川地产工程的标杆，从设计到施工到管理到销售到对城市的影响成为言论的焦点和市场的焦点价钱领袖价钱逐渐提升，折射品牌价值；带动周边物业共同享用城市开展的利益指点者竞争战略本工程可以在同区域其它工程尚未亮相之时，经过媒体以及事件的炒作，迅速达至高知名度、确立工程高质量笼统，树立工程区域指点者市场位置，领跑区域市场。营销战略建议工程传播战略 以事件炒做造势 以户外确立高知名度 以平面媒体树立高笼统度 以网络营造良好的言论气氛，构成继续关注 以自制媒体实现渠道营销户外物料制作传统媒体

29、营销活动（含异地/渠道）网站及多媒体不可预计费用20%13%20%30%14%3%工程总推行费用按1.5%预算，思索加强工程对重庆主城市场的辐射力，增大了在营销活动部分的比例；同时建议加强渠道销售力；常规媒体和户外以建立工程笼统为主。传播战略营销战略建议工程价钱战略价钱战略的制定原那么:与同类物业指点者笼统相符;高开平走，逐渐推升：一期入市时以高价高折吸引市场；高价代表楼盘本身应有的价值，高折基于一期产品还未呈现工程最优时机；随着分期产品在优质景观资源上的呈现以及交通路网的改善，以及善群地产在永川市场口碑成为同类物业的价钱标杆。渠道客户和零散客户差别化定价战略：根据渠道客户的质量/数量以及对工

30、程品牌力的影响实行差别化定价，让利渠道客户，带动市场客户。推出产品, 按功能开放性结合价钱由低到高的方式出街,呵斥客户投资增值印象;按产品标志性差别定价：对于具有较高市场影响力和资源稀缺的个别产品制定标杆性价钱，成为带动市场对质量和工程认识的言论型价钱。精装入市，提升价值：根据市场资料可以得知目前永川新区除金科工程外，售价在38004200元/平米，按此售价预估本工程入市时，价钱可达45005000元/平米，加上精装本钱及溢价，精装产品入市价钱可达6000元/平米左右。价钱战略营销战略建议关于一期入市前的工程相关炒作活动事件建议结合知名城市杂志，推出“永川城市开展十大魅力景观，将工程能够出现的

31、标志性建筑符号或整体城市建筑群作为未来呈现罗列并引见添加工程影响力推行对工程期望值的拉升例如“永川三湖时代，城市晋级幅员；论改动永川城市格局、城市功能晋级的地产工程等等网站炒做/平媒主题等均可“设计本人的城市电玩设计大赛以工程地块和案名为根底，利用“模拟城市的游戏方式在全市范围巨额奖金奖励优秀设计城市者快速推行工程名和工程理念CONTENTS目录Part One市场简析Part Two地块分析Part Three工程定位Part Four工程设计建议工程设计建议工程总体规划建议规划设计思绪 从工程总体定位及市场定位出发，思索工程本身具有居住、商业、商务等多种产品属性的性质，以政府要求的景观通廊

32、为中心，左侧采取开放式街区、右侧采取封锁居住小区的方式进展规划。 在思索工程左侧商务楼宇与酒店式效力公寓时，由于区县商务市场的不确定性，以公建化的立面外型，SOHO公寓的内在方式来进展设计思索，以便在今后商务市场不利的情况下，发扬SOHO公寓多功能的特点，将商务属性转变为偏居住属性的公寓类产品，提高工程抗风险、顺利变现的才干。 工程右侧建立大道为城市主要快速干道，因此不思索布置商业，工程主要商业体量将布置在开发式公园的周围位置，以设置小型效力式商业的方式，为商务公寓、居住小区居民及周边部分区域提供商业配套设备。工程设计建议产品属性定位 居住功能产品：工程用地根本功能，主要针对以本地购买人群，部

33、分重庆主城人群以及少量投资人群，由于建筑限高55米，其建筑方式思索为18层点式或板式小高层城市公馆，辅以公建化立面，加强其建筑质量感。 商务功能产品：工程重点个性化功能产品，承当工程笼统表达、价值提高的重要功能，主要面向永川的生长型企业/三创业/新/意企业/CBD主要关系企业/商务投资人群等。思索到区县商务办公市场的不确定性，思索以公建化立面的SOHO公寓类多功能产品构成，以便在市场不利的情况下，随时改动产品功能为居住属性，加强工程变现才干。 商业功能产品：工程用地根本功能，也是承当工程笼统表达、价值提高的重要功能。由高端会所、特征餐饮、文娱、休闲、精品购物等业态构成。满足永川高端消费者的消费

34、需求以及部分商务、会议接待等消费需求。区别于普通裙楼底商的方式，思索采用独栋商业+部分商街的建筑方式。 酒店功能产品：工程重点个性化功能产品，承当工程笼统表达、价值提高的重要功能，投资与自用客户兼有，稍偏向于投资，其目的客户主要来自于重庆主城及外地，部分来自于本地，以公建化立面，精装修质量，提升其产品价值。工程设计建议工程总体规划建议总体量约10.3万方，容积率为2.67，其中：SOHO商务公寓、酒店式效力公寓各1栋，每栋2.5万方，共约5万方；小高层城市公馆约4栋，每栋约1.08万方，共约4.3万方；开放式公园，内部分分布置配套商业，约1万方。注：由于地形条件限制，相比规划中3的容积率稍有减

35、小。SOHO商务公寓小高层公寓，4栋开放式公园酒店式效力公寓工程设计建议产品构造组合建议：SOHO商务公寓市场定位针对三创创意/创新/创业新经济企业打造的面积小但公用商务配套齐全，管理规范，笼统专业的商务写字楼；有较强投资价值；最好能引入扶持或助推产业开展的相关优惠政策和行政部门，如组织得当，可成为工程有利的产业带动力量。工程设计建议产品构造组合建议：SOHO商务公寓建筑风格及产品构造公建化的外立面外型，以灵敏多变的内部规划来强调产品的可变性和多样性，表达时髦、前卫的觉得，设置3至4部电梯，总层数约30层，单层面积800平米左右，户型面积区间为3050平米，单层1520户左右，规范化柱距，可自

36、在组合成较大的户型。工程设计建议产品构造组合建议：SOHO商务公寓功能建议由于永川真正意义上的写字楼不多，目前大多数企业办公根本都位于住宅楼内，办公条件较差，本产品以其规范化的柱距变化，灵敏多变的空间组合，能更好的提供办公条件，可以看作是永川写字楼市场上新的突破，同时也可以防止单纯的写字楼产品功能单一的风险。工程设计建议产品构造组合建议：SOHO商务公寓功能建议公寓大堂装修风格偏商务属性，设置公共商务中心，室内空间进展简单装修，主要为天地墙面处置，可供客户立刻入驻办公。思索到今后有能够由于市场影响而转变功能为居住功能，建议卫生间、厨房配置齐全，天然气入户，商务中心也可顺势转变为效力公寓的效力中

37、心。工程设计建议产品构造组合建议：酒店式效力公寓市场定位永川首个高质量居住型投资物业小户型、精装修、专业团队提供管理效力面向有投资需求的主城及本地客户，以及部分短期居住长期投资的客户。工程设计建议产品构造组合建议：酒店式效力公寓建筑风格及产品构造公建、时髦的外立面外型规范化柱距分割户型空间设置3至4部电梯总层数约30层单层面积800平米左右，单层1520户左右户型面积区间为3050平米精装修交房规范工程设计建议产品构造组合建议：酒店式效力公寓功能建议永川首个精装修酒店式效力公寓，作为CBD中心区域的重要功能补充及完善。可引入专业知名效力式公寓管理团队对其进展代租、日常效力管理，也可拿出部分出卖

38、给酒店管理公司作为专业的酒店进展运营管理。工程设计建议产品构造组合建议：小高层城市公馆市场定位高尚居住物业，面积控制得当，物业管理专业；面向对城市居住有需求的普通市场，如企业高管、公务员、医生、律师等。主要面向自用者出卖，辅以部分投资者。建筑风格建议以简约明快的后现代建筑风格为主，使其在整体风格上呈现一定的公建化外观效果，在建筑形状与外立面外型时髦、现代、充溢活力，着力打造出标志性的风格。层数18层，点式或板式构造，单层面积约500平米，一梯46户，户型以7090平米两房或小三房为主，辅以少量4050平米一房及100平米以上三房。工程设计建议产品构造组合建议：小高层城市公馆建筑风格及产品构造工程设计建议产品构造组合建议：小高层城市公馆园林景观由于地形狭小，因此在园林景观的打造上留意在内部营造多层次的立体绿化空间，并尽能够使景观组团化，加强景观方面的均好性，同时思索打造中央集中绿地，构成景观焦点。规划设计应着重思索建筑与景观的关系，并结合建筑总体风格设计初步确定景观根本概念及风格取向。工程设计建议产品构造组合建议：小高层城市公馆园林景观为与建筑风格相匹配，思索采用现代园林景观设计，尊重场地、因地制宜，寻求与场地和周边环境亲密联络，构成整体设计理念；根据区域自然环境特点，营造园林景观类型；表现手法简约，以最少的元素、景物表现景观最主要特征；注重尺度，“宜人、亲人，人工与自然完