房地产开发各阶段风险因素分析

1、儒林又就共享平台http:www.roolin .cny儒林又就共享平台http:www.roolin .cn3.2前期工作阶段的风险在前期工作阶段，房地产开发者承担的主要风险有：开发成本确定风险、土地风险、征地、拆迁风险、筹资风险等。前期工作阶段的风险因素分布如图3.3所示。3房地产开发各阶段风险因素分析随着房地产开发的四个阶段的不断进行，开发商对可能发生的结果也知之愈 多，同时，机动灵活性也随之减少。在开发初期，开发商拥有最大的不确定性和 机动灵活性；到开发结束时，所有的结果都清清楚楚，开发商再也无法改变其产 品，项目将面临一个特定的消费市场，要么顾客盈门，供不应求，要么门可罗雀, 无人问

2、津。因此，欲想取得房地产开发的成功，应从风险识别开始。图3.1房地产开发各阶段风险21Fig. 3.1 Every stage risk of developme nt of real estate就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随着各个 阶段的主要任务而产生。在投资决策阶段，围绕何时何地开发何种类型房地产， 主要是有关开发区域、开发物业类型、开发时机的风险。在前期工作阶段，结合 土地获取、项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成 本确定风险、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。在项目建设阶段，针对所开发的项目招标选择承包商，商订分包合同，进行

3、工期质量成本控制等主要任务，应考虑招标模式、承包方式、承包合同、项目自然条件、工期、质量、成 本控制和施工索赔等面临的主要风险。在租售管理阶段，面对出租、销售和物业 管理工作，应注意租售合同风险、销售时机风险、自然灾害和意外事故风险。 房地产开发各阶段风险详见图3.1。3.1投资决策阶段的风险投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发的区域、类型 和时机。即决定在何地、何时，开发何种房地产。由于社会经济发展的不均衡性，不同地区的社会经济环境各

4、异，这使得不同 地域的房地产开发面临不同的风险因素，同一风险因素在各地的影响程度也相差 悬殊。即风险具有比较明显的地域性。而房地产项目的不可逆性和地理位置固定 性，使得开发区域风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。在房地产开 发中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经 济环境风险。所示。投资决策阶段的风险因素分布见图3.2图3.2投资决策阶段的风险因素分布图1629Fig. 3.2 The risk factor distribution map at stage of the investment decision29何国瑞工程项目风险及其管理 工程建设项目

5、管理与总承包，2002,11(5): 30-39玫治凤险R1I.城由规划凤辭&甌哑菽变优叫险玫榊机构办 I谡肌险纾济风险R2 地价障 址哋忻迁叫倚利率凤险融務安排風险imi -i殳备选择M険开发方案制定方选择凤险自績罠险R3花乘变化凤隠气温縫件風险现场皿质凤险同城謂筲*蔽血耳常曲好:选押减阳?VJ|-IPR5披忒凤盼R4图3.3前期工作阶段的风险因素分布图30Fig. 3.3 The risk factor distribution map at working stage in earlier stage3.3项目建设阶段的风险项目建设阶段存在招标模式风险、承包方式风险、承包合同风险、自然条

6、件风险、工期拖延风险、工程质量风险、开发成本风险和施工索赔风险等。图3.4是国外描述项目各阶段对成本影响的关系曲线。从图中可以看出，前期工作对项目成本的影响程度达95% 100%，初步设计阶段为75%一 95%，技术设计阶段为 35%一 75%，施工图设计阶段为12%一 35%，施工阶段对项目成本影响的可能性仅12%。因此，房地产开发的风险主要存在于项目前期和设计过程，也有设计阶段是控制工程造价的龙头之称。施工阶段只对工程成本的12%中的风险进行控制。30刘瑞光.房地产开发项目风险研究：硕士学位论文.天津:天津大学，2001儒林又献共享平台http:www.roolin .cn儒林又献共享平台

7、http:www.roolin .cnFig. 3.4 The in flue nces sketch map of the cost in every stage of the project 项目建设阶段的风险因素分布如图3.5所示。建憑法观变化阈险文物淙护网隔/开垃成本变化因阶预售收益现金流凤险金融政址变化M险利徹凤碗融试安排城险J施丁现场地率条件童化風除口燃灾書凤险翟筑材料哽更城龄施工技术与工艺杲新地除佶川唏 建堆设计变更M险倾甘第版叫臨施工系教凤险工期延溟地陞技代処险R4借理风险R5政汀凤備R1R3图3.5项目建设阶段的风险因素分布图30Fig. 3.5 The distributi on map of risk factor in con struct ion phase3.4租售管理阶段的风险租售阶段可能会出现销售时机风险、租售合同风险、自然灾害风险和以外事 故风险。租售阶段的风险因素分布如下图3.6所示。税盛冈笫叫总住闻制度改革凤1市场趋协變动14险 供求不均简叫险经济凤般R2资木价0凤险 融诜成木増扣凤险 收益现金流诫険眾讣抵列列陀4权惦E8廣风離牯息叫比自藏凤险R3合同险促销方案选杼14险n R4泮艸畑R5图3.6租售阶段的主风险因素分布图30Fig. 3.6 The dis