公寓项目房精装修营造总结（共130页附图丰富）

1、舟山百合公寓项目精装修营造总结报告人:朱凯敏 2013年9月5日2过程品质把控3管控经验及亮点1项目概况5项目营造感悟4精装修营造反思2过程品质把控3管控经验及亮点1项目概况5项目营造感悟4精装修营造反思项目所在区域项目园区实景项目总平面 本项目由3幢31层的高层住宅组成，总建筑面积82431，其中地上65736，地下16695（包括人防），建筑高度为97.95m，标准层层高3.15m。项目为全精装修交付，共分为A、B、C三个户型，面积为别为170、150、130平方米，共计416套（含两间商铺）。精装修净面积共计约54000平方米。项目简介案名绿城百合公寓酒店项目基本情况3幢31层的高层公寓

2、酒店，分别为A #、B#、C#楼，框剪结构。占地面积22623开发面积总建筑面积82431地上面积65736地下面积16695签订土地出让合同时间2008年1月15日土地证取得时间2006年9月12日项目开工2008年6月28日达到预售条件时间2010年2月5日项目竣工验收时间2012年6月7日交付时间2012年6月25日设计单位建筑规划设计浙江绿城建筑设计有限公司 人防地下室设计浙江省地下建筑设计研究院 地质勘察设计浙江大学建筑设计研究院岩土工程分院 基坑围护设计浙江宏宇工程勘察设计有限公司 室内设计广州市景龙装饰设计有限公司第一分公司 景观设计贝尔高林国际（香港）有限公司 幕墙咨询顾问迈进

3、外墙建筑设计（上海）有限公司 幕墙深化设计北京江河幕墙股份有限公司弱电设计华信邮电资讯设计院有限公司 参建单位参建单位施工单位土建总包单位 舟山市广宇建筑有限公司 幕墙施工单位北京江河幕墙股份有限公司安装施工单位 浙江诸安建设集团有限公司 市政施工单位大昌建设集团有限公司景观施工单位浙江蓝丰园林工程有限公司弱电施工单位浙江绿城电子工程有限公司 装修施工单位杭州星际装饰工程有限公司浙江名邦装饰工程有限公司浙江诸安建设集团有限公司浙江亚厦装饰股份有限公司监理单位 浙江万事达工程建设管理有限公司 开工前（08年6月）桩基施工（09年9月）基础开挖（09年11月）地下室施工（09年12月）地下室 0.

4、00结构完成（10年2月）结构5层施工（10年4月）结构18层施工（10年9月5日）主体结构结顶（11年1月23日）项目竣工姚期 孙增波江芳 舒丽霞朱凯敏张家仕刘悦铃先后参与营造的精装修管理人员精装修设计概况 本项目精装修由广州景龙装饰设计有限公司（陈文栋）设计，由浙江绿城装饰设计有限公司（董必军）深化。精装修施工单位概况 本项目精装修共划分为四个标段，具体如下表标段区域装修面积施工单位一标段A楼约 1.6万杭州星际建设有限公司二标段B楼约 1.63万浙江名邦装饰工程有限公司三标段C楼东单元约 0.7万浙江亚厦装饰股份有限公司四标段C楼中、西单元约 1.46万浙江诸安建设集团有限公司A户型约1

5、70平方米B户型约150平方米C户型约130平方米样板房A户型设计效果图样板房B户型设计效果图电梯厅效果图卫生间效果图实景照片实景照片实景照片实景照片实景照片实景照片实景照片实景照片主要材料品牌列表序号材料名称品牌整体评价1乳胶漆多乐士正常2墙、地砖诺贝尔材料正常，但供应商加工能力较弱3实木复合地板方圆正常4洁具TOTO正常5龙头汉格雅斯正常6灯具三雄极光正常7开关插座面板天基质量一般，开关按钮有大小头现象8五金顶固正常9橱柜欧琳正常10橱柜台面板三星正常16橱柜水槽弗莱卡盆体表面易产生水迹，较难清理17厨房电器西门子灶具未能在安装时将风门及时调好18进户门锁耶鲁凯特曼产品不稳定，维修工作量较

6、大2过程品质把控3管控经验及亮点1项目概况5项目营造感悟4精装修营造反思粉刷前对不同材质墙体采取的措施粉刷前工艺样板的确认粉刷时的线盒成品保护景观阳台的翻边制作隔墙翻边制作轻钢龙骨隔墙与翻边的固定墙、顶轻钢龙骨施工情况电视墙的基层加固板封板前的验收吊顶转角加固吊顶转角加固门洞口轻钢龙骨合抱加固地暖施工情况地暖保护层浇捣情况地暖保护层完成后的覆板保护铺地板前对阳台最后一次试水情况铺地板前的排版石材厂家考察石材厂家考察石材厂家考察石材厂家考察木饰面生产情况跟踪木饰面生产情况跟踪木饰面生产情况跟踪地板厂家考察情况厨柜厂家考察情况石材到场时的包装情况地面石材过程验收情况淋浴房地面塑钢泥施工情况室内空气

7、检测竣工验收交付交付交付交付交付交付交付验收2过程品质把控3管控经验及亮点1项目概况5项目营造感悟4精装修营造反思地暖 样板房施工时地暖填充层采用C15豆石混凝土，冬季地暖调试时发现面层大理石有开裂现象。经过其他项目学习考察，研究决定将豆石混凝土改为膨胀系数小的C15细石混凝土，实践证明地暖调试时未发现明显石材开裂现象。地暖施工工艺改进样板房石材挤裂情况地暖保护层的分格缝，防止石材开裂地板门槛石及阳台窗部位的木条预埋地暖保护层浇捣后的情况 借鉴以往项目地暖地板发黑教训，考虑在地板背面覆一层隔水膜，考虑到铝塑膜对地暖热辐射有阻碍，采用了覆透明塑料薄膜用以防潮，虽增加了少量成本，但多了一道保障。地

8、暖地板防霉措施 在采暖炉安装完成天然气开通后，铺地板前对细石混凝土地暖保护层地面的烘干处理，通过地面覆盖塑料薄膜测试是否有水气排出，并根据水气排出情况及通过混凝土测湿仪最终决定烘干时间为55小时左右。地暖地板防霉措施基层石膏板与建筑墙体交接处的处理墙面阳角的加固措施点锈的增加一道工序成品保护筒灯套塑料袋的成品保护阳台移门底框的成品保护阳台移门底框的成品保护石材措施石材背面的树脂筋加强台下盆浴缸的整块台面台下盆浴缸的整块台面台下盆浴缸的整块台面成本厨柜及吊柜处采用粉刷处理，节省成本大理石方案抛光砖方案围边内采用诺贝尔FK80012K和FK80018双色斜铺 围边内采用帝黄金和玛雅米黄大理石双色斜

9、铺 其他小边风口较美观预留主灯线的封闭，较美观设备阳台处从拖把池升级为洗衣台板地下车库处的入口大堂交付前增加的一道纱帘2过程品质把控3管控经验及亮点1项目概况5项目营造感悟4精装修营造反思地暖施工标高不够淋浴房翻边处发热电缆的错误做法空调风口被挑起的部分石膏线条阻挡，在制热状态下热空气大量积聚于顶部，这样大大影响了空调效果，也增加了空调能耗。空调风口设置影响效果卫生间因洗脸台盆柜与墙面间距大，在墙面铜管出水口与台盆柜给水角阀之间增加不锈钢短丝连接，增加了材料费及安装费用且接口处在一定的渗漏水隐患，且不易发现。接口处渗漏水导致背板起泡发霉或积聚于柜底处，导致底板木饰面起泡发霉。建议采用在基础墙面

10、上直接贴砖替代木饰面背板，既不影响美观可以及时发现渗漏又方便维修。拼花地面的空鼓处理地面大理石拼花空鼓是石材铺贴中的质量通病，通过注胶或注水泥浆的方式虽可基本解决，但是石材表面的孔洞修补影响美观。且注胶后存在鼓胀的可能。窗帘箱宽度的遗憾窗帘箱设计宽度为150mm，实际使用中显得过窄，应该宽度在200mm左右为宜。建议以后需加强设计审图工作的细致程度。 进户门锁的遗憾本项目进户门锁为耶鲁凯特曼品牌，型号为YDM3109。该门锁质量较不稳定，易产生无法上锁、磁卡无法打开、黑屏等现象。后来厂家对锁体芯片进行了整体更换后，仍无法完全根除质量问题。弗莱卡水槽的锈斑本项目厨房的水槽是弗兰卡品牌（FRANK

11、E），型号为GEX620D。该水槽在保洁时发现盆体表面极易产生锈点，较难清除，甚至部分房间的盆体锈点无法清除。建议采购合同中明确该产品此质量问题的售后处理。弗莱卡水槽的锈斑弗莱卡水槽的锈斑弗莱卡水槽的锈斑西门子油烟机业主普遍反映西门子油烟机荐在噪音大，吸力小等问题，西门子的油烟机按欧州标准，适用于油烟较少的厨房，不适用于国内的炊事习惯。故建议居家住宅类项目慎用西门子油烟机。水槽柜底板水槽柜处。底板未考虑设置一层铝膜，如下水管渗漏水的话，极易造成此处柜底板发霉。另外柜背板以后建议不设置，墙出水角阀处是渗漏水现象的高发区。未设铝膜本项目不足之处还有很多，常见的如抛光砖的空鼓、墙纸发霉、地板与踢脚线

12、间离缝不统一等等问题。2过程品质把控3管控经验及亮点1项目概况5项目营造感悟4精装修营造反思本项目虽然面积仅为8万多平米，但因其是全精装修交付，再加之有玻璃幕墙工程，集团同类型的产品包括温州鹿城广场和蓝色钱江在同步营造中，可借鉴的经验有限。项目营造团队人员基本都是第一次接触全精装修交付和玻璃幕墙等工程，缺少实际的经验，这些都增加了项目营造的难度。可喜的是在集团及公司的领导、集团各专业公司指导和帮助下，百合公寓团队通过边学习边专研边营造，最终顺利地将项目完成了，品质也得到了业主的认可，成为绿城在舟山高端产品的一个标杆。在欣喜的同时，我们也留下了诸多的遗憾，很多的地方还未达到完美，回头来看的时候，

13、很多的细节我们原本可以的做的精致，更完美，更人性化。对于这些遗憾，一方面我们在项目交付后的维修阶段正在一点点的整改，另一方面我们也在总结、批判、感悟，积累这些经验和感悟，成为以后项目营造的宝贵财富。以下是我们分享的几点经验和感悟：1、业主普遍反映厨房面积过小，使用不便，而相对来说南北阳台均较大，提出若能适当缩小阳台面积增加厨房面积则更好。建议以后在方案阶段，要更加细致的进行空间合理化评审。2、各专业的设计工作需同步进行，包括幕墙、精装修及室外景观，做好相关专业间的设计评审工作，将存在的问题在设计阶段都能消化掉。3、对于精装修工程，因甲供材料及辐射单位较多，需细化施工合同及采购合同，针对有可能出现的质量问题，在合同中明确各方维修责任范围。4、在交付样板房营造时，对吊顶标高需留