[杭州]高档花园洋房地产项目工程管理策划报告（2012年）_secret

1、【中海奥体新城项目】工程管理策划第 PAGE 4 页 （共 NUMPAGES 45 页） PAGE - 45 - XX地产杭州有限公司XXXX项目工程管理策划报告XXXX项目发展部二一二年八月目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc169340049 项目概况 PAGEREF _Toc169340049 h - 3 - HYPERLINK l _Toc169340050 1、项目背景 PAGEREF _Toc169340050 h - 3 - HYPERLINK l _Toc169340051 2、地块区域位置及周边环境 PAGEREF _Toc16934005

2、1 h - 3 - HYPERLINK l _Toc169340052 3、宗地周边市政配套 PAGEREF _Toc169340052 h - 4 - HYPERLINK l _Toc169340053 4、规划要点 PAGEREF _Toc169340053 h - 4 - HYPERLINK l _Toc169340054 总平面管理策划 PAGEREF _Toc169340054 h - 6 - HYPERLINK l _Toc169340055 1、总平面管理策划概述 PAGEREF _Toc169340055 h - 6 - HYPERLINK l _Toc169340056 2、

3、主包单位分区及生活区设置 PAGEREF _Toc169340056 h - 7 - HYPERLINK l _Toc169340057 3、临时施工道路组织 PAGEREF _Toc169340057 h - 7 - HYPERLINK l _Toc169340058 4、场内土方平衡 PAGEREF _Toc169340058 h - 11 - HYPERLINK l _Toc169340059 5、材料堆场布置 PAGEREF _Toc169340059 h - 11 - HYPERLINK l _Toc169340060 6、施工机械布置 PAGEREF _Toc169340060 h

4、 - 13 - HYPERLINK l _Toc169340061 7、特殊部位外脚手架搭设方式 PAGEREF _Toc169340061 h - 13 - HYPERLINK l _Toc169340062 8、临时水电及雨、污水排放系统的设置 PAGEREF _Toc169340062 h - 13 - HYPERLINK l _Toc169340063 9、施工顺序安排 PAGEREF _Toc169340063 h - 13 - HYPERLINK l _Toc169340064 10、分阶段场地布置情况 PAGEREF _Toc169340064 h - 14 - HYPERLIN

5、K l _Toc169340065 工程进度管理策划 PAGEREF _Toc169340065 h - 15 - HYPERLINK l _Toc169340066 1、工程进度管理策划概述 PAGEREF _Toc169340066 h - 15 - HYPERLINK l _Toc169340067 2、项目发展进度计划策划 PAGEREF _Toc169340067 h - 15 - HYPERLINK l _Toc169340068 3、出图、定样、分判及甲供材进场策划 PAGEREF _Toc169340068 h - 16 - HYPERLINK l _Toc169340069

6、4、施工进度计划策划 PAGEREF _Toc169340069 h - 16 - HYPERLINK l _Toc169340070 5、工程进度管控措施策划 PAGEREF _Toc169340070 h - 16 - HYPERLINK l _Toc169340071 工程质量管理策划 PAGEREF _Toc169340071 h - 19 - HYPERLINK l _Toc169340072 1、工程质量策划概述 PAGEREF _Toc169340072 h - 19 - HYPERLINK l _Toc169340073 2、设计优化及完善 PAGEREF _Toc169340

7、073 h - 20 - HYPERLINK l _Toc169340074 3、合同招标质量技术要求 PAGEREF _Toc169340074 h - 22 - HYPERLINK l _Toc169340075 4、方案审查及技术交底 PAGEREF _Toc169340075 h - 22 - HYPERLINK l _Toc169340076 5、样板先行确认 PAGEREF _Toc169340076 h - 24 - HYPERLINK l _Toc169340077 6、关键质量指标的监控及验收办法 PAGEREF _Toc169340077 h - 25 - HYPERLIN

8、K l _Toc169340078 7、施工验收及工序控制 PAGEREF _Toc169340078 h - 26 - HYPERLINK l _Toc169340079 8、联合验收 PAGEREF _Toc169340079 h - 27 - HYPERLINK l _Toc169340080 9、防渗漏、防沉降、防开裂等专项策划 PAGEREF _Toc169340080 h - 28 - HYPERLINK l _Toc169340081 10、施工过程中的质量管控措施策划 PAGEREF _Toc169340081 h - 29 - HYPERLINK l _Toc16934008

9、2 安全文明施工管理策划 PAGEREF _Toc169340082 h - 35 - HYPERLINK l _Toc169340083 1、安全文明施工管理策划概述 PAGEREF _Toc169340083 h - 35 - HYPERLINK l _Toc169340084 2、建立安全文明管理组织体系 PAGEREF _Toc169340084 h - 35 - HYPERLINK l _Toc169340085 3、安全施工管理策划 PAGEREF _Toc169340085 h - 35 - HYPERLINK l _Toc169340086 4、文明施工管理策划 PAGEREF

10、 _Toc169340086 h - 39 - HYPERLINK l _Toc169340087 5、安全与文明的管控措施 PAGEREF _Toc169340087 h - 42 - HYPERLINK l _Toc169340088 附件 PAGEREF _Toc169340088 h - 44 -项目概况1、项目背景2011年9月中旬，我司以1234567890元的吉利金额竞得宗地号为G01064-0259地块的建设权，此地块位于龙岗区龙城西区如意路与北通道交汇处（参见图一），我司暂命名为XX奥体新城项目，后推广名命为XX康城花园。（图一）2、地块区域位置及周边环境项目地块基本呈长条形

11、，南北向较为宽阔、东西向相对狭窄，正处于深圳体育新城片区规划范围内，目前项目地块东侧为规划住宅区及大围村居民房；东南侧为规划中的大运会场馆片区及市会展中心；南侧为国土储备用地，规划为体育学校及设施用地；西南及西侧为一组绵延山脉，山脚下距地块约200300米有马坳变电站、收容所；西北侧为看守所；北侧及东北侧为国土储备用地，及政府拆迁安置小区。体育新城片区位于龙岗龙西区，距中心城约4公里，周边交通便利，自然环境优美，规划后更是深圳市主要的体育设施集中地。3、宗地周边市政配套项目东临规划中的大运路，南临如意路，西侧为北通道（快速高架），北侧为二十九号路，目前虽部分道路工程暂未动工，但由于2011年大

12、运会的需求，现部分民房拆迁工作已经陆续展开。具体详细配套介绍参见XX奥体新城项目前期调研报告。我项目相关管道目前可选择二十九号路及如意路进行接驳，距离均在500米以内。对我司地块不利的是西侧的北通道高架快速，噪音会对小区有不同程度的影响。4、规划要点本项目是我司开发的高档花园式小区，总用地面积118799.42平方米，建筑面积（含地上、地下总面积）485200平方米，计容积率面积380160平方米，其中商业面积约15000平方米，住宅面积约357320平方米，公建及配套约7840平方米。本项目我司拟定分A、B、C三期（具体分期情况见附图一）进行开发，其中A期占地面积约为26248平方米，容积率

13、为3.9；B期占地面积为56681平方米，容积率为2.41；C期占地面积为36286平方米，容积率为3.72。目前A区扩初初稿已经出图，共有3栋高层（33层），其下均有一层地下室、2层半地下室，及一栋幼儿园（3层）。 结构采用框架、框支剪力墙结构形式 ，地下室及高层采用人工挖孔桩基础，幼儿园采用天然基础。 总平面管理策划1、总平面管理策划概述总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管

14、理的重要依据。简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划。从多方面考虑，本项目分A、B、C三期进行开发，本总平面管理策划仅对A区进行详细阐述，其余将随开发进度进行增补。项目A区占地面积为26247.84平方米，建筑面积约131359.47平方米，容积率3.90，绿化率40%，覆盖率26%，其中包括3栋高层（33层）、一栋幼儿园（3层）及地下室（23层），具体布置如下图：为了便于管理，节约成本，营造安全、文明、高效的施工现场，在这里对项目A区进行总平面管理策划。2、主包单位分区及生活区设置本项目拟定两家主包单位进行施工，具体分区为：1栋、3栋、幼儿园及其下部或周边地

15、下室主体工程；2栋及其下部或周边地下室主体工程。我司地盘办公室布置在A区西北角用地红线外，主包单位办公区及生活区主要集中在A区东、西侧外围（用地红线外）、为了便于工作区及生活区之间的联系，在施工前期由主包单位自行修筑临时道路，对两区进行连通。关于临设的搭建及生活配套必须满足国家、市及我司相关规定，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为现场施工保驾护航、为项目的顺利发展奠定基础。3、临时施工道路组织项目A区地下室面积较大，基坑又采取大放坡的形式开挖（基坑边线已经超出用地红线），再则设计上将大部分小区环路设置在地下室顶板上，使项目施工道路的布置异常紧张，计划暂使用红线外国土用地进行施工

16、道路的布置，待地下室工程施工完毕后，再进一步适当调整。关于项目A区临时施工道路的组织设计可以分以下几个阶段：（1）土方工程阶段土方工程阶段临时施工道路的特点为：现场较为空旷，施工道路只有外围局部初步形成，其余随着土方工程的进度逐步形成，硬化的临时道路还未施工完毕，再加上本项目处于雨季施工，现场较为泥泞。具体布置如上图。（2）桩基工程阶段桩基工程分两个阶段，1、2栋为第一阶段，3栋为第二阶段，施工时，其区域土方工程已经基本完成，临时施工道路也随之形成，并为了便于施工及材料运输，道路适当硬化，为后续工序的进行奠定基础，具体布置如图：（3）主体工程阶段主体施工前期，临时道路已经形成，并已经硬化，由于

17、项目A区，地下室范围较大，基本覆盖整个用地范围，临时道路基本布置于基坑外围，具体如图：主体施工中期，地下室已经施工完毕，为了材料便于运输，临时施工道路也随之发生了变化，临时施工道路只要沿地上建筑周边布置，并形成多个环路，便于各个主包单位进行现场管理，具体如下图：主体施工后期，室外工程也逐步展开，为了便于多种工程同步作业及主体与室外工程互不影响，临时施工道路也进行适当调整，具体如下： 此区域施工道路售楼期间停用（4）销售阶段销售阶段，为了配合销售的需求、营造更为美观的销售环境、体现楼盘档次，部分外围售楼区域范围内的施工道路也不得不停止使用，为了便于施工，临时施工道路也随之调整，具体如下：（5）其

18、他随着项目的不断发展，工程后期，项目正式道路基本完成，临时施工道路具体布置如下：4、场内土方平衡本项目地下室范围较大，再加上项目地块内有较大范围山体，项目整体土方工程量较大。从成本、景观及环保等多方面考虑，我司仅将项目东部的山体进行铲除，其余仅进行适当修整。对于A区，基坑开挖土方全部外运，后期的部分土方将平移至项目西侧红线外，形成天然的隔音屏障，不仅节约工程成本，又形成一道自然、环保的风景线。从目前情况来看，为了便于施工，项目内将不设置专门的堆土场，若需对已施工完毕的地下室进行回填，可直接从项目内山体上取土。5、材料堆场布置从项目发展阶段考虑，材料堆场布置主要分以下几个阶段：（1）基础工程阶段

19、（2）结构工程阶段（3）装修工程阶段6、施工机械布置从项目发展阶段考虑，材料堆场布置主要分以下几个阶段：（1）基础工程阶段（2）结构工程阶段（3）装修工程阶段具体情况参见附件六、七、八。7、特殊部位外脚手架搭设方式本项目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室外及其他工序的正常施工、以保证售楼需求，计划1、2、3栋均在地上建筑四层底板开始悬挑，使用工字钢做底座，采用不明确卸载装置（钢丝绳等）进行卸载，具体设置以设计计算结果为准。幼儿园及地下室外脚手架直接落地。8、临时水电及雨、污水排放系统的设置施工临时用水接驳点设置在2栋2单元的东侧（DN250管，200水表），主包单位采用DN100PVC

20、给水管接驳，具体布置沿临时围墙内侧进行。施工临时用电接驳点设置在幼儿园西侧红线外（采用2台400KVA变压器），主包单位沿基坑外围临时道路布置。施工阶段，地块内雨水排放基本采用明渠的方式进行，具体参见后附图：项目雨水排放图。项目办公生活区污水排放采用DN160PVC管进行排放，沿临时施工道路设置，分别与南北侧预留污水井相连通。9、施工顺序安排总体遵循“先地下、后地上”的施工原则，具体情况如下：项目A区工分3栋高层及1栋幼儿园，为了保证项目及早面市，计划先对1栋及2栋A座进行施工，待地块内高压线改造完毕后，3栋开始施工，为了保证施工场地，幼儿园待地下室工程结构工程施工完毕后，再进行施工。具体情况

21、参见项目施工控制计划（第一版）。为了保证项目发展总体进度满足公司发展的需求，项目B、C期桩基施工前，及A区主体工程施工期间，对B、C期溶洞进行预处理，处理完毕后，再进行B期土方、基础及后续工程施工，现拟定B期于2008年2月份开工，C期于2008年11月份开工。10、分阶段场地布置情况分阶段场地布置情况参见附件六、七、八。工程进度管理策划1、工程进度管理策划概述工程进度管理是从施工单位的角度出发，主要是根据建设工程项目对应阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制形成工程进度计划并将计划付诸实施，在工程实施的过程中定期或不定期地检查实际进度是否按照进度计划来进行，如出现的偏差则对偏差原因

22、进行分析，从而采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工并交付使用。工程进度管理策划就是从发展商的角度出发，通过编制项目发展进度计划、出图、定样、分判及甲供材进场计划、施工总进度计划等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理策划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。2、项目

23、发展进度计划策划依据公司年度销售、竣工面积等总体进度指标要求，编制了项目A区发展进度计划（参见附件），并为了保证发展进度计划有效的落实，公司相关部门对项目发展各环节进行了合理、科学的策划。在报建阶段，为了保证报建工作的顺利开展，在出正式施工图之前，设计部门提前30天制作施工图报建文本规划报建，在领取建设工程规划许可证之前用正式施工图替换原施工图报建文本，从而节省了关键线路上规划报建的时间。在合约分判阶段，为了满足现场施工进度，地下室部分采用扩初图纸进行模拟招标，在施工图交付前确定主包单位，实现尽可能提前开工的目标，从而大大节省发展周期。在项目施工阶段，土方工程提前施工，桩基工程提前出图，以办理

24、桩基提前开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工；由于大面积的人防地下室施工周期较长，故地下室施工图计划提前出图，地下室工程提前施工。3、出图、定样、分判及甲供材进场策划出图、定样、分判及甲供材进场等必须依据施工进度控制计划（见附页）提前完成，以保证项目的顺利发展。4、施工进度计划策划为了保证公司既定任务的顺利完成，我部依据项目一期发展计划（第一版）（见附页）编制施工进度计划，具体参见附页。为了保证各个关键节点的落实，特别是对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。5、工程进度管控措施策划为了保证项目发展计划的落实，计划采取多种管

25、控措施，具体如下：（1）进度目标责任制及考核制度为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，计划将营销定位报告完成、一期正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及一期开始销售等设置为关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年度进度考核目标，签订部门/项目部年度经营管理目标责任状。在年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。（2）进度计划月度评价和动态调整措施对公司相关各部门的设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况进行月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的

26、偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行即使调整，使进度计划更具有实际指导意义。（3）项目协调例会制度在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目部每周举行一次项目发展协调例会。在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。（4）有效保证出图、分判及材料进场计划的落实在项目施工过程中，将各项设

27、计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目协调周例会或不定期召开专题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展进度计划的全面推进。（5）加强现场管控力度，有效保证现场施工进度工程进度奖金制度为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性，计划对项目主包工程、精装修工程、园建工程等设立工程进度奖金制度。根据项目实际需要，主包工程进度奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工

28、程进度、样板房毛坯移交、拆外架、竣工验收等中间进度节点奖，园建工程可按区域划分为若干区域完成时间进度节点奖，精装修工程原则上不设中间进度节点奖而约定为工程竣工后一次性给付。工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金，每按时完成一个进度节点给付一次进度奖。如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，但施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度，也可对进度节点奖金进行补发。施工单位互助制度施工过程中，若出现个别施工单位在某方面能力上均存在欠缺，我司将依据合同相关条款委派其他同级（或更高级）施工单位予以协助，所发生的工程费用由原施工单位承担，相关款项在其工程款中扣除，以保证我司项目进度。审

29、核施工进度计划，完善进度保证措施在工程施工前，对主分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。为了保证施工进度，计划着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。工程质量管理策划1、工程质量策划概述（1）工程质量概念对于我司而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的

30、用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一的验收标准。主要包括以下四部分内容：施工质量可由施工原因引起，也可由设计原因引起（例如 HYPERLINK 辅助案例露台反坎.JPG 露台反坎， HYPERLINK 辅助案例车库露空部位涂料.JPG 露空处涂料， HYPERLINK 辅助案例开敞式电梯厅.JPG 开敞式电梯厅吊顶等）。产品效果质量主要包括：设计引起的建筑产品功能质量问题（例如 HYPERLINK 辅助案例门窗分隔设计.JPG 门窗分格设计中不等宽门扇、 HYPERLINK 辅助案例露台反坎.JPG 露台反坎、室内露梁等）

31、；设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题（例如开关面板位置布置不合理、灯具位置布置不合理等）；建筑美观质量问题（例如节点及细部构造的处理、涉及到外立面分色、水电空调管线布置、生活阳台开关插座布置等）。不满足政府主管部门竣工验收要求的质量问题（例如 HYPERLINK 辅助案例净高.JPG 出入口净高、 HYPERLINK 辅助案例楼梯净宽.JPG 通道净宽、电梯前室窗开启面积）。设计出图质量（例如图纸设计矛盾等）。（2）工程质量策划概念工程质量策划是从我司的角度出发，根据项目的不同情况，针对项目不同发展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。工程质量管理策划特点是：质量策划出发点必

32、须立足于我司；不同项目的情况不同，质量策划的重点及难点不尽相同；同一项目的不同发展时期，质量策划的重点及难点不尽相同。2、设计优化及完善设计优化及完善是项目质量策划中一项非常重要的工作。本项目仍通过内部会审的形式开展这一工作。内部会审由公司内部各相关部门组成，主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。（1）对设计图纸进行功能性复核户内设计建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；（重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较）。入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位

33、置是否合理等。铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等。水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等。其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。户外设计楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等。大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。室外设计是否考虑残疾人道路，是否考虑排水，是否考虑日后生活中的安全等。（2）复核设

34、计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求质检通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等。消防自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，相临住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、

35、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。燃气厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。（3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。（4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等空调管线根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管

36、线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。生活阳台及卫生间这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。室外管井室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。3、合同招标质量技术要求在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别要求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特

37、别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本（ HYPERLINK 链接6：中海地产深圳公司合同质量技术要求手册.doc 具体参见：XX地产深圳公司合同质量技术要求手册）。（1）土建方面钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块，屋面结构浇注要求原浆压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水24小时，门窗边要求分两次塞缝，加气块墙体窗边均要求设构造柱，外墙滴水凹槽要求采用塑料成品线槽等。（2）铝合金门窗对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指

38、标等方面的要求均做出明确规定。（3）栏杆铁艺除对钢材性能指标及油漆品牌做出规定外，还对镀锌工艺做出明确规定。（4）木门或木地板除对木材种类及油漆品牌做出规定外，还对木材加工防腐方面做出明确规定。4、方案审查及技术交底对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，技术工程师及相关人员及时将评审意见及技术要求向现场工程师及施工单位进行交底。通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达

39、给现场工程师及施工单位，便于现场控制及实施。（1）地基溶洞处理方案本项目B、C期，地质条件比较恶劣，局部有空洞、溶洞出现，为了保证人工挖孔桩的顺利施工及施工进度，首先要对地基溶洞进行预处理。方案重点审查溶洞探测方案是否合理、溶洞填充物是否合理、溶洞降水方案是否合理及处理完成后检测方案是否完备等。（2）人工挖孔桩方案本项目基础形式采用人工挖孔桩，人工挖孔桩施工主要以人为本，人工挖孔、人工浇筑桩身混凝土等等，方案重点审查机械垂直运输工具是否安全，桩孔降水是否合理，桩身混凝土浇筑方案是否合理，养护及雨季施工措施及其他突然事件预控方案是否全面等。（3）地下室方案重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否

40、安全合理，承台底板大体积砼温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施，顶板及侧墙施工缝、后浇带设置是否合理，及养护及雨季施工措施等。（4）转换层方案重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑框支梁柱柱头处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。（5）外架方案重点复核外架受力安全计算，检查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否满足项目发展要求及售楼要求。（6）铝合金门窗方案重点复核门窗加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂直运

41、输方式、门窗周边防水塞缝方案及控制措施等。5、样板先行确认所有主体、园建及精装修等乙供建筑材料均需经材料样板确认合格（或满足我司要求）后方可定货及进场；所有装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经确认后方可大面积施工。材料样板是合约分判的基础，一般需材料样板确定后方可分判；施工样板是施工的依据，大面积施工一般以确定的施工样板为参照。样板确认包括质量确认和效果确认两个方面。通过样板确认这一环节，保证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风

42、险，保证施工质量及进度。外墙砖包括勾缝剂样板包括材料样板和施工样板两个方面。外墙材质对外墙效果影响至关重要，确认过程可能来回反复多次，确认周期较长，有时甚至还可能更改已确定的材料样板。且外墙砖材料确认及分判后，外墙砖加工生产一般需30-50天，因此必须事先考虑这一因素，尽早确定施工样板。铝合金门窗样板包括材料样板和施工样板两个方面。当材料样板选定后，如选取的型材和配件较独特时，在做加工样板的过程中可能会陆续发现型材和配件匹配方面的设计及技术问题，提前作样板有助于在大面积开工前有充裕的时间解决，有时甚至还可能更改已确定的材料样板，且这些解决方案中可能涉及造价问题，在分判前暴露这些问题使得这些成本

43、因素能在投标报价中确定。门窗施工样板能进一步检验门窗设计中还存在哪些问题，并能及时暴露安装中存在的问题。（3）砌筑及抹灰样板针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板，建筑、结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处理、哪些部位开关线盒使用不便、哪些部位需增加砼等构造措施一目了然，便于寻求处理方案。（4）室外、园建样板园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这一因素，提前将各种园建装修材料做出施工样板并及早确认。（5）防水材料样板目前防水材料的品种层出不穷，防水效果也千差万别，施工过程中施工单

44、位为了降低施工成本，总喜欢偷梁换柱，为了禁止这一行为，那样板确认就显得格外重要，施工单位报送样板后，相关人员认真审查，验收合格后及时与现场工程师交底，以保证防水效果。6、关键质量指标的监控及验收办法项目认真对监理细则的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实施性，避免简单引用规范条文，真正将检查督促落到实处，真正体现“监理细则”的作用。（1）地基溶洞处理为了保证B、C期桩基工程的顺利进行，项目计划对B、C期地基溶洞进行预处理，溶洞处理的好坏直接影响桩基的质量。主要监控有：溶洞的定位是否准确、深度及大小是否影响桩基，填充物是否与设计相吻合，施工过程中是否保证人员安全等。（2）加气混凝

45、土砌块养护时间针对加气混凝土砌块出炉放置时间过短就上墙导致砌筑裂缝问题，执行中可采取在厂家划出专门的堆场，对加气混凝土砌块出炉时间作好标记，出炉15天后方可运入现场。（3） 防水材料厚度针对防水单位偷工减料的问题，通过控制防水材料用量及现场实测防水层厚度的“双控”措施来控制，进场时要求防水单位按理论用量将材料一次进到位。（4）外墙防水层施工针对外墙用聚合物胶结粉粘贴面砖时粘贴层在工序施工时即被隐蔽的问题，可要求将粘贴工序分解成两步，先在墙面满刮部分厚度，检验后再用剩余厚度贴砖。（5）外墙砂浆纤维掺量除现场检查外墙砂浆有无掺加指定品牌纤维并目测掺量是否足够，并定期与纤维代理商联系相关施工单位进货

46、情况，将现场完成工程量换算对比核实有无出入。如发现问题且施工单位无法提供强有力的证据，我司将拒绝出粮。（6）栏杆铁艺、木构件、铝合金门窗等加工采取不定期突然袭击到加工厂检查，查看加工工艺或材料品牌与我司设计要求有无出入。7、施工验收及工序控制项目将要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；所有工序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款出粮结合起来，出粮时附上各控制表格签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝出相关工程量的进度款。只有采取强有力的措施狠抓质量关，才能保证本工程的施工质量在我司的可控制范围内。（1）桩基工程我项目采用人工挖孔桩，主要验收的项目

47、有：桩心定位，成孔的尺寸、垂直度等，桩端持力层，桩身钢筋笼、钢筋保护层，应变片是否安装，及其他安全验收等。（2）钢筋工程：隐蔽工程验收。检查是否满足设计要求及质量要求。（3）模板工程：检查模板平整度及支撑安全性。（4）水电预埋：隐蔽工程验收。检查是否满足设计要求及质量要求。（5）模板拆除构件类型构件跨度（M）达到设计的混凝土立方体抗压强度标准值的百分率（%）板2502，8758100梁、拱、壳8758100悬臂构件100（6）外架拆除：检查已完部分施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。（7）砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序施工是墙体裂缝产生的重要原因之一。（8）防

48、水施工：对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质量及防水材料有无偷工减料。（9）门窗施工：检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证门窗防渗漏的效果。（10）管洞封堵：检查是否按工序施工,不按工序施工是管洞渗漏最重要的原因。上述仅对部分工序验收进行简单阐述，具体参见监理公司各工序验收程序。8、联合验收对重要部位及关键工序，一方面，通过方案审查及技术交底，使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由项目部经理/副经理、技术负责人、总监/副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。通过联合

49、验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；另一方面，大规模联合验收反映出我司狠抓质量的决心，从而触动施工单位提升质量意识。（1）桩基：验收孔洞、钢筋、混凝土的施工质量，及防护措施是否保证施工安全及施工质量等。（2）地下室：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，各类预埋预留是否满足功能性等。（3）标准层：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，主要检查各类预埋预留是否满足功能性等。（4）防水：检查防水层施工质量、材料真伪及厚度等。（5）砌筑工程：验收砌筑质量、特殊部位加强设置及施工程序等。（6）精装修工程：主要验收装修材料、装修工艺及效果等。9、防渗漏、防沉降、防开裂等

50、专项策划（1）防渗漏专项策划部 位：屋面，外墙，卫生间，门窗，地下室底板、侧墙及顶板，露台，管洞封堵，电梯井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景。应特别注意中间退台楼层的露空平台应做防水，露空电梯厅或地下室局部露空部位的顶棚及侧墙装修材料应有防水性能。地下室及半地下室结构自防水及柔性材料防水均应自成封闭体系。材 料：根据不同防水部位对防水材料的要求不同，选取合适的防水材料。如屋面选取涂膜类防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于保证施工质量。地下室顶板一般有种植要求，选取耐根系的卷材类防水材料可能更合适。卫生间侧墙由于面层装修一般贴砖，选取聚合物水泥基材料可能既能防水又能保证粘贴强度。

51、施工要求：屋面、地下室底板及顶板、卫生间地面、水池地面结构板施工时均要求原浆压光，防水施工前做48小时闭水试验。管洞要求分两次封堵并试水。门窗要求分两次塞缝。监 管：材料用量应双控，并应采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。（2）防沉降专项策划部 位：天然基础、桩基础、首层地坪、基坑或管线回填、室外道路、室外园建结构（包括台阶踏步等）。措 施：严格控制天然基础持力层地耐力是否满足设计，严格控制桩基础贯入度及入岩深度是否满足收锤标准；严格控制首层地坪、基坑及管线、室外道路及园建结构按要求分层回填，并复核持力层地耐力是否满足设计，必要是采取换填石粉或砂甚至加设钢筋砼构造层。监 管：采取工

52、序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。（3）防开裂专项策划部 位：墙体、室外园建结构。措 施：对超长或超高墙体加设构造柱，严格控制砌筑材料出炉时间，严格控制日砌筑高度及顶砖歇墙时间，保证过梁的搭接长度，砌筑时避免形成通缝等。对于室外园建结构，控制好沉降即是控制了开裂。监 管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。（4） 售楼工程质量专项策划售楼工程存在工期要求紧、质量要求高的特点，往往需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现。具体措施有：A.为压缩墙体砌筑时间，墙体砌筑一次成活。加强措施为墙面满挂钢丝网。B. 为压缩墙体抹灰时

53、间，墙体抹灰一次成活。加强措施为墙面抹灰满挂海吉布。C.为保证样板房不发生渗漏，要求将样板房上一层管洞临时封堵并满做防水层或增加导水设计等。D.提前进行样板房外墙饰面工程的施工造成上下立面不统一。外墙立面材料的选择可暂定一种，待上部外墙饰面工程施工至样板房层时，从新进行返工。 E.在成本超支处于可接受的范围内，室外关键部位基层采用石粉或砂回填。10、施工过程中的质量管控措施策划（1）施工过程中的质量管控措施策划A.督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施

54、工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员（多层一般每3万平米配备12名，高层一般每5万平米配备12名），质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。我部帮助树立施工单位质检员的权威，凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。要求质检员提出验收申请之前，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。同时我部考察质检员的责任心、工作态度和能力，对多次出现质检员验收合格、经我部复验不合格的人员予以警告，对屡教不改的不称职人员坚决予以更换。B.对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗对于一些对工人操作技能

55、有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。比如，对于铝合金门窗塞缝，工人的工艺操作水平对门窗塞缝质量的影响至关重要，且塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此有必要对操作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工人的工作经历，检查塞缝工人以往有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是否严重；然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师全过程观察其塞缝过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞缝质量。C.旁站监理为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对桩基础施工、混凝土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工

56、程节点进行旁站监理。旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施工质量进行全过程控制；另一方面，对于施工过程不允许中断、必须连续施工的作业起到一旦发生突发事故能得到有效协调解决，从而避免事态进一步扩大。D.现场巡视每周进行一次现场巡视，项目部全体员工参加。将巡视发现的安全质量问题、解决措施、整改责任人、整改完成时间记录在每周地盘巡视工作记录表中发给各相关施工单位，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写整改通知单给施工单位，要求编制专项整改方案报甲方和监理单位审核，经审核同意后再进行现场整改。现场巡视，一方面，可以弥补日常现场监督的遗漏，及时发现及解决现场存在的问题；另一方面，同联

57、合验收一样，反映出我司狠抓质量的决心，从而触动现场质量意识的提高及责任心的加强。E.质量管理重心前移、范围外移质量管理必须从抓住根本，抓住质量问题的源头。对原材料，严格执行原材料进场审批手续。对几项对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗、木门/木地板等，将工厂加工过程纳入项目质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期/不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按我司指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。F.建立质量预警的长效机制项目部对各种不同场合、不同方式检查出的施工单位质量问题及时整理汇总，为各施工单位建立本项目质量档案，根据施工单位质量问题多少、严重

58、程度，启动相应层级的质量预警，分别为主管工程师级、项目级、公司级，由层级相应的相关人员出面协调解决。主管工程师级质量问题为一般质量问题或质量管理体系问题，由项目部主管工程师协调施工单位项目生产经理或相关工程主管解决；项目级质量问题为较严重质量问题或质量管理体系问题，由项目部负责人协调施工单位公司领导或项目经理解决；公司级质量问题为严重质量问题或质量管理体系问题，由公司领导协调施工单位领导或其上级单位解决。G.公司月度综合检查和评比制度为进一步加强我司工程安全质量管理，在06年4月份公司编制出台深圳XX地产公司工程项目月度综合检查及评比制度，每月组织一次对我司所有在建项目的工程安全、质量、进度综

59、合检查和评比活动。月度综合检查和评比活动的领导机构为公司质量安全委员会，日常管理机构为发展管理部，执行机构为工程项目月度综合检查小组。工程项目月度综合检查小组的成员包括：公司质量安全委员会有关领导、发展管理部各专业人员、所有在建项目的主管生产副经理或项目总监或技术负责人。按照行为检查为主、实体检查为辅的原则，对各项目部、监理部的安全质量管理活动进行监控，重点检查安全质量监控体系的执行情况和系统性偏差与缺陷，工程质量检查的具体内容参见项目工程质量实体月度检查评分表、项目工程质量管理行为月度检查评分表。根据综合检查小组成员对行为检查、实体检查、项目重视参与程度的平均分值（权重分别为70、25、5）

60、分别计算质量管理和安全管理综合得分，各项目的综合得分及评比排名在月度综合检查和评比活动通报进行发布，并对各项目违反强制性条文规范、存在重大安全质量隐患等问题进行通报批评，对先进合理的工程安全质量管理经验进行通报表扬并加以推广。可通过参加公司月度综合检查，规范项目部及施工单位的日常质量管理，提高本项目的质量管理水平。H.设立工程质量效果专项奖金制度为了促进我司在建各项目的工程质量，我部依据深圳XX地产有限公司工程奖金管理办法，根据实际需要，所有主分包工程和物资采购合约均可设置工程奖金，但原则上主要是针对主包工程、精装修工程和园建工程设立工程奖金。其中：主包工程可设工程进度、质量奖，精装修工程和园