山东省潍坊市某项目策划推广营销全程记录_secret

1、山东省潍坊市*策划推广营销全程记录策划：*地产开发有限公司项目介绍本案位于山东省潍坊市*县。*地处山东内陆，隶属潍坊市，距潍坊市区12公里，是全国闻名的*基地。交通状况较好，基础设施的建设已初具规模，但经济发展相对滞后，人民生活水平还不高。*别墅度假村为*别墅区的一部分，全别墅区总规划用地528亩，是一个以单体别墅为主的高档生态型别墅区，周边环境优美、旅游资源丰富。 本案策划、推广营销全程记录该项目地理位置、景观布局、环境的营造，配套设施的规划等方面，都是具有众多优势与亮点的，但就别墅区而言均不十分突出。在公司对本项目以最初的功能定位进行市场调查过程中，该项目处于鲜人问津的尴尬境地，无论是居住

2、型消费群体还是投资型消费群体，对本项目都抱以冷漠的态度。我们可以预见，如果仅以单纯的别墅销售策略来展开*的销售工作，极有可能会造成该楼盘的滞销局面，导致整个开发进程的迟延，甚至导致项目停滞不前、开发商资金运作失控。针对*各方面具体情况，公司特组织专案组前往山东，对潍坊市及周边城市进行全方面的市场调研。经过论证，本公司建议开发商将*别墅区原先规划的一期工程中的近70幢别墅改造为五星级标准配置的“*别墅度假村”，针对投资型消费群体进行推广。同时，采取以点带面的营销理念，提升整个别墅区的品质与档次，让更多目标客户充分感受到*今后的管理品质与增值潜力，进而带动居住型消费群体购买欲望。 一 、综合分析（

3、一） 项目分析1. 潍坊现状分析潍坊市地处山东半岛中部，北临莱州海湾，是全国最有影响的民俗旅游区。旅游资源相当丰富，如小巧玲珑、兼有南北园林特色的“十笏园”；“扬州八怪”之一的郑板桥的书画真迹;稀世珍宝的山旺古物化石；民俗游乐园青云山；“东小泰山”之称的国家森林公园沂山；仰天山国家森林公园；国家级环渤海森林公园寿光林海生态博览园等等。潍坊是历史上著名的手工业城市，是我国历史上最大的风筝、木版年画的产地和集散地。 2. 环境分析本项目周边环境优势比较明显：地处市郊，项目所在地紧邻大沂路，离潍坊市区仅20分钟车程，远离城市嘈杂且交通方便；东南方向就是占地几千亩的天然狩猎场，而且该狩猎场目前正在筹建

4、“中国民俗文化村”旅游项目；北面背靠风光宜人的天然风景区。 （二） 销售市场分析本项目的销售目标市场分为两大类：一是投资获利型的购房者；二是定居的购房者。 （三） 竞争状况分析温州房产投资市场的火爆，已为全国各地的开发商熟知。 小结：在经过上述的详细分析与研究后，我们最终将*别墅区的一部分，定位成按五星级标准筹建的涉外别墅度假村，对度假村的经营理念进行了全面的市场论证。并将针对投资市场制定一套确实可行的、最有吸引力的投资回报计划。以下我们将从项目的定位、经营角度进行详细阐述。 二、项目定位、经营推广策略对于目前潍坊市的旅游饭店行业来说，只有通过不断完善自身经营理念，合理引导消费市场的消费观念，

5、从而创造新的消费领域，这样才能在行业高端市场中进入无竞争领域。为了带动整个*别墅区的人居品质，提升其规划与配套档次，同时也为满足房产投资性市场对物业回报与增值的需求，我们针对*别墅度假村进行的定位、经营及推广制定了以下几个步骤。步骤一：全面的市场研究行业的特性在很大程度上决定了身处其中的企业的绩效与发展，所以要使项目在日后的经营过程中成功，必先洞悉行业特性。1. 行业的归属判定2. 行业的需求特征 消费观念 服务创新3. 行业发展特征4. 赢利特征因休闲度假村旅游行业对设施、环境的要求较高，在该行业启动与经营过程中，投入与产出相对来说都是很高的。本项目的大部份物业投资是转移到投资者身上，因此，

6、开发商以后的经营管理投入的成本相对较少，而获利空间则会在正确的经营理念与管理机制下日趋变大。小结：针对潍坊的旅游市场，本项目的经营应创新业态，向高端市场进军。在筹备期间，通过对高端市场的需求引导，规避其它不利的竞争因素，打造潍坊全新的旅游度假观念。步骤二：创造潍坊旅游业先河（一）项目创新的必要性（二）项目定位的阐述步骤三：经营方案，实现成功定位要实现*别墅度假村的定位，必须用完善的经营方案来充实、支撑定位。我们以服务内容、商业模式、功能设计、环境设施与服务方式等核心要素对*别墅度假村进行规划。（一） 服务内容 1.*别墅度假村原有为别墅区所配套的大型会所、幼儿园、网球场、室外游泳池等设施场所。

7、为了支持度假村的概念，我们必须将其重新规划改造，欲建造一座56层的酒店综合楼，用于引进接待大堂、多功能会议中心、中式餐厅、音乐酒吧、室内泳池等室内健身场所、美容美发、洗浴等。2. 在露天广场及水景周边设立露天餐厅。（二） 商业模式将封闭式会员制与开放大众制相结合，不仅仅针对潍坊市当地的高端客户，亦同时开展针对旅行社团体、各企事业单位接待工作的营销公关，同时也欢迎零星消费群体。目标消费群体和度假村功能配置建议:1.潍坊市以往是一个以手工业与农业为主的城市，近几年随着潍坊市城市建设步伐的加快、招商引资力度的加强，许多中外大中型企业陆续入驻潍坊，形成了潍坊新的高档次的消费群体。特别是距离*较近的外商

8、投资开发区、农业高新技术产业开发区和高新技术产业开发区中的众多新兴企业，他们在客户往来、招商推介等公关活动过程中必然产生消费需求，其中大部分对接待场所的要求都比较高。只有环境优美，设施齐全，服务一流的场所才能充分满足他们的需求。同时，这部分消费群体亦是度假村别墅区企业会所区块的目标客户，可通过和企业探讨与其切身利益相关的问题，如：年公关费用支出与购置会所的费用投入比较等；向企业阐明度假村别墅在硬软件配置等方面的明显优势等等途径入手，积极引导，使之成为项目的终端客户。2.会议招待是*度假村别墅经营项目中非常重要的一项，政府部门和各民间团体都是这块服务内容的目标消费群。建议*度假村多功能会议中心参

9、考目前最先进、专业的硬件配置和服务设施进行规划设计，力争成为山东省乃至全国的标志性商务会议酒店。多功能会议中心可设于度假村综合楼，内设各种大、中、小型会议室、视频会议室、专业的展览厅等，从而更大程度地满足各种规模、不同档次会议的需求。承揽各种大型会议、学术报告、产品展示、表演演示等业务，此举亦可带动酒店餐饮和客房收益。3.据统计在潍坊的温州生意人大约有3万多人，一般从事小商品贸易及相关产业的生产经营，他们在远离家乡的山东，对家乡的怀念是可以想象的。此外，潍坊的生活习惯与江南差异较大，因此，本项目的经营项目设计定位上，特别是在餐饮经营中的菜系选择上，可考虑以瓯菜为特色，让来到*的温州人闻乡音、尝

10、家乡菜，真正享受到宾至如归的一流服务，产生强烈的归属感。4.项目所处地*县是闻名的宝石之都，宝石加工业是*的支柱产业，因此，无论是当地政府或各生产型企业对宝石的贸易交往都相当重视。*县每年定期举办大型的国际宝石节，中外客商往来云集，将给度假村制造无限的商机。5.除以上几个类型的消费群外，*其他休闲娱乐以及美容健身场所的配置，也将是吸引部分有这方面需求的消费者成为本项目的直接消费群的有力因素。6.项目在推广过程中除做好以上各消费群体的引导、培育外，应积极与各大旅行社或旅行机构建立合作关系。以潍坊的旅游资源促进度假村发展，以度假村的品质体现潍坊旅游业的新境界。达到互相依托、双赢互惠的合作效果。（三） 环境及设施规划步骤四：事件营销效应在项目完成定位及规划后，考虑到经营前期推广的实施，在合理安排运作成本的前提下，我们可以采取事件营销的方法，带动“*别墅度假村”的前期推广，并形成长远影响力。步骤五：整合公关、树立品牌小结：通过上述定位经营推广的阐述，我们对*别墅度假村项目经营的可行性及可实现回报价值持乐观、肯定的态度