山东日照某项目投资分析报告_secret

1、PAGE - PAGE 9 -日照市*基地投资分析报告工程概况：*基地位于日照环湖路西侧滨海地带，南接灯塔风景区，北邻万平口风景区，区域位置十分优越。该项目由拟建的*基地宾馆和已建的水上控制中心、五星级酒店构成。拟建*基地宾馆由南北相联的两段错落式建筑B、C楼及一栋单层建筑A楼组合而成，规划建筑面积44752 m（不含地下室及技术层部分，地下室共1层，建筑面积4608 m，技术层建筑面积3502 m）。具体为：北段B楼为酒店式公寓，共25层，建筑面积19097 m，其中1层为五星级酒店公共部分，建筑面积2368 m，2-7层为五星级产权式酒店，共84套客房，建筑面积6630 m，8-23层为商

2、务办公，建筑面积9431 m，24-25层为设备层，建筑面积668 m；南段C楼为酒店式公寓，共23层，建筑面积23596 m，1层为酒店式公寓公共部分，建筑面积2271 m，2-23层为酒店式公寓，共279套，建筑面积21325 m；A楼为单层建筑，功能为酒店大堂、报告厅及休闲区，建筑面积2059 m；已建水上控制中心建筑面积5400 m，4层；已建酒店建筑面积7300 m，3层。各单体建筑面积如下：序号项目层数建筑面积m功能备注1拟建项目南段C楼, 23596 m，279套公寓1层2271公寓公共部分经营2-23层21325酒店式公寓出售2拟建项目北段B楼，19097 m，其中产权式酒店共

3、84套1层2368五星级酒店公共部分经营2-7层6630产权式酒店客房出售8-23层9431商务办公出售24-25层668设备间公摊3拟建项目公共部分 A楼，2059 m1层2059五星级酒店经营4小计447525已建南楼45400写字楼6已建北楼37300五星级酒店7小计127008合计57452投资分析：成本构成一览表：1、拟建南段C楼酒店式公寓，2-23层建筑面积21325 m，共279套公寓，设地板采暖，无中央空调。1层为公寓管理用房。成本构成造价（元/ m）备注土建1400安装600含电梯、消防精装修400建设手续费50配套、管理费、设计费等300小计2750投资额：21325 m*

4、2750元/ m=58643750元（0.586亿元）2、拟建北段B楼五星级产权式酒店部分，建筑面积6630m，共84套，2-7层。土建1400安装900含电梯、消防、空调豪华装修2000建设手续费50配套、管理费等300小计4650 投资额：6630 m*4650元/ m=30829500元（0.308亿元）3、拟建北段B楼商务办公部分，建筑面积9431m，8-23层。每层建筑面积330-940m，设中央空调，无精装修。土建1400安装900含电梯、消防、空调建设手续费50配套、管理费等300小计2650投资额：9431 m*2650元/ m=24992150元（0.25亿元）4、拟建北段B

5、楼酒店公共部分，1层，五星级标准，建筑面积2368 m，功能为大堂、泳池、休闲等。 土建1400安装900含电梯、消防、空调豪华装修2000建设手续费50配套、管理费等300小计4650 投资额：2368 m*4650元/ m=11011200元（0.11亿元）5、拟建南段C楼酒店式公寓公共部分，1层，建筑面积2271 m，功能为大堂、管理办公、会议、休闲等。土建1400安装900含电梯、消防、空调豪华装修1500建设手续费50配套、管理费等300小计4150 投资额：2368 m*4150元/ m=9827200元（0.098亿元）6、拟建A楼大堂：建筑面积2059 m，含报告厅。 投资额：

6、2059 m*6000元/ m=12354000元（0.12亿元）7、地下室及技术层、设备层等：建筑面积8768 m，地下室建筑面积4608 m，技术层建筑面积3502 m，设备层668 m。 投资额：8768 m*3000元/ m=26304000元（0.263亿元） 拟建工程投资合计：173961800元（1.74亿元）8、已建南楼：建筑面积5400 m，4层。 投资额：30000000+8000000=38000000元9、已建北楼：建筑面积7300 m，3层。投资额：40000000元+14000000元（装修）=54000000元 已建工程投资合计：92000000元（0.92亿元）

7、10、 投资总额：265961800元（2.66亿元）（一）、拟建项目投资分析： 1、拟建项目南段C楼酒店式公寓：建筑面积21325m，共279套，精装修标准400元/ m，安装含电梯、消防，无中央空调，设地板采暖，售价按6000元/ m计，考虑全部售出。销售收入：21325 m*6000元/ m=127950000元（1.28亿元）成本：21325 m*2750元/ m=58643750元 销售费用：127950000元*1%=1279500元投资利息：21325 m*130元/ m=2772250元税金：127950000元*5.5%=7037250元毛利润：127950000-58643

8、750-1279500-2772250-7037250=58217250元2、拟建项目北段B楼五星级产权式酒店：建筑面积6630m，共约84套。产权式酒店售价按8000元/ m计，考虑全部售出。销售收入：6630 m*8000元/ m=53040000元成本：6630 m*4650元/ m=30829500元销售费用：53040000*1%=530400元投资利息：6630*130=861900元税金：53040000*5.5%=2917200元毛利润：53040000-30829500-530400-861900-2917200=17901000元3、拟建项目北段B楼商务办公部分：建筑面积9

9、431m，8-23层，每层建筑面积330-940 m，设中央空调，无精装修。商务办公用房售价按5000元/ m计，考虑全部售出。销售收入：9431 m*5000元/ m=47155000元成本：9431 m*2650元/ m=24992150元销售费用：47155000*1%=471550元投资利息：9431*130=1226030元税金：47155000*5.5%=2593525元毛利润：47155000-24992150-471550-1226030-2593525=17871745元4、拟建项目北段B楼酒店公共部分：1层，五星级标准，建筑面积2368m，该公共部分为经营用房，不考虑出售。

10、投资额：11011200元（未计投资利息）。5、拟建项目南段C楼酒店式公寓公共部分：1层，建筑面积2271m，该公共部分为配套用房，不考虑出售。投资额：9827200元（未计投资利息）。6、拟建项目A楼大堂：五星级标准，建筑面积2059 m，含报告厅，为经营用房，不考虑出售。投资成本：12354000元（未计投资利息）。7、拟建项目地下室、技术层、设备层等：建筑面积8768 m，为配套用房，不出售。 投资成本：26304000元（未计投资利息）。（二）、已建项目投资分析1、已建南楼：建筑面积5400 m，4层，按写字楼标准装修，写字楼售价按4000元/ m估算，考虑全部售出。投资额：38000

11、000元销售收入：5400*4000=21600000元（0.216亿元）已建北楼：建筑面积7300 m，3层，按五星级酒店标准装修。 投资额：54000000元三、综述：1、拟建工程及已建工程投资总额：173961800+92000000=265961800元（2.66亿元）其中：（1）、拟建工程投资总额为173961800元（1.74亿元）（2）、已建工程投资总额为92000000元（0.92亿元）以上投资额包含土建及安装成本（酒店式公寓安装成本计入电梯、消防、地板采暖系统，产权式酒店、商务办公及酒店公共部分安装成本计入电梯、消防及新风中央空调系统）、精装修、建设手续费用、室外配套及管理费

12、用，未含投资利息、销售费用、税金等（可销售部分的投资利息、销售费用、税金合计为19689605元，即约0.2亿元）。2、拟建工程及已建工程可销售部分的销售收入总额：127950000+53040000+47155000+21600000=249745000元（2.5亿元）其中：（1）、拟建南段C楼酒店式公寓销售收入127950000元（2）、拟建北段B楼产权式酒店销售收入53040000元（3）、拟建北段B楼商务办公销售收入47155000元（4）、已建工程南楼（写字楼）销售收入21600000元3、拟建工程投资总额为173961800元（1.74亿元），拟建工程可销售部分销售收入为22814