现代商贸物流中心项目可行性报告分析(doc 21页)

1、当前文档修改密码：8362839项目单位：XXXXXXXX有限公司报告编制单位：XXXXXXXX有限公司二XXXX年XX月项目名称：现代商贸物流中心项目项目承担单位：XXXXXXXX有限公司法人代表：XXXXXX报告编制单位：XXXXXXXX有限公司 编制时间：XXXX年XX月一、项目单位概况XXXXXXXX有限公司，是一家以经营XXXX为主的XXXX公司，公司成立于XXXX年XX月XX日，是福州市乃至福建省综合实力较强的XXXX专业行销机构之一，历经近XX年的精心经营，公司的综合实力取得了长足的发展与提升，期间组建了“XXXX、XXXX、XXXX”等XX家分公司，注册资金总计达人民币XXXX

2、万元，年营业额超过人民币XX亿元；现有员工近XXXX人，销售网络覆盖XXXX等地，为公司组建集团公司奠定了坚实的基础。公司严格按照现代企业运营的要求进行管理，使企业逐步走上制度化、标准化、规范化的轨道，并取得了良好的经济效益和社会效益。 二、项目基本情况 （一）项目名称现代商贸物流中心项目（二）项目承办单位XXXXXXXX有限公司法定地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX（三）法人代表法人代表：XXXXXX（四）项目拟建地点XXXXXXXX镇物流工业园（五）项目建设内容现代物流中心规划总占地面积50-60亩，项目分两期建设，一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一区、信息中心与物流调度中

3、心等，二期为研发中心、仓储二区及其它工程。一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一区、信息中心与物流调度中心区，集团办公大楼一幢：建筑面积6280平方米，配电房一幢：建筑面积 50平方米，综合楼一幢: 建筑面积2560平方米;信息中心与物流调度中心一幢：建筑面积2240平方米，停车场一排：建筑面积1170平方米；仓储一区包括仓储综合楼一幢，建筑面积2600平方米、普通仓库两幢，建筑面积12820平方米；一期建筑面积26550平方米；二期主要为研发中心、仓储二区，研发中心一幢：建筑面积1250平方米，仓储二区包括综合服务楼一幢，建筑面积2165平方米、普通仓库两幢，建筑面积11120平方米。本

4、项目针对全部工程进行设计。（六）投资预算该项目总投资为6500万元，其中：固定资产投资3850万元，流动资金2650万元。（七）项目实施进度项目建设期2年，于2011年3月开工建设，期间完成项目土建工程、装饰工程、设备安装调试等项工程，预计2013年2月工程全部竣工。三、项目提出的背景及建设必要性（一）项目建设背景突破发展瓶颈：我司是福州市乃至福建省综合实力较强的XXXXXX之一，历经近XX年的精心经营，公司的综合实力取得了长足的发展与提升，期间组建了“XXXX、XXXX、XXXX”等XX家分公司。尽管各分支机构运行良好，但仍感不足：一方面，公司客户近年发展迅猛，纷纷抢滩各地市场，对于作为供应

5、商的贸易机构要求越来越高，并导致业界整合，一些规模较小、适应能力弱的公司惨遭淘汰出局；另一方面，公司各机构独立运营，经营品牌及渠道不一，无法整合并共享各机构间资源，规模效应难以实现，加上现有的物流体系相对落后，难以实现各机构统一调度、统一配送、节约能耗、降低运营成本的目标。根据公司的发展规划，决定组建集团公司，建立集团营销中心，统一制定营销战略、统一各机构的步调，集中各机构资源、提升公司在业界的影响力。在未来两年内，公司还将在XX、XX、XX、XX等地市布点设立分公司，实现全省无缝衔接；同时公司将加快XX、XX、XX等地的布局，并逐步向XX、XX等渗透，力争在XXXX年实现年营业额达XXXX亿

6、元的目标。（二）项目建设的必要性建设大型商贸物流中心，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，推进商贸物流现代化。新型商贸流通业态的介入将会极大地提升南屿商贸流通业的层次。现代商贸物流中心项目的建设，对XX镇的工业、物流业、建筑业、服务业的发展具有极大的促进作用。四、建设条件与场址（一）项目建设地点概况根据福州市南屿南通新城区总体规划，南屿南通新城区规划为面积为68平方公里，位于福州中心城的西侧，旗山脚下，北靠大学城，东临乌龙江，西、南为旗山和五虎山，大樟溪从中穿过。高新区产业基地北起316、324国道连接线，东至大樟溪，西南至山体，与城区仅“一江之隔”， 拥有闽江、乌龙江、大樟溪水运之便利

7、；福银高速公路、沈海高速公路、316国道、324国道、101省道穿境而过；外福铁路、温福铁路途经县境57.8公里，至长乐国际机场35公里,至福州港57公里。随着洪塘大桥、金上大桥、浦上大桥和湾边大桥等重大交通基础设施的建设，上街南屿南通区域与福州中心城的联系更加紧密，具备了开发建设的基本条件，成为未来几年内福州市中心城重点开发建设的区域之一。伴随着福州鳌峰洲的蔬菜、果品、副食品、家禽四大批发市场昨起陆续迁址闽侯南通，诸多政策倾斜必然该区域成为各类物资集散基地。（二）场址选择原则、符合闽侯县的长期战略规划；、符合公司总体发展规划及长远发展规划；3、水、电、交通等配套条件良好；4、建设规模符合当地

8、资源情况；5、无其它不良条件。（三）项目建设地点该项目选址于南屿镇物流园，占地50-60亩，区内供水、供电设施齐备，交通、供电、供水等配套条件良好。（四）场址评述本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。五、项目建设方案（一）建设内容该项目为现代商贸物流中心建设项目。现代商贸物流中心主要分集团总部、研发中心、物流调度中心、信息中心、仓库等五个部份。一期项目占地面积40亩，主要包括集团总部、综合楼、仓储一区、物流调度中心、信息中心等，还包括道路和绿化。二期项目占地面积

9、20亩，主要包括研发中心、和仓储二区。一二期项目总占地约50-60亩。（二）设计指导思想建立科学、完整的物流体系，提高流通效益，减少流通环节，把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的物流中心。（三）规划方案1、总平面布置总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。主要包括集团总部办公区、研发中心区、物流调度中心及信息中心区、库区四部分。力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。（2）功能区内采用组团式布置。根据用户实际需要，划分

10、出大小不等的组团。组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。（3）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。（4）办公区和仓储区应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设置于进出口附近，方便货主，同时避免人流与车流交叉。（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。（6）进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生产运输方便

11、，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地，处理好近远期关系。2、总体规划特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。集团总部办公区、研发中心区、物流调度中心及信息中心区、库区四部分内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。（四）建筑结构设计1、设计依据建筑结构荷载规范（GB500092001）高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)建筑抗震设计规范（GB500112001）建筑地基基础设计规范（GB5

12、00072002）建筑结构可靠度统一标准（GB500682001）混凝土结构设计规范（GB500102002）建筑抗震设防分类标准（GB5022395）2、设计参数基本风压抗震设防均布活荷载标准a、不上人屋面 0.7 kN/m2b、上人屋面 1.5 kN/ m2c、办公室 2.0 kN/ m2d、走廊、楼梯 2.0 kN/ m2e、厕所、卫生间 2.5 kN/ m2f、水箱间 10.0 kN/ m2其余房间活荷载按建筑结构荷载规范GBJ9-87取值3、建筑方案设计原则（1）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，仓储物流中心应充分满足储存、发送流程及工艺设备要求，使建筑与工艺有效结合，努力创造出

13、功能合理、利用率高、节能、环保的仓储物流中心。（2）着重解决好交通组织、消防设计、制冷设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为仓储物流中心的典范工程。（3）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与厂区周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。建筑设计构思本工程为一现代商贸物流中心，因此本方案在整体形象设计中力求使用简洁明快的建筑语言来表达现代仓储物流中心这一高效、快捷的建筑内涵。（五） 公用工程1、给排水工程1)设计依据a建筑给水设计规范GBJ15-88b建筑设计防火规范GB50016-87（2001年版）c自动喷水灭火系统设计规范GBJ84-85d污水排入城市下水道水质

14、标准GJ18-862)供水a供水水源、取水和输水工程、方案项目厂区供水水源为城市自来水，自来水由市政管道DN75管道，接点压力为0.5Mpa。本项目一期完成后小时平均用水量为3m3，经计算，市政自来水管网可满足本项目用水需求。b消防给水系统方案消防管网与生产、生活供水管结合，建筑物的室外消火栓用水量为25l/s，室内消火栓用水量为10l/s，与市政管网相联，可满足消防用水要求。 c项目用水量本项目达产后用水量估算见下表：工厂用水量估算表序号用水部门用水种类耗水量（m3）全年用水量小时平均小时最大全天4生活用水自来水2455绿 化自来水116浇洒道路自来水117其 他自来水12210合 计389

15、30003)排水生活废水主要来自办公服务区和住宅区各建筑物卫生间的厕所冲水，除粪便污水需经化粪池处理外，其它生活废水均可直接排到市场前的市政排水沟；雨水采用地面自然排水，再排入道路两旁的暗沟，先流入厂区排水干道，最后流入工厂的废水总排水管与经营、生活废水合流排出厂外。2、供电及通讯1)工厂供电（1）项目装机容量、用电负荷、负荷等级项目投产后，全厂的总装机容量约为120kW（其中消防及其它备用负荷未考虑）。经计算有功负荷为102kW，无功计算功率为45kVar，视在计算负荷130kVA。选用1台160KVA的S9型低损耗变压器，则变压器平均负荷率为87%，全厂需要系数约为75%。本项目全年用电量

16、约为2万度。（2）电源、电源设施及外部条件本项目的用电由南屿镇变电站供应，该站以10KV单路为本项目供电，供电专线经高压电缆接入中心内配电房。供电可靠。（3）供电方案本项目全部负荷均为三级负荷，但考虑到产品在经营过程中一旦停电时间过长会造成企业重大的经济损失，故也按二级负荷处理。10KV高压电源线进入配电站后，经高压开关柜接到变压器高压侧，由变压器降压到0.4/0.23KV后，用低压配电柜以放射式与树干式相结合的方法向各用电点送电。区区内配电电缆沿地沟敷设，0.4KV电源进入各用电部门后，经动力配电箱向各用电设备配电。高低压侧均采用单母线的接线方式。经估算项目自然功率因数约为0.69，经低压侧

17、电器补偿后，功率因数约为0.89。照明电源由配电室引出专线以树干向建筑物配电，各建筑物的室内照明由设在该建筑物内的或附近建筑物内的照明配电箱控制，照明配电电压采用380/220V三相四线制，灯头电压采用220V，局部照明和检修用灯的灯头电压采用36V安全电压。（4）防雷措施本项目各主要建筑物均按三类防雷考虑。低压配电系统的接地型式采用TN-C系统，房屋内所有的金属管道、机架、金属设备外壳和电气设备的在正常情况下不带电的金属外壳均应按上述系统做接零保护。各屋面应设避雷网，引下线暗设。防雷接地电阻不应大于30，所有建筑物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于10，重复接地和防雷接地可共享接地装

18、置。2)电讯本工程弱电设计内容包括：电话通讯、宽带网、火灾自动报警及联动控制系统。场区在信息楼内计算机中心设总机室，安置自动电话交换系统一套，总机室宽带和电话配线架空引出，内线、外线分别行至单体建筑宽带或电话组线箱，然后敷设到各需要岗位。根据建筑设计防火规范、火灾自动报警系统设计规范有关规定，在有关建筑物内的重要部位设防火区，按防火分区安装烟温探头，在走道入口设报警按钮、警笛、当火警信号送至消防控制室，发出灭火指令信号，切除有关非消防电源，鸣警笛，消火栓按钮启动消防泵。消防控制室还设有与区消防队的直通电话。3、采暖、通风1)设计依据采暖通风及空气调节设计规范GBJ50019-87建筑设计防火规

19、范GB50016-87（2001年版）2)通风工程本项目各建筑物内均以自然通风为主，机械通风为辅。卫生间和浴室设排气扇。六、企业组织、劳动定员（一）企业组织机构1、组织机构项目由XXXXXXXX有限公司负责组织实施，实行董事会领导下的总经理负责制，自主经营。公司设总经理1人负责全面工作，下设各业务科室及行政管理科室，具体负责公司的各项工作。2、工作制度该项目全年作业天数360天，人员年工作日251天，行政管理实行单班制，仓储区三班制，每班工作8小时。（二）劳动定员本着务实、高效、精干的原则，在满足项目生产经营和管理需要，保证项目顺利进行的前提下，合理设置劳动定员。初步拟定集团公司总部人员为33

20、5名。其中，物流中心及调度人员176人，研发中心人员9人，信息中心人员15名，仓储、采购和销售人员100人，管理人员35人。员工来源分为内部竞聘和外部招聘。内部竞聘即所招聘的员工来自公司内部，内部竞聘能形成和提高公司内部竞争压力，激发现有员工工作激情。因此公司将优先考虑内部竞聘。七、环境保护、劳动安全卫生及消防（一） 环境保护主要污染源及污染物1、污染源及污染物概述本项目主要污染源为清洗废水和生活废水及产品废料，以及机器运转发出的噪声。2、国家和地区相关环保标准a、GB8978污水综合排放标准；b、GB12348-90工业企业厂界噪声标准三类标准；c、GB16297-1996大气污染综合排放标

21、准。3、项目污染治理方案a废水治理与综合利用本项目污水主要为清洗废水，成分主要是泥土，基本无有害物质，可与生活废水一起及生活污水，经化粪池处理后，达标排放。b噪声治理噪声主要产生于泵、冷冻机及冷凝风机。泵及冷冻机采用单独房间隔离，同时在设计中选用优质低噪设备，并采用减震基础，在产生噪声的厂房内壁涂敷吸声材料，选用隔音门窗，在冷凝风机进气口安装消声器。经过以上降噪措施后，可满足GB12348-90的要求。c固体废弃物的治理本项目设两个固定垃圾箱，由市政环卫负责清运，不会对当地环境造成污染。d绿化美化环境场区绿化是环境保护的重要措施之一，也是项目文明建设的重要标志，是项目规划设计中不可缺少的组成部

22、分。本项目将充分利用原有条件，选配良好的树种和植物，对场区进行绿化。绿化的重点以场前区、道路两旁和建筑物周围等空地为主，采取乔、灌木和乔灌木与绿篱搭配；草坪与花卉相间的形式美化场区平面，并利用绿化植物改善环境，为职工创造优美舒适的生产生活条件，促进企业生产发展。（二） 劳动安全卫生本项目主要为现代物流中心项目其设计依据为：1、中华人民共和国劳动法2、中华人民共和国清洁生产促进法3、工业企业设计卫生标准（GBZ1-2002）4、工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）职业安全卫生主要措施1、生产设备均制定安全操作规程，使工人做到有章可循，同时按规定配备必要的安全防护用品，所有危险区域均设有危

23、险标志和防护措施。2、实验室内装有空调，保证室内的温度、湿度要求和空气清新。3、在建筑装修上，采取隔声设计，设置隔声门窗、车间内墙使用吸音材料作吸声处理。4、对产生的废料等设专人及时清理，保证生产环境清洁卫生。（三）消 防建筑设计防火规范GBJ50016-87（2001年版）建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90消防措施1、总图各建筑物间距均大于10m，道路呈环状，主干道为8m，副道为6m，有较大面积空场可用于消防回车。2、建筑结构仓房等建筑物耐火等级二级，各建筑物内疏散通道间距小于25m，并在醒目位置设有安全标志。3、消防给水场区内设有DN75消防管网，水压0.35Mpa，消防管网设有室外

24、消火栓多套，与市政管网相联。并设置相应消防栓、干粉灭火器等室内消防设施，可满足消防要求。4、车辆区设灭火砂池两个，每个体积不小于20立方米。八、项目实施进度为使本项目尽快建成并投入使用，项目批复后，应尽快委托有关部门进行初步设计和资金落实，同时做好设备考察和订货工作，并对工程建设实行招投标。同时，为确保工程进度和建成运营后达到预期效益，应合理安排工期，做好市场开发和管理人员的培训工作。根据项目进展情况，预计批复可行性研究报告后，项目从前期准备工作到竣工验收投入使用共需2年时间。整个项目实施进度安装见下表：本项目建设期预计两年。具体实施进度见下表：项目实施进度表序号项 目2011年2012年20

25、13年2468101224681012246810121前期准备2可研编制及审批3场地勘测及平整4施工图设计5土建施工-6装修工程7设备安装8竣工验收九、投资估算（一） 投资估算1、估算范围本项目的投资估算范围包括：现代商贸物流中心项目建设所需建筑工程费用、其它费用、预备费及建设期利息等。2、估算依据中国轻工总会颁发的轻工业建设项目投资估算办法；福建省建筑工程消耗定额；福建省安装工程消耗定额；有关行业规范、规定、标准； 建设单位提供的有关基础数据资料。3、编制说明1）建筑工程费用：建（构）筑物估算价值主要依据当地有关类似工程造价及福建省建筑工程消耗定额估算。2）设备及仪器购置费：主要依据设备生

26、产厂商提供的设备报价资料，参照国内外近期市场询价确定。本项目设备价格中包含安装调试费。3）土地征用费：项目拟征地50-60亩，预估费用1200万元 4）其它费用：按照国家行业现行投资估算有关规定和项目实际情况计取。5）预备费：基本预备费取工程费用和其它费用之和的4%，涨价预备费根据有关规定免列。4、总投资估算工程固定投资估算本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，经测算，计划总投资6500万元，其中土地费用1200万、工程费用2450万、不可预见费用200万、流动资金2650万元。经估算，本项目总投资为6500万元，其投资构成见下表 项目总投资估算汇总表序号费用名称投资额占项目总投资的比例（%）1建筑工程费2450万37.692土地费用1200万18.463不可预见费用200万3.083流动资金2650万40.775项目总投资6500万