金地集团住宅项目初判模板-29页

1、力达电机项目投资初判报告华南区域地产公司 2015年1月1日目录一、土地分析1.1 用地条件分析1.2 四至及周边 1.3 区位分析1.4 交通条件1.5 周边配套1.6 红线内外不利因素二、市场分析2.1 投资环境2.2 土地市场2.3 版块划分2.4 竞品调研2.5 历年供需2.6 潜在供应2.7 非住宅市场分析三、项目定位3.1 总体定位3.2 产品配比3.3 强排方案3.4 价格及速度四、运营计划五、经济测算（底价测算）六、投资主体建议与交易/合作模式6.1 建议投资主体6.2 交易/合作背景介绍 6.3 交易/合作模式和流程项目名称 项目位置用地性质获取方式规划条件占地面积可售部分住

2、宅 其它要求90/70政策容积率 商业限高覆盖率办公楼地块特殊性规划要求绿地率商务公寓不可售计容面积的产权归属总计容面积酒店保障房限价房配建要求可售面积其它散售自持规定不可售面积小计本项目归类A（）B（）C（）前置研发项目（）项目参与策略 普通参与 （） 重点参与 （）土地出让条件保证金缴纳截止时间报名截止时间交易时间公告时间报价方式备注：指招拍挂报价方式保证金万元起始总价万元起始楼面价元/起始每亩价万/亩地价支付进度交地时间及标准招标地块的评标标准开竣工时间规定其它重要规定1.1 用地条件分析(1/2)：基础信息表要点：下表中的内容指政府公告的地块规划条件，非实际设计方案指标。2号地1号地3

3、号地配图：用地红线图示例1.1 用地条件分析(2/2)：用地红线图要点：概述项目地块特点及关键指标；初步分析地块条件可能对项目定位、建筑规划所产生的影响。配图：地块四至说明图，配实景照片作为参考示例1.2 四至及周边要点：宗地四至说明及示意图，配实景照片说明；文字描述四至利弊及未来改变的规划和时间点；客观评价周边环境可能产生的客户影响，初判是否需对周边环境进行改造。中心城区4环3环2环配图：地块在全市所处的位置配图：地块与城市标志性地段的位置关系以及交通距离示例1.3 区位分析要点：概述项目所处的具体城市位置及特点；项目与城市标志性地段的位置关系以及距离。配图：周边道路交通示意图示例1.4 交

4、通条件（1/3）：道路要点：地块周边重要的现状和规划道路，说明规划道路通车的时间点，描述道路的便捷性；建议在卫星图上标注，并勾出项目地块的四至。配图：轨道交通示意图在运营的地铁2号线经天路站距本案仅1公里；乘坐2号线经过15站约45分钟，可以到达南京主要商圈新街口；坐2号线经过4站约13分钟达到仙林商圈金鹰奥莱；2015年开通的4号线仙林东站距离本案约1.1公里；4号线：目前在建，预计2015年建成通车，区内设10个站点；本案临仙林东站；8号线：2020年前开建，一期从江宁的麒麟到雨花区的西善桥；15号线：2号线的东延线，2030远期规划。示例1.4 交通条件（2/3）：轨交要点：标注地块与轨

5、交站点的物理距离，写明步行时间，或前往站点最便捷的交通方式及交通时间；描述轨交线路经过的城市主要商圈或标志地点，以及到达该站点的站数及交通时间；说明未开通轨交的计划通车时间。车次：152路；165路；629路；652路；705路；808路配图：公交线路示意图示例1.4 交通条件（3/3）：公交要点：地块周边公交站点的位置和到地块的距离；说明公交线路能通达的地方，以及到城市标志性地段所经过的站数及时间。配图：周边配套示意图分类说明配套，也可采取图标形式本案学区是：金陵中学仙林湖分校，正在投建，本案东南角为小学部、高科荣境的东南角为中学部，金陵中学是江苏省重点，金陵小学是南京市重点；区域内生活配套

6、集中于仙林中心区，含1.3万平米的华润苏果、鼓楼医院。本案周边各项目均有5000-8000平米社区商业；保利罗兰香谷西侧社区中心计划2013年下半年建设，含菜场等配套设施。商业配套：营业：金鹰奥特莱斯、亚东区、大成名店公园。建设中：东城汇、仙鹤新天地等；保利罗兰香谷西侧社区中心计划下半年建设，含菜场等配套设施。医疗卫生配套便利：仙林医院（三甲）、南大左涤江医院（一级）、鼓楼医院仙林国际医院（注：已验收，正在设备安装，近期开业）。景观配套：仙林湖公园占地680亩，目前正与海峡文化公司洽商，计划建设主题公园，总投资20亿，3年建成，年接待游客400万人次。示例1.5 周边配套要点：项目3-5公里范

7、围内的主要配套；按教育、生活、医疗、文化娱乐等进行分类，并在图上以不同颜色示意；说明配套的等级，如学校、医院的等级，商业的规模、档次等；尚未运营的配套，落实具体实现时间。说明本地块所属学区，说明学区的级别示例不利因素有画勾不利因素描述，及到项目红线距离对方案成本的影响对客户的影响噪音、污染、恶臭（机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场、造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所、垃圾场、污水河/塘/沟渠等）宗教、禁忌（庙宇、教堂、清真寺、殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场等）危险物及辐射（高压电线路、变电站、雨污水泵站、核电站、油气库站、弹药库、微波通道、无线通

8、讯基站、高铁、辐照中心等）项目红线北侧比邻规划变电站，距离本项目红线200米对客户心理造成一定的影响环境变迁（规划中的公路、道路、高架桥、铁路建设；绿地、水面、树林等改变现状）地下状况（地下管线、电缆、暗渠、水渠、沟壑、池塘、地下有原建筑物桩基或其他建筑物构筑物）地表状况（地表有堆土、坑池、地表现状建筑物、保留或拆除物、林木、青苗、鱼塘等，以及是否完成相应补偿）地表有坑池考虑土方填垫约600万元；有潜在鱼塘补偿风险属于填湖、填海地块、是否临湖/河/江/海示例1.6 红线内外不利因素要点：项目地块内以及周边5公里范围内是否有下列各项因素，并客观反映对本项目潜在影响；配位置示意图，标示出不利因素所

9、处位置，以及不利因素的照片或图示。类别政策规定对本项目的影响/应对措施限购限贷限价物业管理基金相关规定说明缴费标准及缴费人预售政策土地交易契税、印花税、土地交易手续费说明取费基准、税费额度/税费比率红线外市政基础设施费例：XX市，以建面为基准，中心六区公建320元/m2，住宅290元/m2；其他区公建200元/m2，住宅165元/m2，地下是地上的50%填写说明：说明取费基准及标准（基准：以计容建面/建面/可售建面为依据；标准：地上/地下的取费标准，商业/住宅/车位等不同物业类型的取费标准）预售前报建流程及对经营的影响填写说明：说明土地款、土地证、立项、规证、施工证、预售证之间的关系例：立项土

10、地款付清土地证规证施工证预售证，前一项是后一项的前置条件；填写说明：说明在左侧报建流程下，实现既定首开目标需要特别说明或特殊处理的事项例：按照土地合同，土地款可以一年内分期付清，为实现首开目标，第二笔总额50%的土地款需要提前半年支付；示例二、市场分析2.1 投资环境(1/2)要点：填写下表，详述当地政策对项目开发可能带来的影响以及拟采取的应对措施。类别政策规定对本项目的影响/应对措施普通住宅的认定标准本项目是否普通住宅普通住宅/非普通住宅土地增值税预缴标准例：普通住宅按2%预缴，别墅按4%预缴，其他按3%土增税的核算范围说明当地是按项目/土地证/物业类型/分期且分物业类型清算例：沈阳，土增税

11、分期不分物业类型核算土增税地价分摊标准说明各期之间/各物业类型之间各自的分摊口径（按占地/建面分摊）例：沈阳，期与期之间按建面分摊地价土增税的其他成本认定例：沈阳，产权车位如销售，面积计入总可售面积，收入计入非普通住宅，成本费用按配比原则扣除；非产权车位没有出租收入且经业委会同意，可作为公共配套扣除成本费用土地增值税多预缴部分清算返还政策及执行情况例：理论上可退还，实际操作中有较大难度实际操作中能退还/不能退还预售资金监管规定说明资金监管基准、比率和退还条件等拿地后股权转让是否有限制说明相关政策限制、产生的税费及对应的基准与标准政府对外资的政策及偏好当地结转条件说明当地对结转的要求，一张规划证

12、做一次结转还是可按楼栋结转示例2.1 投资环境 (2/2)要点：填写下表，详述当地政策对项目开发可能带来的影响以及拟采取的应对措施。示例1236天津站542010-4-19，海丰畅运，10.5万/2.8，楼面8632，溢价33%，住宅、餐饮、商服用地，住56%， 2011-6-10，高盛，4.1万/9.8,楼面4989，0溢价，商服用地；2011-7-29，万达， 27万/3.7，楼面6950，0溢价，住宅、餐饮、商服用地，住40%2013-1-12，新岸创意，10.3万/2.6，楼面10000，0溢价，住宅、商服用地，住20%18.18万/2.2，起价8636，住宅、商服用地，住90%富都，

13、 14.5万/4.6，楼面6793，溢价7%，住宅、商服用地，住40%渤化海晶，10.5万/2.2， 楼面11535，溢价33%，住宅、商服、科教用地，住64%示例2.2 土地市场要点：项目所在版块、竞争版块及周边近3年成交地块，图示地块位置，并注明：计容建面、容积率、获取楼面价格、商品住宅建面（或住宅占比）、地块竞得人、溢价率，图中对城市内重要道路或者环线描深，也可以另外列表。示例新行政中心版块7700-9500元/平塘厦东版块7000-7500元/平观塘版块9000-13000元/平老城区版块7200-7500元/平万科朗润园碧桂园天麓山碧桂园时代城怡景花园德州丹缇轩金地博登湖银湖山庄万科

14、金色城市隆福花园中信观澜凯旋城华庭明月居万科四季花城观澜碧桂园万科棠樾未售在售售罄金域半山珠江御景花园御湖半山湖林村广场示例2.3 版块划分要点：“项目所在区域”通常情况下指项目所在的行政区，如果项目位于两行政区（多行政区）交界，项目客户和成交特征与所在行政区不符时，可以自行划定“项目所在区域”的范围，但是一定确保本报告中所提及的“项目所在区域”前后口径一致，数据统计范围一致；明确“项目所在区域”范围，并对项目所在区域进行版块划分，界定本项目所属版块；界定竞争版块的原则：地理位置相近、客户来源大致相同、产品总价一致。潜在供应在售项目示例保利罗兰香谷示例2.4 竞品调研(1/2)：竞品分布要点：

15、在地图中标示出项目所在版块所有市场在售和将售项目的位置，及简要信息(名称、物业类型及对应当前成交价)；对于在售项目和将售项目，用不同颜色标示。版块状态项目物业类型容积率总建面（万方）定位主力户型首开时间2012年（上年度）销售情况2013年（本年度）销售情况年销售总套数月均销售套数销售均价精装成本/报价年销售总套数月均销售套数销售均价上月签约均价精装成本/报价仙林湖版块在售万科金色领域高层2.3813首置首改74两房/90-120三房2011.11127410611200600/10005251051307213450600/1000待售保利罗兰春天高层2.517.7首置首改预计80-140预

16、计2013.7无预计13500-14000无待售栖霞风情水岸小高层1.818.8首置首改76-108预计2013.6无预计13100无在售高科荣境联排1.6356.4首改再改在售别墅318、359、5062012.11271413800无48101754017230无叠拼1580915460大平层1338013410在售保利罗兰香谷高层2.221.1首置首改87、93两房124跃层两房2011.98006711000800/1500451901230012980800/1500二级竞品一级竞品示例2.4 竞品调研(2/2)：竞品概况要点：填写下表，介绍各项目简况，其中月销售速度应按实际推盘销售

17、期计算；2.5 历年供需（1/2）要点：分别以全市、行政区、所在版块、竞争版块为单位，统计2008年至今历年的供应、成交、存量和价格情况；注意核对所有数据口径前后一致性。 全市年份商品住宅供给量（1）商品住宅成交量（2）(1)/(2)商品住宅成交均价成交土地商品住宅计容建面(3)(3)-(2)商品住宅已取证未售存量2008200920102011201220132014汇总年均 全部行政区年份商品住宅供给量（1）商品住宅成交量（2）(1)/(2)商品住宅成交均价成交土地商品住宅计容建面(3)(3)-(2)商品住宅已取证未售存量2008200920102011201220132014汇总年均示例

18、2.5 历年供需（2/2）要点：分别以全市、行政区、所在版块、竞争版块为单位，统计2008年至今历年的供应、成交、存量和价格情况；注意核对所有数据口径前后一致性。“项目所在区域”（注明是行政区还是自定义的某个区域）年份商品住宅供给量（1）商品住宅成交量（2）(1)/(2)商品住宅成交均价成交土地商品住宅计容建面(3)(3)-(2)商品住宅已取证未售存量2008200920102011201220132014汇总年均 项目所在版块年份商品住宅供给量（1）商品住宅成交量（2）(1)/(2)商品住宅成交均价成交土地商品住宅计容建面(3)(3)-(2)商品住宅已取证未售存量20082009201020

19、11201220132014汇总年均示例商品住宅口径，单位(万)总量已供应已售剩余总存量(总量-已售)本板块在售项目已成交未开盘地块新增出让地块本项目地块板块合计2.6 潜在供应要点：分版块统计已推未售、已开盘项目待开发、已成交未开发、待出让地块未来逐年推货量；下表中各版块的统计范围应与P18-19对应版块范围一致； 总结说明：根据存货的总量和每年推货量，给出未来竞争状况的分析结论。示例本案绿城全运村金道城项目名产品形态首层层高面积区间开盘日期均价套数 面积() 去化套数金道城1F住宅底商5.9米26-106平米2013年5月2.6万505635备案15套绿城全运村1F住宅底商3米40-200

20、平米2012年5月1.6万13716686备案27套2.7 非住宅市场分析要点：项目周边出租的商铺，包括位置、与本项目距离、临街道路状况，距离地铁距离、商铺进深开间层高尺寸、层数、成交总套数、各层各类产品（类似1托2，一层）租金等。示例三、项目定位3.1 总体定位要点：综合土地、市场、客户分析结论，结合项目运营角色，确定项目总体定位。市场竞争城市近郊刚需土地：接驳市区的交通较便利，区域内生活配套齐全，但档次不高；供应结构呈两极化，首改产品是供应盲区； 首置产品供求两旺 土地条件总体定位：以首置、首改产品为主客户选择以城市外溢刚需首置客户为主，兼具项目周边的首次改善类人群运营角色周转优先 示例物

21、业类型产品线户型面积段()总面积面积占比洋房再改24房2厅2卫150153608%再改14房2厅2卫1302304012%小计3840020%高层首置2房2厅1卫856720035%3房2厅1卫903840020%首改3房2厅2卫1102880015%再改13房2厅2卫1251920010%小计19200080%合计240000100%3.2 产品配比要点：根据结合本项目规划指标，结合土地、市场和客户分析结论，给出本项目定位的产品配比建议。示例3.3 强排方案要点：说明产品构成的技术经济指标，并确保产品配比经过强排论证，方案可行；时间允许，请附强排方案平面图。物业类型总面积（平米）面积占比（%）高层19250080.2%洋房4750019.8%合计240000100%本项目涨幅安排20132014201520162017小高层高层洋房商业本项目销售节奏安排（月均去化套数）20132014201520162017小高层高层洋房商业3.4 售价及速度小高层高层洋房商业本项目定价示例要点：填写项目各关键节点的