房地产经济学--房地产市场（PPT）

1、第 2章 房地产市场一、房地产市场概述二、房地产市场供求理论三、分类房地产市场及其运行规律 房地产市场概述（一）涵义（二）房地产市场类型划分（三）房地产市场的特性（四）房地产市场构成要素（五）房地产市场的功能房地产市场的涵义狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所；广义的房地产市场则是指房地产也是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。是完整的市场体系中不可或缺的重要组成部分，它与消费品市场、生产资料市场、金融市场、劳动力市场联系密切，相互影响、相互作用，促进市场结构均衡 。房地产市场类型划分1按照市场运行层次划分2按交易客体划分：实体类房地产市场和非实体类房地产

2、市场。前者主要指土地市场、房产市场等实物交易市场；后者指与房地产的生产、流通、分配、消费相关的劳务、技术以及资金和信息等市场。如房地产金融市场、物业管理市场和房地产中介服务市场 。3. 按照物业类型（用途）划分：住宅市场、写字楼市场、商业楼房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。 4按照覆盖（影响范围）划分：国际性、全国性、地方性房地产市场。房地产市场类型划分5按照权益让渡方式划分：买卖(包括现房和期房)、租赁、抵押、典当、置换、拍卖等类型房地产市场。6按照法律原则划分：合法房地产交易市场、非法房地产交易市场（隐形市场）。7按照供求状况划分：买方市场、卖方市场。按照运行层次划分房地

3、产市场房地产一级市场：是指土地出让（批租）市场（国家将土地出让给房地产企业）；房地产二级市场：是指增量房地产(新建商品房)市场（房地产企业与房地产消费者之间的房地产交易市场）；房地产三级市场：是指存量房地产(已投入使用的商品房)市场（房地产消费者之间的交易市场）。房地产市场的特性1.区域性强 2.竞争的不充分性3.供给调节的滞后性 4.交易的复杂性5.与金融的关联度高 6. 政府的干预性强 房地产市场构成要素1房地产市场的主体：房地产市场的参与者 2房地产市场的客体：房地产交易的对象，即房地产商品 3房地产市场的运行方式（1）组织形式：房地产市场组织形式分为“有形”的房地产交易所和“无形”的场

4、外市场两种组织形式。（2）房地产市场交易的方式：买卖、租赁、抵押、入股、典当、交换、赠与、继承、代理、委托、咨询 等 4国家对房地产市场的调控和管理 房地产市场的功能1资源配置 房地产市场通过价格机制调节房地产供求量和供求结构，并且实现房地产资源的优化配置2信息传递 房地产市场及房地产中介机构可传递大量的房地产交易信息3价值实现和价值评价 通过房地产市场的交换，可实现房地产的价值和使用价值，房地产市场健全的价格机制，可对房地产价值进行客观的评价房地产市场供求理论（一）供给和需求一般概念（二）房地产需求（三）房地产供给（四）房地产市场的均衡供给和需求一般概念1需求的含义：在一定的时期内，一定的价

5、格水平下，消费者愿意而且能够购买的商品和劳务的数量。 消费者如果按目前的购买量继续购买时，对一定数量的商品所愿意支付的价格，就是需求价格。在通常情况下，价格上升，需求量减少，价格下降，需求量增加。这种价格与需求量间的反比关系，称为需求规律。QAPP0P1Q1Q2P2B供给和需求一般概念2供给的含义：在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者愿意而且能够提供出售的商品或劳务。生产者在一定的时期内，提供一定数量的商品时，所愿意接受的商品价格，称为供给价格。通常情况下，商品的价格越高，生产者愿意提供的商品数量越大，因此供给量随价格升降而增减。这种价格与供给量之间的正比关系，称为供给规律。DPP0P1Q

6、1Q2P2CQ房地产需求1、概念：（1）微观：指消费者在特定时间、按特定价格愿意且有能力购买的房地产商品或劳务的数量。（2）宏观：房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求总量。2、房地产需求的特点3、影响房地产需求的因素4、房地产需求弹性分析 房地产需求的特点多样性 区域性层次性双重性可替代性 房地产需求的层次性从微观需求的角度：生存需求、享乐需求、发展需求； 从宏观需求的角度边界需求：是使现有开发能力处于充分使用状态的需求。如果现实需求大大超过边界需求，就是总量膨胀型需求；反之，现实需求远远小于边界需求，就是总量不足型需求。边界需求是长期分析中总需求的运动起点。房地产的可能需求：它是借助于货

7、币形式所形成的总需求。它不可能全部形成现实需求，总会有一部分变成沉淀需求。房地产的现实需求：这是购买者当期能实现的需求，这部分需求直接参与了现实经济运行，是与现实供给相对应的一对供求概念，也是短期分析的总需求。当期没有实现的需求暂时沉淀下来，称为意愿沉淀需求。当需求的增加会带来相应量的供给时，称为有效需求。已实现的需求：它是需求运动的终点。从现实需求到已实现的需求，中间需要一个交易过程。 影响房地产需求的因素国民经济发展水平人口数量和结构房地产价格收入比信贷能力消费者或投资者的偏好对市场的预期政策因素房地产需求弹性分析弹性：是指因变量变化的百分比同自变量变化的百分比之间的比例关系。求出的比值称

8、为弹性系数。需求价格弹性的定义需求价格弹性：表示在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品价格变动的反应程度。 需求价格弹性的类型（1）需求富有弹性（ed1）：表示需求量变动的比率大于价格变动的比率。（2）需求缺乏弹性（0ed1）：表示需求量变动的比率小于价格变动的比率 。 （3）需求单一弹性（ed=1）：表示需求量变动的比率等于价格变动的比率。 需求价格弹性的类型（4）需求完全弹性（ed= ）：表示需求量变动的比率相对于价格变动的比率而言是无穷大的。 （5）需求完全无弹性（ed=0 ）：表示需求量不随价格的变动而变动。 房地产需求价格弹性特征（以住宅为例）当价格在一定幅度内变化时，表现为需求

9、缺乏弹性生活必需品当价格超过一定幅度而继续上涨时，表现为需求富有弹性耐用消费品、奢侈品其他类型的房地产需求弹性（1）房地产需求的收入弹性某种房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比（2）房地产需求的人口弹性房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比（3）房地产交叉价格弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变动1所引起的其需求量的百分比变化。 房地产供给1、概念：（1）微观：指房地产开发商和拥有者在一定价格上所愿意且能够出售该房地产的数量。（2）宏观：房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给总量。 2、房地产供给的特点：（1）缺乏弹性（2）层次性（3）滞后性3、影响房地产供给

10、的因素4、房地产供给弹性分析影响房地产供给的因素（1）房地产价格（2）生产要素价格和供给（3）房地产开发商的未来预期（4）政策因素 房地产供给弹性分析（1）房地产供给的价格弹性房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比（2）房地产供给的要素成本弹性房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比 房地产供给价格弹性特征（1）特短期内房地产供给无弹性（2）短期内房地产供给缺乏弹性 （3）长期内房地产供给富有弹性房地产市场的均衡1、供给对需求的反应过程2、房地产市场均衡的基本原理供给对需求的反应过程房地产需求上升 空置房下降 房地产租金和价格上涨 更多投资者 租金和价格持续上涨 投资者和开

11、发商进入开发建造市场 供给上升 空置率开始上升 租金和房地产价格下降 利润降低 供给减少房地产需求减少 空置率上升 租金和价格下跌 空置房的低价位消化或保持空置 市场保持这一状态直至需求再次上升供求平衡的基本原理NMN1M2M1PQDSE供给和需求的变化NMN1M2M1PQD0D1S0S1E1E2N2EE*分类房地产市场及其运行规律（一）住宅市场（二）商业房地产市场（三）工业房地产市场住宅市场1、住宅类型2、住宅市场结构3、住宅市场特点4、住宅市场供给和需求5、住宅市场供求特点6、国际住宅市场发展趋势住宅类型按经营方式：租赁住宅和出售住宅按价格构成：商品住宅和政策性住宅（解困住宅、安居住宅和经

12、济适用住房，福利住宅）按交房方式：期房和现房住宅市场结构（1）按权益让渡方式不同，住宅市场可以分为住宅出售市场、住宅租赁市场、住宅抵押市场和住宅典当市场。 （2）从市场交易层次结构上分，住宅市场可以分为一级市场和二级市场。 （3）住宅市场按其再生产环节可分为：住宅开发市场、住宅交易市场、住宅金融市场、住宅中介市场、住宅物业管理市场等（4）按是否享受政府优惠政策：商品房市场、经济适用住房市场和廉租屋市场等住宅市场特点（1）经营对象的非物流性（2）市场范围的区域性（3）流通形式的多样性 （4）交易过程的复杂性（5）功能多样性 （6）社会保障性 住宅市场供给和需求需求函数：Dh=f(I、P、P0、T

13、、N)其中Dh：对住房的需求量； I：住房消费者的财力（财产、收入） P：住房价格 P0：非住房商品与服务的价格 T：住房消费者对住房的偏好 N：潜在的住房消费者的数量住宅的供给函数：H=f(L、N、K、M)其中H：住房产出量 L：未开发的建筑用地 N：劳动 K：资本设备 M：材料等住宅市场供求特点住宅市场供求在总量上难于达到均衡，但是可能在一定时间、一定地域内达到结构上的平衡住宅供应的相对滞后性短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性国际住宅市场发展趋势住宅形式的个性化住宅消费的分类化住宅设计的无障碍化住宅环境的生态化住宅功能的完善化住宅建设的产业化商业房地产市场1、商业房地产概述2、商业房地产

14、市场运行特点3、商业房地产开发项目的市场分析商业房地产概述（1）含义：用于商业目的的能够为拥有者带来经济收益，属于非生产加工场地的非住宅房地产，是商店、写字楼、旅馆酒店等房地产的统称。通常拥有者利用该类房地产的空间从事各种交易活动。（2）类型（3）特点商业房地产类型按照使用的直接性：直接用于商业的和间接用于商用和辅助的房地产按照经营方式：租赁、出售和自营按照购买目的：投资和自用按照用途：狭义商业物业（零售业物业、批发业物业）、酒店、餐饮类物业、娱乐休闲类物业、特殊商业物业。商业房地产的特点人口流动量大对区位要求高价格尤其昂贵，且差异较大市场结构简单转租经营多，产权结构可能很复杂商业房地产市场运

15、行特点不同类别的商业房地产供给滞后于需求的时间差异较大不同商业房地产短期供给弹性不足的程度各异供给主体一般实力雄厚，经营管理水平高供给方式以出租为主商业房地产开发项目的市场分析A、市场分析的前期工作明确项目开发的目的确定项目开发地点与类型B、市场分析的基本内容市场宏观因素分析市场微观因素分析市场预测租售方案及收益测算工业房地产市场1、工业房地产概述2、工业房地产市场结构（1）按所服务的对象：工业生产厂房市场、工业产业内的企事业单位和机关办公用房市场、科教文卫体用房市场（2）按工业产业类型：劳动密集型、资金密集型、技术密集型3、工业房地产市场运行工业房地产概述（1）含义：直接用于工业生产和辅助工业生产的土地、地上建筑物及所附属的各项权益。（2）类型：按标准化程度：标准厂房