万科交流：品类规划ppt课件

1、交流：品类规划2007年3月8日 1. 从产品分类说起房地产住宅的分类有哪些？土地属性【住宅的产品特征】：受四个方面的影响区位、地理位置周边配套、环境产品属性小区内环境和配套房屋单体、户型常见分类： 多层、小高层、高层 容积率高、中、低 档次高、中、低档地理位置周边配套小区房屋什么是万科的产品分类？【万科产品分类 = 客户 + 土地 + 产品】基于客户-土地-产品的三角关系：在适宜的土地上为适宜的客户提供与之匹配的产品！ 产品 土地 客户 市场 客户导向的产品分类方式！2. 万科的品类规划什么是万科的品类？【产品品类：客户土地产品】 产品 土地 客户品类客户是什么？ 产品 土地 客户客户是什么

2、？【11类客户划分】 经过客户细分，构成了一致的客户描画！ 产品 土地 客户 “富贵和“务虚不在现阶段品类规划范围内！客户是什么？【客户细分的三个纬度】家庭生命周期 购买动机社会标志社交文娱照顾老人任务场所独立空间中老年中心老人青年中年三口之家小太阳自在青年支付才干 低中高 客户细分的规范：家庭生命周期、支付才干、购买动机客户价值 产品 土地 客户 客户是什么？【客户家庭生命周期】 家庭生命周期的分类： 产品 土地 客户 家庭中心不同，对产品的需求和关注点也有不同！ - - 中心单元数目会影响居住空间的需求 - - 孩子中心：思索孩子学习、生长 - - 为了本人：思索本人生活便利、任务方便 -

3、 - 为了老人：思索老人养老 单中心家庭：青年之家、空巢 双中心家庭：青年持家、小太阳、后小太阳 三中心家庭：孩子三代、老人三代客户是什么？【客户支付才干】 支付才干随着家庭生命周期的变化而变化！ 产品 土地 客户 市场 60708090100以上青年之家小小太阳小太阳后小太阳中年之家老年之家孩子三代青年持家家庭生命周期支付才干万富贵之家老年之家25以下:63.825-29:64.330-34:78.135-39:85.140-44:9045-49:94.750-54:84.955以上:70.1务虚之家客户是什么？【客户购房动机客户价值】 产品 土地 客户 购房动机初次置业栖居结婚外地安家长大

4、成人改 善环境改善面积添加享用生活休闲度假安享晚年胜利人生投 资目前品类规划不包含投资客质量提高客户是什么？ 产品 土地 客户 市场 60708090100以上青年之家小小太阳小太阳后小太阳中年之家老年之家孩子三代青年持家家庭生命周期支付才干万富贵之家老年之家25岁以下25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55岁以上务虚之家【家庭生命周期支付才干+购买动机】初次置业 改 善 空 巢土地如何分类？【产品系列：尝试客户同土地的对应】 产品 土地 客户土地如何分类？ 产品 土地 客户 市场 【四大系列：金色、城花、四季、高档】 划分规范：土地对应的客户价值！土地如何

5、分类？ 产品 土地 客户 市场 【土地价值、客户价值】市区金色系列：1、土地价值：城市中心，交通方便，配套完善2、客户价值：便利的城市生活3、不利要素：居住密度高，居住本钱高，噪音影响城郊四季系列：1、土地价值：郊区，土地本钱低2、客户价值：房屋价钱低3、不利要素：交通、配套很不完善，居住不便郊区城花系列：1、土地价值：城市边缘，快速开展，交照射畅2、客户价值：温馨的居住环境3、不利要素：周边配套不够完善土地如何分类？产品系列土地属性产品定位客户价值位置交通配套定位与市区单价比金色系列市区或新城区发达生活配套完善中高档1.5以上便利的城市中心生活城花系列市区（含新城区）边缘便利规划有完善的生活

6、配套中档偏高1.2以上舒适的郊区生活四季系列郊区（或卫星城）不便利不完善中档0.8以上性价比，务实高档系列市区或郊区，拥有稀缺资源便捷对配套无要求高档2以上成功人士的生活选择 产品 土地 客户 市场 什么是万科的品类？ 产品 土地 客户品类客户、土地、产品如何对应？ 产品 土地 客户 市场 土地 产品 客户 【客户、土地、产品对应：8大品类】G2品类名称品类土地属性产品核心价值主力细分客户构成G11)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；2)地块对应有交通噪音干扰大,周边人群复杂的劣势 3)商业价值高便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户,关注产品服务及品质商务人士

7、(常年工作流动人士,无明显的生命周期对应关系)G21)周边配套完善，交通便捷，且较为安静2)适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳、后小太阳、孩子三代(客户年龄以35-39为主)G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有大超市对产品总价敏感的首次置业客户青年之家、小太阳家庭(客户年龄25-34为主)C1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低 3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）舒适居住(第一居所)后小太阳、小太阳、孩子三代(客户年龄以35-44为主)T1三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳、青年之家、孩子三代(客户年龄以25

8、-34为主)T2 1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套(或有条件可做到)舒适居住(第二居所)，考虑父母养老或休闲客户年龄以35-44岁为主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资源G3品类名称品类土地属性产品核心价值主力细分客户构成G11)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；2)地块对应有交通噪音干扰大,周边人群复杂的劣势 3)商业价值高便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户,关注产品服务及品质商务人士(常年工作流动人士,无明显的生命周期对应关系)G21)周边配套完善，交通便捷，且

9、较为安静2)适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳、后小太阳、孩子三代(客户年龄以35-39为主)G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有大超市对产品总价敏感的首次置业客户青年之家、小太阳家庭(客户年龄25-34为主)C1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低 3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）舒适居住(第一居所)后小太阳、小太阳、孩子三代(客户年龄以35-44为主)T1三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳、青年之家、孩子三代(客户年龄以25-34为主)T2 1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生

10、活配套,但地块周边有休闲配套(或有条件可做到)舒适居住(第二居所)，考虑父母养老或休闲客户年龄以35-44岁为主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资源G1品类名称品类土地属性产品核心价值主力细分客户构成G11)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；2)地块对应有交通噪音干扰大,周边人群复杂的劣势 3)商业价值高便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户,关注产品服务及品质商务人士(常年工作流动人士,无明显的生命周期对应关系)G21)周边配套完善，交通便捷，且较为安静2)适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳、后小太阳、孩子三代(客户年龄

11、以35-39为主)G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有大超市对产品总价敏感的首次置业客户青年之家、小太阳家庭(客户年龄25-34为主)C1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低 3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）舒适居住(第一居所)后小太阳、小太阳、孩子三代(客户年龄以35-44为主)T1三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳、青年之家、孩子三代(客户年龄以25-34为主)T2 1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套(或有条件可做到)舒适居住(第二居所)，考虑父母养老

12、或休闲客户年龄以35-44岁为主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资源C品类名称品类土地属性产品核心价值主力细分客户构成G11)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；2)地块对应有交通噪音干扰大,周边人群复杂的劣势 3)商业价值高便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户,关注产品服务及品质商务人士(常年工作流动人士,无明显的生命周期对应关系)G21)周边配套完善，交通便捷，且较为安静2)适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳、后小太阳、孩子三代(客户年龄以35-39为主)G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有大超市对产品

13、总价敏感的首次置业客户青年之家、小太阳家庭(客户年龄25-34为主)C1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低 3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）舒适居住(第一居所)后小太阳、小太阳、孩子三代(客户年龄以35-44为主)T1三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳、青年之家、孩子三代(客户年龄以25-34为主)T2 1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套(或有条件可做到)舒适居住(第二居所)，考虑父母养老或休闲客户年龄以35-44岁为主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源TOP2 位于

14、郊区,占有稀缺景观资源T1品类名称品类土地属性产品核心价值主力细分客户构成G11)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户商务人士(常年工作流动人士,)G21)周边配套完善，交通便捷，且较为安静2)适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳、后小太阳、孩子三代(客户年龄以35-39为主)G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内对产品总价敏感的首次置业客户青年之家、小太阳家庭(客户年龄25-34为主)C1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低 舒适居住(第一居所)后小太阳、小太阳、孩子三代(客户年龄以35

15、-44为主)T1三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格青年之家、小太阳、孩子三代(客户年龄以25-34为主)T2 1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套(或有条件可做到)舒适居住(第二居所)，考虑父母养老或休闲客户年龄以35-44岁为主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资源T2品类名称品类土地属性产品核心价值主力细分客户构成G11)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户商务人士(常年工作流动人士,)G21)周边配套完善，交通便捷，且较

16、为安静2)适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳、后小太阳、孩子三代(客户年龄以35-39为主)G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内对产品总价敏感的首次置业客户青年之家、小太阳家庭(客户年龄25-34为主)C1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低 舒适居住(第一居所)后小太阳、小太阳、孩子三代(客户年龄以35-44为主)T1三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳、青年之家、孩子三代(客户年龄以25-34为主)T2 1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套(或有条件可做到)舒适居住(第二居所)

17、，考虑父母养老或休闲客户年龄以35-44岁为主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资源TOP1、TOP2品类名称品类土地属性产品核心价值主力细分客户构成G11)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户商务人士(常年工作流动人士,)G21)周边配套完善，交通便捷，且较为安静2)适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳、后小太阳、孩子三代(客户年龄以35-39为主)G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内对产品总价敏感的首次置业客户青年之家、小太阳家庭(客户年龄25-34为主)C1）交通便捷，可快速到达

18、；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低 舒适居住(第一居所)后小太阳、小太阳、孩子三代(客户年龄以35-44为主)T1三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳、青年之家、孩子三代(客户年龄以25-34为主)T2 1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达舒适居住(第二居所)，考虑父母养老或休闲客户年龄以35-44岁为主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资源客户、土地、产品如何对应？ 产品 土地 客户 市场 万科品类也在不断完善中备注1、根据主要目的客户选择来确定土地属性，土地属性不一样，品类也不一样。2、同一块土地上，由于土地条件不一样，会对应不同的品类，出现不同的产品。六大大品类与市场的关系 产品 土地 客户 市场 初次置业空巢改善8后:婴儿潮一代70s末2530354045505560青年之家小小太阳小太