2015房地产估价师模拟试题：理论与方法11

1、2015房地产估价师模拟试题：理论与方法11 第十一章地价评估和地价分摊 一、单项选择题1、约翰冯杜能的地租的计算公式是()。A.地租=市场价格-生产成本B.地租=市场价格-生产成本-平均利润C.地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息D.地租=市场价格-生产成本-所使用的资本一般农业资本利润章2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。【2011年真题】A.1920B.2400C.2560D.32003、运用路线价法估价的前提条件是()。A.

2、街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐4、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零5、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为()m。A.22B.28C.38D.506、城镇街道两侧的商业用地，A.B面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是()。房地产估

3、价师考试试题A.(a)中地块B的价值大于地块A的B.(b)中地块C的价值大于地块D的C.(c)中地块E的价值大于地块F的D.(d)中地块G的价值大于地块H的7、基准地价修正法是一种()，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法8、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为()万元。A.500B.1000C.2500D.30009、某宗工业用地面积为500

4、0m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2;居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为()万元。【2011年真题】A.4000B.5900C.6800D.720010、某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价()万元。A.375B.450C.500D.60011、按建筑面积

5、分摊方法，计算土地占有份额的公式为()。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价12、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为()。A.1.67%B.2.33%C.2.75%D.3.33%|二、多项选择题1、在实际中计算地租量的方法有()。

6、A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用市场法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租2、临街深度价格修正率包括()。A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率3、调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用()等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A.市场法B.收益法C.成本法D.土地剩余技术E.建筑物剩余技术4、确定路线价时，选取标准宗地应符合()的等要求。A.一面临街B.两面临街C.土地形状为矩形

7、D.土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率5、路线价法特别适用于()估价。A.个别房地产B.房地产税收C.市地重划D.房地产征收E.需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形6、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.

8、若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元7、应用路线价法制作临街深度价格修正率的要领有()。A.设定标准深度B.将标准深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.求取单独深度价格修正率E.制定使用年限修正系数8、城镇基准地价的内涵包括其对应的()。A.容积率B.土地使用税C.土地开发程度D.土地使用期限E.征地补偿费9、某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有()。【2011年真题】A.按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33

9、.3%B.一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额C.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%D.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%E.按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%第一层第二层第三层房地产价值X190.06X/0.85223.6X/(0.85*1.2)186.33建筑物价值（600-200）/600*200=133.33133.33133.33土地价值56.7390.275310、通过高层建筑地价分摊可以解决()等。A.各部分分摊的建筑面积B.各部分分摊的土地份额C.各部分分摊的土地面积D.各部分分摊的地价数额E.各部分分摊的楼面地价额11

10、、高层建筑地价分摊的方法有()。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊E.按楼面地价进行分摊12、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有()。A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%|三、判断题1、

11、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。()Y.对N.错2、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。()Y.对N.错3、对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。()Y.对N.错4、某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()Y.对N.错5、城镇基准地价评估的估价时点一般是年度的1月1日。()Y.对N.错6、现行城

12、镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。()【2011年真题】Y.对N.错7、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。()Y.对N.错8、有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。()Y.对N.错9、按房地价值进行分摊方法，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异的建筑物。()Y.对N.错10、按建筑面积进行分摊和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可

13、行。()Y.对N.错|四、单项选择题答案部分1、【正确答案】：C【答案解析】：地租=市场价格-生产成本-平均利润-投资的利息。参见教材P363。【该题针对“地租理论及测算”知识点进行考核】2、【正确答案】：A【答案解析】：400*90%*20/25=288万元288万元/20*75=1920元/m2【该题针对“路线价法”知识点进行考核】【答疑编号10224813】3、【正确答案】：B【答案解析】：运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，街道两侧的土地排列较整齐。参见教材P369。【该题针对“路线价法”知识点进行考核】4、【正确答案】：C【答案解析】：标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道

14、对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。参见教材P370。【该题针对“路线价法”知识点进行考核】5、【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P377378。【该题针对“路线价法”知识点进行考核】6、【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P368。【该题针对“路线价法”知识点进行考核】7、【正确答案】：B【答案解析】：基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。参见教材P384。【该题针对“基准地价修正法”知识点进行考核】8、【正确答案】：C【

15、答案解析】：(215001500)10000=25000000(元)=2500(万元)。参见教材P385。【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】9、【正确答案】：C【答案解析】：3000*8*40%+1000*8*60%-800*1=13600元/m2补地价=5000*13600=6800万元【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】10、【正确答案】：D【答案解析】：需补地价=1500(1.6-1.2)10000=600(万元)，参见教材P386387。【该题针对“高层建筑地价分摊”知识点进行考核】11、【正确答案】：A【答案解析】：在以建筑面积作为分摊标准时，某部分占有的土地份额=该部

16、分建筑面积总建筑面积。参见教材P389。【该题针对“高层建筑地价分摊”知识点进行考核】12、【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P390。【该题针对“高层建筑地价分摊”知识点进行考核】|五、多项选择题答案部分1、【正确答案】：ABCE【答案解析】：实际中测算地租的方法还有多种：从房租中分离出地租;由地价求出地租;采用市场法求出地租;采用类似于假设开发法的方法求出地租。参见教材P367。【该题针对“地租理论及测算”知识点进行考核】2、【正确答案】：CDE【答案解析】：临街深度价格修正率有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。参见教材P374。【该题针对“路线价法”知识点进

17、行考核】3、【正确答案】：ABD【答案解析】：调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中土地剩余技术)、市场法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。参见教材P371。【该题针对“路线价法”知识点进行考核】4、【正确答案】：ACE【答案解析】：选取标准宗地的要求是：一面临街;土地形状为矩形;临街深度为标准临街深度;临街宽度为标准临街宽度;临街宽度与临街深度的比例适当;用途为所在路线价区段具有代表性的用途;容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率;其他方面。参见教材P370371。【该题针对

18、“路线价法”知识点进行考核】5、【正确答案】：BCDE【答案解析】：特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。参见教材P369。【该题针对“路线价法”知识点进行考核】6、【正确答案】：CE【答案解析】：A中总地价=10040%=40，B中总地价=100(40%+30%)=70，D中总地价=100(40%+30%+20%+10%)=100，参见教材P373。【该题针对“路线价法”知识点进行考核】7、【正确答案】：ABD【答案解析】：制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度;将标准临街深度划分为若干等份;确定临街深度价格递减

19、率;求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。参见教材P375。【该题针对“路线价法”知识点进行考核】8、【正确答案】：ACD【答案解析】：明确基准地价的内涵和表达方式。其中，明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：估价时点;土地用途;土地使用权性质;土地使用期限;容积率;土地开发程度。参见教材P382383。【该题针对“城镇基准地价评估”知识点进行考核】9、【正确答案】：ACD【答案解析】：P386-391假设第一层房地产价值为XX+X/0.85+X/(0.85*1.2)=600万解得X=190.06第一层第二层第三层房地产价值X190.06X/

20、0.85223.6X/(0.85*1.2)186.33建筑物价值（600-200）/600*200=133.33133.33133.33土地价值56.7390.2753按照房地产价值分摊，一层的土地份额为190.06/600=31.67%,2层的土地份额为223.6/600=37.3%按照土地价值分摊，一层的土地份额为56.73/200=28.36%2层的土地份额为90.27/200=45.2%3层的土地份额为53/200=28.4%【该题针对“高层建筑地价分摊”知识点进行考核】10、【正确答案】：BCD【答案解析】：通过高层建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额;各部分分摊的土地面积;各

21、部分分摊的地价额。参见教材P387。【该题针对“高层建筑地价分摊”知识点进行考核】11、【正确答案】：BCD【答案解析】：高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。参见教材P387。【该题针对“高层建筑地价分摊”知识点进行考核】12、【正确答案】：ACD【答案解析】：1、三层的建筑面积都相同，因此按建筑面积计算二层占1/3=33.33%每层楼的建筑物价格=120/3=402、按房地产价值计算：二层的价值为x，那么一层的就是2x，三层的就是0.7x，合计3.7x二层所占的比例=x/3.7x=27.03%二层的房地产价值=20027.03%=54.053、二层的土地价格=54.05-40=14.05二层土地价值所占的比例=14.05/40=17.57%，因此选ACD【该题针对“高层建筑地价分摊”知识点进行考核】|六、判断题答案部分1、【正确答案】：Y【答案解析】：假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。参见教材P358。【该题针对“地租理论及测算”知识点进行考核】2、【正确答案】：Y【答案解析】：在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。参见教材P369。【该题针对“路线价法”知识点