房地产营销策划-地块定位报告课件

1、 丽水市缙云县西寮村地块定位报告市场部20180120壹城市背景【区域属性】位于浙江省中南部。东临仙居、永嘉，南连青田，西邻莲都、武义，北接永康、磐安。缙云县，地处浙江省中南部丘陵山区，东临仙居、永嘉，南连青田，西邻莲都、武义，北接永康、磐安，面积1503平方公里。【经济发展-GDP】整体经济水平处于较高水平，经济较为发达缙云县GDP占比区域2014年2015年2016年丽水市区262.29281.29306.14缙云县184.06190.2206.07青田县181.77192.6213.24龙泉市102.61107.6118.8遂昌县87.3788.8897.47松阳县81.685.8694

2、.73庆元县53.1557.0762.52云和县50.7854.3459.59景宁自治县4244.549.06全市1045.631102.341210.24缙云县占比17.60%17.25%17.03%区域鹿城区乐清市瑞安市龙湾区瓯海区苍南县平阳县永嘉县泰顺县洞头区文成县GDP（亿） 877.05838.4783.84589.18487.01460.17372.91359.2781.3179.4279.07【人口发展】户籍人口约46万，常住人口约36万，呈缓慢增加趋势地区人口缙云县199736五云街道27858新碧街道12814仙都街道4501东渡镇14564壶镇镇37298东方镇10983新

3、建镇8096舒洪镇9627大源镇6102大洋镇29303近年来常住人口与城镇人口逐年增多，人口的稳定增长将为当地各项产业带来充足的生产者和消费者，产生稳定的经济效益，从而推动经济的良性发展。【城市规划】老城板块城东新城板块动车站板块缙云县老城区人口密集老房子较多难以发展，现在规划主要东拓西进，东部新城逐渐被老城区所接受，2016-2017年去化速度明显上升【相关政策】车位价格：12-17万元/个，无产权车位（车位与房屋绑定销售，并可与房屋共同签合同半按揭）；储藏间：柴火间7000-1000元/平，一般5-10平大小（缙云柴间需求比例不高，占总户数20%-30%）预售条件：总投资的25%以上且出

4、正负零按揭条件：签订购房合同即可办理按揭（也可以不办），结顶之后放款；限购：暂无限价政策：无明确规定按揭政策：首套房最低首付款比例30%。利率上浮10%，二套房，利率上浮20%【城市概况】 3. 人口 2. 经济情况 4. 规划 1. 区位户籍人口约46万人，常住人口约36万人；丽水下辖县，东临仙居县，东南靠永嘉县，南连青田县，西接丽水市，西北界武义县，东北依磐安县，北与永康市毗邻经济属于中上水平，整体经济水平丽水市排名第三户籍人口约46万，常住人口约36万，目前城市向东发展明显，东部新城为置换房源的首选全年全市生产总值206亿元，比上年增长8.34%；整体经济增长速度相对平稳；城市向东发展，

5、东部新城接受度明显提高贰用地属性北侧缙云人民医院（建设中），东西侧规划道路，南侧有小区规划档案馆空地和平年代大酒店，场地东侧西寮水库B29用地（规划中）拟投建5星级酒店及商业+小于12000方别墅群【地块四至】场地内部：场地内部存在高差，西低东高；地块东侧：规划紫薇路；场地南侧：和平年代大酒店及规划档案馆；地块西侧：规划紫竹路；地块北侧：规划医院及医院附属用地；地块综述：地块呈三角形，东高西低，内地存在洼地，存在建筑垃圾及部分苗木未清。【地块四至】地块东侧外信号塔地块内东侧地势较高处及建筑垃圾和平年代大酒店规划档案馆空地东方苑小区地块内低洼处地块北侧往南拍摄地块全景照片【交通四至】大交通条件较

6、好，东西侧规划有道路，小交通周边路网成型，交通便利旭山路330国道问渔路紫薇路仙都路黄龙路旭山路黄龙路缙云西动车站本案紫薇路翠竹路【配套条件】目前生活配套一般，1KM内可享受缙云新城生活配套本案缙云西动车站广电大楼缙云法院/缙云博物馆紫薇小学缙云实验中学缙云县政府/行政审批中心缙云火车站缙云新城十字街商圈人民医院（建设中）【地块信息】缙云西寮村地块项目位置行政隶属缙云县地块地段缙云县城东新城地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积70000容积率2.0计容建面140000建筑密度20%绿化率30%建筑限高68用地性质商住土地权属国有土地特殊要求1、设置不少于建筑占地1/2面积的架空层，层高

7、不少于3.6米，2、商业底层4.2-5.1米，二层3.3-4.2米。3、千分之七面积的管理用房，千分之二的养老用房，4、地块北侧集中配置48000平回购住宅，翠竹路与紫薇路顺时针配置12000平回购商业，进深不大于15米，住宅与商业2500元/平价格回购，300个停车位，10万元/个回购，150个储藏间（建筑面积不小于6平），1.5万元/个回购。5、主体验收后1个月内付款50%，交付1个月内付清余款。土地价格（起拍）按底价总地价计容面积地价保证金30030万元2145元/15015万出让时间2018年2月9日15点保证金截止时间2018年2月7日15时00分付款节奏：一个月内50%，三个月内缴

8、20%，6个月内缴清本地块（T）威胁地块位于城东新城，地块认可度较高；地块周边道路路网发达，道路通达性强；地块北侧建设人民医院，发展便利度高；地块方正，利于规划设计打造；缙云县放地量少，推地节奏缓慢；目前城市规划向东发展，地块位于人民医院南侧，未来发展方向之一；目前市场处于量价齐升阶段，市场房源一房难求；目前生活配套一般，不属于新城核心区域地块内有政府回购安置，拉低整体小区品质感地块所属区域不是主要发展区域，热度一般当地市场火热，该地块多家房企有意向，可能哄抬地价；（S）优势（O）机会（W）劣势（T）威胁【SWOT分析】【项目界定】容积、规模潜力地段总占地70000，容积率2，总建筑面积140

9、000；城东新城；客群丰富配套一般项目层面:区域层面:目前配套一般，需依托南侧底商；吸附本地客群及周边乡镇；交通优势明显周边规划路网，交通发达；规划限制地块现在地块方正，内地有高低落差；关键词：城东新城、市政府旁、变通便利68米限高，北侧设置回购房与商业回购叁市场研究【区位认知】老城区无新项目，目前城市发展城东新城及动车站板块动车站板块老城板块10000-11000城东新城板块13000-16000本案【土地供应】土地供应较少，2017年锦绣城溢价率20%项目名称用地面积()建筑面积()容积率楼面价(元/)溢价率成交时间和泰锦绣城576441268162.2219220%2017/1/1和泰城

10、69766139532230822.4%2013/12/30文晖名苑369081033422.8524566.8%2013/7/3亲亲家园685901577572.3298931.0%2013/2/6金色阳光700001610002.3281110.9%2011/12/19金色阳光花园九州亲亲家园和泰城文辉名苑和泰锦绣城本案【市场容量】14-15年年度容量稳定在1000套左右，16年容量爆发达1757套缙云县城整体市场容量较小，2012-2016年，商品住宅共计成交65.42万，年均成交13.08万，2016年住宅市场出现爆量，年均成交量超往年最高量20.11万方。2012-2015年，其市场

11、容量约1000套，县城年容量约800套，2016年市场出现爆量，全县成交商品住宅1757套，其中县城约占8-9成。【供销表现】主力面积段为100-110，各项目面积段差异化竞争项目名称80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上联排合计金色阳光0042072324354160040601052和泰城01200240240256102000958亲亲家园6113621678472681340001354文晖名苑192407104125072960000996锦绣城00080020819264000544合计25366

12、33621229384928757228040604904占比5%14%7%25%8%19%15%5%0%1%1%100%【库存情况】待结转结构表现首开时间项目名称90以下90-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上合计2017年和泰锦绣城3216112160合计3216112160缙云县城新售商品房相继售罄，泰锦绣城三期已基本售罄金色阳光花园九州亲亲家园和泰城文晖名苑在售和泰锦绣城售罄本案备注：2018年1月23日3期开盘售罄，截止2月5日，未网签22套，剩余未售房源不足10套。【单价表现】2016年缙云县城对于新城区认可度逐渐提

13、高，库存项目相继售罄，和泰锦绣城一、二、三期开盘即售罄项目名称总建面积物业类型开盘时间均价二手价格备注和泰锦绣城126800小高层2017年12月13500元/（三期）售罄无缙云县城售价最高的商品房金色阳光161000高层、排屋2014年7月10800元/（售罄）12500-13500元/排屋仅剩几套和泰城139532高层2015年1月11359元/（售罄）13000-14000元/新城核心地段品质住宅亲亲家园157757高层2014年1月8462元/（售罄）10000-11000元/缙云县城在售项目中性价比最高的项目文晖名苑103342高层2014年11月12432元/（售罄）12000-1

14、3000元/容积率较高，户型较小，学区较好金色阳光花园九州亲亲家园和泰城文晖名苑在售和泰锦绣城售罄本案【总价表现】高层总价天花板约为215万，主要价格段集中在150-200万之间和泰锦绣城面积套数占比总价105-1078015%150123-13020838%180132-14419235%200158-1736412%230544100%金色阳光花园九州亲亲家园和泰城文晖名苑在售和泰锦绣城售罄本案项目面积楼层总价和泰城1006150万（带车位）和泰城8912140万（带车位）和泰城11211160万（带车位）金色阳光1237200万（带车位）缙云品质住宅，市场认可度较高，开盘至今价格平稳，整

15、体去化相对较好和泰城用地情况占地面积69766建筑面积139532拿地时间2013年容积率2楼面价3082元/项目概况开发商台州和泰房地产开发有限公司楼幢高层销售情况开盘时间2015年首次开盘开盘套数958套已售罄折后均价从1.13涨价到1.3万元/二手均价现1.4万元/销售情况售罄面积段套数占比去化套数剩余套数8812013%120010224025%240011524025%240012212013%120012513614%136013910211%1020合计958100%9580【典型个案】88 2房2厅1卫102 2房2厅2卫122 4房2厅2卫125 2房2厅2卫【典型个案】亲亲

16、家园用地情况占地面积68590建筑面积157757拿地时间2013年2月容积率2.3楼面价2989元/项目概况开发商缙云县九州置业有限公司楼幢高层销售情况开盘时间2014年1月首次开盘开盘套数高层661套折后均价8500元/左右销售情况售罄缙云大型刚需项目，性价比较高面积段套数占比去化套数剩余套数80以下615%61080-90136102160100-11078458%7840110-120725%720120-130685%680130-144131%130144-16040%40合计1354100%13540【典型个案】95-110平 3房2厅2卫110平 3房

17、2厅2卫84-86平 3房2厅2卫【典型个案】【典型个案】缙云新城唯一在售项目，12月推150套售罄，一周后二期加推150套再次售罄，三期已于1月底开盘，也已售罄，三期均价1.35万/平和泰锦绣城用地情况占地面积57644建筑面积126816拿地时间2017年1月容积率2.2楼面价2192元/项目概况开发商台州和泰置业楼幢高层销售情况开盘时间2017年12月首次开盘开盘套数544套折后均价13500元/左右，车位14-16万，储藏间3-5万销售情况三期未网签20套左右，实际未售不足10套面积段套数占比去化套数剩余套数105-1078015%7010123-13020838%19612132-14419235%1920158-1736412%640合计544100%52222一期二期回购 三期【典型个案】125平 4房2厅2卫132平 4房2厅2卫107平 2+1房2厅2卫【市场总结】土地认知：城市未来发展方向，2016年起缙云县城对新城区认可度逐渐提升；市场容量：早期年度容量稳定，稳定在10