2022年建材城建设可行性报告

1、建材城建设可行性报告 建材城建设可行性报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！）目 录 TOC o 1-5 h z 第一章 总 论 31、项目概况及目标 32、编制依据及研究范围 53、编制原则 64、主要经济技术指标 75、可行性研究结论 9第二章 项目建设的背景及必要性 10第三章项目执行单位概况 32综合实力 32专业团队 32第四章行业分析及市场预测 331、国内市场发展预测 332、西部建材/家居市场需求预测 37第五章 项目选址及建设条件 411、项目选址 412、基础条件 413、自然条件 41第六章建设方案 421、建设规模 422、建设原则 433、建设目标 4

2、44、交易仓储中心功能定位及结构设计 455、信息平台功能 46第七章专业技术方案 471、总平面布置 472、建筑结构 483、供电方案 484、通讯、电视网络系统 495、给排水设施 506、消防 507、通风空调 508节能 51第八章环境保护与安全卫生 521、环境保护 522、安全卫生 52第九章项目组织及运营 531、园区管理系统 532、项目实施方案 53第十章项目进度计划 541、工程进度计划 542、项目实施进度表 54第十一章投资估算与资金筹措 561、投资估算依据 562、价格及取费依据： 563、项目总投资 564、资金筹措计划 56第十二章项目财务评价 571、财务计

3、算依据 572、税率及利润预测 583、不确定性分析 58第十三章可行性报告结论 60第一章总论某某投资管理有限公司在对某某市某某县新县城进行了考察和 分析；并对某某国际装饰建材城项目可行性展开了研究， 通过对某某 县新县城的总体规划和该项目建设的必要性、 优势劣势、项目背景等 内容进行调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了某某国际装 饰建材城项目可行性研究报告。一、项目概况及目标项目名称：装饰建材城建设地点：投资单位：执行单位：项目占地：60亩-100亩建筑面积：8-10万平方米建设周期：6-8个月投资金额：1.6-2.2 亿元资金来源：企业自备就业岗位：5000 人创造税收：7000万元

4、/年某某国际装饰建材城项目拟建在某某市某某县的新县城，由于新 县城的建设需求，某某县对装饰建材的需求量将非常庞大， 建设一个 专业的建材市场就是满足这庞大需求的最好方法。 某某国际装饰建材 城项目规划占地约60亩-100亩，总投资1.6-2.2亿元人民币。项目 拟建总建筑面积8-10万平方米。项目建设周期为6-8个月。项目建设目标：建材及家居仓储月吞吐量达到 40万立方米以上，年宏观建材 交易仓储产值12亿元以上；与近1000家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟； 形成高 效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全 天候的现代建

5、材服务；建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传 递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；引进第三方建材家居企业600家以上，为某某及周边各县市等家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。本项目的建设对促进中国西部品牌家居 /建材城做到了综合的服 务和优越配套；实现了在中国西部家居/建材业激烈竞争的差异化发 展。促进中国西部建材的优化发展，减轻由于品牌家居 /建材城处于 商业区位配置高成本运作的压力； 促进中国西部家居、建材市场的良 性发展。宏观上对某某县城市建设和市民家居及建材需求起到促进作 用。具有十分重要的现实意义和经

6、济社会效益。二、编制依据及研究范围2.1、编制依据（1）国家、某某省、某某市国民经济和社会发展计划；（2）某某省西部物流中心建设规划；（3）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参 数；（4）某某市某某县关于商贸、物流等现代服务业发展规划；（5）某某国际装饰建材城项目意向性规划布局；（6）其他文件和协议；2.2、研究范围（1）项目建设的背景和必要性（2）项目投资主体的情况（3）行业分析及市场预测（4）项目选址及建设条件（5）项目布局及及各部分功能定位（6）项目组织及管理系统（7）项目效益评价及不确定性分析三、编制原则3.1遵照国民经济和社会发展第十三个五年计划关于“鼓励发展 所有制形

7、式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；积极发 展物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交 通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入 领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土 地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型 业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把 发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业 结构。”来做好项目定位、进行项目设计。3.2按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。3.3根据某某省和西部发展计划，融入区域

8、经济、合理安排进度。3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工 作程序和要求，做到实事求是、客观公正。3.5某某省及西部各省目前国民经济水平，现代商贸服务产业发 展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的 管理模式、运营模式。3.6项目建设以国际建材 家居的需求为依据，以现有设施及资 源为基础，避免盲目投资和重复建设。3.7项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购 及比质比价采购。3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。3.9其它规定及客户要求。四、主要经济技术指标项目于2015年建设，并可于2016年完工。整个项目预计于2016 年达到

9、全部的生产能力，进入正常营运。年度建筑面积示意表名称圾G投资期2015年用地面积2（亩）建筑面积22:投资额度建成市场1160亩-100亩氓10平方22000万元配套费用1120万元4.2销售及运营收入的测算如下表:三期项目销售及运营收入的测算表单位：万元名称销售比例销售收入20152015 年2016 年2016 年商铺70000平方70%42000商铺30000平方出租出租.自用80%864一、租赁及运营收入：2015 年2015 年2016 年单位：万元商铺租金864864物业管理服务费120120物流停车费5050广告费免费无其他业务收入100.00100.00项目营业总收入43134

10、五、可行性研究结论5.1某某国际装饰建材城项目建设，符合国家和省市有关促进现 代服务业的商贸 物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项 目建设用地符某某市某某县把该县作为建材五金物流商业配套等专业市场和公路、铁路、航空港形成物流对该宗地配套需求。5.2项目的建设将推动县委，县政府倡导的先进制造业与现代商 贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努 力把西部建材城打造成为辐射西部的国际性商业服务业中心要求。某某国际装饰建材城现代服务业经济的发展，体系之进程，配套省会经济圈和自主创新综合配套改革试验区的建设，带动城市新型建材工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义。5.3某某

11、国际装饰建材城将形成一批建材品牌商入驻；吸引第三 方建材 家居经营企业。推动企业依托西部物流优势条件 ，通过航空、 陆、铁进出口，参与区域性市场竞争，降低建材/家居业在某某的运营 成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。5.4项目的建设将成为推动某某五金建材物流市场的有利补充，促进区域产业结构调整。交易仓储物流中心的建成 ，为整顿目前 该区域零散的建材交易和仓储，提升该区域建材物流环境提供了良好 整合平台；项目建设将成为某某县发展专业市场和物流产业的形成互 惠,互动,协同发展一支重要经济力量。项目在选址方面做了充分的考虑：针对西部各省市家居建材市场 重复建设造成经济回报严重下降状况，

12、调查西部建材家居市场层出上 马，档次和品格高端的现实，结合项目的地块区位，在规划定位上侧 重于批量建材交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓 储物流配套。园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生 等环节的设置，特别是投资公司来自于长三角成熟商业资产运营公 司，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略， 概念规划布局中重视对 建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼 顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。第二章 项目建设的背景及必要性一

13、、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景1.1建材市场现状据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十 分显著。截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易 市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有 542家。近年我国建材市场的成交额已超过 800亿元人民币/年。平均年市 场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊位租金总额9.8亿元； 浙江南浔建材市场始于1987年,现已发展成为中国最大的胶合板集散 中心，成交额达63.6亿元；山东淄川区建材城，成交额达41亿元；南 通市永兴商城，成交额为2

14、5亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还 有：常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、 宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县 恒山板材市场等。建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材 料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类 摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材 料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过 4万家，装 饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱 产业。1.2建材市场形成的特点和问题建材企

15、业后向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、 五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。 资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈， 大型品牌企业与材料供应商 合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发 难过。部分建材企业已经开始从源头着手， 通过并购或是购买股权等 方式与原料厂家合作，以求降低成本。渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产 商品牌意识的增强以及消费者观念的转变， 给多个品牌做代理的渠道 商，日子越发不好过了。所以，部分渠道

16、商离开建材行业，另一部分 人涉足生产领域，开始打造独立品牌。资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化 竞争，已经形成品牌化趋势。资本给予更多关注风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2015年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募 资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球 最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美 国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟 光（上海）木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。 中国联想弘 毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高

17、档家居产品生产的 企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。出口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策 2007年连续颁布了几 项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目 录。新调整的加工贸易政策将于 8月23日起执行，从事家具加工贸 易的企业也面临缴纳保证金的新压力。 因退税率的下调及缴纳保证金 而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。跨界招募专业人才建材业其实是竞争仍不太充分的行业。 虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势，如何尊重

18、和保护知识产权将成为建 材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒 和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。 知识产权保护一直是 中国建材企业的软肋，“ COPY至 一度是部分企业的生存法宝。 如今, 随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权， 相关专利的申 请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创 设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。 虽然追求的未必是胜诉 结果，保护产权意识得到彰显！品牌建设备受重视8年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺 天盖地-电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的 身影。建材企业原来多是埋

19、头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。 如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材 企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公 众形象的塑造。建材行业面临健康积极发展奥运会到来的特殊年头对建材行业影响甚大。房地产开发交房量下降快，市场在萎缩；困难之下，也有机遇。2013年全国房产快速回暖，家装行业也随之快速发展。仅2013年厨卫行业实现产值18500 亿，比2015年增长了 12%加上2013年高速发展的惯性，使得建材 行业依然活跃。1.3中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以 及建材城为主，建材连锁这一

20、新业态的前景十分可观， 无论在建材供 应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高， 这种业态发展顺 应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为 主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅 兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。 同时中国国内也涌现了一批 建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用

21、熟悉 当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式， 优秀的比如天津 家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。 资金实力成为制 约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才， 挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都 难以同建材连锁外资企业相抗衡。中国建材行业也缺乏优秀的建材仓 储物流支持。1.4建材业消费创新呈现新趋势宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2015年，建材巨头百安居日前宣 布了新的家装策略一一2015年将在全国60家店面中，全面推广家装按 揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行， 双方分别推

22、出的项目是“家 装易”、“分期宝”。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所 以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新 房闲置等尴尬局面。”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金 融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。1.5商业模式下，建材市场投资的困境动辄几万、几十万平方米的五金建材装饰市场，提升改造遭遇 土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又 不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业 发展具有促进作用，在

23、房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经 济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意 义。1.6 中国建材/家居专业市场现状中国很多城市建材市场初现建设不均衡。如南京截至 2015年， 该市主城区5000平米以上的建材市场已经达到近 100家，分散的建 材门市和超市更是不计其数，导致市场饱和并出现了过剩的局面。统计资料显示，2015上半年南京房地产投资较去年回落约 5个 百分点，而建材产品受固定投资增幅回落的影响，建材产品市场需求增长和价格均呈现回落的趋势，行业平均利润也较去年下滑了20%南京市固定投资热升温，导致建材市场一哄而上，在布局上也不合理。 南京市区面积为4730平方

24、公里，按照国际标准规划，最多可容纳 30 家5000平米以上的建材市场，而现在超出了 3倍还多。据一项全国 数据显示，2004年我国家居零售额约为1200亿元，建材城每平方米 的年平均销售额仅为3400元，而据核算，要想赢利，每平方米的年 销售额至少应该在1万元以上，而目前南京市每平米年销售额只有 4 千元左右，只有不到三分之一的建材市场盈利，大多数处于亏损状态。 与此同时，众多建材市场扎堆建设，密度过高，经营项目雷同，缺少 特色。此外，激烈的市场竞争使得建材城为了获得更多的客源而不得 不采取降价、打折等促销手段。“建材市场多了，东西都差不多，在 选择上主要看价格和质量。”而业内人士认为，残酷

25、的市场竞争已经 使得以往暴利的建材行业风光不再。南京市建材行业协会有关专家分析指出，随着土地价格的迅速 上涨，以及市场过剩导致的竞争日趋激烈， 当初建材城能够快速获利 的市场条件已不复存在。现在建材行业已属于投资巨大见效慢甚至难 于见效的行业，投资建材城，风险加剧。对此，该专家提醒，投资商 每新建建材市场，在经营特色上应当力求错位，以避免单纯的价格竞 争。2015年对于某某的家居、建材卖场来说，是群雄争霸的一年： 一方面，本土家具销售企业的竞争更加激烈，另一方面，外资家具销 售企业将发起强有力的共识，家具龙头红星美凯龙开业，都将给 本土卖场带来巨大的挑战。目前某某市某某县由于是全县搬迁，一个全

26、新县城的建设内就只 有在汽车总站的商业广场内设了 1万平方米的建材销售网点。1万平 方米左右的商铺面积是远远不能满足某某县新县城这几年对建材的 巨大需求的，我公司非常支持某某县委县政府想打造一个专业的建材 市场对某某县未来的加速发展有着十分深远的经济意义， 社会意义这 个想法，也很有信心可以为某某县的建设和发展做出贡献。就建材专业市场本身来看，从建筑业对建材行业带来的刚性需求 来说，建材行业是个朝气蓬勃的行业。并且现在整个西部的发展带来 的建筑建材机遇是巨大的，特别是成渝经济圈，西三角经济圈的实力 提升，以及中国农村城镇化过程中建材都扮演了一个极为重要的角 色。而发展专业市场也是现代商贸，物流

27、，网洛发展的必然需要和结 果。1.6国家及西部各省市规划对建材/家居专业市场发展提出更新 要求国家在一五规划中关于发展商贸服务业明确：坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。 大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会 交易成本，提高资源配置效率。鼓励发展所有制形式和经营业态多样 化、诚信便民的零售等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物 流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的 要求，合理调整城市商业网点结构和布局。 打破垄断，放宽准入领域， 建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业， 提高非公有制

28、经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持 服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。健全服务 业标准体系，推进服务业标准化。大城市要把发展服务业放在优先位 置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。某某市商贸发展进行前瞻性规划， 建设区域性商贸中心。实施中 鼓励推进功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的大中型批发市 场，完善功能，提升档次。支持发展以连锁经营、物流配送、代理销 售网络、特许经营、电子商务等为主要特征的现代流通方式，改造和 提升传统商贸业。加速融入西部大物流圈，发展大型的商贸流通集团。1.7西部个省市工业经济和区位及物流快速发展对综合性、专业 化建材/家居

29、专业市场发展构成有效支撑二一世纪的前十至二十年，是中国物流需求的高增长期。社会 经济发展越来越依赖于现代物流的发展，这是一个国家调整经济结 构，转变经济增长方式的必由之路，亦为通过流通现代化推动工业现 代化的必然。1.7.1运输支撑条件某某省西部物流中心建设规划正式出台，某某将打造一个区 域物流中心和八大次区域物流中心）以交通运输、仓储配送、物流信 息三大平台为支撑，把某某打造成为西部物流中心、西部最大的商品 集散地和经济走廊！某某省政府日前正式出台 某某省西部物流中心 建设规划（以下简称规划）。该规划透露，到2016年，某 某货运周转量力争保持年均9%的增长速度，物流业增加值增幅高于 同期G

30、DP增幅2个百分点规划称，根据某某货物主要流向和物流发展需要，依据西 部综合交通枢纽建设规划和某某产业布局，某某将在重要物流节点 城市、制造业基地和综合交通枢纽，布局建设物流园区。并依托已有 的港口、铁路和公路货站、机场等交通运输设施，建设多式联运、转 运设施，实现多种运输方式 无缝衔接”提高运输效率。今后，某某将根据全省产业布局，构建以下七大物流集群：为重 大装备制造业服务的大件物流集群，为电子信息产业服务的电子物流 集群，为白酒产业服务的酒业物流集群，为钒钛钢铁服务的钢铁物流 集群，为农产品深加工服务的农产品冷链物流集群，为粮食散装、散 运、散卸、散存服务的粮食物流集群，为快捷需求和零星需

31、求服务的 小件快递物流集群。据透露，到2016年，某某为打造西部物流中心，将斥巨资实施 80个重点物流项目，并建立重点项目联系制度，协调解决项目实施 中的重大问题。据悉，依托交通枢纽和特大城市的经济功能，某某将 建成西部最大的区域物流中心，重点建设4大物流园区和4大物流中 心。其中：成都航空物流园区依托双流国际机场，建设服务某某、辐 射西部、连接世界的枢纽型西部航空物流港；成都国际集装箱物流园 区依托成都铁路集装箱中心站，建设服务某某、辐射西部、通达全球 的枢纽型集装箱内陆港；成都新都物流园区依托成都铁路枢纽大弯货 站，建设服务某某、辐射西部、通达全国的枢纽型铁路散货集散地； 成都新津物流园区

32、依托成都铁路枢纽新津货站， 建设服务川南、辐射 西南、通达全国的枢纽型铁路散货集散地； 成都新都物流中心依托城 市北向公路主通道，建设服务于成都北部、辐射成德绵经济带、通达 全国的公路物流港；成都龙泉物流中心依托城市东向公路主通道， 建 设服务成都东部、辐射成渝经济带、连接长江港口的公水联运货物集 散中心；成都双流物流中心依托城市南向公路主通道，建设服务于成都南部、辐射西南的公路货物集散中心；成都保税物流中心依托成都 出口加工区，建设服务于成都、辐射某某的保税物流中心。该规划透露，根据南、北、东、西四个方向的进出川通道和各地 产业布局、商品流向、资源环境、区域规划等因素，某某将全力建设、 打造

33、八大次区域物流中心。其中：攀枝花物流中心以矿产资源、钢材 和农产品（冷链）物流为特色，辐射川、滇、黔交界区域，重点建设攀 枝花市倮果散装货物（矿产品）物流中心等项目；自贡-泸州-某某物流 中心以酒业、化工、机械、盐化工物流为特色，辐射川、滇、黔、渝 交界区域，重点建设自贡板仓加工制造业物流园区、 某某港志诚作业 区一期工程、泸州高坝集装箱物流中心等项目； 达州物流中心以天然 气化工、农产品和再生资源物流为特色，辐射川、渝、陕、鄂交界区 域，重点建设达州粮食物流中心等项目；绵阳-广元物流中心以电子 产品、农产品物流为特色，辐射川、陕、甘交界区域，重点建设长虹 信息化现代物流园区、广元现代粮食物流

34、中心等项目；南充 -广安物 流中心以商业零售、农产品、建材物流为特色，辐射川、渝交界区域, 重点建设南充小龙物流园区、广安新桥能源化工园区物流中心等项 目；遂宁-内江物流中心以建设仓储配送设施为重点，形成为全省服 务的物流配送中心，重点建设川渝合作物流园区、遂宁中国西部国际 工业物流港等项目；乐山物流中心以大件运输为特点，形成水路联运 的物流中心，重点建设乐山棉竹物流园区等项目； 雅安物流中心以水 电、矿业、机械加工、农产品物流为特点，形成辐射川西北、攀西地 区的物流中心，重点建设华峰物流园区、雅惠物流仓储中心等项目。该规划指出，今后，某某将依托全省产业特色和物流需求，构建 五大重点领域物流体

35、系。其中：配合国家优质商品猪战略保障基地建 设，依托省内大中型食品加工企业、区域性农产品批发市场、物流园 区，构建某某农产品冷链物流体系；以散储、散运、散装、散卸为重 点，构建以成都、眉山、某某、达州、南充、攀枝花、广元为重要节 点的某某粮食现代物流体系；制造业物流体系结合某某省重要战略资 源开发基地建设、现代加工制造业基地建设、科技创新产业化基地建 设、农产品深加工基地建设，组织实施一批制造业与物流业联动发展 示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业的有机融合、联动发 展；商贸物流体系推进物流企业与商贸企业互动发展， 促进供应链各 环节有机结合，在大中城市发展面向流通企业和消费者的社会化共

36、同 配送，促进流通的现代化，扩大居民消费；第三方物流体系培育一批 适应机械、重装、电子、建材、白酒等优势产业物流需求的第三方物 流企业，做强做大，积极引进国内外大型第三方物流企业来川发展。张掖成都铁路交通图1 .*曲叶- *AJ*V alTh* rm i! J-fliir. 成都物流设施重点建设项目布局淙山协址中心端IL广斤输編中心战事制滝屮心幕安物通屮心f严F WL酬粉慢中心I、某某省区域性物流中心布局1.7.2信息网络支撑条件与机遇某某市是西部重要的通信枢纽，与世界 200多个国家和地区建立 了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。但是我们从2013年3月20日，中国互联网络信息中心（CN

37、NIC联合某某省互联网协会共同 发布2015某某省互联网络发展状况报告显示：2015年某某省的网 民渗透率首次超过10%宽带规模增速较之上一年提升近一倍，手机 网民也以占全省整体网民49.0%的比例远高于全国水平。报告认为， 2015年某某互联网发展整体依然呈现不断提升的良好趋势。根据中国互联网在普及率达到10%之后的发展经验看，某某互联网已经进入了 一个更快速发展的黄金时期。本次报告是CNNI湊门为某某省定制，希望能帮助社会各界了解某某灾后互联网发展状况，了解某某互联网发展的巨大机遇，并积极参与建设。报告显示，截至 2015年 12月，某 某省网民规模达到了 1103万人，网民普及率首次超过

38、10%达到13.6%, 相比2007年有显著提高。根据创新扩散理论，某某省网民会在10%勺拐点后，今后几年呈现更快的增长。某某省手机网民增长尤为迅速， 使用比例达到49.0%,远远高于全国39.5%的水平。某某互联网基础资 源也呈现快速发展，网站数量增加 40964个，年增长率达到115.2%, 超过了全国网站91.4%的增长率，这也是某某省连续两年网站数量增 长率超过100%某某省的网民上网方式也呈现出多样化趋势，各种上网设备使用比例均高于全国。受当地人文、经济影响，某某省互联网 应用呈现出娱乐第一、应用第二、商务第三的特点：即偏向娱乐应用 的服务使用比例较高且高于全国水平、偏向应用的服务次

39、之与全国水平高低互现、商务服务应用比例最少且低于全国水平。 在互联网应用 上，网络音乐、即时通讯、网络视频、网络游戏的使用比例均在50%以上，整体高于全国水平。而网络炒股、旅游预订以及网络售物的应 用比例较小，均在10%以下，低于全国平均水平。报告认为，虽然地 震、经济危机等因素对于某某互联网造成一定影响，但从基础建设以及网民状况上来分析，2015年某某互联网仍然保持了快速发展的状 态，且发展速度较之2007年有很大提高。报告分析认为，这一状况得 益于政府支持、基础设施建设的完善和重大事件对于人民信息需求的 刺激等三个方面的促进。首先是政府对于互联网产业的鼎力支持， 高 新互联网协会、某某省电

40、子商务协会的成立都表明了政府对互联网产 业扶持的决心。其次是基础设施的快速建设为互联网发展提供了保 障。以网民上网途径为例，在省内宽带已经成为绝对主流，使用比例 在9成以上，高速的宽带用户增长率为某某省互联网行业的发展奠定 了良好基础。另外，重大事件也对本地的互联网发展有较强的刺激作 用。如手机上网比例较大的主要原因，就来自地震发生以后，网民对 于信息获取及时性的需求提高，促使了手机上网的需求大大增加。 某 某省拥有丰富的自然资源，是西部最大的市场和物资集散地，也是西 部的工业大省，因此在电子商务等领域会有很高的需求。报告建议， 某某互联网的进一步发展建设应从改善某某省互联网“人文”环境， 选

41、择适合某某互联网环境的产业，大力推进企业网站建设以及互联网 营销服务等几个方面入手，重点提高整体网民或者说人口素质是某某 互联网蓬勃发展的基础，也是某某省未来应该着重思考的方面。我们从以上这份报告，以及某某投资管理公司调查分析认为： 某 某现在需要在物流以及商业信息建设中花一定精力。 而某某投资管理 有限公司所依托的长三角的经济体有成熟的商业信息运载模式。 能为 某某的信息物流带来一定的突破。整体来说，县城地址经多方选择后确定在某某县真溪乡 ，某某县 真溪乡和高场镇蒋坝、石盘两村划归某某县，扩建为新发乡，并以此作 为某某新县城基地。新发乡幅员面积约86平方公里，有13个行政村和1 个社区，共2

42、.8万多人。某某新县城地理位置非常优越，即将建设的宜乐 高速公路和宜峨铁路与之相邻，随着向家坝工程的开工，这个某某唯一 的国家级贫困县正面临非常好的发展机遇。二、某某国际装饰建材城项目建设的意义2.1推进某某市建材专业市场的健康发展项目的建设和运营是某某现代建材 /家居专业市场建设的积极 前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优 势，为某某市建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代 建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工 业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有 利于促进成都品牌建材/家居市场的内循环发展，降低商家运营成本，

43、提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高成都在西 部的首位度。有效解决目前西部建材/家居在商业化模式下运营成本 的压力，提高经济危机对建材市场需求萎缩的抵抗力。2.2培养和造就某某市以信息化，大宗建材物流为支撑的专业 仓储交易集散中心某某国际装饰建材城建设将大大促进某某市引进和利用省际商 贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管 理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设 资金管理渠道与便用方式，让先进的建材大宗运营企业以其成熟而规 范的服务运作为某某省建材专业服务发展提供良好的范例与榜样。与西部大型建材超市在商业化模式遇到：产品价格过高；进驻品

44、牌失控； 消费需求导向让位于超市利益；盈利能力弱等诟病。本项目的建设将 以如下方式进行提升和改善策略：消费环境明显改善：高档的物业设施，空调、保安、自动扶 梯等一应俱全等现代设施，让消费者感受到前所未有的尊重。集中先进的品牌展示系统：以品牌展示为主要形式，以专卖、 专营为主体，让枯燥乏味、灰色消费模式，向更加感性化、时尚化、 透明化方向转变。先进信息化的经营管理模式：建立网上交易信息平台；依托 物流优势条件，实施最优先物流配送体系；统一广告、统一促销；统 一市场拓展和团购，深度服务市场；统一售后服务，提升市场品牌。提升品牌经营层次，深度整合市场与商户资源，实施集约化 管理模式。超大经营规模仓储

45、管理，包容建材专卖店、品牌展示、建材 超市等多形态的配送。跨行业整合资源，结盟优势合作伙伴。为品牌建材商和运营商搭建信息化、 成本集约化、物流配送先进 化的建材交易和集散中心。2.3充分发挥某某建材市场集中的基础优势，促进该地域的物流 产业片区、规模化发展某某的建材市场据亿邦投资管理有限公司调查，某某有建材市场 3个。但是某某整体建材市场极不规范。市场很杂乱。以府河桥市场为例，虽然此市场人气非常高。但是此市场居然没 有一个醒目的市场产品导购图。府河市场的面积很大，横跨了一、二 环路。虽然该市场的建材品牌和种类非常多。 但各种类型的建材没有 一个规划的分区，显得较为杂乱。只有木材和装饰灯具的商家

46、稍微集 中一些。而且各商家的铺面大小设计不规范，小的只有单间的铺面， 其经营的产品也是比较混乱，分区不明显。顾客难以寻找自己想要的 货物，就别说现代的信息化系统了。市场管理也比较混乱。从市场环 境来看，虽然卖场很大，但供人车通行的道路比较狭窄，很多商家还 将建材产品越界摆放在了公共通道上， 更加重了道路的堵塞。很多商 铺对建材废料比如木屑等也没进行及时清理， 使得整个市场显得比较 脏乱。市场一共设立了 6个建材交易区，每个交易区都有相应的管理 方，但其办公地点都非常难找。交易区的管理处，没有挂牌，客户基 本寻找不到。很多工作人员居然都不能指出总管理处准确位置。多数 商家也表示不太清楚。三是商家

47、和顾客的讨价还价比较普遍。 因为各 铺面并不是统一经营，所以商家们的服务态度也各不相同， 经常有纠 纷发生。商场也没有投诉受理中心。三、某某国际装饰建材城项目建设的必要性3.1引导和转化某某市及带动周边潜在建材市场需求商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互 适应、相互满足。虽然某某市及其区域内当前存在着的建材市场需求， 但某某市众多建材/家居专业市场在商业模式下，高成本运营；其环 境和区位基本上集中与闹市区，以某某本市为市场重复定位，导致市 场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐 射能力较弱。本项目的投资将集中某某建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场

48、的交易和仓储的集散中心、 信息服务中心。其核心的 便捷的交通条件，使得项目在承接成渝经济圈的经济发展机遇，对陕西、西藏、云南、贵州等周边省市的建材市场有独特的辐射优势。增 强某某市建材企业和外地知名品牌建材商家对周边的销售市场开拓 能力。通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善各自为 政发展的阻力。随着某某市整体经济的发展和城市首位度的提升，某某专业市场 产业带，必将促进物流需求，提升该地域第三方物流大型产业化发展， 有力地支持了现有陆、空、铁的设施衔接以及交通运输设施与库、场 设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备 的运作水平得以提高。3.2支撑了该区域的有效物

49、流市场机制建立物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管 制更加合理和科学；需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服 务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、 重组以资本运作为 手段的企业经营网络建设；并为开展网络化物流经营活动提供与商流 相适应的高效物流服务。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、 服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多 个方面，需要强有力的制度保障和执行机制， 包括市场准入与汰出机 制、市场保障机制及商业信用机制等等。物流集中服务运作，可在一 定程度上为改善信用体系的欠缺，

50、降低物流交易成本和提高物流服务 效率提供有益的尝试与实践，对某某市实现市场管制的合理化和科学 化，建立良好的市场秩序具有十分积极和现实的意义。3.3充分发挥某某市在中国西部区域中心城市辐射功能某某经济区具有率先发展的良好条件，该区应实施结构升级”战略。即：以建设西部综合交通枢纽为契机，带动物流中心、商贸中 心、金融中心和现代制造业基地建设， 通过结构升级转变经济发展方 式，建成西部经济发展高地的核心区域。为强化区域经济纽带，应以 西部综合交通枢纽建设、装备制造业分工协作和岷江水环境保护作为 内部协作重点。为加快经济区的形成和发展，要采取统筹城乡改革， 突破体制障碍，统一办事规则，健全补偿机制和

51、建立协调机构等积极 措施。3.4有效推动建材行业经济，服务成都发展目标对于某某市这样一个区域中心城市，建设商贸物流业对某某市经 济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：培育新的经济增长点工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素； 规模的商 贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道， 也是企业 产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增 长点，还通过对外的物流促进合肥自身建材行业的经济发展。促进某某市现代服务业的进程。是某某工业经济发展的重要支撑条件。创造经济发展的环境某某国际装饰建材城项目的建设，将创造以某某为中心的良好的 区域内产业布局与发展环境；为区域招商

52、引资，提高经济发展水平创 造了条件。现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应 的。从某某市当前的经济发展总量和城市化水平来看，其发展虽然领先于西部的其他城市，但领先程度并不十分突出。同时，与周边省份 的中心城市诸如重庆、西安、昆明、拉萨等城市相比较，其经济实基 础形成的优势，更应加快发展经济速度。在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面， 这将 使某某市在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以商贸服务流 为平台的经济体，将更好的服务某某发展目标，增强城市经济辐射能 力。第三章项目执行单位概况公司名称：某某投资管理有限责任公司法 人：王荣标企业登记注册类型：有限责任公司某某投

53、资管理有限公司是依托于北京浙江商会， 常熟浙江商会以 及各分会在某某成立的针对于某某及西部区域的投资管理有限公司。 已在某某有部分投资，希望能在某某继续进行高效的投资， 为某某的 经济发展做出贡献。第四章行业分析及市场预测一、国内市场发展预测1.1国内建材工业发展预测2015年建材工业将向又好又快方向发展。预计建材工业增加值增 长速度22%水泥产量14.7亿吨，增长8%平板玻璃产量6亿重量箱, 增长15%水泥制品、技术玻璃、玻璃纤维及制品、轻质建材等产品 产量继续保持较快增长，产业结构继续优化，主要行业先进生产力比 重继续提高。水泥新型干法工艺比例可望达到 56%浮法玻璃比例达 到85%201

54、5年建材行业的三大发展重点：着力推进技术进步和自主创 新，加快产业结构调整，加快用先进生产力取代落后生产力；以节能 减排为中心，大力发展循环经济，努力实现又好又快发展；加快产品 升级换代，节约能源资源。近两年我国对部分建材产品出口退税调整 幅度较大，企业还需有一个消化吸收的过程，但从长远来看，调整出 口退税，有助于促进资源的合理配置和产品结构调整， 提升质量档次, 出口退税率降低带来的影响可以逐步消化。建材行业作为高耗能行 业，其过热和不平衡发展，加大了节能减排任务实现的难度。建材行 业落后生产能力依然较多，加快推进淘汰落后产能的工作面临很多挑 战。加之建材行业企业分散的格局，企业规模小、数量

55、多，集中度很 低，结构不平衡问题严重。过于分散的行业结构和异常激烈的市场竞 争导致总体产能过剩。这些问题的存在阻碍了我国建材行业的健康发 展。未来几年，我国建材工业发展速度可能略高于国民经济发展速度， 但是与世界发达国家相比，中国建材工业总体水平还比较落后， 高档 产品需要进口。由于建材行业成本上涨，中低档建材企业处于盈亏边 缘，造成了低档产品因为涨价涌入中档产品序列、中档产品涨价涌入高档产品序列的连锁反应，这样势必会使中高档产品的价格竞争更加 激烈。国家将继续实施宏观调控，以达到建材行业产业结构优化升级 的目标。根据建材行业“十一五”结构调整目标，我国将鼓励支持建 材行业的大企业集团发展，提

56、高产业集中度；大力发展新型干法水泥 等先进工艺和玻璃深加工业务，淘汰落后产能工艺。国家轻工局发布统计数据称：2015-2015年，国内室内装饰年工 程量将从1500亿元猛增至3000亿元左右。其中，家庭装饰占50%因 此，室内装饰业是大有可为的行业。为轻工业结构调整、升级换代发 挥了重要作用。随着当前住房制度改革的不断深入， 建材业对拉动市 场消费将起到更积极的促进作用。2014年全国主要新型建材需求总量预测表单位新型防水卷材保温材料矿棉吸声板装饰石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁纸墙布化纤地毯万吨12016050-60 100平方米2.5亿4000-5000万1400 万4亿5000-8000

57、万1.1国内家居市场庞大，品牌呈现集约化趋势随着我国泛家居行业的不断发展，目前的行业脉动呈现以下特征：供过于求、竞争加剧家居建材市场缺乏合理规划和市场调控；缺乏客观、准确的投资 信息和科学论证，一些国内、国外的投资商在未能充分了解当地投资 环境、实际需求和项目发展前景的情况下，仅凭借强大的经济实力， 盲目地兴建市场。使得我国许多地区尤其是一类城市家居建材市场的 数量和规模都呈现比较明显的“泡沫”特征，处于“超饱和”状态。 以北京为例，仅从六里桥南里到玉泉营环岛 4公里左右的三环路两 侧，竟遍布了十几家大型家居建材市场。这种现象在其它大城市也较 普遍，经常会见到一些超大型的家居建材市场集群。由于

58、区域市场总量的供过于求，加之分布不合理，使得一些市场招商不足，人气不旺, 销售额被稀释，利润空间大幅下降，竞争加剧，甚至出现不正当竞争。 其主要原因就是在需求一定的条件下，“同行”过多，“分母”太大。 如果这种情况再不得到抑制，任其发展，不仅会扰乱正常的市场秩序， 影响行业的健康发展，还会造成社会资源的浪费。理念创新、业态多元就我国泛家居行业其发展轨迹应该是， 经营商品一经营商户一经 营管理一经营诚信一经营服务一经营品牌一直到所有经营理念的核心，其本质就是家居建材流通载体为消费者创造一切有利条件，实现其消费利益的最大化。其主要形式可以概括为，摊位制卖场、建材超市和独立的品牌专卖店。由于后者的数

59、量和规模都相对有限， 因而 目前家居建材流通业态的主体依然是处于主导地位的摊位制卖场和 渐进的建材超市。可以说，当前我国家居建材流通领域已呈现出摊位 制卖场与建材超市并存，两种模式既竞争又互动的态势。细分市场、错位经营在当前家居建材流通领域日趋激烈的竞争形势下， 流通企业如何 根据区域需求、同行状况、结合自身形态打造比较优势，增强竞争力 的一个重要途径就是“细分市场、 错位经营”。其战略设计的着眼点 应首先将区域消费指数及结构进行细分：是以价格为“消费阀启点（消费启动点）”的刚性消费一族为受众。或以品牌、品味、素养并 通过消费来体现其社会角色将价值作为“消费阀启点”的弹性消费 一族作为消费对象

60、。还是瞄准以身份、“面子”、成就等作为“消费 阀启点”的反弹性消费一族，定位在 VIP卖场。从理论上讲，能将上 述“三族”兼容当然最好，在避免同质化竞争，取得了良好业绩。增强素质、做强做大就流通企业的竞争力而言，其关键就是综合素质的较量，要尽快 增强和提升“卖场素质”。包括：卖场品牌含金量及彰显水平、创新 能力、市场份额、卖场信誉度、服务效率、经营理念、业态模式、业 内影响力、对商户的利益亲和力、对消费者的吸引力、资金厚度、所 在区域的商情因子及交通便利、团队建设、舵手掌控能力等，它是一 个综合评价体系。家居流通企业要想利于不败之地， 就要做强做大，既要增强硬实 力，又要增强软实力。在战略设计