房地产投资环境分析（共65页）

1、第二章 房地产投资环境分析 房地产投资分析是房地产投资活动进行之前的分析论证过程。房地产投资分析概论房地产投资分析意义和作用 1、为投资者指示投资方向 2、为投资者提供运作方式 3、确定投资收益 4、为投资者分析风险及提供避险方法 房地产投资分析的原则客观性 策划性 全面性 责任性房地产投资环境分析 社会经济周期和房地产市场周期 借贷利率 税金及其他收费 房地产市场周期房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的-房地产泡沫泡沫经济的含义:泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动。股票和房地产等是泡沫经济的主要载体，快速致富和从众行为是泡沫经济的社会基础。房地产投资分析的内容房地产泡沫的

2、教训由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年香港房地产的价格上涨了三倍多。在“巅峰”时期，黄金地段写字楼曾开出20万港元/平方米的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民

3、接过了房产高价的“接力棒”。1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。1997年以来香港房地产价格下跌超过60%20多万个家庭成为“负资产阶级”中央和香港特区政府陷入困境香港中原物业房地产价格指数(1997年7月为100)12月16日，被国务院任命为香港特别行政区第一任行政长官，并于1997年7月1日就职，成为香港特别行政区首位行政长官，任期为5年。

4、2002年2月28日，在无对手的情况下董建华当选连任特首；同年3月4日，获中央人民政府正式委任为第二任行政长官，任期由2002年7月1日开始。2005年3月10日，董建华在香港宣布，他已正式向中央政府提出辞去香港特别行政区行政长官职务。 董建华房地产泡沫引发政治难题董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建85000单位的目标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。政策一出，香港住宅市场立即感受到压力。恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产市场一片凄风惨雨，楼价下挫二

5、至三成，要求取消八万五建房目标的呼声趁势而起。反对者指责董建华提出八万五是共产主义乌托邦，破坏市场经济的自由运作，如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了，整个经济也将被拖垮，百业萧条，济贫变成齐贫。香港经济问题成为中国政治问题日本房地产泡沫终结日本经济辉煌从20世纪80年代开始到90年代初，日本城市土地价格的过度增长形成了严重的泡沫经济，泡沫破灭和消散的过程对实体经济的打击十分沉重。到2006年初，全国地价水平比历史最高水平下降了60%，全国土地资产总值缩水56%，损失的土地价值总额达1530万亿日元，相当于日本股市市值最高点（1989年）的2.5倍。地产泡沫破灭导致的金融困难已经使日本经济陷入

6、了困境，市场萎缩，政治动荡，至今毫无起色。日本六大都市土地价格指数变化趋势2.1房地产投资环境概述投资与投资环境 一般所说的投资环境是指直接投资的环境。直接投资是指一个经济体系内的某居民投资购买或设立在另一经济体系内的企业，兼并对该企业有持久利益或在管理方面具有相当程度的影响力和控制权； 投资决策包括宏观和微观两个层次。其中微观投资决策是单个投资者或单个投资项目的决策，其基本问题是如何使单个投资者或单个项目在投资额一定的条件下，获得最大的投资收益。这就需要着重考察社会消费水平结构、产品物价和市场利息率等因素对投资者个人或单个项目的影响和制约，即投资环境。投资环境：是指拟投资的地域（国家、地区、

7、城市和街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和，它具有系统性、区域性和动态性等基本特点。房地产投资环境分析的原则 一）客观性原则 二）全面性原则 三）比较性原则 四）预测性原则 房地产投资环境分析的含义 以外部环境为对象，从构成环境的各种因素入手，定量与定性相结合，综合系统地分析环境的构成、变化的规律以及研究对象与环境之间的相互作用，从而对环境的发展水平、费用效益以及协调发展等方面作出客观的评价，为实际的决策或应用提供科学的依据。 房地产投资环境的特征1、系统性2、动态性3、主导性4、地区差异性房地产投资环境的分类一）按表现形态分类 1、硬环境：影响项目投资的各

8、种外部物质条件 2、软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件二）按层次分类 1、宏观投资环境：国家投资环境 2、中观投资环境：地区、行业投资环境 3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境三）按研究角度分类 1、地区环境 2、产业环境房地产投资环境的构成要素一）政治环境因素二）经济环境因素三）社会环境因素四）文化环境因素五）法律环境因素六）自然环境因素七）基础设施环境因素 主要包括以下七个方面：1）土地：如供应数量、位置、价格和开发程度等；2）资金：如银行为开发者提供信贷的状况；3）物资：如建筑材料、设备的供应和价格等；4）人员：如工人、技术人员的数量与质量，工资水平等；5）税收的影响：如税种

9、和税率；6）管理与服务：7）厂商权益的保障：包括产权的保障和实际收益的保障等。房地产投资环境的具体因素投资与房地产投资的含义投资广义：指人们的一种有目的的经济行为狭义：为了获得可能的未来收益而做出的确定的现值的牺牲基本要素主体客体目标 营利性目标是投资的动力源方式房地产投资：经济体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资类型1、多样性。房地产投资环境因素众多，并且每个因素对房地产投资项目的影响效果和作用方式都存在差异。2、系统性。房地产投资环境的系统性指房地产投资环境因素之间是相互影响、相互制约，存在内

10、在的逻辑联系。3、动态性。房地产投资环境的动态性指的是众多的投资环境因素是可变的，并在动态变化过程中相互依赖。房地产投资环境的特点房地产投资无形收益的主要表现投资者追求的是心理享受许多公司花大笔资金用在办公楼的选址、设计、建造和装修上，其目的就是心理享受，就是无形收益房地产投资者在投资开发房地产时，必须对颜色，尤其是流行色，进行深入研究房地产购买者都喜欢“风水”好的建筑物进住豪华高层公寓，是提高个人地位的最有效方法之一建筑北面有连续高山群峰为屏障，左右有低岭岗峰，面前有池塘或河流转经过，水前又有远山近丘的朝对呼应。北面为山，西面为路，东面为河流，南面为池。住宅背靠山朝南，宅前要有河流环抱住宅，

11、这样，形成典型的“山环水抱”。杨澜访贝聿铭谈建筑风水 杨：贝老，您相信建筑风水吗？贝：建筑师都相信建筑风水的。不是迷信的建筑风水，建筑风水有好几种，比如说 我们建筑要摆房子，要背山傍水，这也是建筑风水。我觉得建筑风水我们应该相信的，可是建筑风水如果弄得太过分一点，那就变成迷信了，这个我反对。杨：您在香港设计的中银大厦，被很多香港人认为是不吉利的建筑风水， 他们说这座大厦像个三棱的刀。旁边的居民都装反光镜，说要把这个刀光挡回去。还有汇丰银行上面，好像架了个水泥的机关枪。最有意思的是：因为有一个锋面是对着港督府的，港督府一开始种柳树来挡，后来柳树也死了一次，然后再种上柳树。您对这一切觉得很好笑吗？

12、贝：当时不是笑话，报纸还攻击我。但是我对当时的港督卫奕信和他的夫人说，谁叫你们把香港的地价抬得那么高？我只有这么一小块地，当然只有往高处造。杨：但是人们说您也吸收了建筑风水的一些说法，比如您一开始在香港设计中银大厦的时候，曾经设计过有一股泉水，是从后门进去前门出 来，后来人家说水就是财，您这样就破财了。您是不是取消了这样的想法？贝：有是有，懂建筑风水的人说得也很对，我用水，这个高楼两旁都有水下来的，我接受这一点。这个水是源，是财源，所以水到了下面变成一个池子。池子养鱼，中国人认为就把财给蓄住了，有点地方我信的我就做。 香港中银大厦汇丰银行2.2房地产投资环境分析的特点与构成要素房地产投资环境分

13、析的特点 房地产投资环境实际上是影响房地产投资效果的一系列因素所构成的一个外部环境。其中区位分析是分析的核心点。 在房地产投资环境的分析中，区域科学已成为房地产投资环境分析的强有力的理论背景。在此理论背景下，房地产投资环境体现出有序的结构，这种结构决定了区域投资的投向、布局、总量，同时投资的流入又在不断完善区域的投资环境，体现了投资和投资环境客体之间相互影响、相互作用的动态关系。这种互动关系的研究，不但可以满足投资主体获取利润的动机，还可以为受资地区吸引有利于区域发展的资金、形成“投入产出”的良性循环。房地产投资环境分析的构成要素 投资环境具有系统性的特征，因而表现出与此相关的层次特征。我们可

14、以按照层次高低将投资环境区分为宏观投资环境和地域投资环境两大部分。 1、投资环境宏观要素分析 在宏观环境影响因素中，投资商必须监测六个主要的因素，即人口统计因素、经济因素、自然因素、技术因素、政治因素和文化因素。对房地产投资而言，人口统计因素、经济因素、房地产金融与产业政策是影响宏观投资环境的主要因素，其它影响因素应根据项目的具体情况适当增减。通过对宏观环境的分析，有利于投资商选择投资时机、投资区域、投资规模及物业类型、档次等。2、区域性投资环境因素分析 区域性因素分析，即中观层次的投资环境分析。应该从六个方面分析区域性因素。 地区经济发展水平 地区产业结构和发展政策 地区发展战略 地区人口因

15、素 地区自然环境因素 地区基础设施环境2.3房地产投资环境分析方法层次分析法建模一 问题的提出 日常生活中有许多决策问题。决策是指在面临多种方案时需要依据一定的标准选择某一种方案。例1 购物 买钢笔，一般要依据质量、颜色、实用性、价格、外形等方面的因素选择某一支钢笔。 买饭，则要依据色、香、味、价格等方面的因素选择某种饭菜。例2 旅游 假期旅游，是去风光秀丽的苏州，还是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般会依据景色、费用、食宿条件、旅途等因素选择去哪个地方。例3 择业面临毕业，可能有高校、科研单位、企业等单位可以去选择，一般依据工作环境、工资待遇、发展前途、住房条件等因素择业。例4

16、科研课题的选择 由于经费等因素，有时不能同时开展几个课题，一般依据课题的可行性、应用价值、理论价值、被培养人才等因素进行选题。 面临各种各样的方案，要进行比较、判断、评价、最后作出决策。这个过程主观因素占有相当的比重给用数学方法解决问题带来不便。T.L.saaty等人20世纪在七十年代提出了一种能有效处理这类问题的实用方法。 层次分析法（Analytical Hierarchy Process, AHP)这是一种定性和定量相结合的、系统化的、层次化的分析方法。过去研究自然和社会现象主要有机理分析法和统计分析法两种方法，前者用经典的数学工具分析现象的因果关系，后者以随机数学为工具，通过大量的观察

17、数据寻求统计规律。近年发展的系统分析是又一种方法，而层次分析法是系统分析的数学工具之一。层次分析法的基本思路：与人们对某一复杂决策问题的思维、判断过程大体一致。选择钢笔质量、颜色、价格、外形、实用钢笔1、钢笔2、钢笔3、钢笔4质量、颜色、价格、外形、实用进行排序将各个钢笔的质量、颜色、价格、外形、实用进行排序经综合分析决定买哪支钢笔1.建立层次结构模型 首先要将所包含的因素分组，每一组作为一个层次，按照最高层、若干有关的中间层和最低层的形式排列起来。对于决策问题，通常可以将其划分成层次结构模型。 最高层：表示解决问题的目的，即应用AHP所要达到的目标。 中间层：它表示采用某种措施和政策来实现预

18、定目标所涉及的中间环节，一般又分为策略层、约束层、准则层等。 最低层：表示解决问题的措施或政策(即方案)。 AHP决策分析法层次结构示意图 一般分为三层，最上面为目标层，最下面为方案层，中间是准则层或指标层。例1 的层次结构模型 准则层 方案层目标层例2 层次结构模型 准则层A 方案层B 目标层Z若上层的每个因素都支配着下一层的所有因素，或被下一层所有因素影响，称为完全层次结构，否则称为不完全层次结构。房地产投资环境分析的原则与标准 1、房地产投资环境评价的原则 系统性原则 比较性原则 时效性原则 定性分析与定量分析相结合的原则 实事求是、突出重点的原则2、房地产投资环境评价的标准 适应性标准

19、 稳定性标准 竞争性标准2.3房地产投资环境分析方法多因素和关键因素评价法 当房地产业投资环境评价采用多因素评价法时，选取的投资环境的因素即房地产投资环境评价要素系统中的15个投资环境要素，子因素即投资环境要素之下的子要素，权数的计取是在考虑因素影响大小之后综合决定的。可将因素评为优、良、中、可、差这样五级分别对应分值100，80，60，40，20，这样评价总分取值范围即在20100之间，满分为100分。房地产投资环境评价方法 房地产业投资环境评价公式如下： 其中，N表示投资环境总分 Wi表示第i类要素权重 Ui 表示第i类要素评分 而 其中，j表示i类要素下j类子要素 Wj表示i类要素下第j

20、类子要素的权重 ai，bi，ci，di，ei分别是第j类子因素评价为 优、良、中、可、差的百分比； 具体评价时，先对各类要素的子要素做出评价计算出Ui后，再套用公式计算出投资环境总分N。当然也可将两个公式合并为一个公式来计算，合并后的总公式为： 其中，N表示投资环境总分 i, j表示i类要素第j类子要素 Wi,Wj表示i类要素、第j类子要素的权重 ai，bi，ci，di，ei分别是第i类要素下第j类子因素评价为优、良、中、可、差的百分比； 在房地产业投资环境评价的多因素评价法中，各子因素也因为各自影响性不同而给予子因素权重。对我国开发建设的普通住宅投资项目其环境评价因素可分类如下：最重要因素：

21、居民收入水平，权重系数：Wi=0.2很重要因素：房地产开发供应状况，权重系数：Wi=0.15重要因素：基础设施状况、区位交通条件、环境状况、税费水平，权重系数：Wi=0.1较为重要因素：经济增长水平，权重系数：Wi=0.05略微重要因素：土地状况、地价、房地产政策、区域人口数量、区域人口素质、家庭人口数、消费文化与观念，权重系数：Wi=0.025各投资环境要素、子要素及相关权重如表2-3所示。表2-3 房地产业投资环境要素、子要素及相关权重表投资环境要素子要素及权重要素权重基础设施状况交通设施（0.5）能源设施（0.3）通讯设施（0.2）0.1区位交通条件公路（0.5）铁路（0.2）航空（0.

22、2）水运（0.1）0.1环境状况环境质量（0.6）绿化水平（0.4）0.1土地状况土地面积大小（0.5）地质状况（0.5）0.025房地产供应状况房地空置率（1.0）0.15地价地价水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2投资环境要素子要素及权重要素权重经济增长水平经济增长率（1.0）0.05房地产政策土地政策（0.5）房地产综合政策（0.5）0.025政府办事效率政府办事效率（1.0）0.025税费水平契税（0.4）城市基础设施配套费（0.3）其他（0.3）0.1区域人口数量区域人口密度（1.0）0.025区域人口素质区域人口素质（1.0）0.025家庭人口数家庭平

23、均人口数（1.0）0.025消费文化与观念消费文化与观念（1.0）0.025准数分析法 在房地产业投资环境评价采用准数分析法时，按照房地产行业影响要素的分类习惯将评分区间及准数计算公式作一定修改，并去除了一些不必要的因素，修改后的房地产业投资环境准数数群参照表见表2-5： 项目要素代号内涵评分1.投资环境激励系数K地价；房地产政策(含融资政策)0-52.城市规划完善因子P环境状况；土地状况0-43.税利因子S税费水平0-24.劳动生产率因子L区域人口素质0-25.地区基础因子B基础设施状况；区位交通条件；区域人口数量2-106.效率因子T政府办事效率 0-27.市场因子M房地产开发供应状况；居

24、民收入水平；消费文化与观念；家庭平均人口5-208.管理权因子F经济增长水平0-2表2-5 房地产业投资环境准数数群参照表 在房地产投资环境评价的准数计算公式中，根据各要素本身重要性及其内在联系差别，将税利因子S和效率因子T放到公式的括号中，即让其作用效应减小，而让市场因子M从括号中调换出来，增大其作用效应，评分区间相应也作一定变动，就可以有修改后的房地产投资环境准数计算公式： 综合评价法的基本步骤是由层次分析法确定各环境要素的权重系数；由统计分析确定各环境要素的得分；计算投资环境的综合评分；由灵敏度分析(敏感性分析)判断各环境要素发生变化对投资环境分析带来的影响。 首先，进行环境要素权重系数

25、的确定。 权重系数是用来描述环境要素在投资环境分析中相对重要程度的指标。其大小既取决于要素自身在投资环境诸要素中的地位，又取决于投资者因投资动机或主观因素对投资环境的期望与要求。因而权重系数一般采用层次分析法进行综合确定。基本分析步骤为： 综合评价法 建立层次结构模型 按投资环境因素的内容及相互关系，将各环境要素划分为层次结构形式 确定同层间单权重系数 同层间要素的单权重系数是用以描述位于同一层次的各环境要素相对于上一层因素重要程度的系数，它是由求解该层的判断矩阵求得的。 一致性检验 组合权重系数的确定 目标项目投资环境的综合评分：其中，G 目标项目投资环境的综合评分ABCDj 第j环境因素的

26、权重系数 Vj 第j环境因素的评分分值 n环境因素的个数上式求得的分值在1-4之间，分值越高，说明对目标项目投资环境的评价越好。 敏感性分析正是要考察当这些环境条件变化时，对分析结果带来的影响及其影响程度。其步骤如下：逐项分析环境因素的稳定状况，判断其在房地产投资建设或经营期内发生变化的可能性，并研究其变化的基本趋势及变化程度；对将要发生变化的因素，依据其变化的趋势及变化程度，请专家予以重新评价；统计各因素的评价结果，计算它们的分值；计算变化后的房地产投资环境综合评分值；若是不同地点投资环境的比较和排序，则按新的综合分值重新排序，并比较前后两种排序的差异，分析原因，做出判断；若是单一项目、单一