万科集团PPT[1]

1、万科企业股份有限公司(yu xin n s)环境分析共五十二页万科 A000002向着阳光奔跑第一部分：万科集团简介第二部分：企业环境分析 一、企业外部环境分析 二、企业内部环境分析 三、企业综合环境分析第三部分：总结(zngji)及建议共五十二页万科集团(jtun)简介万科企业股份有限公司(yu xin n s)，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入

2、486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。2011年实现营业收入717亿，营业利润157亿，实现净利润96.2亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。共五十二页万科理念(l nin)建筑为了(wi le)生命 建筑延拓生命 建筑充满生命共五十二页万科logo2007年，万科集团更换LOGO标识。标识语“建筑无限生活”更改为(i wi)“让建筑赞美生命”。新标识由四个V组成。共五十二页一、企业(q

3、y)外部环境分析1、政治环境(hunjng)分析2、经济环境分析3、社会环境分析4、技术环境分析共五十二页政治(zhngzh)环境分析房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业(qy)的耐力。共五十二页经济环境(hunj

4、ng)分析房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会(shhu)潜在问题。国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。共五十二页社会环境(hunjng)分析国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房

5、地产仍将成为持久的消费热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们(rn men)最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。随着经济的发展、社会的进步

6、，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。 共五十二页技术(jsh)环境分析我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业(qy)运营的优化调整，有效地提高了房产企

7、业(qy)的竞争力和企业(qy)的整体实力。购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。 共五十二页企业(qy)特殊环境分析（波特五力模型）行业内竞争者分析潜在竞争者分析替代品分析供应商议价(y ji)能力分析客户议价能力分析共五十二页行业(hngy)内竞争者分析行业内竞争(jngzhng)的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。(1)房地产

8、市场存在着多个巨头(2)行业增长程度(3)高额固定成本(4)高的退出成本共五十二页潜在(qinzi)竞争者分析进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择(xunz)在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。(1)海外竞争加强(2)产品差异化(3)资本要求(4)政府政策共五十二页替代品分析(fnx)商品房买卖市场在一定程度上将受到以下(yxi)方面的影响：(1)二手房市场的活跃(2)租房意识的兴起(3)消费观念的转变共五十二页供应商议价能力(nngl)分析对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等服务资源的公司或个人。土地是房地产开发的基本资源，对于

9、房地产企业来讲，最主要的供应商之一即为土地供应商。向市场供应了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作为商品的特殊性质(xngzh)，对于房地产企业包括万科来说，在土地议价方面空间极小。在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价空间。在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。共五十二页客户议价(

10、y ji)能力分析近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高，如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除价格之外影响消费决策的因素。此外，眼看不断(bdun)高涨的房价越来越超出大多数消费者的承受能力，政府的宏观调控适时出台，消费者的持币观望情绪愈加浓重，而对于房产市场后期走势的不确定性在一定程度上提高了消费者对于购买的议价能力共五十二页企业内部(nib)环境分析1.企业组织结构(jigu)2.企业人力资源3.企业财务状况4.企业文化现状共五十二页企业(qy)组织结构创新组织结构组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组

11、织结构。产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务(rn wu)，每一个过程都得到高度关注。共五十二页企业(qy)人力资源万科提供(tgng)给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。 万科追求个性发展与团队意识的协调一致，致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。共五十二页企业(qy)财务状况公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张

12、的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。不可忽视公司的财务也存在一些(yxi)问题，如存货周转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续两年降低，资产负债率连续三年升高。共五十二页万科部分(b fen)财务数据09年08年07年营业收入 48,881,000,000 40,991,800,000 35,526,600,000 营业成本 41,122,400,000 34,855,700,000 28,059,500,000 营业利润 8,685,080,000 6,364,790,000 7,652,900,000 净利润 6,430,010,000 4,639,870,000 5,3

13、17,500,000 流动资产 130,323,000,000 113,456,000,000 95,432,500,000 存货 90,085,300,000 85,898,700,000 66,472,900,000 资产总额 137,609,000,000 119,237,000,000 100,094,000,000 流动负债 68,058,300,000 64,553,700,000 48,774,000,000 负债总额 92,200,000,000 80,418,000,000 66,174,900,000 现金流量 23,002,640,471 19,978,300,000 1

14、7,046,500,000 共五十二页财务状况与经营成果(chnggu)分析盈利(yn l)能力分析偿债能力分析营运能力分析共五十二页万科盈利(yn l)能力分析年度200920082007毛利率29.390338.999341.9946销售净利润率13.154411.31914.9677资产净利润率5.00694.23092.671净资产收益率14.2612.6516.55每股收益0.480.370.73每股净资产3.42.94.26每股现金流0.8416-0.0031-1.52每股净利润0.5850.4220.774共五十二页年度200920082007同行业2009毛利率29.3903

15、38.9993 41.9946 30.3销售净利润率13.1544 11.319 14.9677 17共五十二页通过三年的还有同行业的比较，我们可以发现企业的毛利率的在逐年下降，甚至2009年的毛利率低于同行业的水平，造成企业毛利率下降的原因有两个：其一是2008年市场销售不畅，不少企业进行了一些促销活动，拉低了2009年毛利率。其二是营业成本增速超过营业收入增速2007-2008企业的销售净利率在稳步上涨，到2009年净利率又下降，低于同行业(hngy)的水平。下降的原因是受国家房地产政策的影响，影响了整个房地产行业(hngy)，特别是民用住房共五十二页2009年万科A的资产净利润率较前两年

16、相比,下降又上升，说明万科注意(zh y)到了自己的问题在积极的改进。企业在增加收入和节约资产使用等方面开始注意(zh y)。共五十二页从总体上看: 纵向比较，万科A的盈利能力较前两年减弱，主要表现在毛利率，销售净利润率，资产净利润率，净资产收益率，每股收益，市净率，每股净资产，市净率呈下降趋势，集中表现为该公司获利能力，市场竞争力减弱；期间(qjin)费用，总成本增加；企业资产综合利用的效率下降；运营效率变差；抵御外来因素影响和打击能力一般，发展潜力小等问题。 横向比较，万科A的盈利能力在同行业的房地产上市公司中仍处于领先地位，集中表现为万科的技术含量高，质量好；具有较好的经营和财务状况；背

17、离价值小，投资风险小等优点。共五十二页偿债(chn zhai)能力分析总的来说，公司偿债能力减弱(jinru)：资产负债比率上升，速动比率下降，易导致公司资金链的断裂。共五十二页营运能力(nngl)分析、年度2009200820072009同行业总资产周转率0.38060.37380.494540.38流动资产周转率0.4010.39250.49450.47存货周转率0.39220.32820.40950.56共五十二页2009年万科A的总资产周转率为0.3806次，高于2008年的0.3738次，表明万科A的总资产使用效率上升(shngshng)，企业营运能力较08年变强。共五十二页2009

18、年万科A的流动资产周转率为0.401次表明以相同(xin tn)的流动资产完成的周转额变大。2009年万科A的流动资产周转率低于同行业的流动资产周转率，表明万科A的流动资产利用效率较低。共五十二页2009年万科A的存货周转率为高于08年，表明存货的周转天数(tinsh)较08年短，但是还是远低于同行业,表明有大量存货积压，营运能力较同行业较差。共五十二页总体(zngt)上来看万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展(fzhn)的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。共五十二页共五十二页共五十二页总结(zngji)与分析高盈利，负经营活动

19、现金流万科有较好的赢利能力，但经营活动投入资金长期大于回收资金，盈利缺乏一定的现金保障。评价与风险：在房地产形势大好(dho)的情况下，利润越来越丰厚。一旦市场受到冲击，在放假大跌而出现亏损，则将蚕食过去的账面利润，甚至给股东和债权人带来损失。建议：采取更稳健的投资策略，在房地产热潮中，避免盲目投资。共五十二页高负债(f zhi)，低流动，对融资依赖大整个房地产行业普遍负债的情况下，万科也不例外，而且负债率高出平均水平。流动资金不充分，存货囤积量较大，短期变现困难，短期债务偿还压力大，对融资的依赖性大。评价与风险：在房价持续上涨，行业形势大好的情况下，万科的高负债，充分运用了财务杠杆为股东创造

20、效益。而由于资金流动性不充分，一旦面临融资困难和债务偿还双重压力，有资金链断裂的危险。建议：企业应重视风险管理，采取更为稳健的财务政策。万科在国内房地产的零头(ln tu)地位已较为巩固，应防范扩张的风险，更安全的发展。共五十二页营运能力较通行业有优势企业(qy)长大迅速，竞争能力强万科作为国内房地产的巨头，积累了丰富的房地产经营管理经验，与同行业比较，有较好的营运能力。万科资本雄厚，在行业内竞争力与影响大。评价与风险：万科在行业内资本规模最大，而整个行业风险很大时，万科巨大的资产建筑在高风险之上。在危机产生时，万科可能因此面临巨大的损失(snsh)，同时企业形象也讲受损。建议：在行业中做大的

21、万科，应该更加加强对是对市场波动的能力。对万科来说，维持市场的健康发展也是它的社会责任之一。共五十二页共五十二页共五十二页企业文化(wnhu)现状万科公司(n s)给自己的定位是：做中国地产行业的领跑者。万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”，万科把人才视为资本，倡导“健康丰盛的人生”，万科企业文化案例为业界所推崇。 以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科不断发展的基石。万科“阳光照亮的体制”让其“创造健康丰盛的人生”不断成为现实。共五十二页三、企业(qy)综合环境分析（SWOT分析）1、自身优势分析(fnx)2、自身劣势分析3、面临机会分析4、潜在威胁分

22、析共五十二页在众多房地产开发商中，万科 以品牌、服务和规模复制(fzh)获取高价值共五十二页 精心运作型土地增值型服务增值型概念创新型金融投资型案例中海北辰万科万通红石首创（部分业务）客户选择根据土地选择客户在北京由外至内发展跨地域发展房地产开发商一般消费者跨地域客户群体主流群体边远地区中高端市场现房出租不动产服务跨地域发展特殊群体个性求新选择项目的升值潜力参股控股投资项目多跨地域发展价值获取项目驱动满足客户要求靠土地增值客户开发销售商场经营在相对低成本土地基础上依靠品牌和服务获取高价值DIY（ “万通筑巢网” ）多种收益手段（供应、服务）个性化房产开发靠房地产升值获取投资回报战略控制内部运作

23、流程资金品牌土地储备资金物业建品牌跨地域项目复制，资源共享资金规模、土地储备客户要求的把控和实现市场敏感创新个人能力品牌准确的机会评估投融资控制土地储备业务范围房地产开发物业管理房地产开发商场经营物业房地产开发开发销售服务管理开发销售房地产投资二手房投资共五十二页自身优势(yush)分析(1) 中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。(2)万科在制度和流程管理上有不少创新(3)万科集中采购装修部品 凸显规模效应-降低采购成本约10，技术、环保指标高于行业标准。(4)万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能

24、力以及快速应变(yngbin)的营销策略等。(5)公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。 共五十二页自身劣势(lish)分析(1)土地储备不足，土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。(2)重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。(3)各城市顾客的评价不一，在某些城市万科的住房，服务等有待提高。(4)与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限

25、制，迫使万科只能(zh nn)走城乡结合部开发的策略。共五十二页面临机会(j hu)分析(1)世界经济已经在逐步复苏并走向良好，我国国民经济发展态势坚挺，给房地产市场带来了很大的发展潜力。(2)政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规划，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。(3)中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。(4)万科获建设银行500亿授信额度建设银行，进一步增加对万科的授信力度(ld)。而500亿授信额度的获取，对于万科增强资金实力、抓住发展机遇无疑也将发挥非常积极的作用。(5)中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。中国人口数量