房地产及其描述（66页）

1、第二章 房地产及其描述房地产及其描述第二章 房地产及其描述第一节 房地产的含义 第二节 房地产的特性 第三节 房地产的分类 第四节 房地产的描述与分析 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义（熟悉） 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 二、土地建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）（一）土地的含义是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。对土地含义的理解：土地是指田地、地面土地是地球上陆地的表层，是自然综合体土地是自然资源土地是立体的：地球表面，地球表面以上一定范围内的空间地球表面以下一定范围内的空间（二）建筑物的含义广义的建筑物： 房屋构筑物 狭义的建筑

2、物：房屋建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所房屋: 是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所.构筑物: 是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。（三）其他土地上附着物的含义 建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转

3、移而一同转移的物。埋设在地下的管线、设施 地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花 三、房地产实物、权益和区位的含义（掌握） 一宗房地产区位权益实物（一）房地产实物的含义 建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。 三个方面。(1)有形的实体；(2)该实体的质量(3)该实体组合完成的功能（二）房地产权益的含义 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。 房地产的各种权利(1)所有权

4、(2)建设用地使用权(3)宅基地使用权(4)土地承包经营权(5)地役权(6)抵押权(7)租赁权一宗房地产的权益包括(1)拥有的房地产权利所有权还是使用权(2)受到其他房地产的权利限制情况如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是通行权。(3)受到房地产权利以外因素的限制情况如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制(4)房地产的额外利益或收益如屋顶或外墙面可以出售或出租给广告公司做广告获得经济收

5、入所有权建筑物区分所有权共有单独所有房屋所有权土地所有权国家所有权集体所有权国家所有权集体所有权私人所有权共同共有按份共有P53图2-2在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值；一般的无形资产主要是权益的价值；房地产实物和权益在价值决定中都很重要。(三)房地产区位的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位与重要场所的距离临街（路）状况朝向楼层交通：通达性、可及性、便捷性道路通达：道路等级、通达方向；路网密度公交便捷：公交类型、站点、流量对外交通

6、便利：类型、位置、规模环境景观自然环境、人文环境景观相邻房地产的利用状况外部配套设施外部的基础设施公共服务设施 四、房地产的其他名称 （了解）不动产物业land 强调自然属性 real estate强调自然属性和人工物混合属性 real property 强调自然属性、人工物以及权益属性。 五、房地产的基本存在形态 （了解）土地形态空地地上有建筑物 无视建筑物的存在 考虑建筑物存在对土地价值的影响。 建筑物形态一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。 房地形态: 在估价时也把它们作为一个整体来看待 不同情况下对房地产的用词 “房地产” 可指土地，也可指

7、建筑物，还可指土地与建筑物的综合体 “房地”专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时 “土地” 仅指土地部分，如说土地价值建筑物仅指建筑物部分，如说建筑物价值六、房地产含义的总结P59，图2-5房地产的三要素 我住在天津市南开区老城厢新世纪花园，私产房，高档社区呢 第二节 房地产的特性我是房地产，我很特殊房地产有哪些特性哪？一不可移动独一无二寿命长久供给有限价值量大用途多样土地不可毁灭性建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地等50年；商业用地等40年。利顺德大饭店已经146年了房地产还有哪些特性哪？流动性差： 也称难以变现、变现能力弱 影响某宗房地产变现能力的因素主要： 该宗

8、房地产的通用性。 该宗房地产的独立使用性。 该宗房地产的价值大小。 该宗房地产的可分割转让性。 该宗房地产的开发程度。 该宗房地产的区位。 该类房地产的市场状况。房地产还有哪些特性哪？相互影响： 与周围的房地产及其利用状况产生相互影响 正面+负面 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 房地产还有哪些特性哪？易受限制房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。政府对房地产的限制使用管制权：城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。征收权：政府为了公共利益的需要，例如修公路、建

9、学校等，合理的补偿。征税权充公权房地产还有哪些特性哪？房地产价格上升的主要原因：房地产拥有者自己对房地产进行投资改良外部经济变化，改变城市格局等需求增加导致稀缺性增加， 通货膨胀房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，增加容积率等。保值增值房地产价格上升 与增值是一回事吗？ 真正的房地产自然增值外部经济需求增加导致稀缺性增加房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升。 第三节 房地产的分类 一、按照房地产用途的分类 二、按照房地产开发程度的分类 三、按照房地产实物形态的分类 四、按照房地产权益状况的分类 五、按照房地产是否产生收益的分类 六、按照房地产经营使用方式的分类一、按照房地产用途的分

10、类 (1)居住房地产 (2)商业房地产 (3)办公房地产 (4)旅馆房地产 (5)餐饮房地产 (6)娱乐房地产 (7)工业房地产 (8)农业房地产(9)特殊用途房地产(10)综合房地产二、按照房地产开发程度的分类(1)生地：荒地、农地。(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。(3)熟地： 按照基础设施完备程度 “三通一平” “五通一平” “七通一平”(4)在建工程： 按照形象进度分为： 地下室某层， 正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等(5)现房： 现房按照新旧程度：新房和旧房 新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房、精装修房三、按照房地产实物形态的分

11、类(1)土地： 空地有建筑物的土地(2)建筑物：已建造完成的建筑物新建筑物旧建筑物尚未建造完成的建筑物 (3)土地与建筑物的综合：现房在建工程 四、按实物形态划分的种类（掌握）（1）土地： 空地有建筑物的土地（2）建筑物：已建造完成的建筑物新建筑物旧建筑物尚未建造完成的建筑物正在建造的建筑物停缓建的建筑物（3）土地与建筑物的综合：现房在建工程 （4）房地产的局部（5）未来状况下的房地产：期房（6）已灭失的房地产。例如已被拆除的房屋。（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如后来增加的装修。（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如正在运营的宾馆。（9）整体资产

12、中的房地产。例如一个企业中的土地或房屋五、按照房地产权益状况的分类（掌握）无违法建设无它项权利产权明晰无纠纷未出租产权独有“干净”的内涵任何一个共有人不能擅自处分房地产呀 共有房地产按份共有共同共有（4）共有的房地产(5)部分产权或有限产权的房地产(6)有租约限制的房地产 。(7)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。(8)设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。(9)有拖欠建设工程价款的房地产。(10)已依法公告列入征收、征用范围的房地产。(11)被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产(12)手续不全的房地产(13)产权不明或者权属有争议的房地产(14)临时用地或临时建筑的房地产

13、(15)违法占地或者违法建筑的房地产(16)房地产的租赁权，即承租人权益(17)地役权(18)房地产的抵押权(19)房地产的空间利用权(20)房地产中的无形资产六、按经营使用方式划分的种类（了解）(1)销售的房地产(2)出租的房地产(3)营业的房地产(4)自用的房地产 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。四、按照房地产权益状况的分类1无违法建设无它项权利产权明晰无纠纷未出租产权独有“干净”的内涵四、按照房地产权益状况的分类1“干净”的房地产类别：（1）“干净”的房屋所有权+出让土地使用权（

14、2）“干净”的房屋所有权+划拨土地使用权（3）“干净”的房屋所有权+集体土地使用权 四、按照房地产权益状况的分类2 （4）共有的房地产任何一个共有人不能擅自处分房地产呀 共有房地产按份共有共同共有四、按照房地产权益状况的分类3(5)部分产权的房地产(6)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。(7)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。(8)设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。(9)有拖欠建设工程价款的房地产。(10)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产。四、按照房地产权益状况的分类4(11)临时用地或临时建筑的房地产(12)手续不全的房地产(13)产权不明或者权属有争议的房地产(14)

15、被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产(15)违法占地或者违法、违章建筑的房地产(16)房地产的租赁权，即承租人权益(17)地役权(18)房地产的抵押权(19)房地产的空间利用权(20)房地产中的无形资产五、按照房地产是否产生收益的分类收益性房地产非收益性房地产 房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力？ 直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产： 住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。 六、按照房地产经营使用方式的分类(1)销售的房地产(2)出租的房地产(3)营业的房地产(4)自用的房地产 我

16、既可以销售，也可以出租或营业 5.厂区、厂址和环境的选择选择估价方法呗嘿：这种分类 有什么意义呢？第四节 房地产的描述与分析一、房地产基本状况描述二、房地产区位状况描述三、房地产实物状况描述四、房地产权益状况描述 一、房地产基本状况描述（掌握）（1）名称：说明估价对象的名字。（2）坐落：说明估价对象的具体地点。（3）范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、建筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。（4）规模：土地面积。建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面积（商业用房）、可出租面积（出租的房屋）。（5）用途：说明估价对

17、象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。（6）权属：国有土地或集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。二、房地产实物状况描述（一）土地实物状况（1）面积（2）形状（3）地形、地势：该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。（4）地质条件：地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况（5）土壤：包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址（6）土地开发程度（7）其他 该宗土地与相邻土地、道路的高

18、低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。地势土壤及地基状况 包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)垃圾填埋垃圾填埋土（二）建筑物实物状况建筑面积套内建筑面积、使用面积居住面积营业面积可出租面积 套内建筑面积套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积 成套建筑面积套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 （1）建筑规模：说明其面积、体积二、房地产实物状况描述低层住宅13层为多层住宅46层中高层住宅79层高层住宅10层以上(含1

19、0层)高层建筑总高度超过24m超高层建筑建筑总高度超过100m（2）层数和高度 （3）外观（4）建筑结构 是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构。（5）设施、设备。包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、 电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。（6）装饰装修。粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（8）层高和室内净高（9）空间布局。（10）竣工日期（1

20、1）维修养护情况及完损状况（12）其他三、房地产权益状况描述（掌握）（一）土地权益状况（1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权有谁行驶。（2）土地使用权：说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。说明是单独所有还是共有。（3）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。说明：对于房地产开发用地，还要说明规划设计条件 1)土地用途；2)容积率或建筑控制规模； 3)建筑高度； 4)建筑密度 ；5)绿地率；6)其他要求；城市建设用地规划设计条件： 用途；容积率；建筑密度；绿地率；建筑高度；建筑后退红线距离；建筑间距；交通出入口方位

21、；停车泊位；建筑体量、体型、色彩地面标高；其他要求环境保护消防安全文物保护卫生防疫土地使用管制（4）土地利用现状：说明土地上有无建筑物、林木等土地附着物。（5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情行。（6）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。（7）其他特殊情况：详见教材P78（二）建筑物权益状况描述（1）房屋所有权状况 说明房屋所有权人； 单独所有、共有、建筑物区分所有权；，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情行。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。（3）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。（4