房地产静态经济测算（实际案例应用）

1、房地产项目经济测算分析-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标-第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分 深圳市旧改项目的地价计算交流内容房地产开发项目的核心评价指标 项目的评价 在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。 对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。 一般

2、的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。 对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要参考指标为：IRR、EBITDA。房地产开发项目的核心评价指标 参考评价指标权益楼面地价指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。销售利润率项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。 销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR内部回报率（Internal rate of return），又

3、称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。房地产开发项目的核心评价指标 参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。EBITDA税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利

4、润。EBITA MARGIN即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资房地产开发项目的核心评价指标 参考评价指标ROA即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。 资产收益率=净利润/ 总资产总额AssetsROE净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。 净资产收益率=税后利润/所有者权益-第一部分 房地产开发项目的核

5、心评价指标-第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分 深圳市旧改项目的地价计算交流内容 项目总投资包含项目序号项目说明土地总成本1土地成本 土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等销售物业建造成本2自有物业建安成本根据自有物业开发量乘以建造单价得出相关费用3不可预见费自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有物业建安成本的5%4销售费用销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算5管理费用一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算6财务费用可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产项目的评价分析过程 相关税费序号项目说明相关税费1营业税以企业总销售收入的5.55%

6、计算2土地增值税根据土地增值额进行计算3所得税以企业利润的25%进行计算一般房地产项目的评价分析过程一般房地产项目的评价分析过程 假设项目基本指标开发建设用地面积（平米）总开发量（平米）住宅（平米）写字楼（平米）容积率100,000500,000300,000200,0005.00 土地成本及楼面地价测算土地总成本（万元）600,000自有住宅物业（m2）300,000自有写字楼物业（m2）200,000权益楼面地价（元/m2）12,000一般房地产项目的评价分析过程 建安成本及销售收入计算物业类型面积（m2）建设成本(单价)建安总价(万元)销售均价销售收入（万元）住宅300,0007,000

7、210,00038,0001,140,000写字楼200,0006,500130,00035,000700,000总计343,000340,0001,840,000 建安成本取值参考建造成本（元/平米）住宅办公高端品质改善高档中档前期费用200250150200100150200250150200土建工程1500200015002000150020001500200015002000装修工程另见装修标准100012008001000机电工程80010006008004006002300280018002300外墙工程10001200600800400600100015008001000园林20

8、0300150250100150100150100150地上开发成本合计4500500035004000300035006000800050006000备注：1、计算基数均按建筑面积（下同）。2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是超高层，对应成本增加8001000。3、住宅底商采用对应品质的住宅的成本。装修标准（元/平米）豪装精装简装住宅装修工程25004000150025008001500一般房地产项目的评价分析过程项目 比率 计算基数（万元）总额（万元）备注 开发不可预见费 5%340,00017,000以自有物业建安成本费计算 销售费用 2.8%1,840,00051,520

9、以总销售额计算 (含保障房)管理费用 2%940,00018,800以土地总成本及自有物业建安成本计算 财务费用 6.55%128,568银行同年期贷款利率 营业税金5.55%1,840,000102,120以总销售回款及回迁物业公允值计算土地增值税154,764详见后页税前利润427,228总销售收入减上述总成本所得税 25%581,992106,807以税前利润25%计算 税后利润320,421 相关费用及税金计算一般房地产项目的评价分析过程 土地增值税计算方式土地增值税=土地增值额税率扣除项目扣减系数 （扣减系数速算）土地增值额=销售总收入+回迁房公允价值扣除项目扣除项目=土地出让金+拆

10、迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本+三费+营业税金+加计扣除项三费= （土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本） 0.1加计扣除项=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本） 0.2说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。当土地增值率为0-0.5时，税率为 30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时， 税率为60%。 2）扣减系数可进行速算。当土地增值率大于2时，为0.35；土地增值率为1-2时，为0.15；土地增值率为 0.5-2时，为0.05项目土地增值税计算

11、销售总收入1,840,000回迁房公允价值0扣除项目土地出让金拆迁成本还迁房公允价值建安成本营业税金三费加计扣除项合计600,000 0 0 340,000102,120 94,000 188,000 1,324,120 土地增值额应纳税款515,880154,764一般房地产项目的评价分析过程项目投资财务指标备注项目总投资（万元）1,155,888含土地总成本、自有物业建安成本、开发不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用总销售收入（万元） 1,840,000 销售利润税前427,228 税后320,421 销售利润率税前23.22%税后17.41% 项目静态指标一般房地产项目的评价分析过程

12、假设项目开发节奏与资金安排单位：万元第1年第2年第3年第4年地价支付100%支出600000自有物业建安成本30%40%30%支出102000136000102000不可预见费支出510068005100管理费支出1404027202040销售费用支出10304392561960销售税金及附加20424778113885土地增值税预征（3%）11040420602100土地增值税结转19913758633788所得税223431045925286销售假设（此处假设当期回款率为100%，一般应为70%）住宅销售20%80%收入228000912000写字楼销售20%70%10%收入1400004

13、9000070000税后净现金流量-72114013845695327852981税后累计净现金流量-721140-582684370594423575动态指标计算一般房地产项目的评价分析过程指标计算（假设基准收益率为9.3%）单位：万元第1年第2年第3年第4年税后净现值-72114012667579795640575税后累计净现金流量-721140-594465203492244067动态指标计算通过计算财务内部收益率IRR=27.45%财务净现值NPV(i=9.3%)=244067-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标-第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分 深圳市旧改项目

14、的地价计算交流内容城市更新项目的地价计算 根据原土地性质划分城中村土地改造旧工业区用地改造旧住宅区及商业区改造城市更新项目的地价计算 相关政策依据深圳市城市更新办法规定：1）第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可自有转让。 城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公

15、共服务设施 建设费用。城中村土地改造城市更新项目的地价计算 相关政策依据深圳市城市更新办法规定：1）第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%补缴地价。 拆除重建类的工业区升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。 拆除重建的工业区升级改

16、造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。依据深圳市城市更新办法实施细则规定：1）第五十七条 拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照办法第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。 拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照办法第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。旧工业区用地改造城市更新项目的地价计算 相

17、关政策依据深圳市城市更新办法规定：1）第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。 非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。旧住宅区及商业区改造城市更新项目的地价计算 相关政策依据关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施规定：1）第（八）条 由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其

18、他配套设施的地价按照办法第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。2）第（十）条 由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用办 法第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。暂行措施城市更新项目的地价计算R地价基准 =1-基准土地移交率1-实际土地移交率 R深标基准 公式如下说明：1）R深标基准2013版深圳市城市规划标准与准则一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工 业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。

19、 2）基准土地移交率拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其 余城市更新单元的按照实施细则第十二条第一款规定确定。（即规定的项目贡献率，不低于15%） 3）实际土地移交率指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。（即项目实际项 目贡献率） 4）改造后同时包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面 积所占比例加权平均确定。 5）地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。 6）地价计收基准建筑面积以内的部分按办法第三十八条第一款、第三款及第三十九条规定计收地价； 超出部分中的住宅按照

20、2.5倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。暂行措施城市更新项目的地价计算 相关政策依据深圳市城市更新办法实施细则规定：1）第六十条 项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算。 （一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原城中村用地面积的，改造后的建筑面积按照办法第三 十六条规定进行地价测算。 （二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根 据平均容积率分摊的建筑面积按照办法第三十七条规定进行地价测算。 （三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面

21、积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建 筑面积按照办法第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。其中，可进行地价扣减的原有合法建 筑面积，为拆除范围内出去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。实施主体应当配合提供 相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。综合用地项目改造用地性质地块面积现有建筑面积工业40,00040,000旧住宅区30,00040,000城中村20,00040,000 用地指标（单位：m2） 地块现状123123以某综合项目为例进行测算总开发量住宅公寓商业办公研发用房保障房容积率540,000255,000100,00050,00030,00060,00045,000

22、7.50 开发指标（单位：m2）说明：保障房配建按深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行办法进行配比，假设项目配建比例为住宅物业规划量的15%。原住宅类物业规划指标为300,000平米，则保障房配建量为300,000*0.15。规划方案数据（假设开发建设用地为72,000平米，即贡献用地18,000平米）以某综合项目为例进行测算 补偿面积计算工业厂房还迁比例为1:1.5补偿研发用房物业住宅还迁比例为1:1.3补偿住宅物业城中村为1:1补偿住宅物业序号用地性质占地面积建筑面积容积率 补偿比例补偿建筑面积1工业用地40,00040,0001.001.560,0002旧住宅区用地30,00040,00

23、01.331.352,0003城中村用地20,00040,0002.001.040,000总计90,000120,0001.33152,000以某综合项目为例进行测算 项目基础指标汇总（单位：平方米）用地面积72,000现状容积率1.33 规划容积率7.50现状数据城中村40,000 回迁数据住宅92,000 规划数据住宅255,000 自有物业住宅163,000 工业厂房40,000 研发用房60,000 公寓100,000 公寓100,000旧住宅区40,000研发用房60,000 研发用房0 商业50,000 商业50,000 办公30,000办公30,000保障房（15%）45,000

24、 总计120,000 总计152,000 总计540,000总计343,000 以某综合项目为例进行测算 基本思路需补缴地价 = 规划开发建筑面积 楼面地价（依据政策要求）说明：依据政策要求，根据不同用地改造情况，楼面地价有取基准地价、评估地价或需乘以相关系数等多种情况 项目地价测算可大致分为四部分：城中村用地部分、旧住宅区用地部分、旧工业区工改工部分、旧工业区工改综合部分。其中，根据暂行措施规定，旧住宅区用地改造及旧工业区工改工改造部分地价需按基准容积率进行分段计收以某综合项目为例进行测算 地价及相关计算基础数据（假设为湖贝片区基准地价）基础数据商业（含酒店）办公（商务公寓）居住工业研发用房

25、（M0）基准地价（元/平米）(来源：罗湖区基准地价)8,366 4,647 4,154 6492,648规划指标50,000 130,000 255,000 0 60,000 说明：依据深圳市城市更新办法实施细则第五十七条：研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地 价的平均值测算总用地面积(平米)项目开发容积率项目贡献率原工业合法建筑面积（平米）原城中村用地面积（平米）原旧住宅区用地面积（平米）72,0007.5020.00%40,00020,0003,0000以某综合项目为例进行测算 地价基准容积率计算说明：暂行措施第十条规定：由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适

26、用办 法 第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准 容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。R地价基准 =1-基准土地移交率1-实际土地移交率 R深标基准 公式如下说明：1）R深标基准2013版深圳市城市规划标准与准则一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工 业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。 2）基准土地移交率拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其 余城市更新单元的按照实施细则第十二条第一款规定确定。（即规定的项目贡献率，不低于15%） 3）实际土地移交率指移交给政府的

27、权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。（即项目实际项 目贡献率，本项目项目为20%）以某综合项目为例进行测算 地价基准容积率计算商业办公（公寓）居住研发用房深标基准容积率5.4 5.4 3.2 6.0 经计算地价基准容积率5.7 5.7 3.46.4 商业办公（公寓）居住研发用房加权平均基准容积率深标基准容积率5.4 5.4 3.2 6.0 经计算地价基准容积率5.7 5.7 3.4 6.4 4.6 加权地价基准容积率计算说明：暂行措施第十条规定：同时规定改造后包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准 容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。加权平均基准容积率 =居

28、住物业规划面积R居住物业地价基准+商业物业规划面积R商业物业地价基准 公式如下居住物业规划面积+商业物业规划面积以某综合项目为例进行测算说明：由于项目同时存在城中村、旧住宅区及旧工业区改造，需对其规划指标按原用地比例进行分摊 城中村部分、旧住宅区改造部份及旧工业区改造部分面积分摊计算总用地面积(平米)城中村用地面积（平米）城中村规划指标分摊比例旧工业区用地面积（平米）旧工业区规划指标分摊比例原旧住宅区用地面积（平米）旧住宅区规划指标分摊比例90,00020,0000.22240,0000.44530,0000.333商业办公（公寓）居住研发用房项目规划指标50,000130,000255,00

29、060,000城中村用地改造指标分摊11,11128,88956,667旧住宅区改造指标分摊16,667 43,333 85,000 工业用地改造指标分摊22,222 57,778 113,333 60,000 以某综合项目为例进行测算 城中村用地改造部分地价计算商业办公（公寓）居住研发用房城中村用地改造指标分摊11,111 28,889 56,667 旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价容积率商业办公居住补地价（万元）7.50 基准地价8,366 4,647 4,154 建筑面积11,111 28,889 56,667 容积率小于2.5部分面积3,704 9,630 18,889 0容积率2.

30、5-4.5部分面积2,9637,70415,1112,467容积率大于4.5部分面积4,44411,55522,66718,503合计11,111 28,889 56,667 20,970 说明：拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价以某综合项目为例进行测算 旧住宅区改造部分地价计算商业办公（公寓）居住研发用房旧住宅区改造指标分摊16,667 43,333 85,000 旧住宅区基准容积率以内面积10,246 26,639

31、 52,254 旧住宅区基准容积率以外面积6,421 16,694 32,746 旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价容积率商业办公居住补地价（万元）7.50 基准地价8,366 4,647 4,154 建筑面积10,246 26,639 52,254 容积率修正系数1.00 1.00 1.00 应补缴地价8,572 12,379 21,706 42,657 旧住宅区基准容积率以外部分补缴地价容积率商业办公居住补地价（万元）7.50基准地价16,732 9,294 10,385 建筑面积6,421 16,694 32,746 容积率修正系数1.00 1.00 1.00 应补缴地价10,743 1

32、5,516 34,007 60,266 说明：1）基准容积率以内面积=规划面积（加权平均基准容积率/项目规划容积率） 2）依据暂行措施第十条规定，基准建筑面积以内按深圳市公告基准地价计收，超出部分住宅按2.5倍 基准地价计收，其他功能按2倍基准地价计收以某综合项目为例进行测算 旧工业区改造部分计算思路依据深圳市城市更新办法第三十八条规定：1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部 分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳；2）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以

33、内部分， 按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告 基准地价标准计算的地价，增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评估地价标准计 算应缴纳地价依据暂行措施第十条规定：1）由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建 筑面积，采用分段方式计收地价。可简单理解为：1）旧工业区改造地价计收可分为工改综合及工改工两部分；2）对于工改综合部分，原有合法建筑面积以内部分按基准地价计收，超出原有合法建筑面积部分按市场评估价计收（假设为4倍基准地价）；3）对与工改工部分，原合法建筑面

34、积以内部分不再计收地价，原有合法建筑面积以外、基准容积率以内部分建筑面积按50%基准地价计收，基准容积率以外部分建筑面积按2倍基准地价计收。以某综合项目为例进行测算 旧工业区改造部分指标计算商业办公（公寓）居住研发用房工业用地改造指标分摊22,222 57,778 113,333 60,000 工业用地合法建筑面积分摊系数8.8%22.8%44.7%23.7%工业用地合法建筑面积分摊3,509 9,123 17,895 9,474 工改综合部分增加建筑面积18,71348,65595,439-工改工除合法建筑面积以外基准容积率以内面积-27,411 工改工超出基准容积率部分建筑面积-23,11

35、5 说明：原有工业合法建筑面积，依照旧工业区改造部分各功能规划指标比例进行分摊项目开发容积率加权平均基准容积率原工业合法建筑面积（平米）7.504.6 40,000以某综合项目为例进行测算 旧工业区改造部分地价计算工改综合部分说明：评估地价以4倍基准地价估算工改综合合法建筑部分补缴地价容积率商业办公居住研发用房补地价（万元）7.50 评估地价8,366 4,647 4,154 建筑面积3,509 9,123 17,895 容积率修正系数1.00 1.00 1.00 应补缴地价2,935 4,239 7,433 14,608 工改综合增加部分补缴地价容积率商业办公居住研发用房补地价（万元）7.50 基准地价33,464 18,588 16,616 建筑面积18,713 48,655 95,439 容积率修正系数1.00 1.00 1.00 应补缴地价62,623 90,440 158,581 311,643 以某综合项目为例进行测算 旧工业区改造部分地价计算工改工部分说明：1）原合法建筑面积以内部分不再计收地价 2）原有合法建筑面积以外、基准容积率以内部分建筑面积按50%基准地价计收 3）基准容积率以外部分建筑面积按2倍基准地价计收工改工除合法建筑面积以外