知名地产住宅项目市场报告与市场定位（ppt 共76页）

1、1xxxxxx项目初步市场报告与定位报告2城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告框架地块自身分析23区域市场研究城市研究综述周边参考项目分析城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结xx是东北地区最大的中心城市，城市人口713.5万。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以xx为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。xx拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网；沟通世界各大港口的大连港、正在开

2、发建设的营口新港和锦州港，距xx均不超过200公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的xx，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 xx为东北地区最大的中心城市xx为东北亚经济圈核心城市xx为沿海经济带发展核心城市xx为环渤海经济圈重要城市东优：生态、旅游、度假西进：装备制造业、重工业南拓：新城区、高新区、物流区北统：农产品、高效都市农业 地铁规划将快速改变城市发展格局，引导开发建设沿轨道延线发展，特别是对非传统核心区将起到极大的促进作用。于洪区铁西区皇姑区大东区沈河区和平区浑南新区东陵区xx分为市内五区，市外三区市内五区：沈河区、和平区、皇姑区、铁西区、大东区。其中沈

3、河、和平为市中心行政区域；皇姑区为教育区，也是省委行政区域；铁西区是老工业城区，目前正在改造阶段；大东区为工业配套区域。市外三区：于洪区、东陵区、浑南新区、沈北新区。目前市场供应量比较大的是浑南新区跟于洪区。 沈北新区 新民市位于辽宁省中部，距xx60公里，幅员3352.5平方公里，城市规划区面积40平方公里，总人口70万，其中城镇人口15万，辖11个镇、14个乡和5个街道办事处； 新民市工业以xx新城和新民经济开发区为龙头，形成轻工、化工、机械加工和农副产品深加工四大支柱行业和医药食品、包装印刷、电光源等几大产业集群。 新民市xx市新民市GDP总量较小，仅占xx总量的4%左右，且发展较不稳定

4、1新民市GDP走势（单位：亿元）xxGDP走势（单位：亿元）受金融危机影响，2008-2009年xxGDP增速出现回落，但受益于国家及地方投资拉动影响，经济仍然保持了快速平稳发展2001-2009年新民市GDP走势走势较不稳定，2009年受益于投资建设拉动，增幅较大。新民市经济发展以第二产业为主体，第三产业发展相对落后2xx经济产业结构比例2008年xx市产业结构为4.8:50.1:45.1，三次产业对经济增长的贡献率分别为2.3%、55.0%和42.7%；新民市形成以第三产业在为主体的经济发展结构，第三产业发展相对落后。新民市经济产业结构比例2009年xx固定资产投资同比出现增长，主要为房地

5、产投资回暖3xx市固定资产与其他城市对比（2009年1-9月）xx固定资产投资各主要行业比例2009年前三季度xx市固定资产投资在东北区域高于其它主要城市，增速同比也出现上涨2009年前三强季度房地产开发占固定资产投资的55.9%，在前十大行业占据第一位，房地产投资明显回暖，且对经济起了重要的拉动作用注明：新民数据暂未出台新民市实际利用外资仅为0.75亿美元，为xx的1.3%4xx以及新民市实际利用外资对比（2008年）（单位：亿美元）xx实际利用外资水平较高，在东北区域居于首位，已超过大连市水平于洪区2008年实际利用外资3.3亿美元，新民市实际利用外资仅0.75万美元，数额较小于洪区 新民

6、市人均可支配收入7327元，水平较低，仅为xx的一半5 2009年1-9月份年人均可支配收入为14002元， 增长幅度为10.3%，增速有所下滑 xx人均可支配收入在东北区域稍低于大连，但高于其它主要城市xx市人均可支配收入与其他城市对比（2009年1-9月）（单位：元）于洪区人均消费性支出低于xx市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低6xx市人均消费性支出与其他城市对比（2009年1-9月份）（单位：元）xx人均消费性支出占可支配收入的比重较大，高于东北区域其它主要城市，明显为消费型城市于洪区人均消费性支出低于xx市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低15区域市场研究城市研究综述周边参考

7、项目分析城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结2008年6月至2009年12月xx市土地供应与成交走势图10-12月份xx土地供应与成交出现了2009年以来的高峰期，成交量出现大幅增长，土地市场明显转暖；10月份主要为荷兰村地块总成交约280万平米，致使该月份土地成交量较大。 xx土地市场9月份开始逐渐回暖，成交量出现大幅增长，并达到高峰期1单位：万平米于洪区与xx新城重点地块成交分布图于洪区荷兰村01号地块177万/亩于洪区陵东韧铁厂68万/亩于洪区红旗台地块34万/亩于洪区黑山路地块190万/亩xx新城102线以北地块56万/亩xx新城102线以南地块34万/亩新民市辽河大街以东地块42

8、万/亩xx新城工业用地10万/亩18从xx新城的土地供应上面来看，以102国道为界，南北地块每亩差价高达11万元，而具有参考价值的102国道以北地块挂牌价格高达56万元/亩。该挂牌价格据xx新城招商局获悉，挂牌价与实际成交价之间会有价格差别，例如本案目前政府报价15万元/亩住宅用的，而挂牌价格届时公告为30万元/亩。但考虑到本地块位置在整个区域内属于上佳位置，若摘牌公告地块价格低于之前的56万元/亩高达73%，故推测56万/亩摘牌地块实际成交价水分很大，甚至有低于本地块超过50%的可能性。重点成交地块名称占地面积（平米）容积率建筑面积（平米）楼面单价（元/平米）地面单价（元/平米）每亩单价（元

9、/亩）地块总价（亿元）受让方成交时间于洪区荷兰村01号地块5187002.2114114012082657177万13.78中海地产xx公司2009.10.30于洪区黑山路地块258392.05167814252850190万0.74辽宁省直房地产2009.5.21于洪区红旗台地块594461.710105830051034万0.303辽宁林成房地产2009.5.22于洪区陵东韧铁厂地块21201.94028539102468万0.217xx富华兴房地产2009.5.27xx新城102线以北地块32972.5824332881956万0.027河北乾坤房地产2008.12.31xx新城102线

10、以南地块528994.021159612650534万0.267xx冀龙汽车销售2008.10.14xx新城工业用地123841.5185769614410万0.018xx市凯邦玻璃钢2008.8.21新民市辽河大街以东地73551.51103342563842.万0.047xx润田房地产2008.12.31目前于洪区大部分土地价格为68-177万/亩，xx新城为10-56万/亩2于洪区与xx新城重点地块成交情况注明：辽宁国土局网站xx新城部分仅显示2008年数据20从于洪区陵西地块取得价格来看，在68万元/亩左右，该地块周边已有城建等大型开发商支撑，价位上仅比比102北已挂牌地块低17%，这

11、个比例远低于102国道北面和南面成交价格差额比，故判断xx新城目前的摘牌地块均存在挂牌价格与实际成交价格不符的现象，而差额比均超过50%以上，对于本地块的取得土地成本方面或有下降空间。2009沈城商品房的供应量为1134万平米，而销售量达到1380万平米；2009年商品房市场供应量明显小于2008年，说明受市场供大于求的因素影响，商品房上市速度减缓，上市量减少；从08年12月起，每月的成交量都高过供应量，说明xx市场进入了消化存量房的阶段，而市场供应量也在逐步上升。 2009年xx商品房销售好于预期，使得需求量超出供应量2注：新民市商品房数据未有公布成交均价走势分析：xx房地产市场自三月开始回

12、暖，价格环比一路上涨，全年xx商品房价格达到4166元/平，同比去年增长了约10.9%，增幅较大；纵观04-09年的价格走势可以看出，xx的价格上升比较稳健，即使经历08年重大金融危机也没有出现大幅的回落，但也可以看出，xx城市商品房价格并没有出去其他一线城市的报复性增长节点。 2009年受市场回暖影响，商品房价格回升幅度较大4注：新民市商品房价格数据未有公布，根据粗略调研，新民市房价大体在1500-3000元/平米之间xx商品住宅符合整体市场规律，共成交1251万平米，共供应938万平米，供应量明显小于销售量，证明xx存量房消化迅猛，预计未来二级市场供应量将会逐步增大。09年商品住宅市场依然

13、转为存量房消化，并且销售态势迅猛5截至09年xx商品住宅价格为4062元/平米可以看出近几年xx的房地产走势都是相对平稳上升，并没有发生高增长节点，预计随着供应量减少跟销量增加的影响，未来将迎来价格高增长阶段。xx商品住宅市场走势平稳，未出现过高增长阶段6 xx市住宅市场划分为五大板块虎石台板块造化板块东部板块中部板块西部板块高层25005000元小高层2500-6000多层3000-7000元洋房3500-8000高层550010000高层40007000元小高层4500-6500洋房6000-8000元别墅7000-15000住宅3500-4500元洋房4500-5500别墅6000-20

14、000西部板块：铁西板块以高层产品为主，开发区与于洪新城存在低密度产品，但档次较低东部板块：东陵板块的低密度中端住宅产品和以棋盘山为区域的低密度高端别墅产品北部板块：主要为沈北新区、于洪区，以中低档次的低密度项目为主中部板块：城市核心区，以高端高层物业为主，价格普遍较高南部板块：主要作为沈河、和平区的南部外延，以高层产品为主，多层及洋房产品较少华润凯旋门碧桂园银河城保利心语花园高层20003500元小高层2500-3500多层2500-4000元洋房4000-5000元别墅5500-9000北部板块xx恒大城大溪地九如溪谷碧桂园太阳城华润橡树湾万科魅力之城宏发长岛新湖明珠城世茂五里河新世界花园

15、华府天地保利花园万科兰乔圣菲保利十二橡树xx琥珀湾xx碧桂圆万科城中海国际社区xx国际城金地长青湾万科金域蓝湾穗港公园里万科深蓝唯美品格九洲湾景汇26区域市场研究城市研究综述周边参考项目分析城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结 xx新城隶属于辽宁省新民市，位于新民市东南部，东南邻xx市于洪区。距新民市区37公里，距离xx市中心20公里。xxxx新城新民市xx新城距离xx城市中心约20公里，距离新民市约37公里，位置较为偏远xx新城区位 xx新城隶属于辽宁省新民市，享有xx市级经济管理权限，人口3.37万人，区域总面积100.2平方公里； xxxx新城按照产业、居住和旅游有机协调发展的理念，

16、规划了产业新城、商贸新城、生态新城、宜居新城、国际新城五大功能定位。 xx新城概况xx市胡台新城xx新城为xx母城战略发展的外延辅助区域，以及城市次要产业发展的转移区域区域经济发展现状 区域经济发展主要依靠包装印刷、机械加工等层次较低的基础产业以及新兴起的汽车交易业102国道项目地唐轩英郡金汇雅居俪锦城水木城典距项目地1公里距项目地3公里区域房地产市场在售项目占地面积建筑面积容积率建筑形态主力户型开盘时间唐轩英郡23万40万1.74洋房、多层72-1142008.8金汇雅居9.9万14.5万1.46多层40-1202009.1俪锦城60万115万1.92多层、小高层60-1072009.9水木

17、城典4万4.9万1.23多层70-1062009.7区域房地产起步较晚，多数项目档次较低，以多层产品为主，主力产品多为60-110平米的中小户型，平均户型面积在70-80平米。区域项目特征单位：平方米区域房地产发展起步较晚，以档次较低的多层住宅为主，主力产品多为60-110平米中小户型在售项目开盘时间套数销售率月均销售面积月均销售套数入住时间唐轩英郡2008.8110046%2560322009.4金汇雅居2009.1192016%1875252009.10俪锦城2009.926827%1600202010.12水木城典2009.790025%2775352010.3区域多数项目在08年以后开

18、盘，首期多数在在09-10年入住，销售率多数在16-46%之间，去化速度较慢，月均去化在20-32套。区域去化分析单位：平方米区域多数项目在08年以后开盘，销售率在16-46%之间，去速度较慢，月均去化在20-32套目前区域内楼盘均有不同程度亏损现象，已经成为该区域普遍现象区域内小产权楼盘的夹攻也成为该区域房价迟迟不能上浮的主因建筑形式区域内以多层为主，小高层在市场上受欢迎程度很低区域多层(唐轩英郡为例)均价一般在2400元/平米，洋房产品在2600元/平米区域内小高层价格略低于多层价格，但单方建筑成本偏高，导致亏损更加严重区域价格分析单位:元/平方米区域多层均价一般在2400元/ 平米左右，

19、洋房价格一般在2800元/平米左右在售项目高层多层小高层洋房别墅售价单方成本售价单方成本售价单方成本售价单方成本售价单方成本唐轩英郡/24002800/26003000/ / 金汇雅居/24002800/俪锦城/2850320025003600/水木城典/28003000/在售项目供应总量已售体量在售体量后续体量唐轩英郡40万4.5万5万30.5万金汇雅居14.5万2.5万3万9万俪锦城115万0.7万1.5万112.8万水木城典4.9万1.7万2万2.2万合计174.4万9.4万11.5万154.5万区域供给分析单位:平方米区域已去化体量较小，约为9.4万平米，仅约为总规模的5%，剩余体量较

20、大，后续约有165万平米等待消化，未来去化压力较大。除俪锦城外，其他楼盘开案时间均较早，而俪锦城略高的价格也直接导致了其销售速度明显变慢，可以看出该区域市场对于价格敏感度很高。从远期效应来看，超百万的俪锦城将成为未来对本地块形成竞争压力最大的对手。区域已去化体量较小，仅约为9.4万平米，剩余体量较大约有165万平米，消化压力较大客户来源区域由于离城市中心区较偏远，因此客群60-70%为当地居民，多为拆迁，结婚，改善居住等购买，另外有来自城市的养老型客户，以及承受不了市内高房价的外延型客户客群特征年龄段主要在25-40，40-60岁之间职业主要以当地农民、工厂工人，城市退休职工等为主区域客群阶层

21、多为社会中产阶级以下阶层，这部分人群为城市以及郊区中低收入者，以及跟随城市化进程而被动改变身份的农民区域目标客户研究项目名称唐轩英郡开 发 商xx唐轩房地产开发有限公司 位 置xxxx新城产品类型洋房、多层占地面积23万容积率1.74建筑面积40万绿化率40%户 型72-114平米销售率一期1100套，43%价格销售多层2400元/平米，洋房2800元/平米园林建筑风格英式风格销售周期2008.8开盘，一期2009.4入住唐轩英郡唐轩英郡项目名称金汇雅居开 发 商xx金汇人聚房地产开发公司 位 置xxxx新城102国道北产品类型多层占地面积9.9万容积率1.46建筑面积14.5万绿化率46%户

22、 型多层40-120平米销售率16%，月均去化25套价格销售多层2400园林建筑风格一期现代风格，二期德式风格销售周期2009.1开盘，2009.10入住金汇雅居项目名称俪锦城开 发 商xx澳源房地产开发有限公司位 置于洪区经济开发区北产品类型多层、小高层占地面积60万容积率1.64建筑面积115万绿化率50%户 型60-107平米销售率开盘268套，销售率30%价格销售多层2850元/平米 小高层2700元/平米园林建筑风格现代风格销售周期俪锦城共分8期，规划10年的开发建设周期2009.9月开盘，2010.12入住俪锦城俪锦城项目名称水木城典开 发 商辽宁地威置业有限公司 位 置于洪区沙岭

23、镇中心产品类型多层占地面积4万容积率1.65建筑面积4.9万绿化率39.7%户 型70-106平米销售率900套，销售率25%价格销售多层2800 园林建筑风格北欧风格销售周期2009.7开盘，2010年3月入住，水木城典42区域房地产市场研判xx母城发展的外延辅助区域：铁西大部分产业主要迁移至经济技术开发区内，xx新城为城市次要产业（包装印刷，机械加工等）的转移配套区域；跟随城市化进程和政府战略规划而兴起的新区域。区域房地产市场起步较晚，档次较低，发展较不成熟，产品去化速度较慢，区域市场尚需培育；距离城市核心区较远，在目标客户群上的寻找上难有较大突破；由于离城市核心区较偏远，也未占据城市战略

24、发展的核心要塞，因此难以成为城市发展的重要区域，未来区域房地产市场发展难有较大作为。区域市场总结43城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告框架地块自身分析244SWOT分析结论地块SWOT分析地块自身分析基本经济指标与地块选择45基本经济指标与地块选择地块自身分析地块在xx整体规划中地位4647基础设施基础设施，新城目前已经实现了“七通一平”的基础设施条件：-完成了“四横四纵”8条街路及管网设施建设，总长度22公里，目前已全部竣工通车和投入使用。-新城通往xx市区的双向六车道的沈胡快速干道于08年10月8日正式通车。-新城通往沈西工业走廊开发大道的道路

25、已经建成通车。-新城供热、供水、排水、电力、电信、宽带工程建设已经完成并投入使用。2009年，新城将完成电网扩建改造工程，设计出口12万KVA，实现出口8万KVA，届时，新城将真正拥有区内双回路供电。新城通往xx153路已经通车运营。2010年， 501路公交车和连接xx地铁1号线沈西工业走廊终点站的公交车陆续开通。153公交线路48本案501路公交线路京沈高速公路预留出入口153路公交线路轻轨规划图xx交通网络自然资源49 水温：6570；有水面积：100平方公里；储量超：20亿吨；可开采时间：百年以上。水层：2100米2500米上品温泉水：“偏硅酸、氟型医疗热矿水”。xxxx新城温泉城50

26、项目地栖鹤湖开发带102国道沈胡快速干道新民方向xx方向栖鹤公园，占地40万平方米商务中心区，占地90万平方米栖鹤岛，占地99万平方米低密度住宅发展区，占地约200万平米地块自身分析总占地土地性质占地面积土地取得方式商业1000出让住宅2000出让湖滨公园1000租赁合计4000总建筑面积根据容积率确定地上总建筑面积根据容积率确定容积率未定建筑密度未定绿地率未定用地性质住宅、商业租赁租赁该地块开发用地分三期开发其中河滨公园用地性质为租赁周边主要交通依靠振兴八街和一o二国道目前该地块容积率未定，初步估计容积率小于1比较合理目前土地售价住宅用地15万/亩商业用地5万/亩租赁用地价格议定中53住宅用

27、地直接成本：3亿元商业用地直接成本：1.5亿元租赁用地1000亩租赁直接成本未定54SWOT分析结论地块SWOT分析地块自身分析基本经济指标与地块选择55优势（Strength）机会(Opportunity)威胁(Threat)劣势(Weakness)300万平米大盘xx开发商品牌实力优秀商业奥特莱斯的配套拉动栖鹤湖优秀的景观资源水电等基础设施配套的建成项目为净地，无拆迁难度，后期较好动工区域内消化量有限，以地缘性客户为主占用资金时间过长，带来的成本上升目前周边为待开发土地，现场形象不佳尚属卫星城规划，对于xx及新民客源吸引力不大商业部分占地过大，开发后去化速度不乐观周边工业气息浓厚，居住氛围

28、较差依靠xx新城的城市宣传热点拥有xx新城内最好的地块资源周边无项目给项目定性区域，提供机会温泉条件尚属xx稀缺资源未来有轻轨在该区域经过，未来拉动客户潜力巨大未来区域项目定位未知，难以掌控政府招商进度难以控制区域位置相对较偏，短时间内难以成熟起来轻轨没有落成期限该区域客源比较认可现房，若以期房形象入市风险胶套租赁的地块土地性质及价格、后续转让权对本项目有牵制作用地块自身分析56SWOT分析结论地块SWOT分析地块自身分析基本经济指标与地块选择57SWOT分析结论该地块的取得是很好的土地储备资源，未来有机会成为xx房地产热点区域，而xx及奥特莱斯的品牌效应会很大程度的加速该地块的发展。该地块的

29、净地规划及市政功能配套完备使该地块开发成本降低，另，通过与xx市内地块价格对于，该地块报价或有下降可能性以降低直接成本不能忽视的是该地块的开发周期会很长，资金的时间成本代价颇高，而项目能否顺利实现现金流动主要因素还在于该区域的招商引资力度与人口增长速度，若该部分条件支撑困难，则拿地风险较大。另，地块内有两处租赁用地，若前期对于土地使用性质不够明确后期很可能成为制约开发的重要因素。58城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告框架地块自身分析259价格定位产品定位市场初步定位客群定位项目定位60项目定位市场初步定位61城市新区 生态度假小镇市场初步定位核心卖

30、点：xx品牌效应明显；优秀商业奥特莱斯的配套拉动；享受便捷的城市轻轨资源；栖鹤湖景的景观资源；温泉的城市稀缺性市场定位：62客群定位市场初步定位63中期远期城市新中产区域：xx、沙岭、新民区原住民、城市郊区、工业园区地缘性客户工作：政府、企业中高管、投资客、原住民及周边企业工人家庭规模：1-3人/户看重该地块景观资源，对于稀缺的温泉资源认可，喜欢田园式慢节奏生活，对于生活品质有一定追求，注重劳逸结合中产和全省范围内的中级财富阶层区域：铁西、于洪等xx西部城区中高端客源工作：政府、企业中高管、私营业主、投资客看重区域的完善配套，新城的规划理念，在拥有良好景观资源的前提下，又享受到新城带来的都市生

31、活，拥有明确的投资眼光。市场初步定位64产品定位市场初步定位产品定位说明近阶段该区域客群主要分为地缘性客户、养老型客户及休闲置业型客户地缘型客户养老型客户休闲置业型客户多层洋房多层洋房联排或双拼小高层多层洋房联排或双拼或独栋该部分产品认可度最高可以作为主力开发建筑形式该部分产品最大限度利用景观资源提升整体品质，拉高利润该部分产品是未来利润值体现但针对目前市场建议押后开发66建筑选型双拼、联排、低密度花园洋房为主独栋、小高层为辅市场初步定位容积率建议0.81.267价格定位市场初步定位68标准基价设定市场初步定位住宅价格定位建筑形式售价小高层1800多层2200洋房2400联排双拼4000独栋6

32、000保底成本粗步设定建筑形式容积率单方土地成本单方建筑综合成本单方楼面价单方总成本类独栋0.43003500750 4250 联排0.653003500462 3962 洋2900 多层1.23002600250 2850 小高层1.83003000167 3167 涨幅确定市场初步定位住宅价格定位销售时间销售价格（元/平米）涨幅2010.1 （标准基价）小高层多层洋房联排双拼独栋5%180022002400400060002010.32011.3 1890 2310 2520 4200 6300 5%2011.32012.3 1985 2426 2646 4410

33、 6615 5%2012.32013.3 2084 2547 2778 4631 6946 5%2013.32014.3 2188 2674 2917 4862 7293 5%2014.32015.3 2297 2808 3063 5105 7658 5%2015.32016.3 2412 2948 3216 5360 8041 5%2016.32017.3 2533 3096 3377 5628 8443 5%2017.32018.3 2659 3250 3546 5910 8865 5%2018.32019.3 2792 3413 3723 6205 9308 5%2020.32021.3 2932 3584 3909 6516 9773 5%2021.32022.3 3079 3763 4105 6841 10262 5%2022.32023.3 3233 3951 4310 7183 10775 5%按照目前的价格梯度 独栋及联排产品在10年可以实现纯利润回流，但销售速度会很慢洋房、多层产品如果实现净盈利应该在20142015年小高层产品在22年实现盈利注：以上是综合成本及5%的年增长率做的保守型预算小结从综合角度分析来看，产品形式以多层