建设工程合同基础知识精讲

1、第四章建设工程合同 4.1合同与合同法 一、合同的概念与分类 1.合同的概念合同，是作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的约定、合意。2.合同的分类（1）有名合同与无名合同 （2）双务合同与单务合同 （3）有偿合同与无偿合同 （4）诺成合同与实践合同 （5）要式合同与不要式合同 （6）主合同与从合同 4.1合同与合同法 二、合同法律关系 1.法律关系的概念 法律关系是指由法律规范产生和调整的、以主体之间的权利和义务关系的形式表现出来的特殊的社会关系。 2.合同法律关系 合同法律关系由主体、客体和内容三个要素构成的。 （1）合同法律关系的主体即订立合同的当事人。可

2、以充当合同法律关系主体的有自然人、法人和其他社会组织，包括政府机关、非法人企业。 （2）合同法律关系的客体即合同的标的，可以作为合同法律关系客体的有物、财产、行为、智力成果等。（3）合同法律关系的内容。即合同中规定的合同当事人的权利和义务。 4.1合同与合同法 三、合同法的基本原则 1.平等原则2.自愿原则3.公平原则 4.诚实信用原则 5.合法原则6.公序良俗原则 4.1合同与合同法 四、合同的订立 1.合同订立的概念合同的订立是指当事人通过一定程序、协商一致在其相互之间建立合同关系的一种法律行为。2.合同订立的构成（1）订约主体必须存在双方或多方当事人。（2）订立合同的当事人应当具有相应的

3、民事权利能力和民事行为能力。（3）订立合同应当经过一定程序或者方式，当事人订立合同，要经过要约和承诺两个阶段。（4）订立合同必须经过当事人协商一致是指当事人双方订立合同时必须协商并取得一致意见。（5）合同订立的结果是在合同当事人之间建立合同关系，即设立、变更或者终止债权债务的关系。 4.1合同与合同法 3.合同的内容 （1）当事人的名称或姓名、住所。（2）标的。标的是当事人权利义务所共同指向的对象。（3）数量。数量是衡量合同标的多少的尺度，以数字和计量单位表示。施工合同中的数量主要体现的是工程量的多少。（4）质量。指标准、技术要求，表明标的的内在素质和外观形态的综合。（5）价款或报酬。是一方当

4、事人向对方当事人所付代价的货币支付，凡是有偿合同都有价款或报酬条款。（6）履行期限、地点和方式。（7）违约责任。（8）解决争议的方法。4.1合同与合同法 3. 合同的形式合同形式指协议内容借以表现的形式。合同的形式由合同的内容决定并为内容服务。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。（1）书面形式。指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。建设工程合同应当采用书面形式。（2）口头形式。指当事人以对话的方式达成的协议。一般用于数额较小或现款交易。（3）其他形式。指推定形式和默示形式

5、。4.1合同与合同法 五、合同的效力 1.合同的生效是指合同发生法律效力，即对合同当事人乃至第三人发生强制性。合同生效应当具备下列条件： （1）当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力。（2）意思表示真实。当事人的意思表示必须真实。（3）不违反法律或者社会公共利益。2.合同的生效时间（1）合同成立生效。依法成立的合同，自成立时合同生效。（2）批准登记生效。（3）约定生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。 4.1合同与合同法 3.无效合同合同无效是指当事人违反了法律规定的条件而订立的合同，国家不承认其效力，自始、确定、当然不发生法律效力，这样的合同，称为无效合同。（1）无效合同的确认。合同法

6、规定，有下列情形之一的，合同无效：1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3）以合法形式掩盖非法目的；4）损害社会公众利益；5）违反法律、行政法规的强制性规定。4.1合同与合同法 （2）无效合同的处理。具体规定有：1）无效合同自合同签订时就没有法律约束力；2）合同无效分为整个合同无效和部分无效，如果合同部分无效的，不影响其他部分的法律效力；3）合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力；4）合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错

7、的，应当各自承担相应的责任。5）当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 4.1合同与合同法 六、合同的履行 1.合同履行的原则 （1）全面履行原则 （2）诚实信用原则 （3）实际履行原则 2.合同履行中的抗辩权 抗辩权，就是一方当事人有依法对抗对方要求或否认对方权力主张的权力。合同规定了同时履行抗辩权和后履行抗辩权及先履行抗辩权。4.1合同与合同法 七、合同的变更、转让和终止 .合同的变更合同的变更是指有效成立的合同在尚未履行或未履行完毕之前，由于一定法律事实的出现而使合同内容发生改变。2.合同的转让合同转让，是指在合同当事人一方依法将

8、其合同的权利和义务全部地或部分地转让给第三人。合同转让，按照其转让的权利义务的不同，可分为合同权利的转让、合同义务的移转及合同权利义务概括移转三种形态。.合同的终止合同终止，是指因一定事由的产生或出现而使合同权利义务归于消灭，合同关系在客观上不复存在。4.1合同与合同法 八、违约责任 违约责任是指合同当事人违反合同约定，不履行义务或者履行义务不符合约定所承担的责任。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。九、合同争议处理方式 1.和解2.调解3.仲裁4.诉讼4.2建设工程合同体系 建设工程合同是建设工程的发包人为完成

9、工程建设任务，与承包人签订的关于承包人按照发包人的要求完成工作，交付建设工程，并由发包人支付价款的合同。其中，发包人主要是指建设单位，有时也称为委托方；承包人一般包括勘察单位、设计单位和施工单位等。一、建设工程合同的特征 1.建设工程合同具有较强的国家管理性。2.建设工程合同为要式合同。3.建设工程合同的承包人具有国家许可性 。4.2建设工程合同体系 二、建设工程合同的种类 按承发包形式分建设工程合同按工程建设阶段分按承包工程计价方式分与建设工程有关的其它合同 勘察、设计或施工总承包合同单位工程施工承包合同BOT合同总价合同成本加酬金合同建设工程设计合同建设工程施工合同工程项目总承包合同单价合

10、同建设工程委托监理合同建设工程物资采购合同建设工程保险合同建设工程担保合同建设工程勘察合同4.2建设工程合同体系 三、建设工程合同关系 业主承包商咨询合同贷款合同勘察/设计合同监理委托合同采购供应合同工程保险合同材料设备运输合同科技开发合同材料设备采购合同流动资金贷款合同保险合同仓储保管合同设备租赁合同工程分包合同国际工程承包合同FIDIC运输合同开发商土地征用与出让(成批/宗地)合同拆迁安置及拆迁承包合同供用水/电/气等合同房屋租赁与销售合同工程施工承包合同如果变成代理销售合同物业管理合同4.2建设工程合同体系 四、建设工程合同体系 工程项目（业主）勘察设计合同监理合同工程承包合同分包合同供

11、应合同贷款合同供应合同劳务合同运输合同供应合同运输合同劳务合同4.3建设工程施工合同 一、建设工程施工合同的概念 1. 概念 建设工程施工合同是发包人和承包人为完成商定的建设工程项目，明确双方相互权利、义务关系的协议。2.建设工程施工合同的特点 （1）合同标的物的特殊性（2）合同履行期限的长期性 （3）合同内容的多样性和复杂性（4）合同监督的严格性（5）合同形式的特殊要求4.3建设工程施工合同 3. 建设工程施工合同的作用（1）施工合同是工程施工过程中承发包双方的行为准则，施工中的一切活动都必须按合同办事，受合同约束，以合同为核心；（2）施工合同明确了合同当事人双方在施工阶段各自的权利和义务；

12、（3）施工合同是监理工程师实施施工阶段监理的依据；（4）施工合同是承发包双方解决争议的依据，是保护各自的权益的依据。4.3建设工程施工合同 二、建设工程施工合同的订立 1. 订立施工合同应具备的条件（1）初步设计已经批准；（2）工程项目已经列入年度建设计划；（3）有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料；（4）建设资金和主要建筑材料设备来源己经落实；（5）实行招标投标的工程，中标通知书已经下达。2.订立施工合同应当遵守的原则 （1）遵守国家法律、法规和国家计划原则（2）平等、自愿、公平的原则（3）诚实信用原则（4）等价有偿原则（5）不损害社会公共利益和扰乱社会经济秩序原则4.3建设工程施工合

13、同 三、建设工程施工合同示范文本简介 1.建设工程施工合同示范文本的组成施工合同文本由协议书、通用条款、专用条款三部分组成，并附有三个附件：附件一是承包人承揽工程项目一览表，附加二是发包人供应材料设备一览表、工程质量保修书。（1）协议书内容协议书是施工合同文本的总纲性文件，规定了合同当事人双方最主要的权利义务，规定了组成合同的文件及合同当事人对履行合同义务的承诺，并由合同当事人在这份文件上签字盖章，具有很高的法律效力，具有最优先的解释权。4.3建设工程施工合同 协议书包括以下十个方面内容：1）工程概况：工程名称、地点、内容（群体工程应附承包人承揽工程项目一览表）、工程立项批准文号、资金来源等；

14、2）工程承包范围：承包人承包的工作范围和内容；3）合同工期：开工日期、竣工日期、合同工期总日历天数；4）质量标准：工程质量必须达到国家标准规定的合格标准，双方也可以约定达到国家规定的优良标准；5）合同价款：用大小写分别表示；6）组成合同的文件；7）本协议书中有关词语含义与通用条款中分别赋予它们的定义相同；8）承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任；9）发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应支付的款项；10）合同生效：合同订立时间（年月日）、合同订立地点、双方约定生效的时间。 4.3建设工程施工合同 （2）通用条款内容通用条款共有

15、十一部分47条组成。这十部分内容是：1）词语定义及合同文件2）双方一般权利和义务；3）施工组织设计和工期；4）质量与检验；5）安全施工；6）合同价款与支付；7）材料设备供应；8）工程变更；9）竣工验收与结算；10）违约、索赔和争议；11）其他。4.3建设工程施工合同 （3）专用条款内容 专用条款与通用条款条款编号一致，互相对应，但主要是空格，由发包人和承包人协商将工程的具体要求填写在合同文本中。专用条款的解释优于通用条款。（4）附件施工合同文本附件是对施工合同当事人的权利义务的进一步明确，并且使得施工合同当事人的有关工作一目了然，便于执行和管理。其中附件一适用于群体工程，附件二适用于由发包人供

16、应主要材料和设备的情形。 4.3建设工程施工合同 2.施工合同文件的组成和解释顺序施工合同文本第二条规定了施工合同文件的组成和解释顺序。1）双方签署的合同协议书；2）中标通知书；3）投标书及其附件；4）本合同专用条款；5）合同通用条款；6）工程所适用的标准、规范及有关技术文件；7）图纸；8）列有标价的工程量清单；9）工程报价单或预算书。上述合同文件应能相互解释，互为说明。 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 一、施工合同双方的一般权利和义务 1.发包人工作（1）办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作。（2）将施工所需水、电、电讯线路从施工场地外部接至专用条款约定地点。（3）开通施工场地

17、与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的施工场地内的主要道路，满足施工运输的需要，保证施工期间的畅通；（4）向承包人提供施工场地的工程地质和地下管线资料，对真实性负责；（5）办理施工许可证及其他施工所需证件、批件和临时用地、停水、停电、中断道路交通、爆破作业等的申请批准手续（6）确定水准点与座标控制点，以书面形式交给承包人，进行现场交验；（7）组织承包人和设计单位进行图纸会审和设计交底；（8）协调处理施工场地周围地下管线和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木的保护工作、承担有关费用； （9）发包人应做的其他工作，双方在专用条款内约定。 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 2.承

18、包人工作 （1）根据发包人的委托，在其设计资质允许的范围内，完成施工图设计或与工程配套的设计，经工程师确认后使用，发生的费用由发包人承担。（2）向工程师提供年、季、月工程进度计划及相应进度统计报表。（3）根据工程需要提供和维修非夜间施工使用的照明、围栏设施，并负责安全保卫。（4）按专用条款约定的数量和要求，向发包人提供在施工现场办公和生活的房屋及设施，发生费用由发包人承担。（5）遵守有关部门对施工场地交通、施工噪声以及环境保护和安全生产等的管理规定，按规定办理有关手续，并以书面形式通知发包人。（6）已竣工工程末交付发包人之前，承包人按专用条款约定负责已完工程的成品保护工作，保护期间发生损坏，承

19、包人自费予以修复。（7）按专用条款的约定做好施工现场地下管线和邻近建筑物、构筑物 (包括文物保护建筑)、古树名木的保护工作。（8）保证施工场地清洁符合环境卫生管理的有关规定，交工前清理现场达到专用条款约定的要求，承担因自身原因违反有关规定造成的损失和罚款。（9）承包人应做的其他工作，双方在专用条款内约定。 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 3.工程师 （1）工程师的产生和易人1）发包人委托监理2）发包人派驻代表3）工程师易人（2）工程师的职责1）委派工程师代表2）工程师发布指令、通知3）工程师应当及时完成自己的职责4）工程师做出处理决定4.项目经理（1）项目经理的产生和易人（2）项目经理

20、的职责1）代表承包人向发包人提出要求和通知2）组织施工4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 二、建设工程施工合同的质量条款 1.标准、规范和图纸（施工合同文本第3-4条）（1）标准和规范（2）图纸1）发包人提供图纸2）承包人提供图纸2. 材料设备供应的质量控制 （1）发包人供应材料设备1）实行发包人供应材料设备的，双方应当约定发包人供应材料设备的一览表，作为合同附件（附件2）。一览表包括发包人供应材料设备的品种、规格、型号、数量、单价、质量等级、提供时间和地点。2）发包人按一览表约定的内容提供材料设备，并向承包人提供产品合格证明，对其质量负责。发包人在所供材料设备到货前24小时，以书面形式通

21、知承包人，由承包人派人与发包人共同清点。4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 3）发包人供应的材料设备，承包人派人参加清点后由承包人妥善保管，发包人支付相应保管费用。因承包人原因发生丢失损坏，由承包人负责赔偿。发包人未通知承包人清点，承包人不负责材料设备的保管，丢失损坏由发包人负责。4）发包人供应的材料设备与一览表不符时，发包人承担有关责任。5）发包人供应的材料设备使用前，由承包人负责检验或试验，不合格的不得使用，检验或试验费用由发包人承担。即使在承包人检验通过之后，如果又发现材料设备有质量问题的，发包人仍应承担重新采购及拆除重建的追加合同价款，并相应顺延由此延误的工期。 6）发包人供应材料

22、设备的结算方法，双方在专用条款内约定。 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 （2）承包人采购材料设备 1）承包人负责采购材料设备的，应按照专用条款约定及设计和有关标准要求采购，并提供产品合格证明，对材料设备质量负责。承包人在材料设备到货前24小时通知工程师清点。 2）承包人采购的材料设备与设计标准要求不符时，承包人应按工程师要求的时间运出施工场地，重新采购符合要求的产品，承担由此发生的费用，由此延误的工期不予顺延。 3）承包人采购的材料设备在使用前，承包人应按工程师的要求进行检验或试验，不合格的不得使用，检验或试验费用由承包人承担。 4）工程师发现承包人采购并使用不符合设计和标准要求的材料

23、设备时，应要求承包人负责修复、拆除或重新采购，由承包人承担发生的费用，由此延误的工期不予顺延。 5）承包人需要使用代用材料时，应经工程师认可后才能使用，由此增减的合同价款双方以书面形式议定。 6）由承包人采购的材料设备，发包人不得指定生产厂或供应商。 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 3. 工程验收的质量控制（施工合同文本第15-18条）（1）工程质量标准 1）工程质量应当达到协议书约定的质量标准，质量标准的评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据。因承包人原因工程质量达不到约定的质量标准，承包人承担违约责任。 2）双方对工程质量有争议，由双方同意的具有相应资质的工程质量检测机构鉴定，所

24、需费用及因此造成的损失，由责任方承担。双方均有责任，由双方根据其责任分别承担。 （2）检查和返工 （3）隐蔽工程和中间验收 （4）重新检验 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 4.工程试车（施工合同文本第19条）（1）试车的组织责任 对于设备安装工程，应当组织试车。试车内容应与承包人承包的安装范围相一致 1）单机无负荷试车。 2）联动无负荷试车。 3）投料试车。 （2）试车的双方责任（3）工程师要求延期试车4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 5.竣工验收的质量控制（施工合同文本第32条） （1）工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报

25、告。（2）发包人收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。（3）发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可。 （4）工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告日期为实际竣工日期。（5）发包人收到承包人竣工验收报告后28天内不组织验收，从第29天起承担工程保管及一切意外责任。 （6）中间交工工程的范围和竣工时间，双方在专用条款内约定，其验收程序按通用条款办理。 （7）因特殊原因，发包人要求部分单位工程或工程部位甩项竣工的，双方另行签订甩项竣工协议，明确双方责任和工程价款的支付方法。 （

26、8）工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，发包人不得使用。发包人强行使用时，由此发生的质量问题及其他问题，由发包人承担责任。 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 6.工程质量保修（施工合同文本第34条）（1）质量保修书 承包人应在工程竣工验收之前，与发包人签订质量保修书，作为本合同附件。质量保修书的主要内容包括： 1）质量保修项目内容及范围； 2）质量保修期：质量保修期从工程竣工验收之日算起。（2）质量保修范围和期限 正常使用情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 1）地基基础工程和主体结构工程，为设计规定的合理使用年限； 2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防漏，为5年；

27、3）电气管线、上下水管线、设备安装为2年； 4）供热及供冷系统为2个采暖期及供冷期； 5）装修工程为2年。4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 三、建设工程施工合同的经济条款 1.施工合同价款及调整（施工合同文本第23条） （1）施工合同价款的约定 招标工程的合同价款由发包人承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。合同双方可在专用条款内约定采用其中下列三种方式的其中一种： 1）固定价格合同；2）可调价格合同 ；3）成本加酬金合同（2）可调价格合同中合同价款的调整 调整的范围：法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款； 工程造价管理部门公布的价格调整； 一周内非承包人原因停水、停电

28、、停气造成停工累计超过8小时； 双方约定的其他因素。4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 2.工程预付款（施工合同文本第24条） 实行工程预付款的，双方应当在专用条款内约定发包人向承包人预付工程款的时间和数额，开工后按约定的时间和比例逐次扣回。预付时间应不迟于约定的开工日期前7天。发包人不按约定预付， 承包人在约定预付时间7天后向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不能按要求预付，承包人可在发出通知后7天停止施工，发包人应从约定应付之日起向承包人支付应付款的贷款利息，并承担违约责任。 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 3.工程款（进度款）支付（施工合同文本第25-26条） （1

29、）工程量的确认 1）承包人应按专用条款约定的时间，向工程师提交已完工程量的报告。 2）工程师收到承包人报告后7天内未进行计量，从第8天起，承包人报告中开列的工程量即视为被确认，作为工程价款支付的依据。 3）对承包人超出设计图纸范围和因承包人原因造成返工的工程量，工程师不予计量。（2）工程款（进度款）结算方式 1）按月结算；2）竣工后一次结算；3）分段结算（3）工程款（进度款）支付的程序和责任 发包人应在在双方计量确认后14天内，向承包人支付工程款（进度款）。 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 4.确定变更价款（施工合同文本第31条） （1）变更价款的确定程序 设计变更发生后，承包人在工程

30、设计变更确定后14天内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。（2）变更价款的确定方法 1）合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格计算、变更合同价款； 2）合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照此价格确定变更价格、变更合同价款； 3）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 5.施工中涉及的其他费用 （1）安全施工方面的费用（施工合同文本第20-22条） （2）专利技术及特殊工艺涉及的费用 (施工合同文本第42条）（3）文物和地下障碍物（施工合同文本第43条）6. 竣工结算（施工合同文

31、本第33条）（1）承包人递交竣工决算报告及违约责任（2）发包人的核实和支付（3）发包人不支付结算价款的违约责任 4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 7.质量保修金（1）质量保修金的支付 保修金由承包人向发包人支付，也可由发包人从应付承包方工程款内预留。质量保修金的比例及金额由双方约定，但一般不应超过施工合同价款的3%。（2）质量保修金的结算与返还 工程的质量保修期满后，发包人应当及时结算和返还（如有剩余）质量保修金。发包人应当在质量保证期满后14天内，将剩余保修金和按约定利率计算的利息返还承包人。4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 四、建设工程施工合同的进度条款1.施工准备阶段的进度条

32、款（施工合同文本第10-11条）（1）合同双方约定合同工期（2）承包人提交进度计划（3）工程师对进度计划予以确认或者提出修改意见（4）延期开工2. 施工阶段的进度控制（1）监督进度计划的执行（施工合同文本第10条）（2）暂停施工（施工合同文本第12条 （3）工程设计变更（施工合同文本第29条）（4）工期延误（施工合同文本第13条）4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 3.竣工验收阶段的进度控制（施工合同文本第32条）（1）竣工验收的程序 1）承包人提交竣工验收报告 2）发包人组织验收（2）发包人要求提前竣工 在施工中，发包人如果要求提前竣工，发包人应当与承包人进行协商，协商一致后应签订提前竣

33、工协议。 提前竣工协议应包括以下方面的内容： 1）提前的时间； 2）承包人采取的赶工措施； 3）发包人为赶工提供的条件； 4）赶工措施的经济支出和承担； 5）提前竣工的收益分享。4.4建设工程施工合同示范文本主要内容 五、建设工程施工合同的其他条款 1.不可抗力、保险和担保（1）不可抗力（施工合同文本第39条）（2）保险（施工合同文本第40条）（3）担保（施工合同文本第41条）2.工程转包与分包(施工合同文本第38条)3. 合同争议的解决 (施工合同文本第37条 4. 施工合同的解除（施工合同文本第44条）5. 违约责任（施工合同文本第35条）4.5建设工程施工分包合同 一、建设工程施工分包

34、建设工程施工分包，是指建筑业企业将其所承包的建设工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。施工分包分为专业工程分包和劳务作业分包。 1.分包资质管理 （1）专业承包资质 专业承包序列企业资质设2至3个等级，60个资质类别。 （2）劳务分包资质 劳务分包序列企业资质设1至2个等级，13个资质类别。 2. 总、分包的责任 建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。 4.5建设工程施工分包合同 3. 关于分包的法律禁止性规定（1）违法分包 根据建设工程质量管理条例的规定，违

35、法分包指下列行为： 1）分包工程发包人将专业工程或者劳务作业分包给不具备相应资质条件的分包工程承包人的，包括不具备资质条件和超越自身资质等级承揽业务两类情况； 2）施工总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，分包工程发包人将承包工程中的部分专业工程分包给他人的； 3）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的； 4）分包单位将其承包的建设工程再分包的。（2）转包 4.5建设工程施工分包合同 不履行合同约定，将其承包的全部工程发包给他人，或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别发包给他人的，属于转包行为。 分包工程发包人将工程分包后，未在施工现场设立项目管理机构和派驻相应人员，

36、并未对该工程的施工活动进行组织管理的，视同转包行为。（3）挂靠 挂靠是与违法分包和转包密切相关的另一种违法行为。 1）转让、出借企业资质证书或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程的； 2）项目管理机构的项目经理、技术负责人、项目核算负责人、质量管理人员、安全管理人员等不是本单位人员，与本单位无合法的人事或者劳动合同、工资福利以及社会保险关系的 3）建设单位的工程款直接进入项目管理机构财务的。4.5建设工程施工分包合同 二、建设工程施工专业分包合同 1.组成合同的文件及解释顺序（1）双方签署的分包合同协议书；（2）承包人发出的分包中标书；（3）分包人的报价书；（4）除总包合同工程价款之外的总

37、包合同文件；（5）本分包合同专用条款；（6）分包合同通用条款；（7）标准规范,图纸,列有标价的工程量清单；（8）报价单或施工图预算书 4.5建设工程施工分包合同 2.建设工程施工专业分包合同示范文本的主要内容 建设部和国家工商行政管理总局于2003年发布了建设工程施工专业分包合同示范文本（GF-2003-0213），其规范了专业分包合同的主要内容。该示范文本由协议书、通用条款、专用条款三部分组成。3. 建设工程施工专业分包合同的履行（1）分包人应按照分包合同的各项规定，实施和完成分包工程，修补其中的缺陷，提供所需的全部工程监督，劳务，材料，工程设备和其他物品,提供履约担保，进度计划，不得将分包

38、工程进行转让或再分包。（2）承包人应提供总包合同(工程量清单或费率所列承包人的价格细节除外)供分包人查阅。4.5建设工程施工分包合同 （3）分包人应当遵守分包合同规定的承包人的工作时间和规定的分包人的设备材料进出场的管理制度，承包人应为分包人提供施工现场及其通道；分包人应允许承包人和监理工程师等在工作时间内合理进入分包工程的现场，并提供方便，做好协助工作。（4）分包人延长竣工时间应根据下列条件：承包人根据总包合同延长总包合同竣工时间；承包人指示延长；承包人违约。分包人必须在延长开始14天内将延长情况通知承包人，同时提交一份证明或报告，否则分包人不能获得延期。（5）分包人应从承包人处接受指示，并

39、应执行其指示。如果上述指示从总包合同来分析是监理工程师失误所致，则分包人有权要求承包人补偿由此而导致的费用。（6）分包人应根据以下指示变更,增补或删除分包工程：监理工程师根据总包合同作出的再由承包人作为指示通知分包人；承包人的指示。4.5建设工程施工分包合同 三、劳务分包合同的主要内容 劳务分包合同主要包括：劳务分包人资质情况；劳务分包工作对象及提供劳务内容；分包工作期限；质量标准；合同文件及解释顺序；标准规范；总(分)包合同；图纸；项目经理；工程承包人义务；劳务分包人义务；安全施工与检查；安全防护；事故处理；保险；材料、设备供应；劳务报酬；工量及工程量的确认；劳务报酬的中间支付；施工机具、周

40、转材料供应；施工变更；施工验收；施工配合；劳务报酬最终支付；违约责任；索赔；争议；禁止转包或再分包；不可抗力；文物和地下障碍物；合同解除；合同终止；合同份数；补充条款；合同生效。4.6建设工程合同担保 一、履约担保 1.履约担保的概念履约担保，是指发包人在招标文件中规定的要求承包人提交的保证履行合同义务的担保。2.履约担保的形式履约担保一般有三种形式：银行保函、履约担保书和保留金 。二、工程预付款担保1.预付款担保的概念预付款担保是指承包人与发包人签订合同后，承包人正确、合理使用发包人支付的预付款的担保。 4.6建设工程合同担保 2. 预付款担保的作用预付款担保的主要作用在于保证承包人能够按合

41、同规定进行施工，偿还发包人已支付的全部预付金额。如果承包人中途毁约，中止工程，使发包人不能在规定期限内从应付工程款中扣除全部预付款，则发包人作为保函的受益人有权凭预付款担保向银行索赔该保函的担保金额作为补偿。 3. 预付款担保的形式（1）银行保函（2）其他形式经发包人与承包人约定，预付款担保可由保证担保公司担保，也可采取抵押等担保形式。4.6建设工程合同担保 三、工程款支付担保1.工程款支付担保的概念工程款支付担保是指应承包人的要求，发包人提交的保证履行合同中约定的工程款支付义务的担保。2. 工程支付担保的作用支付担保的主要作用是通过对发包人资信状况进行严格审查并落实各项反担保措施，确保工程费

42、用及时支付到位；一旦发包人违约，付款担保人将代为履约。上述对工程款支付担保的规定，对解决我国建筑市场上工程款拖欠现象具有特殊重要的意义。3. 工程支付担保的形式（1）银行保函；（2）履约保证金；（3）担保公司担保；（4）抵押或者质押。4.7建设工程施工合同管理 一、建设工程施工合同管理概述 1.建设工程施工合同管理的概念建设工程施工合同管理是指各级工商行政管理机关、建设行政主管机关，以及发包单位、监理单位、承包单位依据法律法规采取法律的、行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷防止和制裁违法行为，保证施工合同贯彻实施的一系列活动。 2

43、. 建设工程施工合同管理的特点 （1）施工合同管理周期长（2）施工合同管理与效益、风险密切相关（3）施工合同的管理变量多（4）施工合同管理是综合性的、全面的、高层次的管理工作4.7建设工程施工合同管理 3.施工合同管理的工作内容（1）施工合同的行政监管工作内容1）加强合同主体资格认证工作；2）加强招标投标的监督管理工作；3）规范合同当事人签约行为；4）做好合同的登记、备案和鉴证工作；5）加强合同履行的跟踪检查；6）加强合同履行后的审查。（2）业主（监理工程师）施工合同管理的主要工作内容业主的主要工作是对合同进行总体策划和总体控制，对授标及合同的签订进行决策，为承包商的合同实施提供必要的条件，委

44、托监理工程师负责监督承包商履行合同。4.7建设工程施工合同管理 监理工程师的主要工作由建设单位(业主)与监理单位通过监理合同约定，监理工程师必须站在公正的第三者的立场上对施工合同进行管理。（3）承包商施工合同管理的主要工作内容1）合同订立前的管理。投标方向的选择、合同风险的总评价、合作方式的选择等。2）合同订立中的管理。合同审查、合同文本分析、合同谈判等。3）合同履行中的管理。合同分析、合同交底、合同实施控制、合同档案资料管理等。4）合同发生纠纷时的管理。4.7建设工程施工合同管理 二、建设工程合同的签约管理 1.建设工程施工合同签订前的审查分析 承包商建设工程施工合同审查的内容包括：（1）审

45、查发包方有无签订合同的主体资格及资信状况。（2）审查合同的效力 （3）审查合同的组成文件及主要条款是否完备 1）合同文件的完备性审查。即审查属于该合同的各种文件是否齐全。2）合同条款完备性审查。3）合同条款的公正性审查 4.7建设工程施工合同管理 2.建设工程施工合同的谈判 （1）施工合同谈判的准备工作1）谈判资料准备；2）谈判背景分析 3）谈判目标分析 ；4）谈判方案拟定 （2）合同谈判的策略与技巧1）掌握谈判议程，合理分配议题。 2）创造良好的谈判氛围。 3）高起点战略。4）避实就虚。 5）调和折衷。6）先成交后抬价7）拖延和休会。8）充分利用专家作用 4.7建设工程施工合同管理 （3）施

46、工合同谈判程序1）一般讨论。谈判开始阶段通常都是先广泛交换意见，各方提出自己的设想方案，探讨各种可能性，经过商讨逐步将双方意见综合并统一起来，形成共同的问题和目标，为下一步详细谈判做好准备。2）技术谈判。主要对原合同中技术方面的条款进行讨论，包括工程范围、技术规范、标准、施工条件、施工方案、施工进度、质量检查、竣工验收等。3）商务谈判。主要对原合同中商务方面的条款进行讨论，包括工程合同价款、支付条件、支付方式、预付款、履约保证、保留金、货币风险的防范、合同价格的调整等。4）合同拟定。谈判进行到一定阶段后，在双方都已表明了观点，对原则问题双方意见基本一致的情况下，相互之间就可以交换书面意见或合同

47、稿。4.7建设工程施工合同管理 三、建设工程施工合同履约管理 1.建设工程施工合同的履行原则（1）实际履行原则（2）全面履行原则（3）协作履行原则（4）诚实信用原则 (5) 情事变更原则2.建设工程施工合同条款分析 （1）合同的法律基础。 （2）承包人的主要任务。 （3）发包人责任 （4）合同价格分析 （5）施工工期分析 （6）违约责任 （7）验收、移交和保修条款分析。（8）索赔程序和争执的解决。 4.7建设工程施工合同管理 3. 建设工程施工合同交底（1）合同管理人员向项目管理人员和企业各部门相关人员进行合同交底，组织学习合同和合同总体分析结果，对合同的主要内容做出解释和说明。（2）将各种合

48、同事件的责任分解落实到各工程小组或分包人。（3）在合同实施前与其他相关的各方面，如发包人、监理工程师、承包人沟通，召开协调会议，落实各种安排。（4）在合同实施过程中还必须进行经常性的检查、监督，对合同作解释。（5）合同责任的完成必须通过其他经济手段来保证。4.建设工程施工合同实施控制（1）合同跟踪。 （2）合同诊断。 （3）合同纠偏。 4.7建设工程施工合同管理 四、建设工程施工合同档案管理 1.合同资料种类（1）合同资料，如各种合同文本、招标文件、投标文件、图纸、技术规范等；（2）合同分析资料，如合同总体分析、网络图、横道图等；（3）工程实施中产生的各种资料。如发包人的各种工作指令、签证、信

49、函、会谈纪要和其他协议，各种变更指令、申请、变更记录，各种检查验收报告、鉴定报告；（4）工程实施中的各种记录、施工日记等，官方的各种文件、批件，反映工程实施情况的各种报表、报告、图片等。2.合同资料文档管理的内容（1）合同资料的收集（2）合同资料整理（3）资料的归档（4）资料的使用4.8建设工程其他合同简介 一、建设工程勘察设计合同 1.建设工程勘察设计合同的概念建设工程勘察、设计合同是委托人与承包人为完成一定的勘察、设计任务，明确双方权利义务关系的协议。承包人应当完成委托人委托的勘察、设计任务，委托人则应接受符合约定要求的勘察、设计成果并支付报酬。 2.建设工程勘察设计合同的主要条款（1）建

50、设工程名称、规模、投资额、建设地点。（2）委托方提供资料的内容、技术要求及期限；承包方勘察的范围、进度和质量；设计的阶段、进度、质量和设计文件份数。（3）勘察、设计取费的依据，取费标准及拨付办法。（4）其他协作条件。（5）违约责任。4.8建设工程其他合同简介 二、建设工程监理合同 1.建设工程监理合同的概念建设工程监理合同是建设工程的业主与监理单位，为了完成委托的工程监理业务，明确双方权利义务关系的协议。2.建设工程委托监理合同示范文本 建设部、国家工商行政管理局2000年2月17日颁发建设工程委托监理合同示范文本（GF-2000-0202），监理合同的组成文件包括：1）建设工程委托监理合同；

51、2）监理委托函或中标函；3）监理委托合同专用条件；4）监理委托合同标准条件。4.8建设工程其他合同简介 三、建设工程物资采购合同1.建设工程物资采购合同的概念建设工程物资采购合同，是指具有平等主体的自然人、法人、其他组织之间为实现建设工程物资买卖，设立、变更、终止相互权利义务关系的协议。2.建设工程物资采购合同的特征1）建设工程物资采购合同应依据施工合同订立2）建设工程物资采购合同以转移财物和支付价款为基本内容3）建设工程物资采购合同的标的品种繁多，供货条件复杂4）建设工程物资采购合同应实际履行5）建设工程物资采购合同采用书面形式4.8建设工程其他合同简介 3. 材料采购合同（1）概念指平等主

52、体的自然人、法人、其他组织之间，以工程项目所需材料为标的、以材料买卖为目的，出卖人(简称卖方)转移材料的所有权于买受人(简称买方)，买受人支付材料价款的合同。（2）材料采购合同的主要条款1）双方当事人的名称、地址，法定代表人的姓名，委托代订合同的，应有授权委托书并注明代理人的姓名、职务等。2）合同标的。3）技术标准和质量要求。4）材料数量及计量方法。5）材料的包装。6）材料交付方式。7）材料的交货期限。8）材料的价格。9）违约责任。10）特殊条款。11）争议解决的方式4.8建设工程其他合同简介 四、承揽合同 1.承揽合同的概念、类型（1）承揽合同的概念承揽合同，是指承揽人按照定作人的要求完成一

53、定的工作，定作人接受承揽人完成的工作成果并给付约定报酬的合同。（2）承揽合同的类型1）加工合同。2）定作合同。3）修理合同。4）复制合同。 5）测试合同和检验合同。 4.8建设工程其他合同简介 2.承揽合同的主要内容根据合同法规定，承揽合同的内容包括承揽的标的、数量、质量、报酬、承揽方式、履行期限、验收标准和方法等条款。共中最基本的内容有两项：承揽的标的和报酬。（1）承揽合同的标的：（2）承揽合同的数量和质量。（3）价款与定金。（4）承揽方式。（5）材料的提供。（6）履行期限。（7）验收标准和方法。（8）不可抗力因素。 4.8建设工程其他合同简介 五、建设工程租赁合同 1.租赁合同概述租赁合同

54、是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁分为融资性租赁和经营性租赁，本节指的是经营性租赁。2.租赁合同的内容（1）租赁物的名称。（2）租赁物的数量。（3）用途。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照约定的用途使用租赁物。（4）租赁期限。（5）租金及其支付期限和方式。（6）租赁物的维修。 4.9国际工程合同简介 一、 FIDIC施工合同条件 1.“FIDIC”词义解释“FIDIC”是国际咨询工程师联合会的法文缩写。在1999年以前，该联合会制定和颁布了在国际工程中广泛使用的土木工程施工合同条件，电气和机械工程施工合同条件，业主和咨询工程师协议书国际通

55、用规则，设计建造与交钥匙工程合同条件，工程施工分包合同条件。人们便将这些合同条件称为“FIDIC合同条件”或“FIDIC条件”。 2.FIDIC合同条件的历史演变（1）施工合同条件（红皮书）（2）永久设备和设计建造合同条件（黄皮书） （3）EPC/交钥匙项目合同条件（银皮书）（4）合同的简短格式（绿皮书）4.9国际工程合同简介 3. FIDIC条件的特点（1）科学地反映了国际工程中的一些普遍做法，反映了最新的工程管理方法，如有些永久性工程由承包商负责设计、对时间的定义反映国际工程惯例。 （2）条款齐全，内容完整，对工程施工中可能遇到的各种情况都作了描述和规定。 （3）它所确定的工作程序更有条理

56、，更加清楚、详细和实用；语言更加现代化，更容易理解。（4）适用范围广。 （5）强化了监理的作用（6）公正性，合理性，比较科学地公正地反映合同双方的经济责权利关系。4.9国际工程合同简介 4. FIDIC施工合同条件简介（1）FIDIC合同条件中的各方FIDIC合同条件中涉及的各方包括雇主（业主）、工程师和承包商。（2）有关进度控制的条款1）工程的开工。 2）工程师对施工进度的监督。 3）暂停施工。 4）追赶施工速度。 5）竣工验收。 6）颁发工程接受证书。 7）缺陷通知期 4.9国际工程合同简介 （3）合同价款与支付1）工程预付款。 2）工程进度款的支付程序3）竣工结算。 4）保留金。 5）暂

57、列金额 6）最终结算。 （4）争端的解决1）争端裁决委员会的裁决2）争端的友好解决。 3）争端的仲裁。 4.9国际工程合同简介 二、国际其他通用工程合同 1.JCT合同英国皇家建筑师学会（RIBA）1902年编制出版的建筑合同标准格式（香港译“建筑标准合约”）是世界上第一部房屋工程标准合同，在英联邦地区有很大影响。该合同后来以1931年成立的“联合合同审理委员会”（JCT）名义发行，因此一般称为“JCT合同”。JCT合同实行建筑师和测量师的“双监理”，例如，建筑师审批工期索赔，测量师审批经济索赔。JCT合同有带工程量清单、不带工程量清单、带近似工程量清单、承包商设计、总包、分包、管理承包等版本

58、，最新版本为2005年的JCT05。 4.9国际工程合同简介 2. ICE合同和NEC合同ICE合同为英国土木工程师学会和土木工程承包商联合会颁布的。它主要在英国和其它英联邦国家的土木工程中使用。该文本历史悠久，特别适用于大型的复杂的工程。ICE合同只设工程师而不设测量师，参与编制的有英国土木工程承包商协会（CECA）和英国咨询工程师协会（ACE）。ICE还编制了“新工程合同”（NEC）。NEC主张从对立转向合作以实现合同目标，不设工程师但增加了争端裁定制度，引入了里程碑付款方式，开创了以简洁语言撰写标准工程合同的先例。这些做法在国际上有很大影响。1991年NEC发行试用版，1993年发行NE

59、C1，1995年发行NEC2，2005年发行的NEC3合同家族达23种。NEC是组装式合同， 4.9国际工程合同简介 3.美国AIA系列合同条件AIA是美国建筑师学会（The American lnstitute Of Architects）的简称。该学会作为建筑师的专业社团已经有近140年的历史，成员总数达56000名，遍布美国及全世界。AIA出版的系列合同文件在美国建筑业界及国际工程承包界，特别在美洲地区具有较高的权威性，应用广泛。AIA合同文件主要用于私营的房屋建筑工程，并专门编制用于小型项目的合同条件。其计价方式主要有总价、成本补偿及最高限定价格法。AIA系列合同文件的核心是“一般条件

60、”(A201)。采用不同的工程项目管理模式及不同的计价方式时，只需选用不同的“协议书格式”与“一般条件”即可。 返回第五章建设工程施工索赔管理 5.1建设工程施工索赔概述 一、施工索赔的含义及其分类 1.施工索赔含义 施工索赔,是指施工合同当事人在合同实施过程中,根据法律、合同规定及惯例，对并非由于自己的过错，而是由于应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失向对方提出给予补偿的要求。 5.1建设工程施工索赔概述 2.施工索赔分类 按索赔目的分施工索赔按索赔的合同依据分按索赔事件的性质分按索赔的处理方式分 工期索赔费用索赔工期延误索赔合同外索赔道义索赔合同被迫终止的索赔合同内索赔工程变更索赔工程