房地产企业成本构成与特点分析PPT讲义

1、房地产企业成本构成与特点分析2008年9月28日房地产企业成本构成与特点分析目录第一部分房地产企业成本构成第三部分第二部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分土地费用前期工程费用建筑安装工程费用 基础设施建设费用公共配套设施建设费用 开发间接费用三费一税 第九部分不可预见费及风险房地产企业成本构成与特点分析第一部分房地产企业成本构成第一部分 房地产企业成本 房地产开发企业在经营过程中，从立项到项目竣工的每一个环节都需要大量的资金投入，其中主要包括以下六项费用： 第一部分 房地产企业成本 项目开发成本又主要由以下六项费用组成。土地费用前期工程费用 建筑安装工程费用 基础设施建设费用 公共配套

2、设施建设费用 开发间接费用 第一部分 房地产企业成本这些费用便构成房地产企业开发总的成本，而每个费用都有自己的特点。 以下浅谈这些费用的特点。房地产企业成本构成与特点分析第二部分土地费用第二部分 土地费用 土地费用主要由以下五项费用组成： 土地征用及拆迁补偿金 土地出让金 土地转让费 红线外市政工程费 土地交易费用 第二部分 土地费用 土地成本支出约占项目总支出的30-40，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式不外乎两种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权；二是购买可直接用于建设的熟地。比较而言，第一种方式因多数

3、住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有高素质的搬迁工作人员，否则若搬迁工作不力，出现几个“钉子户”，不会延长腾地时间，使建设周期延长，从而加大土地成本。第二种方式则一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩短建设周期，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。 第二部分 土地费用 因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含： (1)土地出让金 土地出让金可参考政府近期类似地块的出让金，并结合其位置

4、及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。土地出让金受政府控制因素较多，尤其在二线城市办理出让手续还不是很规范的情况下，土地价格既有机遇也存在风险。因此，开发商必须因势利导，有力把握，不给后期项目开发运作留下隐患。 第二部分 土地费用 因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含： (2)土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费 土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，并针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套应作充分估计，避免市政大配套项目不能满足项目要求。 拆迁安置补偿费一般采用货币补偿。拆迁

5、工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司，但应注意其必须满足项目开发用地的时间要求，其费用可参照近期类似项目。 房地产企业成本构成与特点分析第三部分前期工程费用第三部分 前期工程费用 前期工程费用主要由以下十二项费用组成：方案调研费 评估咨询费三通一平费 勘察费设计费 审图费报建招标审照等规费 工程监测费监理费 专项基金造价咨询服务费 竣工办理费 第三部分 前期工程费用 前期费用一般由配套部和设计部负责控制。前期工程费一般占项目总支出的3左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。对前期工程费用的确定主要考虑以下几点：(1)“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目

6、建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。 (2)前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。 房地产企业成本构成与特点分析第四部分建筑安装工程费用第四部分 建筑安装工程费用 建筑安装工程费用主要由以下三项费用组成： 第四部分 建筑安装工程费用主体建筑安装工程费又主要由以下三项费用组成：基础工程费主体土建工程费单体安装工程 第四部分 建筑安装工程费用 主体土建工程费又主要由以下六项费用组成：主体土建之结构主体土建之建筑屋面工程外立面装饰门窗及幕

7、墙工程防水工程 第四部分 建筑安装工程费用 建筑安装工程造价一般占项目总支出的40-55，因地域差异比例数也不尽相同。对建筑安装工程费用的确定主要考虑以下几点： 一、设计阶段 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对建筑安装工程造价的影响在75以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有： （1）根据项目的产品定位特点确定合理的容积率。项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。 第四部分 建筑安装工程费用

8、 （2）做好设计方案的评审，加强设计方案优化。其中很重要一点是加强设计方案的优化工作。成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。 （3）对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。 （4）对设计单位实行限额施工图设计，并明确奖惩办法。 施工图限额设计指标有： 1、每平方米钢筋含量指标； 2、每平方米砼含量指标； 3、单位施工图预算指标； 4、设计变更费用限额指标。 第四部分 建筑安装工程费用 （5）加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。与设计单 位签订的合同应明确规定因设计质量不足所造成变更的制

9、约措施。 （6）对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强“事前控制”的力度。 （7）给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。 第四部分 建筑安装工程费用 建筑安装工程造价一般占项目总支出的40-55，因地域差异比例数也不尽相同。对建筑安装工程费用的确定主要考虑以下几点： 二、施工阶段 在施工阶段有些施工单位管理观念落后，往往与开发商的管理理念及方法有差异，要想在这样的环境中协作建造出优质的楼盘，开发商须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强： A）加强设计变更、现场签证的监督

10、和管理 施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密 的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确： 1、操作流程 2、流程环节中的责任人 3、责任人的管理权限 4、流程环节的确认时限 5、否决及责任追究制度这种操作体系也应让施工单位明晰，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。 第四部分 建筑安装工程费用 B）加强设备、材料品质和价格的管理 有些城市的建筑材料市场不规范，完善的设备、材料管理体系将是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有： 1、自行采购 如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发

11、挥规模采购优势的材料。 园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。自行采购既起到成本控制作用又避免双方结算时产生分歧。 第四部分 建筑安装工程费用 B) 加强设备、材料品质和价格的管理2、总承包单位自行采购 开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位自行采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而相应调动其积极性。 3、甲方限价承包单位采购 一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。 上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下

12、才能投入使用。 第四部分 建筑安装工程费用 建筑安装工程造价一般占项目总支出的40-55，因地域差异比例数也不尽相同。对建筑安装工程费用的确定主要考虑以下几点： 三、结算阶段 在结算阶段，开发企业结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制。 （一）结算原则会议确认制 应通过结算会议确定： 1、确认结算方法、人选、结算期限。 2、确认除正常结算项目之外所发生的特殊问题，以及合同没 有约定或双方分歧较大的项目。 第四部分 建筑安装工程费用（二）二次复核、审计制 建立切实可行的二次复核、审计机制，可使结算工作处于受监控状态。复核审

13、计制的建立，一方面加强内部制约，另一方面又减少工作失误。其具体操作人员可聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。 （三）奖惩制度 结算完毕后，应对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视情况给予奖罚。 房地产企业成本构成与特点分析第五部分基础设施建设费用第五部分 基础设施建设费用基础设施建设费用主要由以下八项费用组成：室外供水工程费室外排水工程费室外供电工程费燃气工程费弱电工程费采暖工程费消防工程费室外环境工程费 第五部分 基础设施建设费用基础设施建设费用的确定主要考虑以下几点：(1

14、)社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6左右。成本分析的主要重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解，分析，做好估算。 (2)区内配套应坚持在不影响产品品质定位及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。当然，这些设计配套，是规划定位和经营决策的内容，本文不作太多研讨。 (3)小区智能化的定位也应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业

15、经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。 第五部分 基础设施建设费用(4)景观环境工程一般为项目总支出的3-5，其成本应同项目的定位关联，也与项目所处的地域环境有关。严格控制园林环境工程的设计标准，水景做到面宽水浅，园林景观在保证突出重点的情况下多做减法，提前进行苗木的调研采购工作，当地不能满足的可跨省市采购，优化苗木的品种、高度、胸径和树型等，有效控制成本。(5)在室外工程施工时，要注意各种管线尽可能集中一次开挖、铺设，避免多次开挖造成过大损失。做好室外管网综合，最好一沟多用，降低成本。(6)高低压供电系统的费用较高，要求项目所在公司充分利用政策规定，采取多种方式与供电部门协调关系，在供电外网

16、设计时尽可能利用附近的变电所等资源、外网费用政府负担或几家单位共同承担等，合理降低该部分费用 。 房地产企业成本构成与特点分析第六部分公共配套设施建设费用第六部分 公共配套设施建设费用 公共配套设施建设费用主要由以下四项费用组成： 人防设备工程费 人防设备工程费包括人防结构及人防设备等。 商业配套工程费 商业配套工程费包括基础、主体、设备安装、装修工程费等。 教育配套工程费 教育配套工程费包括幼儿园、中小学等到工程费用。 环卫工程费 环卫工程费包括垃圾处理站及垃圾处理设备等相关费用。 房地产企业成本构成与特点分析第七部分开发间接费用第七部分 开发间接费用 开发间接费用主要由职工薪酬、办公费、交

17、通费、差旅费、业务招待费、汽车费用、水电费、租赁费、劳动保护费、物业开办费等十项费用组成。开发间接费用一般确定为销售收入2-3的70%。开发间接费用一般由项目部或项目公司负责控制，控制的重点为职工薪酬、办公费、物业开办费。 房地产企业成本构成与特点分析第八部分三费一税第八部分 三费一税 （一）销售费用 销售费用主要由广告费、业务宣传费、制作费、咨询费、展览费、租赁费、售楼处装修费、售楼处装饰费、职工薪酬、办公费、差旅费、招待费、交通费、会务费、会务费、销售代理费、交易手续费、房屋空置费等费用组成。销售费用一般确定在销售收入的2-3，销售费用的控制应注意处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。在这

18、一时期要搞好经营策划，究竟是选择整体委托还是自销、是出售还是租赁都要先做一个全面的比较。 第八部分 三费一税 （二）财务费用 财务费用主要由贷款利息支出、存款利息收入、财务顾问费、手续费等费用组成。投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目所需资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。融资工作的好坏直接关系到整个项目能否顺利进行。企业的自有资金一般用于获取土地使用权。获取土地使用权后即可用土地作为抵押物向银行申请贷款。只要所开发项目的预期收益率大于银行的贷款利率，就可以实现企业效益，达到“借鸡生蛋”的目的。这项工作做得好不仅可以使项目正常开展，还可以大大降低融资成本。第八部分 三费一税 （三）管理费 管理费主要由职工薪酬、办公费、交通费、差旅费、业务招待费、汽车费用、邮电费、水电费、租赁费、会务费、劳动保护费、咨询审计诉讼费、税金、折旧费、无形资产摊销、低值易耗品摊销、坏账损失等费用组成。根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3的30%。税金：国家按