bm工程维护部手册使用

1、工程维护部工作手册文件编号：ZY/PX GC 2010-01-01编 制：刘文君审 核：罗 波批 准：王 伟版 次：A/O受控状态：目 录第一章 工程部组织机构和岗位职责 第5页第二章 工程维护部技术员内部管理 第13页第三章 工程管理制度 第17页第四章 工程前期介入标准作业规程 第26页 第五章 接管验收标准作业规程 第36页 第六章 装饰装修施工管理标准作业规程 第52页 第七章 渗漏处理标准作业规程 第60页 第八章 土建维修操作标准作业规程 第62页 第九章 室内维修操作标准作业规程 第66页 第十章 共用设施巡检制度 第69页 第十一章 设备颜色管理规定 第72页 第十二章 设施设

2、备分类和编码规定 第73页 第十三章 工程档案管理标准作业规程 第75 页 第十四章 工程维护部员工工作监控标准作业规程 第78 页第十五章 水泵房管理制度 第80 页 第十六章 给排水设备操作规程 第82页 第十七章 给排水系统维护保养规程 第86 页 第十八章 二次供水卫生制度 第88 页 第十九章 配电房安全管理制度 第90页 第二十章 低压配电管家柜维修保养规程 第91页 第二十一章 干式变压器维护保养规程 第93页 第二十二章 高压倒闸操作规程 第95页 第二十三章 柴油发电机房管理制度 第97页 第二十四章 柴油发电机运行操作规程 第98页 第二十五章 柴油发电机保养规程 第100

3、页 第二十六章 电梯安全操作规程 第102页 第二十七章 电梯困人救援规程 第104页 第二十八章 电梯维修保养规程 第106页 第二十九章 电梯运行管理制度 第109页 第三十章 电梯机房管理制度 第111页第三十一章 停车场管理系统维护保养规程 第112页 第三十二章 对讲门禁系统维护保养规程 第113页第三十三章 防盗监控系统维护保养规程 第118页 第三十四章 巡更系统维护保养规程 第120页 第三十五章 火灾报警管家系统维护保养规程 第121页第三十六章 消火栓、喷淋系统维护保养规程 第122页 第三十七章 防火卷闸门系统保养规程 第124页 第三十八章 风机运行及维护保养制度 第1

4、25页 第三十九章 消防系统检查保养标准作业规程 第127页 第四十章 中央空调运行操作规程 第130页 第四十一章 中央空调设备维护保养规程 第133页 第四十二章 空调机房管理规定 第137页 第四十三章（燃气）热水器系统操作规程 第138页 第四十四章（燃气）热水器系统维护保养规程 第139页 第四十五章 监视和测量装置管家标准作业规程 第140 页 第四十六章 监视和测量装置管理规定 第142页 第四十七章 监视和测量装置自检规定 第143页 第四十八章 防避雷设施管理标准作业规程 第145页 第四十九章 设施设备应急处理程序 第146页 第五十章 化学危险品管理制度 第150页 第五

5、十一章 噪声管家管理办法 第153页 第五十二章 水污染事故应急措施 第155页 第五十三章 主供水管爆管应急处理流程 第156页 第五十四章 发电机房发生火灾的应急处理流程 第158页 第五十五章 水泵房水浸应急处理流程 第159页 第五十六章 停电预案 第160页 第五十七章 停水预案 第162页 第五十八章 中央空调氟利昂泄漏处理流程 第163页 第五十九章 化粪池泄漏的应急处理 第164页 第六十章 电梯发生火灾的应急处理流程 第165页 第六十一章 电梯进水后的应急处理 第166页 第六十二章 设施设备完好率、维修及时率、返修率统计规则 第167页第六十三章 房屋完好率统计规则 第1

6、69页 第六十三章设第六十四章 设施、设备（房）钥匙管理规定 工程维护部组织机构和岗位职责1.0工程维护部组织机构图工程主管 装修管理员维修班长维修工电梯工强、弱电工2.0工程维护部工作职责2.1工程维护部员工负责新建小区工程前期介入及接管验收工作。2.2负责客户装修方案的审批及技术监督工作。2.3负责物业管理区域内供配电系统、给排水系统、电梯、消防监控系统、备用发电机组等设备设施的维修管理。2.4负责联系相关维保单位对设备设施的维护保养并做好配合及监督工作。2.5定期对供配电系统、备用发电机组、给排水系统、电梯、消防监控系统、防盗报警系统等设备进行维修、保养和故障检修，使之随时处于安全完好状

7、态。2.6按本部门工作手册规定和有关服务标准建立健全设备设施管理档案，保证运行、维修记录齐全。2.7负责本部门员工的培训、绩效考核等内部管理工作，不断提高业务水平。3.0工程维护部主管岗位职责3.1工程维护部主管是在管理处领导下，负责工程维护部的组织管理工作，并负责组织落实工作维修项目，检查各专业人员按岗位规程和操作规程；3.2检查重点部位的重点设备运作情况，技能状况，发现事故隐患立即采取措施，保证设备经常处于良好的技术状态；3.3审阅运行记录监管所有工程人员的维修保养工作，对员工进行绩效评估；3.4汇总有关工程和设备管理的各方信息，及时协调各专业之间的关系，必要时可以协调各不同专业间的技术力

8、量，集中解决重要的工程或设备问题；3.5 建立设备管理的信息档案，及时检查各设备运行的报表数，定期上报；3.6负责根据能耗和费用开支统计数作出分析报告，提出节能建议，报告公司领导批示实施；3.7配合组织新接项目的接管验收；3.8负责审批员工请假申请单，检查员工出勤情况，管理员工纪律；3.9对因零件损坏造成不能按时完成任务的维修项目，实施跟踪管理，监督检查工作进度；3.10负责业主装修方案的审核并按装修标准监督检查装修施工情况，发现问题及时解决；3.11编制、调整、更新年度预防性设备检修保养计划，并组织实施；3.12审定设备年、季、月度检修计划，并督促计划的有效实施；3.13完成领导交办的其他工

9、作。4.0维修班长岗位职责4.1在工程维护部主管的领导下，对维修班进行科学有效的务实性管理；4.2掌握小区房屋的分布情况、结构类型，设备设施的分布、地上及地下各种管道走向、分布和起止点；4.3组织维修工对住宅区内物业进行维修、养护和改造，确保住宅区内楼宇及各种设备、设施处于良好状态：4.4组织人力、物力，保质完成业主提出的维修要求，为住户提供良好的修缮服务；4.5配合工程维护部主管编制住宅区内楼宇及各种配套设施、设备的养护、检修计划和材料采购计划，并安排实施；4.6配合组织收集、编制物业的各种技术资料、图纸；4.7配合组织新接项目的接管验收；4.8配合拟定设施设备维护、管理运作和各种规章制度，

10、并监督执行；4.9组织员工定期开展思想教育和业务知识学习，不断提高员工思想和技术水平，并定时向工程维护部主管汇报；4.10完成领导交办的其它任务。5.0维修工岗位职责5.1执行作业指导书和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员；5.2按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录；5.3定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁；5.4严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；5.5发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常完好；5.6定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；5

11、.7负责配合管理处和本部门计量器具的检定工作；5.8完成领导交办的其它任务。6.0强电工岗位职责6.1严格遵守公司各项规章制度。努力学习技术，熟练掌握供电方式状态，线路走向及高、低压配电室的设备原理，技术性能；6.2认真做好配电室设备的检查、保养工作，确保设备安全、正常运行，并负责园区内照明、水景的正常开放及泵房、会所空调设备的运行管理；6.3坚守岗位，定期巡视供电设备，密切监视变压器及各屏上开关、仪表、信号指示的工作状态，按时正确抄录各项数据，认真填写运行记录，严禁擅自离岗、脱岗；6.4班前及当班时严禁饮酒，未经允许，严禁将非工作人员带入配电室：6.5严禁将食品带入配电室，做好防小动物进入配

12、电室的工作，确保设备的安全；6.6对各住户的维修投诉电话要及时登记，并及时通知维修班长安排维修；6.7发生事故时，值班人员要保持冷静，按操作规程及时处理，若遇不能排除的故障，应立即报告班长或部门主管，以便及时安排人员处理，并做好记录；6.8当班时应认真做好配电室的清洁卫生；6.9当班时严格执行外来人员登记制度，交班时必须严格遵守交接班制度；6.10完成领导交办的其它任务。7.0电梯工岗位职责7.1定时对电梯及电梯机房进行巡视检查，做好日常机房清洁保养，认真填写巡视记录；7.2掌握电梯的基本原理，能看懂电梯的原理图，熟悉电梯内部构造，积极配合电梯维保公司做好电梯维修保养工作搞好电梯的年检年审工作

13、；7.3维修保养电梯时在一楼轿门处挂停用牌，严禁违章操作保障人员检修安全；7.4电梯在运行中发生停机故障，要10分钟迅速赶到现场，严格按照电梯救援规程全力以赴抢救人员，维修设备。将对业主的影响减到最低；7.5监督检查电梯分承包方的维修保养工作认真填写电梯维保监督记录表，收集电梯分包方的电梯定期保养记录和电梯维修记录，定期交内勤归档；7.6工作中认真负责，精益求精，努力提高维修保养水平，确保所管设备正常运转。如发现电梯运行过程中的异常现象，及时查明原因，报上级尽快解决；7.7维修电梯应节能省耗不浪费材料，努力降低维修成本，业主投诉立即处理，重大问题要迅速向上级汇报；7.8完成领导交办的其它任务。

14、8.0弱工岗位职责8.1负责小区可视对讲系统、门禁监控系统、消防系统、交通管理系统及信息通讯系统等设备的维修保养工作；8.2熟悉小区智能化系统的分布和各设备设施的技术性能,不断完善智能化系统,提高服务质量；8.3定期巡视检查所辖的设备。做好日常维护及保养工作，认真填写维护、运行、保养记录；8.4严格遵守劳动纪律，服从工作安排及调度；8.5严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；8.6发生突发情况时，应迅速赶往现场及时采取应急措施，保证设备设施的正常完好；8.7完成领导交办的其它任务。9.0装修管理员岗位职责9.1岗位职责：9.1.1 负责装修过程及一般违章装修的处理。9.1.2、负责依照规程实

15、施装修施工检查、验收工作。9.1.3、负责核收装修管理费用。9.4、负责装修施工人员管理。9.1.5、负责装修施工中的水电管理。9.1.6、负责装修垃圾的清运工作。9.2程序要点9.2.1 、装修的申请与审批。住户需提前7日向物业客户服务部提出装修申请（租户必须持业主委托书）： a) 申请时如实填写装修申请表各款内容，并附装修设计图纸，室内装修说明书；b) 如果住户自请施工队，尚须附装修施工队营业执照复印件一份（住户申请装修项目少或简单的除外）；c) 装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供城市消防部门的审批文件。9.3.1审核与审批。a) 物业客户服务部接到装修申请当日，依据管理公约中“装修管理

16、规定”的相关条款，按“唱诺制”要求，就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修施工队在装修施工承诺表中打“”承诺。对住户未完全承诺的，物业客户服务部应耐心向住户解释，直至住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承诺后的装修施工承诺表由住户和物业客户服务部共同签字后一式两份，双方各保存一份。b) 不宜审批的情况：_涉及有拆改承重墙的；_涉及有消防隐患的；_涉及有破坏预埋管线的；_涉及有破坏外墙体立面的。c) 在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见。d) 装修申请获得批准后，住户带领装修施工队一同到物业客户

17、服务部办理有关手续。e) 物业客户服务部将室内装饰企业营业执照、执业许可证复印一份附在装修申请表后。9.3.2、 将装修图纸复印一份附在装修申请表后。9.3.3、 将住户和施工队承诺的装修施工承诺表附在装修申请表后。9.3.4、 要求住户签署装修安全责任书，并将之附在装修申请表后。9.3.5、 住户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用。9.3.6、 住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费。9.3.7、 施工队应交纳一定数额的电梯材料运费和施工人员证件工本费。 a) 物业客户服务部在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知维修事务部开通住户水电，并告诉住户可进场装修。9.4.0 施工

18、期间的管理。9.4.1、 按楼宇巡查标准作业规程每日巡查装修施工情况。9.4.2、 负责监控施工队土建、水电装修是否违章。 工程维护部技术员内部管理1.0目的规范工程维护部技术员的内部管理，提高工程维护部技术员的素质。2.0适用范围适用于中铁瑞城物业管理有限公司郫县分公司各管理处。3.0职责3.1管理处主任负责工程维护部技术员内部管理的全面监控和指导。3.2工程维护部主管负责工程维护部技术员的内部管理的检查、考核；负责本班组日常内部管理的监督和落实。3.3工程维护部技术员负责日常内部管理的具体操作。4.0程序4.1工程维护部技术员素质要求身体素质要求：无身体缺陷，身体健康，经医生鉴定无妨碍工作

19、的疾病和缺陷。思想素质要求：接受公司理念，爱岗敬业并具有良好的职业道德修养。有高度的责任感、守时、以礼待人，乐于助人、服从上级安排，工作井井有条，做事可靠，不接受贿赂，工作时间不处理私人事务。业务素质要求：熟悉行业操作规范，并经当地主管部门考试合格，掌握岗位操作规程，安全的使用或维修水，电，气设备设施。熟练掌握物业管理法律常识，能够以法律手段规避责任事故；具有独立思考、明辨是非、正确、协调处理各类突发事件的应变能力。4.2维修岗位礼仪规范言谈、举止a) 谈话自然、用语文明。工程维护部技术员无论在任何场合的谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然。交谈开始，要创造理想的气氛，语气柔和，平等相待，神情专注

20、，正视对方。不要虚情假意，言不由衷，装腔作势，夸夸其谈。另外，需要回避和保密的问题应委婉拒绝。b) 坐姿大方、站姿端庄。坐时不要垂肩、摇腿、跷脚、身体不要歪斜，倚靠，更不能伸懒腰，打呵欠，挖鼻孔。要上身挺直，两眼平视前方，显得精神饱满；站立时，腰要直，肩要平，要挺胸收腹，保持身体端正。c) 行走稳健。行走时，要身体直立，两眼平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步履要轻捷，稳健。在公开场合行走时，要遵守交通规则，步行时要走人行道，过马路时，要走人行横道，行人之间要礼让，与人交谈时要靠边站立，走路时，不要左顾右盼，东张西望，着工作服行走时，不要边走边吃东西、吸烟、或将手插在裤兜内。上下单车应跨右腿

21、从后上下，保持直线前进、中速行驶，遇到公司或管理处领导陪同客人参观或遇顾客询问需要解答时，应下车停稳车辆后进行解答。仪容、仪表a) 发型：工程维护部技术员不准留大包头、大鬓角，不准留胡须。不得烫发。头发要勤梳理，胡须要刮干净，指甲要经常修剪，内外衣服要保持清洁。不要随地吐痰。b) 服饰：着工作服时，不准围围巾，不准戴异色手套、不准戴耳环、项链、戒指等饰品。c) 佩戴：工程维护部技术员不允许随便佩戴证章，着工作服时，可以佩戴公司统一颁发的证章、奖章，不得佩戴其他徽章，统一佩戴时，必须戴在上衣的左上方。d) 着装：工程维护部技术员上班时必须严格按照着装规定统一着工作服。（1）规范：上班时着工作服是

22、公司规定的最基本要求。工程维护部技术员不能私自改制工作服，不能在工作服外面套便服。（2）配套：按照规定，上衣、下装必须配套穿着，不得将不同场合、季节穿着随意混穿。（3）整洁：不得挽袖、卷裤腿、披衣、敞怀。通常着制式皮鞋（黑色），不得穿高跟鞋和异色鞋。4.3装备管理及使用对讲机的管理与使用a) 未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用。b) 使用音量调节旋钮外，其它一律不得拧动。c) 不用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题。d) 爱惜使用保持清洁，避免雨淋或高处摔落。e) 随身携带，谨防遗失。工（机）具应正确使用工具，妥善保管。天气恶劣（如大风、暴雨）、高空作业、施工现场等可能导致人员伤害的情况下须

23、戴安全帽。4.4内务管理维修部须制订维修工具的管理维护办法，并确实落实责任人，按照工具使用要求定期检修。对维修工具有保管清单，保管现状良好。专用工具、安全用品放置在指定位置。设备房或操作间内工机具、材料、物资等应分门别类摆放，并做好标识，报废材料应每月交仓管员统一处理。材料、物资合理领用，对多余材料应及时归库，严禁私自挪用，对可回收材料应以旧换新领取。设备房或操作间各质量表格记录应摆放整齐，不得缺损。集体住宿房间保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。4.5值班管理值班技术员调换班必须得到部门主管同意，并及时知会管家服务中心。值班技术员在值班期间，须对小区的公共区域及所有设备房巡检，如实

24、记录设备运行数据，发现问题应及时解决，不能排除的故障应及时与管家服务中心联系并做好记录。接到管家服务中心的维修需求时，携带好所需的工具，材料等，在规定的时限内处理。对维修过程中无法处理的工程问题须向管家服务中心汇报，联系相关单位进行维修，并将信息及时反馈给顾客。在值班过程中如遇突发事件或重大设备设施故障，必须立即赶赴现场处理，同时与管家服务中心联系并向工程维护部主管汇报，按相应作业指导书中流程处理并作好记录。值班人员在值班期间，不得外出和会客，不得让亲戚朋友在值班室内留宿。值班人员必须爱护值班室的所有设施设备，如有人为损坏的应照价赔偿。4.6例会工程维护部主管每周须安排一次例会以保证维修部的正

25、常沟通，具体时间可根据实际情况决定，并保存会议记录。例会的内容通常为：总结本周工作成绩和不足；提出整改的措施；收集本周内各岗位的意见和建议；计划下周工作。4.7请销假工程维护部技术员无特殊情况不得随意请假，急需请假时须按级请假按时销假。工程维护部技术员请假时工程维护部主管须保证管理处有足够的处置突发事件的维修人员。4.8质量记录管理各岗位配备的登记本、表格等质量记录任何人不得随意撕毁、乱写乱画，不得交给无关人员查看。工程维护部主管每周对现场质量记录进行全面检查，并作好检查登记。每月收集、审核质量记录并交管理处存档。5.0 相关文件6.0 相关记录工程维护部管理制度1.0目的明确设施设备维护人员

26、应遵循的工作制度。2.0适用范围 适用于中铁瑞城物业管理有限公司郫县分公司对各项目的维护人员日常工作指导。3.0职责3.1（管理处）工程维护部主管负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；3.2维修班长负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查；3.3维护人员负责工程设备管理制度的执行。4.0程序4.1维修班工作制度认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程维护部主管；认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程维护部主管；在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程维护部

27、主管；在办公区等地维修时，不得高声喧哗；在接到管理处下发报事单、派工单或通知后，应立即前往处理；爱护工具及设备，服从班长调度；严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成，其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生，并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排；按照设备维修保养计划进行设备维修、保养；按期完成管理处安排的工作任务。4.2 维修班交接班制度按规定着装，提前15分钟到达交接班现场；接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；严格执行作息制度，按时交接班；严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度

28、；接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下协助处理；班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见；交接班内容包括：a) 异常运行和设备缺陷事故处理情况；b) 仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件情况；c) 未完成工作或需移交工作情况；d) 交接班时必须严肃认真，接班人要进行全面检查核实。4.3 材料管理制度为确保工程工作的顺利开展，提高工作效率，节能降耗，特制定本制度：维修所有工具材料的发放都由工程部领班负责。库管员对材料的领用、使用、回收、借用、归还等都应作好记录，如有遗失，应由责任人照价赔偿，否则，由库管员

29、负责。由库管负责于每月检查工程人员库房工具配备、遗失情况并上报申购。维修组所有人员应于每月底之前对下月所应配备材料向工程部领班作反映，以便统一安排申购。由库管于每月底之前收集下月应备材料，并由管理处上报人事行政部、工程部下月申购情况表。由库管负责在人事行政部对已购材料领、发、库存，并做好记录。材料发放采用“先进先出”法。由库管负责在人事行政部每月核对材料领用具体数据，并上报当月领用情况表、材料具体使用情况、库存情况（每月25号）。4.3.9维修所产生的废旧物质必须按可回收、不可回收进行分类，集中放置，统一回收。保证废旧物质回收率为100。4.3.106、参照危险化学品安全管理条例危险化学品、油

30、漆等物品必须分类集中放置,并建化学品明细表，专人负责管理。4.3.11维修材料必须由工程部维修班长统一保管，领用材料作好登记。4.4 工具管理制度领用工具时应填写工具领用登记表；对工具实行个人负责制，领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程维护部主管确认后方可旧换新，非正常损失、损坏的由领用人负责赔偿；对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理；对于报损的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)，并作好相应的登记；绝缘棒、绝缘手套、绝缘鞋等绝缘工具及监视、测量工具定期送检。4.5 特约维修管理规定维修工作人员接到维修命令后30分钟内（特殊情况应向客户服务中心说明情况，由管家服务中心向

31、业主解释）准备好工具箱上门服务，应穿着整洁的工作服，佩戴工作牌，注意礼貌服务。持派工单按门铃（敲门），待住户开门后先说“您好”，经同意后方进屋维修；维护人员进门时须穿鞋套，并业主确认维修内容；维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；收费标准按照成都华润置地物业管理有限公司特约服务明细收取。维修结束后，请业主检查验收，并在派工单上签署维修结果和维修服务意见；

32、重要维修项目维修主管需亲到现场督导；将派工单返回客户服务中心，并做好维修记录。工程部主管应不定期检查维护人员上门维修服务质量。并在维修技能、确认表上填写维护人员服务、及技能情况，业主并确认。4.6 房屋维护制度各管理处工程维护部应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量；维修班依据定期检查项目一览表对物业进行巡视检查，填写日常巡查记录表，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作；定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、更新、改造；加强修缮工程质量把关，确保修缮质量；建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计；加强对二次装修的管

33、理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能。4.7 缺陷设备运行管理制度在每日的例行巡查中，将有缺陷的设备设施记录于缺陷设备设施登记表中；对一般的轻微的影响不大的缺陷应立即更换，以免造成更大的损失，并立即发出通知，报批工程维修主管；对一般的轻微的影响面宽的缺陷应尽量的将维修时间安排在下班后或住户休息后进行，在此之前应将需更换的材料全部准备好，并将维修时间通告所有商家/业主，而且以书面形式上报设备维修主管；对缺陷已很严重的设备设施应立即口头通知工程维修主管和所有商家/住户，同时立即着手进行维修，并以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后立即书面形式上报管理处主任；对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备

34、设施，应立即上报项目领导，同时将停止使用的原因及恢复使用时间上报项目领导，并在限期内维修完毕；对需进行外委修理的设备设施，应上报项目经理、项目主任，并限期维修完毕。4.8 工程报告制度下列情况报告班长：a) 客户的维修投诉；b) 主要设备非正常操作的开停；c) 主要设备除正常操作外的调整；d) 设备一般性故障或停机检修；e) 运行人员短时期离开岗位；f) 检修人员的工作去向；下列情况必须报告管理处工程维护部主管:a) 重点设备除正常外的调整；b) 采用新的运行方式；c) 主要设备发生故障或停机检修；d) 系统故障及检修；e) 重要零部件改造、代换或加工处理；f) 原材料的购进及工具的领用；g)

35、 外协联系；4.9维护人员安全操作管理制度部门所有人员必须树立安全防范意识，协同保安人员做好各种设备的治安保卫工作。吃苦耐劳，文明服务，自觉维护公司的形象声誉；未经项目经理、项目主任、工程维护部主管批准，外来人员不得进入机房、配电室、空调机房、水泵房等各要害部位，经批准进入者，必须办理登记手续，并由部门有关人员陪同进入，任何员工个人无权私自同意、引领无关人员进入上述各要害部门；闲杂人等禁止进入上述各要害部门，如因工作需要必须进入时，须征得值班人员同意，并接受检查。严禁携带易燃物品进入上述要害部门；工程维护人员必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况进行检查。发现不

36、安全因素，及时报告，限期解决。不准私自开动不该开动的各种开关设备，工作中严禁吸烟；工程部各机房不得随意配备钥匙，各机房要由值班人员专人负责，无人时必须锁好门窗，电工交接班时钥匙必须一起交，当班工程人员必须做好工作场地清洁卫生和生产有关的一切工作；电气试验时必须穿绝缘鞋，带电高空作业时必须由二人进行，做好特别安全防护工作。带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好手套，穿长袖和长裤的工作服。不允许在潮湿场所进行带电工作，要保持工作服干燥，穿绝缘鞋，戴绝缘手套；电气作业时，在断开自动开关或隔离刀闸工作时，必须把“禁止合闸”的标示牌挂在手柄上；雷电时严禁进行任何电气设备的维修工作，在易燃易爆场所必须使用防

37、爆灯，调换灯泡时必须停电作业。在炽热高温场所作业时，必须做好通风降温措施，使用易燃油类或挥发性液体，须加强监护；各岗位值班人员、维护人员除负责所属设备安全运行外，还必须负责所属工作范围内的安全检查，发现不安全因素及时整改；禁止在小区吸烟；需要在非用火区用火作业，应经部门主管同意后方可施工，施工中应派专人负责消防安全，施工 结束后认真检查，确认无火种后方可离开；不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏应立即报告消防中心；发现火警时应立即报告消防中心，并尽力扑灭初期火灾；工程设备部门要始终保持消防设施、设备的正常运转，发现问题及时整改；各维护人员上岗时，必须正确穿戴劳保用品，使用安全工具；登高作业必

38、须系安全带，梯子要有防滑措施，要有安全监护人；工程维护部所有人员，班前及当班时一律禁止饮酒；新员工（包括临时工），上岗前必须进行安全教育，合格后方可上岗。4.10设施设备完好率、维修及时率、返修率统计规则（需要删除、有62设施设备完好率、维修及时率、返修率统计规则）每月对管理区域内的设施设备完好情况进行检查统计，完好率不得少于98%，设备完好率统计规则按照设备运行状态月报表上设备每项所占比例进行统计；然后每季度统计在年质量目标完成统计表上。维护人员在接到维修任务时应20分钟内赶到现场进行维修，工作完成须将派工单及时返回客户服务中心，；客户服务中心人员每月应对当月维修情况采用电话回访方式进行调查

39、，调查率不得低于30%，经过调查的返修率不得超过1%，维修及时率须达到100%；零修急修及时率98%，返修率不高于1%，并有回访记录顾客满意率90%,今后3年内每年递增1%，工程维修方面的业主投诉处理率为100%；维修及时率、返修率统计规则每月按照工程部接收的派工单底单进行统计数量，根据维修次数/返修次数X100算出返修率；报修次数/维修次数X100算出及时率。每月对经常出现的问题在维修工作完成情况统计表（公区）和维修工作完成情况统计表(业主)进行分析，并建议以后工程的改进。4.11水电表抄读规程为确保水电费的顺利收缴，统计月水电的消耗，特制定此制度；工程维护人员规定在每月20至25日对住户、

40、商家和公共区域的用水用电量进行统计抄表；在抄表过程中对有问题的水电表进行统计并及时上报工程维护部主管处理；根据小高层水表安装情况，可能有部分小高层用户的水表不能在规定日期内抄表，应及时统计未抄表户数并交与管家服务中心联系业主约定时间后再行抄写；维护人员不得在水电表抄表记录上乱填写数字；业主对水电用量有不清楚的地方，维修工作人员应及时再次查看水电表读数并做好解释工作；对抄写完成后的水电表应由维修班长汇总后及时上交项目管家、财务人员？。对公共区域的用水用电量进行统计并分析原因后认真填写能源、资源使用统计表。4.12空置房巡检管理制度为了确保空置房的完好，制订本制度；月中由维修班对空置房土建及配套设

41、备设施进行全面巡视检查，填写空置房巡视记录表；对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录；特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。5.0 相关文件成都中铁瑞城物业管理有限公司郫县分公司西郡英华特约服务明细危险化学品安全管理条例6.0 相关记录维修派工单报事单设备运行状态月报表工具领用登记表维修换灯记录表设备零部件更换及大修记录表机电设备台帐工程任务通知单设备维修记录表设备保养记录表日常巡查记录缺陷设备登记表外委工程申请表水电表抄表记录空置房巡视记录表维修技能、确认表维修工作完成情况统计表（公区）

42、维修工作完成情况统计表(业主)年质量目标完成统计表能源、资源使用统计表工程前期介入标准作业规程1.0目的在工程设计和施工阶段，及时发现安装存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。2.0适用范围适用于中铁瑞城物业管理有限公司郫县分公司接管的所有项目。3.0职责3.1管家服务中心负责工程前期介入目标、方案制定、人员配置、实施；3.2公司归口管理部门负责审定工程前期介入目标、方案、人员配置，并督促实施，检查。4.0程序4.1由管家服务中心成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案； 4.2人员及资源配置；4.3参与项目设计及图纸会审

43、，形成会审纪要；4.4对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容：物业的设计使用功能（如停车场、商店等）；后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案；防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理；对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议；水、电、气供应量符合地域特点和发展需要；4.5参与设备选型及安装方案审定；控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患；设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。4.6使用的各种材料、备件是否符合质量要求；4.7参与

44、工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录；4.8参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录；4.9现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等；4.10雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改；4.11设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录；4.12参与竣工验收和接管验收; 严格按照接管验收标准进行接管验收；4.13尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备；4.14管家服务中心应在开发商预验收后对房

45、屋进行详细的检查。经验收符合要求的，视为通过并作好记录；验收不合格时，双方协商处理办法，商定时间复验，并作好记录；4.15工程竣工验收后，开发公司工程部按交付验收应具备的条件和应提交的资料提前做好交付准备，管家服务中心在接到其书面通知后进行最后复检，详细内容如下：资料部分(准备)产权资料： a) 项目批准文件；b) 用地批准文件；c) 拆迁资料； d) 房屋分产权清册。质保、技术资料部分：a) 竣工图(包括总平面.建筑.结构.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸)；b) 地质勘察报告；c) 工程合同及开、竣工报告；d) 图纸会审记录； e) 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；

46、f) 隐蔽工程验收签证；g) 沉降观测记录；h) 竣工验收证明书；i) 钢材.水泥等主要材料的质量保证书;j) 新材料、构配件的鉴定合格证书;k) 水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书;l) 砂浆，混凝土试块试压报告; m) 供水、供暖、煤气管道的试压报告。工程实体部分总平面:a) 道路路面不应有积水, 空鼓和断裂现象; b) 明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象; c) 室外排水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要 求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈; d) 化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于

47、5cm; e) 单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求; f) 群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。房屋主体结构:a) 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构 的开裂或相邻房屋的损坏; b) 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值; c) 钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定; d) 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。房屋建筑部分：墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角；

48、 b) 门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度；c) 楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和 起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合；d) 砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷；e) 油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象；f) 凡与水接触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间必须做24小时闭水试验）；g) 外墙立面不得漏水；h) 烟道、通风道畅通无阻塞物；i) 晾衣架安装牢固，摇臂应灵

49、活无卡涩。房屋水、电、气、视、讯；a) 给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气） 压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间 工程施工验收规范的要求；b) 地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通c) 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活； d) 照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠；e) 配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对 地绝缘不得小于1M/KV，并提供测试记录及报告； f) 配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动

50、作灵敏；g) 各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验 收规范的要求；h) 电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，满足用户端设备接收的标 准，并提供末端标准数值；i) 煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。4.15.2.5 给水系统a) 给水系统上下水管网试压，冲洗完毕，附属设备安装齐全；b) 生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发 许可证；c) 水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格；d) 空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好；e) 启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否

51、正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常；f) 开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求；g) 给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏是否畅通。4.15.2.6 排水系统a) 各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告；.b) 各排水管道附件齐全、无遗失；c) 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕；d) 抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常；e) 各层地漏口、排水口排水畅通；f) 管道接口及管道粘接良好，无滴漏。4.15.2.7 循环水泵a) 水泵设备安装平稳，运行时无较大震动；b) 管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已

52、可投入正常运行；c) 循环泵、加压泵、空载运行正常；d) 系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好；e) 启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试；f) 系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。4.15.2.8 供电系统a) 配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备； b) 按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标 志齐全,系统已可正常投入运行；c) 各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作 接地不得混淆不清，接地电阻值合格；d) 关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各

53、层用电总开关，使主回路线独立；e) 关闭配电室各出线回路总开关；f) 合上高压总开关，送上低压配电柜电源；g) 逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；h) 分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；i) 启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换；j) 检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求；k) 电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数；l) 室温湿度、变压器温升等相关数据；m) 测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则各层均压带接地电阻值；n) 室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和

54、零线接法正确与否，插座是否有电，应拿专用工具每个检查。4.15.2.9 消防系统 a) 消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证； b) 火灾自动报警系统依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况；开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据；逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况；编好各个探测器的地址码、部位码在主机上，使主机码正常运行；填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度；做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。c) 联

55、动系统依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量；开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常；逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值；在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果；在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求；做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。d) 喷淋系统管网已试压，冲洗完毕；整个管网属设备安装完毕；喷淋泵，空载运行合格；稳压装置启动正常；关闭各层安全信号阀；启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况；逐步开启各屋安全信号

56、阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水；各类报警信号的显示；调试压力开关，水力警铃；分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系；检测泵接合器的进水情况；做好调试记录，记录好系统设备运行情况。e) 普消系统管网已试压、冲洗完毕；各类附属设备已安装；稳压装置启动正常；泵电源到位，空载运行合格；打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水柱喷射距等；检查泵接合器进水情况、室外消火栓出水情况、消火栓按钮启泵情况及报警情况；做好调试运行记录。4.15.2.10 弱电系统a) 网络提供经检验合格的设备，并能使用；中心应能输出信息到户内点位；所有综合布线符合安装规范要求；户内

57、信息点位插口完好。b) 闭路电视系统提供经检验合格的设备，并完好能使用；光纤线路应符合大厦专项要求；提供放大器件应能满足放大信号要求；户内信息点位插接口完好；户内都能收到本地电视节目及有线电视节目。c) 电话电话线路自户内无短路、断路现象；户内电话盒点位应完好正常。 d) 可视对讲提供完好并能使用经检验合格系统设备；综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对讲功能，符合系统要求；楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功都完好，并能使用。e) 安全防卫提供经检验合格，并能完好使用设备，设备应自动防干扰；综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，

58、信号应准确无误；红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。4.2.15.11 停车管理系统a) 提供完好经检验合格，并能使用的设备系统；b) 栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统；c) 道闸处布线至设备系统应符合安装规范。5.0 相关文件6.0 相关记录前期介入巡检记录接管验收标准作业规程1.0 目的规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。2.0 适用范围适用于中铁瑞城物业管理有限公司郫县分公司各管理处对所有新建物业接管验收工作。3.0 职责3.1公司领导负责接管验收工作的指导、监督。3.2 管理处验收小组/人员负责严格按有关验收标准进行验收，并建

59、立书面验收档案，对不合格项目向开发公司提出整改要求。4.0 程序4.1 定义接管验收：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。5.0 接管验收规程5.1 公司在接到开发公司提出的接管验收邀请后，公司应责成管理处于510个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，并回复是否同意接管验收；如同意接管验收，公司与开发公司约定时间验收。5.2 管理处按约定的时间以资料移交清单、房屋接管验收表（水）、房屋接管验收表（电）、房屋接管验收表（土建）、公建接管验收表、园林绿化接管验收表、设备接管验收表、工程整改记

60、录单、接管验收明细表、验收遗漏问题统计表所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，一般每人每天验810套房，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。5.3 如验收有不合格的项目，管理处应将验收单复印件交开发公司签收，开发公司应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由开发公司提出，随时提出，随时复验。5.4 物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）5.4.1 资料5.4.1.1 产权资料a) 项目批准资料。b) 规划许可证。c) 投资许可证。d) 土地使用合同。e