江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的特点模拟试题

1、江苏省2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产拍卖、变卖估价的特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。A：B：C：D：E:工业用地的监测点评估价格2、流动比率，下列说法不正确的是。A:流动比率=流动资产总额/流动负债总额X100%B:又称之为“银行家比率”C:又称之为“二对一比率”D:在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上E:借款合同3、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。A:人们在日常生活中所说的成本往往是“会计

2、成本”B：经济学中的成本概念同于会计成本C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和E:执行层的组织协调4、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。A.假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理B.对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法C.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等D.假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通

3、常测算的是一次性的价格剩余5、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位6、设立房地产中介服务机构，必须向_申请设立登记，领取营业执照，方可开业。A.房地产管理部门B.工商行政管理部门C.土地管理部门D.建设管理部门7、组合贷款是_贷款组合总称。A.自营性和政策性B.自营性和商业性C.政策性和商业性D.政策性和委托性8、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。A:国务院B：w省人民政府C：A市人民政府D：B县人民政府E

4、：房地产估价机构必须加盖公章9、下列关于房地产估价原则的表述中错误的是【2007年考题】A:独立、客观、公正原则属于普适性原则B:合法原则属于一般性原则C:最高最佳使用原则属于技术性原则D:谨慎原则属于一般性原则E:工业用地的监测点评估价格10、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。A:价值B:价格C:效益D:利润E:工业用地的监测点评估价格下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5%，所

5、需费用约占总投资的1.0%2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为_。A12.50%B13.10%C13.07%D13.60%13、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10，因楼上

6、装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为05，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627B：57647C：65548D：65920E:工业用地的监测点评估价格14、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。A:在建工程抵押估价业务B:城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务D:正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E:工业用地的监测点评估价格15、估价时点应与_的日期相一致。A.签订估价合同B.开始估价作业C.完成估价报告D.估价结果所属16、根据物权

7、法规定，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经的业主同意。A：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一C：专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二E:执行层的组织协调17、某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为_元/m2。某类房地产2005年2009年的价格（单位：元/m2）A.年份B2005C2006D2007E20

8、08F2009G.价格H6810I7130J7460K7810L815018、房地产投资的缺点是（）。A.相对较高的收益水平B.易于获得金融机构的支持C.抵消通货膨胀的影响D.投资回收期较长19、下列不属于衡量会计信息质量原则的是。A:客观性原则B:不相关联性原则C:可比性原则D:及时性原则E:执行层的组织协调20、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是。A:依法登记的房地产权利受国家法律保护B:当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C:经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D:房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记E:执行层的组织协调21

9、、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费22、数学曲线拟合法中最简单、最常用的为。A：直线趋势法B:指数曲线趋势法C:二次抛物线趋势法D:指数修匀法E:工业用地的监测点评估价格某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税最低税额为万元。A：144B：168C：192D：216E:执行层的组织协调在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅

10、所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为【2004年考题】A:宅基地所有权B:空间利用权C:地役权D:建筑物相邻关系E:工业用地的监测点评估价格一宗房地产拍卖保留价的4500万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为4000万元，依次报价的最高应价为4328万元，则。A:以4328万元成交B:以4500万元成交C:在4380万元-4500万元之间协商成交D:拍卖无效E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看

11、，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段E.第四阶段2、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为_。A3000元B6000元C1.5万元D3万元3、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。A75%B79%C81%D84%4、项目竣工档案中的技术资料的内容包括_。A.前期工程资料B.土建资料C.安装方面的资料D.设计文件E.竣工图5、对比较实例价格进行交易日期修正时

12、，最适宜采用_。A.一般物价指数B.建筑材料价格指数C.房地产价格指数D.定额调整系数6、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。A：2.48B：7.13C：13.50D：31.00E:执行层的组织协调7、需求规律的例外是炫耀性物品和_物品。A.特殊B.另类C.吉芬D.个性8、下列不属于一般性货币政策工具的是_。A.法定存款准备金率B.贷款额度控制C.再贴现利率D.公开市场业务9、风险辨识常用方法包括等。A:专家调查法B：解析方法C:故障树分析法D:幕景分析法E：蒙特卡洛法10、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城

13、市档案馆的竣工档案应包括A.工程质量保修书B.可行性研究报告C.竣工图D.住宅使用说明书E.竣工验收备案表11、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。A:价格结构B:总量结构C:档次结构D：投资结构E:租买结构12、基本完好房的成新度可以是_。A.九成B.八成C.七成D.六成E.四成13、负责二、三级房地产估价机构资质许可。A:国务院B:国务院建设行政主管部门C:省人民政府建设行政主管部门D:自治区人民政府建设行政主管部门E:直辖市人民政府房地产行政主管部门14、综合验收中的_是竣工项目投入使用前的关键环节。A.消防验收B.规划验收C.环保验收D.人防验收15、银行为某人提

14、供期限为10年，年利率为6，首期月还款为1000元，月还款递增率为02的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。A：111556B：111128C：101556D：101072E:借款合同16、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是_元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.3817、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为_之日。A.房地产估价师实地查勘B.国有土地出让合同签订C.拆迁公司现场动员搬迁D.房屋拆迁许可证颁发18、下列有关统计学

15、基础知识的表述中，不正确的有。（2006年试题）A:随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B:反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C:调查对象就是被调查和访问的具体单位D:调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比19、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有_。A.风险因素B.资本化率C.通货膨胀率D.投资利润率E.资金总额20、质量检查报告应经该审核签字。A:项目勘察、设计负责人B:项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人C:勘察、设计单位有关负责人D:项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人E:执行层的组织协调21、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为_。A.双赢合并B.扩张合并C.吸收合并D.吞并合并E.新设合并22、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为_万元。A400B450C500D54023、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是_。A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期D