城市综合体内部培训ppt课件

1、 城市综合体引见一2021/08/30.目录一，城市综合体的定义二，城市综合体的特征三，城市综合体的本质/意义/产生的条件四，城市综合体的演化五，综合体的五个价值六，城市综合体的分类七，华润和万达城市综合体的方式八，开发综合面子临的困难九，综合体实例 上海龙之梦 上海大宁国际 上海陆家嘴IFC 常州新北万达广场 上海五角场万达广场 深圳华润万象城等十，城市综合体的风险-广州西城都荟十一，雨润城市综合体的方案.一，城市综合体的二个定义定义A：HOPSCA。其中: H：HOTEL酒店； O：OFFICE办公； P：PARK公园； S：SHOPPING购物； C：CULUTRE文化； A：APART

2、MENT公寓 将商业/酒店/办公/居住 /文娱/休憩 集合为一体的多功能复型，相互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。定义B：将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通九大城市活动功能中三项以上的城市功能活动空间进展组合，在各部分之间建立一种互依互助的能动关系，构成一个多功能/高效率的城市综合体。 简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐馆，与以前的购物中心相比，规模大/功能多/商品和效力全.二，城市综合体的特征1，城市综合体的典型特征A，超大空间尺度。B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自 成一体，同时又与城市街道/地铁/停

3、车场/市内公 树干和树枝 共交通设备有机联络，组成一套完善的“通道型 体系，构成丰富多变的街道空间内街/外街/广场C，现代城市景观设计D，高科技集成设备E，功能的复合性F，高可达性G，整体的一致性H，土地运用的平衡性J，空间的延续性,对内/对外交通联络的完好性K，宏大的社会效应和升值潜力L，投资宏大，建立周期长。.三，城市综合体的本质 /意义/产生条件本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进展组合,达 成组 群内建筑 ,互为价值链，抑制单一建筑功能的局限性，到达 建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集， 获取更大的商业性升值意义: A, 提升城市价值和笼统 B , 动区域经济增

4、长，发明社会就业岗位 C , 成为当下地方政府推进城市化进程的商业模型，将政府 行变为企业行为，产生条件 ：A,城市经济GDP高增长/产业集聚 B, 人口的高密度及流动性 C, 城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约 化利用资金高投入/建筑高容量/效益高报答.四，城市综合体的演化A，国外的综合体： 1，罗马卡拉卡拉浴场 2，美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯 3，日本东京六本木历经17年建成B，国内的综合体： 1, 解放前，北京的东安市场 2，自2000年后，深圳中信城市广场/华润万象城等；上海 新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等；北京华贸中心/东方广场等；常州-新北

5、万达广场等；泰州 华润万象城；无锡-华润万象城等 3，杭州市政府提出“要建100个城市综合体 4，城市化的推进，掀起综合体建立的热潮 C，不同历史期的“MALL有不同的形状，现代的“MALL 是商业竞争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形状，具备高附加值的效应， Mall在欧美的胜利引为样版，成为国内开展商投资商业地产的主流方式，.五，现代城市综合体的五个价值1，可售住宅/公寓/写字楼工程，实现短期现金报答2，酒店/自持商业的长期租金报答3，城市化对建筑群组的资产价值的倍增4，资本价值的倍增，经过基金/上市/债卷等其它资本通道，实现乘数的变现5，商业附加值，胜利的综合体，不但使本身地块

6、的价值提高，还带动整个周边土地和建筑的价值和价钱大幅提高， 商业附加值的提升，是经过以下要素而实现： A， 好的工程谋划/商业谋划 B，优秀的工程建筑规划/建筑设计/室内设计/景观、灯光设计 C，好的运营管理 D，时间本钱沉淀.六，城市综合体的种类城市综合体可按性能/地块/品味进展以下分类A,按性能分：商务综合体没有住宅的纯综合体 生活综合体住宅比例大于30% 单一综合体没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集 合了三种功能的超高层建筑， 泛综合体集群一个以上的综合体或都市商圈B,按地段分：都市中心型综合体 副中心区域和新城型综合体C,按品味分：高端奢侈型综合体常指一线城市的都市中心型综合体,

7、以 五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈 品牌为主的高端商业中心为代表 中档生活型综合体-常指二/三线城市/一线城市区域商业中 心， 以三星酒店/较小体量的写字楼/ 以大卖场为主力店的的商业.七，华润和万达综合体开发的方式华润万象城：首座深圳万象城， 目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑 州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/ 泰州/上海等落户商业方式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店特点：A,聚集众多顶级品牌 B,业态组合丰富 C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线开展新战略：自2021年，华润提出全新的综合体商业方式 “住宅+ 商业+增值效力三位一体方式.万达的城市综合体自2001年至今，阅历三个方式

8、第一代：2001年 规模：5.0万平米， 建筑方式 单体盒子 业态： 超市+家电+影院购物功能组合 选址：城市中心商圈 回款：单店/小商铺的销售 纯商业产品 第二代：20022004年 规模：15.0万平米， 建筑方式 盒子+街区+高层组合住宅+写字楼 业态：超市+家电+影院+建材加强购物功能组合 选址：城市中心商圈 回款：单店/小商铺的销售 纯商业产品第三代：2006年 规模 40-80万平米 建筑方式 盒子+街区+高层组合写字楼+酒店+住宅公寓 业态：超市+家电+影院+百货+美食 回款：住宅/小型商业/写字楼的销售 选址：城市副中心/城市新区/新区CBD 城市综合体第三代方式的特点：邻居式

9、街区规划/市民广场/地标式建筑.八，开发综合面子临的困难-不等同于传统地产开发1，定位难商业定位/酒店品牌的谈判/写字楼容量的定位 相吸和相斥定律2，融资难：要实现工程本身的造血机制，开发顺序很重要3，招商难上海中山公园龙之梦，开业二年，招商不满一半，租金收不 齐，运营困难，后转移50%股权，100%运营权，改由凯德经 营，招商和运营 大为改善4，设计难:表达在各种动线转换，人流/物流/车流/防止交叉等交通组织/ 构造超限设计/ 机电系统复杂/消防审批难/建筑整体设计难 外部动线系统：将分散的街区有序整合，防止“三流交叉，在一个大型的基地上以城市公共交通为中心，辅以出租车/私家车和出入综合体的

10、“三流完好衔接 内部动线系统：整合不同功能建筑的内部交通，运用垂直/程度管道快速/方便的保送“三流抵达，防止不同的流线交叉，留意多种交通工具换乘的效率，为客群节约交通间隔和时间5，运营管理难.九，综合体实例A，上海中山公园龙之梦.A，公交站B，轻轨站C，地铁站大型商业付中心级/酒店丽晶/写字楼.建筑形状：广场/大空间/天光中庭/步行街/环型动线/无死角商业业态：主力店百货/超市/半主力店旗舰店/次主 力店/专卖店/影院.B，上海大宁国际广场工程占地：5.5万平米总建筑面积：25万平米其中地上：20万平米/地下5万平米业态：酒店/商业/美食/影院/办公 教育/公寓/生活配套等邻居式综合体街区式规

11、划，顺应城市副中心及三、四线城市的商业综合体方式此工程设11个大小广场和庭院，2km室外步行街，1300个车位.C,上海陆家嘴国金中心购物中心/酒店/写字楼/公寓.都市中心型城市综合体/高端奢侈型城市综合体总高度;260M/250M占地2.5万平米总建面：40万平米其中酒店：10万平米 写字楼：21万平米商业/公寓：9万平米容积率：6.21写字楼：汇丰银行酒店：利兹卡尔顿设计公司：西萨佩里投资：80亿港元工期：34个月土地集约化利用范例.A,国际流行时髦 B,优质购物空间 C,商品丰富独特 D,效力机能聚集,E,文化艺术联 动 F,活动丰富多样结合节日举行主题活动G,交通便利通达 H, 购物停

12、车方便.D，常州新北万达广场工程占地：7.44万平米，总建面：38.11万平米地上29.81万平米/地下8.3万平米容积率：4 大型商业建面：10.74万平米酒店/办公/卖场/商业/公寓/住宅.邻居式城市综合体A，设内街和外街构成外铺和内铺B，经过小商铺的销售，实现资金快速变现C,设二条消防环道D，设二个人流集散广场.没有大的中庭，有狭长天井和天窗设众多小商铺与大空间百货/超市/卖场相结合楼层四层，按10000平米防火分区容易满足商业功能的需求5000平米防火分区易满足商业空间的规划.影院设于五层，可设直达一层的疏散楼梯可进展屋面疏散高层部分：设4000平米防火分区，可用于百货/购物中心/大型

13、超市-自持商业物业继续报答设三个高层办公塔楼，租/售大量的办公面积，调控资金短期/长期报答.E,上海五角场万达广场商业+办公+影城的城市综合体 /属万达定单式商业综合体区位属上海市副中心/市级商业中心/第二大商圈/覆盖周边200多万人口工程占地：6.012万平米/总建面：33.47万平米 商业：21万平米容积率:5.56/800多个停车位.第一食品5F/2.1万平米；巴黎春天百货7F/4.万平米；和乐家居5F/3.3万平米；沃尔玛4F/2.8万平米.F,华润深圳万象城深圳万象城以优良的地理位置/工程设计/招商运营保证了工程良好的运营，成为华南/全国商业地产学习和自创的对象公共交通：二个地铁站/

14、五个公交站，距罗湖口岸/黄冈空岸都很近最远六站抵达.-1F1F业态：百货/超市/ 影院/写字楼/酒店.2F3F.4F5F.G,南京河西汇金中心工程总用地：132,916.8平米总建筑面积：1117,454平米地下建筑：340,868平米地上建筑：776,585平米容积率：6.0限高：400 M.五栋写字楼/万豪酒高端购物中心/公店/寓2个300米高双子塔(超5A级甲级写字楼/2个甲级写字楼/1个精品办公7.0万高端商业2个高端公寓/1个精品公寓.这样大的规模110万平米，没有配建地面停车楼.F, 宝龙常州钟楼城市综合体-调整后方案.宝龙调整了综合体方案1，减小了综合体规模2，添加了社区商业的规

15、模3，提高了住宅的规模4，提高了写字楼规模5，体高了公寓的规模6，降低了投资风险.宝龙经过多年的实际已构本钱人的品牌摸式.十，城市综合体的风险A,和记在广州开发的城市 综合体工程西城都荟B,工程占地: 7.1万平米， 总建面积：8.8万平米/ 地下一层/地上三层C,业态：商业百货+时髦名店/ 餐饮/影院E,目前形状：2021年底开业，4F购物中心，人气不佳，招商未见起色，已被和记25亿出卖。.商业物业的价值不在于租金报答，而是物业升值，现金报答远不及住宅和写字楼，而物业的的升值部分，假设不变现就不能显现工程位于广州天鹅商圈。为地铁上盖的大型综合体，方案吸引佛山/南海/珠三角等地的客群，打造广州佛山都市圈的中心区广州西城都荟广场.A,城市商业中心位置 B,长途客车站 C,周边大的居住区 D,大型文化设备/酒店/商业设备十一，雨润汝州城