中原_深圳南山美地佳置业月亮湾项目定位案ppt课件

1、晴天里的小南山全景 看到飞机飞过小南山 坐在小南山长城上看大南山 小南山葱绿的一面 美地佳置业月亮湾工程定位案山,在月亮湾之上!月亮湾,被深圳遗忘的角落!美地佳园,以山海名义重新定义月亮湾!山海豪宅专题研讨!片区了解地块了解属性定位美地佳园,山景豪宅的户型推导!户型定位美地佳园,山景豪宅档次定位硬件补充!硬件补充美地佳园,山景豪宅价钱定位!价钱定位月亮湾,被深圳遗忘了7年!99年滨海大道开通后,南山开场沸腾!2005年,“红树西岸奠定红树湾乃至深圳地产高度！2003年,“滨海决战启动新一轮南山置业潮！2005年,“信和自在广场改写南山中心区均价至8000大关！2006年,南山不再有12000元

2、以下的住宅！2007年,南山中心区房价直逼30000元顶峰！2007年,南山的焦点在东填海区和月亮湾！月亮湾一度被遗忘！蛇口后海红树林南头前海大南山月亮湾月亮湾片区规划定位工程所在位置属于政府规划二类居住用地。月亮湾片区热点南山区政府建立循环经济产业园区，产生良好的经济效益的同时，也将产生了良好的环境效益。南山热电“油改气工程正式投产，有效改善片区环境质量光大木材厂将搬迁，环境将得到大大的改善深圳港西部港区疏港道路开工，彻底处理当前西部港区疏港交通问题，也可缓解货运道路对片区居民生活的困扰月亮湾大道将拓为八车道，部分区域还将设置5米高隔音屏，以减轻噪声对周边市民生活的影响，学校附近路段那么加设

3、辅道。 月亮湾价值解读！大、小南山永久山景资源前海湾、赤湾二线海景资源10万平方米的荔枝林园20万平方米的观光农场青青世界赤湾天后宫、宋少帝陵、赤湾古炮台、妈祖庙等旅游文化设备广东省一级学校深大附中 片区将建立成为循环经济产业园深圳港西部港区疏港道路工程启动2021年将有约63万的供应量，为片区7年来的供应最顶峰，住宅市场复苏东填海区月亮湾区南山区域价值向东西挤兑！光大南山港湾大道深大附中旁工程蛇口港石油化工月亮湾大道工程月亮湾NS-497宗地工程光彩月亮湾工程中海月亮湾工程澳城工程三湘工程宝能工程皇庭工程招商海月四期富力工程片区未来2年主要供应片区未来2年主要供应月亮湾片区价值重新认识！-定

4、位尖岗山 曦城塘朗山 圣莫丽斯 银湖山 星河丹堤梧桐山 东方尊峪大南山 兰溪谷小南山美地佳园！ 成就月亮湾片区价值重新认识！-定位无敌山景豪宅标志！月亮湾片区将成为深圳新崛起豪宅圈！由于月亮湾记住南山，由于美地佳园记住月亮湾！月亮湾豪宅本性即将被唤醒一个新生的豪宅区即将因美地佳园而诞生！月亮湾,被深圳遗忘的角落!美地佳园,以山海名义重新定义月亮湾!山海豪宅专题研讨!片区了解工程了解属性定位美地佳园,山景豪宅的户型推导!户型定位美地佳园,山景豪宅档次定位硬件补充!硬件补充美地佳园,山景豪宅价钱定位!价钱定位指点思绪及目的经过对工程地段、地块、配套、周边环境、竞争市场的分析，明确工程的客观素质，并

5、提炼出工程拥有特有优势，弱化工程优势。* 因工程分析大部分涉及内容已于前期提交，故本专题将直接援用结论部分。工程了解123地块分析周边环境分析工程SWOT分析地块分析地块根本经济目的分析、地块外形分析、朝向分析、周围相邻情况分析建筑面积：62577容积率3建筑覆盖率 22%建筑高度 80米建筑层数：14层至26层地块经济目的分析建筑层数：14层建筑覆盖率：约22%最高点：42米楼间距小景观可视间隔短建筑层数：26层建筑覆盖率：约12%最高点：78米楼间距大景观可视间隔远昭示性强地块外形分析西高东低，极不规那么工程地块N朝向分析根天性实现南向，但不可防止部分东西单位。工程地块周边环境分析周围相邻

6、情况、景观情况、周边噪音分析、周边污染源分析根据为期三天的实地调查，得出以上分析N：月亮湾燃机电厂E：月亮湾山庄W：小南山S：小南山周围相邻情况深能集团最早投产的电厂，也是目前国内最大的燃气轮机电厂之一，是深圳市主力调峰电厂。南油地产98年开发的别墅工程占地面积：82370建筑面积：86460 容积率：1.08绿化率：150%小南山规划为效野公园，自然环境优美，生态资源丰富深圳最具历史韵味的一座山，有传说，也有历史事件北：前海湾海景远间隔景观15层以上西：小南山山景南：小南山山景东：大南山山景 20万青青世界 10万果场景观远眺赤湾海景；海天一色的天际尤其壮观三面环山，山宅一体30万天然绿肺景

7、观噪音源：月亮湾大道噪音分析：西部港区口岸作为衔接深港两地的重要陆地通道，设计通行才干为5.86万辆次/日，其 中货柜车为4.32万辆次/日，预示着作为西部港区疏港道路独一的主干道月亮湾大道将到达5.86万辆次/日的日均车流量。本案本工程与月亮湾大道直线间隔：500米地块北面单位噪音影响最严重噪音分析南山热电厂月亮湾电厂妈湾电厂南山垃圾焚烧发电厂光大木材厂妈湾油气仓储区过去影响占市重油燃机电厂二氧化硫排放的近1/3省控重点污染源南山三大污染源之一异味影响、灰尘影响、废气影响灰尘、废气影响严重构成一定安全威胁现在影响减少近1/3二氧化硫排放量有所控制，但仍存在较大污染灰尘影响、废气影响较严重异味

8、影响、灰尘影响、废气影响灰尘、废气影响严重现状库容31万立方米未来影响基本实现二氧化硫与粉尘等污染物的零排放2010年实现“油”改“气”烟气脱硫设施建设实施在线监测，进行实时、自动、连续监控2008年将搬迁将扩容对本项目影响改造后基本无影响2008至2010年期间，有一定影响对于客户的心理影响较大，实际影响较小对于客户的心理影响较大，实际影响较小搬迁后基本无影响构成安全威胁。对客户有一定心理影响周边环境污染源分析周边居民意声关于南山热电厂：结论：南山热电厂对环境的污染影响，可忽略不计。居民语录：“这里的空气特别差，长期都不敢开窗“这里很多人都搬走了，有钱谁敢住在这里啊“改造后，环境好了很多。觉

9、得污染确实少了很多。关于月亮湾燃机电厂又名月亮湾电厂：结论：2007年至2021年，尚有三年时间，本工程推售期间，污染问题尚未处理，故仍需思索此污染源影响。居民语录：“住在这里习惯了，这种怪味也闻习惯了。“白天还好一点，一到晚上，这里一片黑乎乎的。“平常老是怕着燃机电厂放出的气领会对身体有害。妈湾电厂及南山渣滓熄灭发电厂：居民语录：“南山这一片污染都挺严重的。渣滓熄灭厂以前还发生过不测。“烟囱天天冒着浓烟，看着就让人心里害怕。“我没觉得有太大的污染，以前政府好似来检测过，也没什么问题。光大木材厂又名森帝木业：结论：2021年将搬迁，影响可忽略不计。居民语录：“说真的，我不太敢穿白色的衣服，由于

10、很容易就脏了，洗起来特别费力。 “经常一晚上下来，车上会铺一层灰。“听说是要搬，要是真的就太好了。但会不会搬走还是个问题。妈湾油气仓储区：居民语录：“有吗？不太清楚。“心里还是有点担忧的。周边客户调查分析：调查地点：工程周边调查对象：小区居民月亮湾花园、月亮湾山庄、周边任务者月亮湾花园商铺运营者、报刊运营者、小白兔幼儿园教师调查时间：2007年6月1日、6月2日调查样本：150份问卷，其中回收145份，有效问卷128份。类别认知比例认知百分比有效影响统计有效百分比影响程度噪音影响371002568%中灰尘影响921008896%很高异味影响561004682%高废气影响301002273%中安

11、全影响26100%1038%低未来，影响工程的污染源为：工程推行期间，月亮湾电厂影响；妈湾电厂、南山渣滓熄灭发电厂、妈湾油气仓储区对客户呵斥一定心思影响，但实践影响并不大。因此我们的态度是 不伤大雅，合理躲避！工程SWOT分析SWOT分析Strengths优势 Weakness优势 Opportunity时机点 Thread要挟点 SWOT分析S景观优势：大南山、荔枝林、小南山；山景资源为片区的主打卖点。教育优势：幼儿院、小学、深大附中广东省一级学校，这为片区住宅工程的开 发提供了又一可利用的元素；W环境污染严重：片区最大的优势来自于沿线的大型企业如月亮湾燃机电厂、光大木材厂的工业污染及疏港通

12、道日夜穿越的货柜车所带来的辐射、噪音及粉尘污染，对居住环境影响较大；商业配套缺乏：较难吸引外区人前往置业；片区笼统较差：大部分物业是90年代建造，笼统较差。SWOT分析SWOT分析O生态资源丰富：消费者对山景住宅的追捧；区域开展：港口的开展，物流的昌盛，会使片区人气上升，物流产业的投资者、管 理者、消费者等人员对住宅的需求也将随之增长；片区改造：月亮湾片区建立成为循环经济产业园、南山热电“油改气工程正式投 产，困扰多年的空气污染问题，终于获得本质性进展；光大木材厂的即 将搬迁、月亮湾变电厂的“油改气方案，也将大大改善片区环境污染 问题。供需分析：南山市场经过供不应求，市场上存在着大量的需求者。

13、T片区外竞争：南山住宅物业逐渐走向以中高端精品为主，未来将会推出大量精品住宅，分流选择本片区居住的消费者。片区内竞争：年，片区内将有一个近28万建面的工程推出，而周边片区估计有24万的建筑面积将推出。SWOT分析SWOT总结S山海优势景观优势教育优势W存在环境污染问题商业配套缺乏片区笼统较差O生态资源丰富区域开展片区改造T片区外竞争片区内竞争属性定位规划、区位山景资源客户市场教育资源环境、配套基于上面对市场、对工程的一些了解，我们进一步深化讨论有关工程属性定位问题软肋硬件思索一：工程既具有不可复制的小南山山景资源、青青世界、荔枝果场等中心优势，也有工厂、物流园的软勒；有市场的利好也有利空；如何

14、尽能够大的放大优势，弱化优势，或者是化弱势为强势，打造经典？思索二：在目前如此非理性的房地产市场中，不论是大户型抑或是小户型，销售不存在太大压力；然而，如何到达土地价值最大化、利润最大化？这些才是我们真正的目的所在，也是我们面临的逼真问题所在。山是什么？山不在高，有仙那么名山得水而活,水依山而幽;山得林那么妍,林因山而茂;山得洞显奇,洞赖山而育 不仅仅是山！尖岗山、塘朗山、银湖山、梧桐山、大小南山前海湾、后海丸、深圳湾、红树湾、大鹏湾深圳不缺山，不缺海；缺的是能拥有山海的高端社区！小南山之于美地佳园正如尖岗山之于曦城，塘朗山之于圣莫丽斯 ，银湖山之于星河丹堤，天赋优越，稀缺之上的稀缺！美地佳园

15、以山海名义重新定义月亮湾!在对工程进展深化研讨时我们发现，由于工程的片区规划定位、地理位置、本身生活配套缺乏等要素，决议了本工程不可定位为对配套要求极高的中低档次工程，而本身优越的山景资源为工程的高端定位指明了方向此路可通？能否可行？带着疑问，我们进展了关于豪宅住宅的可行性研讨月亮湾,被深圳遗忘的角落!美地佳园,以山海名义重新定义月亮湾!山海豪宅专题研讨!片区了解工程了解属性定位美地佳园,山景豪宅的户型推导!户型定位美地佳园,山景豪宅档次定位硬件补充!硬件补充美地佳园,山景豪宅价钱定位!价钱定位研讨目的：选取与本案具有一定可比性的山景豪宅工程经过其豪宅细节、配置寻觅共性并自创到本工程中最终为工

16、程定性认识豪宅豪宅特点豪宅细节及配置豪宅产品共性产品属性定位豪宅定义豪宅，应该是指在质量、档次、规模和售价等方面都具有较高规范的住宅。其奢华程度主要表如今其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型能够完全不同，所谓豪宅仅是统称。 豪宅细节及配置 塘朗山 圣莫丽斯 工程根底数据 宝安区二线扩展区内,塘朗山旁(龙华街道玉龙路西侧)华来利实业占地面积：276164.72建筑面积：338容积率：1.2TOWNHOUSE和叠拼洋房 整体配套 双会所、西餐、水疗、高尔夫球练习场、商业步行街、幼儿园、社区康复中心、登山道等A1区A2区B区 山景高尔夫台地岛居 配套分布 会所一会所二圣莫丽斯的配套

17、设置主要是针对工程资源的合理利用，强调资源多样性下客户的参与性。添加工程卖点的配套：高尔夫练习场登山道 登山道 设置登山道是近年来豪宅工程的一种趋势，是豪宅客户需求中对于亲地生活的一种完美表达，节假日家人登高望远也符合中国人的传统风俗。 高尔夫练习场 6000这并不只是满足富人们的运动需求，更主要的是为富人们提供一个符合他们身份的社交环境会所一会所二工程优势：商业配套欠缺优势躲避措施：双会所 针对工程地块狭长及周边配套较少的特点，工程设置了双会所躲避配套优势。 会所一 5100 壁球室 红酒房 雪茄房 小型会议室 会所二 4000恒温泳池健身房五星级客房 其他根本配置 环湖径喷泉亲水休闲广场叠

18、水私家庭院/退台露台 其他根本配置 星级物管尽端路私家庭院 / 露台奢华大堂奢华入口 银湖山 星河丹堤 工程根底数据 占地面积：200000 建筑面积：360580 容积率：1.8 层高：a、c区3层，e区30、33层 建筑总高度：100米 总户数：约435套 整体配套 会所：美容美发、家政、棋牌室、会议室、自助银行、西餐厅、台球室、健身房、乒乓球室、音乐教室、多功能厅室外：沙滩排球、恒温泳池、SPA房、登山径售楼处：红酒吧、雪茄吧B 区F 区D 区E 区A 区C 区高层区 配套分布 银湖山9万天然湖泊231星河丹堤会所等主要配套设备集中在入口处，包括了5000的3层会所和售楼处1，2，工程登

19、山径方案设计在F区，在3号位置有特征的沙滩排球场。 添加工程卖点配套 登山径、沙滩排球场、室外SPA 室外配套 恒温泳池 网球场 沙滩排球场 SPA 登山径 售楼处及会所 5000会所：美容美发、家政、棋牌室、会议室、自助银行、西餐厅、台球室、健身房、乒乓球室、音乐教室、多功能厅售楼处：红酒吧、雪茄吧工程西餐厅档次定位为雨花 星河物管 休闲道 其他根本配置 私家庭院尽端路奢华入口私家泳池喷泉私家庭院休闲广场梧桐山 东方尊峪 工程根底数据 罗湖区梧桐山半山风景区 万科房地产 占地面积:110000平方米 总建筑面积:330000平方米 容积率: 2.12 主力户型：两房、三房、四房 整体配套 梧

20、桐山、仙桐体育公园、仙湖植物园、弘法寺 ；社区国际双语幼儿园 图片： 图片： 亮点配套 环山水景社区内利用梧桐山的天然溪水环绕于建筑，引溪沿山势自上而下，进入前庭后院，营造了丰富的社区水景园林。活水蜿蜓，赋予半山建筑的灵动气韵；同时，社区内水声潺潺能有效弱化外部来往车辆的噪音影响。 其他配套 梧桐山登山径社区国际双语幼儿园 工程根底数据 南山区南山区蛇口沿山路占地11万建筑面积25万 容积率：1.7主力户型：4房、5房、TH 整体配套 四海公园、蛇口体育中心、育才中学、半山社区中心、半山小学、明华国际会议中心、半山美伦会所 大南山 兰溪谷为充分延入自然野趣，招商地产斥资700万用于山谷的改造与

21、维护，使其真正成为兰溪谷的“有机体和“自然生态花园。兰溪谷充分尊重环境，充分享用大南山的山景和海景，结合退台式规划，将整个公共空间划分为缤纷棕榈滩、五彩阔叶林、鸟语花香园、半山景林区四大主题区域；园林水系与天然水系一脉相承，引入生态环保概念，利用雨水回收系统灌溉植被，使园林真正成为自然山林的延伸。在兰溪谷，溯溪而上，登山观海。 亮点配套 圣莫丽斯 VS 星河丹堤 VS 东方尊峪 VS 兰溪谷 山景豪宅细节登山休闲道、流水喷泉园林、私家庭院、奢华入口/会所、休闲广场山景豪宅共性一、借山做势，融山于宅真正的高端住宅是基于对某种不可复制稀缺资源的拥有，并用知识和智慧对这种资源作完美的阐释和表现。 这

22、种资源可以是自然资源，比如自然的海景、湖景、河景、山景、森林等资源，可以是一种不可替代的人文资源；也可以是二者的结合圣莫丽斯，兰溪谷，东方尊峪 ，无不将本身的山景稀缺资源发扬到极致，借山做势，融山与宅，使山景住宅与豪宅几乎划上了等号。二、隐性精神价值真正的高端住宅不以经济适用为目的，而是经过调和，个性和创新等要素从隐性的角度构造产品的精神内核和价值。 兰溪谷山在这里，我在这里星河丹堤 CEO官邸山景豪宅共性真正的高端住宅需求在财富、审美意趣和个性表达上同样处于高水准的人群参与。正如真正的优雅是个性的表达，而迥然不同于摆阔和卖弄一样，真正的高端住宅也不同于对事物的统治，而是一种体验。 三、客户考

23、验审美水准真正的高端住宅可以有些超出常规，但却并非经过简单地占有就得到满足，更是与平庸的事物格格不入。其次，高端住宅更强调“宅的概念，即住宅应该是精神的栖息地、生活的港湾，它提供应主人一种奢侈而自在的生活方式。 山景豪宅共性高端住宅不是一次性产品，而是表达着增大运用价值和可修复的理念。耗费、甚至破坏，是曾经被时代丢弃的落后奢侈方式，而真正的高端住宅提供维护和改善的能够性。高端住宅的产品仅仅是物质上的预备，而效力才真正表达其生活的内涵。 高端住宅产品不仅需求在技术上超越他人，也有必要提供与产质量量和价钱匹配的效力。而面对高端住宅产品个性化的客户，更要求高度吻合其个性化需求的效力和产品。 四、效力

24、诠释高尚生活山景豪宅共性思索一：工程既具有不可复制的小南山山景资源、青青世界、荔枝果场等中心优势，也有工厂、物流园的软勒；有市场的利好也有利空；如何尽能够大的放大优势，弱化优势，或者是化弱势为强势，打造经典？思索二：在目前如此非理性的房地产市场中，不论是大户型抑或是小户型，销售不存在太大压力；然而，如何到达土地价值最大化、利润最大化？这些才是我们真正的目的所在，也是我们面临的逼真问题所在。关内豪宅普通都会面临市政道路噪音滋扰、容积率高、城市农民房景观影响等方面的问题，结合本工程的优优势，根据弱化/转化优势、放大优势的原那么，经过添加硬件、配置等方式提升竞争力，主要建议如下：NO.3山景豪宅弥补

25、优势的产品配置自创圣莫丽斯自创优势：周边资源配套严重缺乏对策：双会所配置效果：变优势为卖点，添加工程的高尚元素，提升竞争力1、关于本案配套上的缺乏城市豪宅弥补优势的产品配置自创曦城、金地香蜜山自创优势：广深高速、北环的噪音影响对策：金地香蜜山的新风系统、曦城的四重防噪的处置效果：整体安装双重隔音玻璃，隔离噪音；每户安装新风系统，保证封锁窗户后，室内空气的流通。2、关于噪音的影响3、关于工程周边工厂分发异味影响对策：1、社区内园林种植多种具有香味的树种； 2、在建筑体上设置干湿空气喷雾安装。干湿喷雾安装可根据温度和湿度的变化自动启动或封锁放射。喷雾安装几大优点：自动控制净化空气，坚持社区内的清新

26、；营造生态安康，夏天降低社区温度，提高湿度；提供营销卖点。目前运用：日本爱知世博会，国内已有社区运用高山花园自创4、关于月亮湾燃机电厂呵斥的心思影响对策：1、设置9至10米大型水幕墙进展遮挡 ； 2、设置生态绿化屏；以乔木等高大树种进展遮挡。小区接近燃机电厂方向设置绿化屏，有效遮挡不雅景观，同时，选择一些适宜深圳气候环境、高大、环保的树种，如香樟、夹竹桃、悬铃木等，根据这些树种的高矮、树叶外形、不同的枝高等进展组合，利用各种树种的特点实现互补，组成天然绿化屏障。5、关于周边大量污染产业呵斥的心思影响对策：相关部门实践检测结果展现详细实施：约请国家环保总局、广东省环保局、深圳市环保局对工程进展实

27、地检测，将工程所在地符合国家相关环保要求的检测结果于现场进展展现。从上面档次不一的高端住宅产品配置自创并运用到本工程中，本案所面临的一系列问题均能得到较好的处理方式，这就为工程的高端定位提供了可行的方向支撑。发现美地佳园！发现区域价值！发现美De豪宅！这个世界上不是短少美而是短少发现的眼睛 ！工程属性定位新生豪宅区进山豪宅月亮湾,被深圳遗忘的角落!美地佳园,以山海名义重新定义月亮湾!山海豪宅专题研讨!片区了解工程了解属性定位美地佳园,山景豪宅的户型推导!户型定位美地佳园,山景豪宅档次定位硬件补充!硬件补充美地佳园,山景豪宅价钱定位!价钱定位指点思绪及目的基于工程高端豪宅的属性定位为前提，经过对

28、市场户型供应情况及开展趋势的把握，对与本工程具有可比参考价值的同类工程对比分析，结合潜在的竞争对手产品户型定位，同时，根据本工程的目的客户群体定位及需求，深化思索90/90对本工程户型面积的限制，层层推进，最终推导出面积比例和面积建议。1、市场户型供应情况及开展趋势对比分析2006全市户型供应情况参考2006年南山供应构造分析近几年深圳房地产市场房型供应情况08年未来户型供应构造分析1 2006全市房型供应情况参考户型40以下单房40以上单房50以下1房1厅50以上1房1厅70以下2房70以上2房别墅套数47201434180828236115套数比3.95%0.00%12.00%1.51%6

29、.93%19.75%0.13%户型90以下3房90以上3房120以下房120以上4房120以下复式120以上复式4房以上255-290套数35637418420221938161套数比2.98%31.29%0.70%16.91%0.16%3.19%0.51%数据来源：中原研讨中心主力供应户型：70以上2房、 90以上3房、120以上4房。单房及1房户型大幅减少，仅为17.46%。2房及3房为主，占到总体供应的60.95%。2 2006年南山供应构造分析 与去年相比，南山06年户型有所放大，小户型的供应所占比例大幅减少,仅为17.46% ；4房以上户型包括别墅、复式占总体供应的比例比去年大幅添加

30、7.3%，将近四分之一；从面积看，各户型面积趋大，90以上的大大超出90以下的3房单位；4房也是以120以上的单位为主，远远多于120以下的单位； 分析点：经过上面数据显示，三房、四房户型占据了绝对的主力；而复式单位也有一定的量，但为数不多，普通在67%左右，多为一些顶层复式或者底层复式单位；另外，一些开售时间较早的工程还存在级少量的1房和2房户型。由月亮湾片区02年后推出的高层、多层住宅物业来看，户型区间根本以小户型的二、三房为主，大户型的物业根本上是市场空白。同时我们也看到，高档次住宅工程，普遍不设置两房或1房，即使设置，该户型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置；一些高档次工程的二

31、期，如红树湾二期取消了一期中的小户型，以提升工程的整体档次； 两房在工程中的单价由于位置、总价的关系，普遍低于大户型。因此，中原建议取消本工程的2房单位设置，以3、4房为主力，适当配置5房含复式户型，以保证工程的价值最大化、与工程档次及定位相匹配。基于上一步的建议，本工程将仅思索3房以上户型的设置，下面将从近畅销户型区间及未来户型供应构造分析，第一步得出本案户型的面积段及比例。四房03年04年120-130154-173、114-128、89-93145-165110-160170-200-152，160-170，202-208 150-180，190-204，220-250140-170，1

32、90-220三房3近几年畅销户型区间分析五房含复式230-280227-276、267-334268-300从上图可见，近几年畅销的主要是中大户型房型，3房的畅销户型区间上下限逐渐增大，面积也有逐年增大的趋势，主要区间在130-160之间；四房的畅销户型逐渐分化成两个面积段，分别是140-180和190-220；4房以上户型面积段那么逐渐增大，但根本上不超越300的上限，区间在250-300之间。05年06年户型40以下单房40以上单房50以下1房1厅50以上1房1厅70以下2房70以上2房别墅套数比2%0%2%2%3%10%1%户型90以下3房90以上3房120以下4房120以上4房120以

33、下复式120以上复式168-2904房以上套数比3%18%10%25%10%10%7%08年户型供应以大户型为主，4房以上约占62%。这主要是由于07、08年供应的多为高档工程，故面积段较大。小户型所占比较越来越少，约占7%。4 08年未来户型供应构造分析数据来源：中原研讨中心结论据近几年深圳房地产市场房型供应情况及销售情况，同时结合市场房型供应线性趋势预测，中原以为08年3、4房以上户型构成供应主力面积，南山进入真正的豪宅年。因此，本工程可以参考主力房型及比例为参考量3房4房4房以上（含复式）面积区间130-160140-180190-220250-300 套数比例约40%约50%约10%2

34、、同类工程户型区间和比例分析同类工程挑选规范同类工程面积区间及比例分析本工程户型区间及比例初步修正1同类工程挑选物业类别鉴定户型类别挑选工程档次属性定位容积率选取规范时间年限的区分规范近两年开售的 容积率在3.0左右 的 高档 中大户型 住宅工程同类工程选取：兰溪谷二期、城市山林二期、东方尊峪、鸿景翠峰2同类工程面积区间及比例分析兰溪谷2期比例东方尊峪比例鸿景翠峰比例城市山林二期比例两房89.21三房122.76；158.20106-125；128-13147.6四房170-17928%170.87；171.40；179.01130-15544.6180-18916%159190-19941%

35、163-202复式280-33710%126.25；271.75；242218-243；244.301其他TH330-395；270、280、4095%五房177.62双拼6房4厅4卫227-237；252-2656.8分析点：关于户型比例由挑选过的同质工程户型比例来看，三房从20%50%不等，四房从25%90%不等；而复式单位也有一定的量，普通在67%左右，由此可推断，本工程应坚持主力户型以三房、四房为主，其中又以4房比例最大，三房仅次之，两者之间差距不大于20%；五房只作为特殊位置房型处置。 综合上述，本案各房型比例调整如下：参考量3房4房4房以上（含复式）面积区间130-160140-1

36、80190-220250-300 套数比例约35%约55%约10%分析点：关于户型面积区间上图数据显示，三房的面积段在106-158之间，跨度区间大，而占比例较大的面积段围绕在120150之间；四房的面积段在130202之间，占比例较大的面积段围绕在170-202之间；五房或五房以上的户型面积段在126337之间，占比例较大的面积段围绕在240300之间。 由于各个工程面积段均呈现不同的跨度，本工程主要参考的数据应是主力面积段，据此，户型区间进展第二次修正如下：参考量3房4房4房以上（含复式）面积区间120-150170-220250-300 套数比例约35%约55%约10%3、潜在竞争工程户

37、型区间和比例分析潜在工程挑选潜在工程面积区间及比例分析月亮湾片区住宅工程户型区间对比本工程户型区间及比例修正1潜在竞争工程挑选 挑选原那么 为合理躲避竞争，修正比例 挑选规范与本工程开售时间接近； 同等片区之内或同质片区； 中大户型工程项目（暂名）所属片区位置开发商建筑面积(万)预计推出时间三湘项目填海区科苑大道，中心路，东滨路交汇处上海三湘集团15.208年皇庭项目填海区蛇口东填海区皇庭房地产开发5.3808年年初宝能项目填海区南山填海区宝能房地产开发2708年上半年光彩项目月亮湾南山月亮湾荔湾路与兴海大道交汇处光彩集团2.808年下半年项目两房三房四房五房（含复式）三湘项目147200-2

38、30175皇庭项目180230250宝能项目75-85140180光彩项目60-7080-100分析点未来两年南山主要的供应量主要集中在东填海区，且均是规模大，分期开发，以大户型为主的豪宅工程，对本案具有正面的竞争要挟。而上图显示的该类工程面积段显示：三房的面积段在140-180之间，四房的面积段在180-230之间，五房的面积段在175-250之间。2潜在工程面积区间及比例分析3月亮湾片区工程户型面积区间对照参考项目名称建筑类别户型面积月亮湾花园多层二房：70 三房：100太子山庄多层、小高层一期：二房65-80 三房102二期：二房77-85 三房100-120南山花园多层101-105

39、、180-300山海翠庐多层、小高层、联排别墅二房：82-83 三房：92-117 四房：125-137 别墅：165-178光彩山居岁月小高层二房：81 三房：105-120 四房：136-140月亮湾山庄别墅别墅：238-260户型一房二房三房四房别墅面积区间70以下70-9090以上90以下90-100100-120120以上120以下120-140140以上150-200200-300300以上根据修正原那么，本案3房面积区间建议为120-150与市场存在竞争的区间相比偏小，根本没有冲突，属于市场空白点，建议增大比例；4房面积段具有较大竞争，建议降低比例；五房或五房以上的户型区间处于非

40、竞争区间，建议坚持原比例及面积。基于此，本案户型面积区间第三次修正 修正原那么面积区间存在竞争的，建议适当缩减其比例；存在市场空白点的，建议比例适当增大；非竞争区间的，建议坚持其比例及面积段。参考量3房4房4房以上（含复式）面积区间120-150170-220250-300 套数比例约40%约50%约10%4、同质工程三级市场畅销户型区间和比例分析同质工程三级市局面积区间及比例分析 主要选取高山花园、月亮湾山庄、南山花园、兰溪谷一期工程作为参考对象。本工程户型区间及比例修正项目名称主力成交户型成交均价高山花园2房、3房复式：170-220 28000三房：116-12825000月亮湾山庄TH

41、：26012000南山花园TH：15015000兰溪谷1期三房：136-15230000四房：17030000TH：29540000分析点：从三级市场数据可见，市场成交最多的户型3房和TH为主，其次为4房单位，反映了畅销户型根本为大户型单位。三级市场畅销户型区间统计三房四房五房或5房以上116-128 136-152 170170-220 260 -295对照竞争工程户型区间，三房的下限可适当增大，以10为调整空间；四房根本与三级市场畅销户型一致，无须调整；五房及五房以上的根本与畅销户型一致，无需调整。综上所述，对本案户型面积区间进展第三次修正参考量3房4房4房以上（含复式）面积区间130-1

42、50170-220250-300 套数比例约40%约50%约10%5、目的客户群体需求户型分析月亮湾片区住户调查分析同质工程目的客户群构成及特点本工程目的客户群预测及定位本工程目的客户群需求分析1、片区市场客户概略本片区主要的住宅工程多为早期开发楼盘，住户以原居民及在附近区域任务的人员为主，其次为与月亮湾片区区域有着业务关系的任务人员或企业主；近年随着深圳地产格局的变化，月亮湾片区住宅经二手房买卖后，客户也逐渐浸透入南山其他区域甚至福田、宝安客户。月亮湾片区住户调查分析2、月亮湾山庄现有住户情况调查分析根据该工程物管人员专访及对现有住户街头访问调查分析而得住户的职业及阶层分布以政府部门人员、中

43、高级公务员、私营企业中高级管理层为主，所占总比例约为80%；有较少物流行业人士、中高级白领阶层，所占比例在10%左右，其他为偶得客户，约占10%。住户特点分析根据中原所接触的住户及该社区物管人员反映，住户来源区域主要以南山为主，任务区域也多集中在南山；购房用途多以自住为主，但由于深圳整体房价的抬升，而该工程也由最早3千多的均价上升到1.5万左右，因此出现少量中途转卖的投资者，但为数不多，本社区依然以居家自住为主。同时，由于本地人购买的物业均为90年代，部分人表示有换房倾向，对中大户型具有较高的意向。 从月亮湾片区的住户情况及可比工程的月亮湾山庄住户情况来看，本地人或早期购买该片区的老业主均有换

44、房置业的倾向，他们可以成为本案目的客户层的一个组成部分；但是需明确的是，这一客层群量不会太大，主要是深圳购房客户的本地情结并不再向以往那么剧烈，他们更懂得从均好性的角度去选择适宜本人的房子，而深圳范围内的房子均是他们的参考对象。另外，结合市场我们也可以看到，投资市场的炽热导致更多的投资者参与到购房行列中，而这些投资者并不局限于某一个片区或者是某一个地段，因此，我们的工程面对的将是全深圳范围的投资客户群。第一步圈定工程目的客户层与本案一墙之隔的月亮湾山庄的住户多以政府部门人员、中高级公务员、私营企业中高级管理层为主，这对于本工程是一个非常好的昭示高端客户对于片区的认可。因此，这一层次的客户也将成

45、为本案的准目的客户。同质工程目的客户群构成及特点项目名称项目整体客户群概述主力消化房型主力客户群购买目的兰溪谷南山占45，福田30，罗湖占15，香港、外籍10三房、四房南山、福田的私营业主、企业高管90自住高山花园本地占20，港澳台占30，内地30，外籍人士占20（15为韩国人）三房深圳以外的投资客40自住、60投资东方尊峪客户以30-50岁的私营企业主为主，主要来自福田三房、四房金领阶层、私营企业主、华侨城区域高管自住约占70鸿景翠峰成功人士,塔尖阶层，15的香港人三房、四房来自福田的30-50岁的私营企业主自住65福田、罗湖的私营业主、高管自住65客户区域来源、职业领域均十分广泛，私营业主

46、、高管居多客户群、广泛投资自住综合上述，本案目的客户群初步定位来源区域片区限制性不强，主要以泛南山客户为主，关内其他城区客户为辅，辐射到关外等区域客户年龄特征25-45岁之间的中青年为主职业特征白领阶层、管理阶层、个体经商、公务员、私营企业管理层置业次数二次或以上置业者70%，首次置业者30%置业目的居家80%，投资客户20%目的客户群修正及定位经过本工程优劣对照及市场动向进展目的客户的最后修正及定位，并预测目的客户群体的产品需求情况。工程优劣对照西部通道带来的客户量与质的分析投资市场的活泼影响NO.4项目优劣对照客户群体修正优势景观、生态资源丰富;环境资源丰富;多个污染源将改造、搬迁不可复制

47、的永久性的山景景观是吸引高端客户的重要因素，决定了本项目的目标客户群将面向整个深圳的豪宅准客户；劣势地理位置较偏现阶段环境污染严重商业配套缺乏地块形状不规划项目周边环境有污染源，且配套缺乏，对于项目居住在周边的准客户来说不具有太大的吸引力，因此，本项目的区域限制不强；根据城市山林的客户群体情况反映，月亮湾及蛇口一带从事物流行业的中高层管理层对其工作区域比较熟悉，但是不太认同，因此，该圈层的客户比例相应会下调。1、工程优劣对照2、西部通道对客户的影响西部通道位于南山蛇口东角头，是深圳与香港的第四个陆路衔接通道，也是深圳通行才干最大的陆路口岸，将于2007年7月建成通车，实现深港两地从东至西的全线

48、互通，使香港与深圳乃至珠三角的经济互动与交融更加严密。届时南山将成为深圳乃至南中国最重要的陆路枢纽，与此同时将在深圳西部的蛇口、后海构成新的生活圈口岸生活圈。【 西部通道的建成通车以及东角头口岸的构成将强力改动南山地产格局，作为深港衔接的门户在客户渠道扩展上，南山最先受害。 】关于西部通道经过西部通道带来的客户量与质的分析更加全面的论证工程户型需求西部通道翻开南山外销大门，片区将迎来高端外销时代。西部通道通车，引发南山产业晋级，南山写字楼开发风起云涌，城市就业中心将逐渐向南山转移，知识型移民成为继IT人士之后南山又一购房主力军。口岸采用一地两检，任务人员全部集中在深圳一侧，不排除港方及中方任务

49、人员就近购房的能够，该群体成为不可忽视的购房群体。西部通道带来的客户变化房价的猛涨导致传统意义上的买房养老观念发生变化，置业用途很大程度上会根据市场发生变动，这样就产生大批游离客户，既希望经过投资手段赚取利润，也希望经过新房改善生活质量。【 因此投资兼自住的客户将会超越纯粹自住的客户比例，而单纯投资的客户也会稍有添加，维持在1520%左右。】3、投资市场的活泼影响经过市场客户静态及动态的分析，我们层层推导，本工程的目的客户群最后的修正如下：第一次修正最后修正来源区域泛南山客户为主，关内其他城区客户为辅，辐射到关外等区域客户深圳关内客户为主，关外及港澳地区知识型移民为辅年龄特征25-45岁之间的

50、中青年为主3550岁之间的客户约80%职业特征白领阶层、个体经商、公务员、私营企业管理层私营企业主、外资企业中高级管理层、政府部门高薪公务员置业目的居家为主纯自住约占50%，投资兼自住两用35%；投资客户15%左右关键词以私企业主和财富新贵构成刚刚功成名就年龄3045岁之间追求高层次、高质量生活，同时也要求个性年薪在80120万财富认识强投资阅历强需求产品以-170三房、 180-220四房需求为主, 250-310五房为辅 。目的客户群体描画对本案户型面积区间进展第四次修正从客户需求户型面积与三级市场畅销户型对照可见，客户需求的三房、四房面积段偏大，因此对三房的面积区间可适当往上调整10左右

51、；五房含复式与客户需求情况根本一致，可维持原有区间建议。详细修正结果如下：参考量3房4房4房以上（含复式）面积区间140-160180-230250-300 套数比例约40%约50%约10%6、90/90要素分析及户型修正采用相拼的工程根本情况采用相拼的工程户型区间分析户型面积区间修正项目所属片区开发商建筑面积(万)预计推出时间城市山林二期南油片区华联11.507年下半年水岸新都三期龙岗佳兆业507年下半年万科第五园三期高层单位龙岗万科2507年下半年三湘项目填海区上海三湘集团15.208年宝能项目填海区宝能房地产开发2708年上半年光彩项目月亮湾光彩集团2.808年下半年1采用相拼的工程根本

52、情况项目拼前房型拼前建面拼后房型拼后建面城市山林二期3房2厅2卫+3房2厅2卫106-1206房4厅4卫227-2376房4厅4卫2工人房252-2666房4厅4卫2储藏室260水岸新都三期2房+2房3房2厅3卫132-164；32%2房+1房大3房， 2厅3卫136-138；13%万科第五园三期高层单位单房+ 1房1厅38；4房107三湘东填海区项目1房1厅1卫73.48；3房3厅2卫工人房1472房2厅1卫+2房1厅1卫88.58；87.515房2厅2卫+工人房175宝能东填海区项目2房2厅1卫；854房170光彩项目小复式90大复式1802采用相拼的工程户型区间分析分析点：受90/70政

53、策影响，未来的豪宅工程在户型设计上均偏向于采取拼接户型，多为2房拼2房，或者2房拼1房，拼后三房户型区间为130147，四房户型区间为-175；同时，为降低政策风险，保证拼接户型可拼可拆，拼前的户型尽量坚持宽尺度，保证居住空间的温馨度。结合前面推导的结论，三房拼前户型面积根本在65-80之间，档次高的工程拼前面积大，多为80拼80，因此本案建议以80为参考数据进展拼合，拼后面积为160最为恰当；四房双拼后面积在170-180之间，面积段与三房面积段无法构成区隔，因此建议上限上调，可思索三拼方式，拼前为70的两房；五房属于个别特殊单位，不在本推导过程之内。参考量3房4房4房以上（含复式）面积区间

54、160180-210250-300 套数比例约40%约50%约10%本工程的户型面积区间最后修正为1、市场户型供应情况及开展趋势对比分析2、同类工程户型区间和比例分析3、潜在竞争工程户型区间和比例分析4、同质工程三级市场畅销户型区间和比例分析参考量3房4房五房（含复式） 面积区间（）130-160140-180190-220250-300套数比例约40%约50%约10%参考量3房4房五房（含复式）面积区间（）120-150170-220250-300 套数比例约35%约55%约10%参考量3房4房五房（含复式）面积区间（）130-150170-220250-320 套数比例约40%约50%约10%参考量3房4房五房（含复式）面积区间（）130-150170-220250-320 套