武汉积玉桥首府项目商业多项性定位ppt课件

1、武昌工程多向定位报告第一部分：武汉社区商业研讨及商户资源分析 第二部分：工程竞争环境及消费者分析 第三部分：工程多向定位方向分析 第四部分：工程定位倾向性建议 第五部分：商家访谈目录 Contents2第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1、武汉社区商业中心业态分析百步亭花园社区商业业态分析运营业态构成如下；次主力店小超市、酒店、健身、美容等+商业街区社区配套+服装+餐饮+食品+行业资讯等一、武汉社区商业中心商业定位分析3第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态比例及分析阐明：业态经营规模（）比例超市350011.53%餐饮休闲娱乐632021%社区配套924030.43%服装

2、25108.27%装饰建材13304.38%食品17805.86%家居14505%行业资讯8002.64%汽车维修4001.32%文化用品18005.93%化妆品6602.17%精品饰品5701.88%总规模（）30360100%百步亭社区规模庞大，社区人口众多，开发时间较长，商业开展相对比较成熟，而且具有非常强的独立性，商业运营业态丰富多元化，包含了一切的社区商业业态。4第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1、超市次主力店运营特点分析： 区域内目前共有超市9家，均为社区型超市，超市运营业态也以日常生活用品为主，规模都在400800左右。2、餐饮休闲文娱业态运营特点分析 由于百步亭社区

3、商业比较独立，主要效力小区内居民日常生活，居民多在家里就餐，因此餐饮业态种类并不多，主要以大型中式餐饮、快餐、特征小吃为主。其中大型中式餐饮为百步亭花园酒店，规模达2000，占据了餐饮业态的50%左右的比例。 休闲文娱业态在百步亭相对比较单一，运营业态主要由大型健身中心和众多档次比较低的小型按摩店构成。5第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析3、社区配套业态运营特点分析:社区配套业态运营种类较齐全，而且比例也比较平衡，充分显示出百步亭社区社区商业的成熟。社区配套业态中以银行和美容为主，银行有9家，根本上囊括一切的银行商家。美容有13家，主要有名媛阁女子生活馆、海怡唯美美容、椰岛美容美发、

4、雅娜三九美容等品牌。美发品牌主要有发源地和椰岛。6第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析4、服装业态运营特点分析: 服装业态也比较齐全，包含女装、休闲装、运动装、内衣、婴幼儿用品等 街区服装业态运营面积都很小，特别是女装，都是些散店。相对来说童装、内衣、婴幼儿用品比重较大，也正符合了满足日常生活需求的社区商业的性质。5、食品类业态运营特点分析 食品类业态也以水果、烟酒、蛋糕、保健品等日常生活类为主。社区内老年人较多，因此保健品店比较多。 蛋糕品牌：雪莱蛋糕、蔷薇蛋糕。 食品类整体运营档次不高。7第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析常青花园社区商业业态分析运营业态构成如下；次主力店

5、小超市、酒店、健身、美容等+商业街区社区配套+服装+餐饮+食品+行业资讯等8第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态比例及分析阐明：业态经营规模（）比例超市470018.1%餐饮休闲娱乐615523.7%社区配套966537.2%服装10454.0%皮具鞋包5502.1%装饰建材3651.4%食品8503.3%家居4401.7%家电通讯5152.0%行业资讯5952.3%汽车服务3601.4%文化用品1300.5%化妆品1000.4%精品饰品3801.5%其他1300.5%总规模（）25980100.0%常青社区规模庞大，社区人口众多，开发时间较长，商业开展相对比较成熟，而且具有非常强

6、的独立性，商业运营业态丰富多元化，包含了一切的社区商业业态。9第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1、超市次主力店运营特点分析 区域内目前共有超市5家，超市运营业态以日常生活用品为主。2、餐饮休闲文娱业态运营特点分析 常青花园餐饮业态主要以大型中式餐饮、快餐、特征小吃为主。 中式大型餐饮规模非常大，呈集中式分布，规划为常青花园特征美食街，规模达3000，占据了餐饮业态的50%左右的比例。由于集中式的效应，美食街的生意非常好，吸引了常青花园以外的消费者前来消费。 休闲文娱运营业态组合为保健按摩、茶馆、健身。10第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析3、社区配套业态运营特点分析: 社

7、区配套业态运营种类较齐全，而且比例也比较平衡，阐明常青花园社区社区商业非常成熟。 社区配套主要业态以银行、美容、培训为主，银行有9家，根本上囊括一切的银行商家。(4)、服装业态运营特点分析: 服装业态包含女装、休闲装、运动装、内衣、婴幼儿用品等 街区服装业态运营面积都很小，都是些散店。没有品牌。(5)、其他业态分析 皮具鞋包、装饰建材、食品、家居、家电通讯、行业资讯、汽车效力、文化用品、化装品、精品饰品等，规模都比较小，档次也比较低。11第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析南湖都会社区商业业态分析运营业态构成如下；主力店超市+家电+餐饮休闲文娱+培训中心+沿街商业经营业态主力店沿街商业

8、餐饮休闲娱乐培训中心规模（）105001518092603800占整体商业比例27.10%39.18%23.90%10%整体规模3874012第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1、主力店业态运营特点分析 超市主力店中商平价超市为大型社区超市，规模达7000，占整体运营业态18%的比例。 家电主力店苏宁电器，位于一二三楼，规模为3500平方米。2、培训中心业态运营特点分析 培训机构的规模都非常大，位于MALL的三、四楼。13第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析3、餐饮休闲文娱业态运营特点分析： 餐饮业态组合非常丰富，包括中式餐饮、西式餐饮、西式快餐、特征小吃、快餐类等。 餐饮的

9、业态方式比较多样化，高中低档一应俱全，搭配非常合理。其中一个亮点就是引进著名汉味小吃品牌户部巷，非常聚人气。 休闲文娱业态在该商圈比较丰富，特点是规模大，尤其是健身和KTV，规模都2000以上，能为工程带来强大的影响力，成为区域内的休闲文娱中心。KTV品牌：梦境之星量贩式，健身：K腾健身会14第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析4、商业街运营业态构成及比例分析经营业态经营规模（）比例社区配套460030.30%服装330021.74%皮具鞋包5203.43%文化体育用品6003.95%装饰建材168011.07%精品饰品4202.77%行业资讯9606.32%食品12007.91%家居

10、9005.93%化妆品7004.61%培训3001.98%总规模15180100%15第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1、社区配套业态分析运营特点分析: 社区配套业态主要有银行、诊所、美容、美发、便利店、干洗店、冲印店、宠物用品、药店、电信营业厅等业种，运营种类较齐全。 社区配套占街区比重最大，达50%，其中以银行和美容为主。美容有6家，规模都比较小，没有品牌。16第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析2、服装业态运营特点分析: 服装业态业种组合主要为女装、休闲装、内衣、运动装、童装 从服装的运营品类类分析，女装占最大比例，其次为休闲装、童装、运动装。服装业态在各消费层比例区

11、分不是很大，其消费层主要以家庭消费为主。 从服装的运营品牌度及档次来分析，女装主要以精品店为主，部分品牌店为二三线女装品牌为主。休闲装以散货店为主，品牌知名度不高。内衣大部分为知名品牌内衣。品牌主要集中在主力店附近的内街区。17第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析总结分析:社区商业中心主要运营业态构成为：主力店/次主力店+餐饮+休闲文娱+服装+社区配套+家居+装饰建材+食品+行业资讯+皮具鞋包+家电通讯+汽车效力+文化用品+化装品+精品饰品等18第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态百步亭花园常青花园南湖都会规模占街区业态比规模占街区业态比规模占街区业态比主力店/超市3500

12、11.53%470018.10%1050027.10%餐饮休闲娱乐632021.00%615523.70%926023.90%社区配套924030.43%966537.20%840022%服装25108.27%10454.00%33009%皮具鞋包3000.80%5502.10%5201.34%装饰建材13304.38%3651.40%16804.34%食品17805.86%8503.30%12003.09%家居14505.00%4401.70%9002.32%行业资讯8002.64%5952.30%9602.48%汽车类4001.32%3601.40%3000.77%文化用品18005.93

13、%1300.50%6001.55%化妆品6602.17%1000.40%7001.81%精品饰品5701.88%3801.50%4201.08%19第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析根据以上综合对比分析，目前武汉社区商业中心业态组合比例存在以下规律:主力店/超市占街区业态比例在10%30%左右餐饮休闲文娱占街区业态比例在20%25%左右社区配套占街区业态比例在20%30%左右服装占街区业态比例在5%10%左右其他业态占街区业态比例在1%5%左右20第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析2、武汉社区商业中心品牌商户资源分析1、武汉社区商业中心品牌商户资源统计根据对武汉几个典型社区

14、商业中心进展调研的数据统计，共收录各类品牌商家530户，总运营面积62050。业态数量面积（）主力店/超市425000餐饮休闲娱乐658550社区配套16015320服装804600皮具鞋包251600装饰建材101500食品551050家居38880行业资讯12720汽车类10960文化用品25690化妆品20400精品饰品26780合计5306205021第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1、武汉餐饮休闲文娱社区商业业态分析金地太阳城社区商业业态分析金地太阳城社区商业运营业态构成为：次主力店超市+餐饮+休闲文娱+社区配套+装饰建材+行业资讯二、武汉餐饮休闲文娱社区商业市场分析22

15、第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态比例及分析阐明：业态经营规模比例餐饮836052%休闲娱乐250015%社区配套264016%装饰建材4602.84%培训8005%家居6004%房产中介2201.3%行业资讯6003.7%总规模（）16180100%分析阐明：餐饮、休闲文娱业态比例占60%以上，是金地太阳城业态的主要构成部分，表达出以餐饮休闲文娱为主题的商业街特征。23第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1、餐饮业态分析分析阐明： 餐饮业态业种组合：中式餐饮、西式餐饮、特征餐饮、快餐 从业态方式上看比较多样化，但主要是中式餐饮和特征餐饮，构成了餐饮一条街。 从规划上看，

16、餐饮主要集中在关山大道沿线。大部分都是双层。经营品种主要经营品种规模特点中式大型餐饮主要以川菜、湘菜、鄂菜酒楼为主200500西式餐饮主要经营西点等200中式快餐店主要经营饺子、土菜馆、快餐等100300特色餐饮主要火锅为主30024第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析2、休闲文娱业态分析分析 业态组合为足浴、茶馆、KTV 、健身等，主要以茶馆为主。3、社区配套业态运营特点分析: 社区配套业态主要有银行、诊所、美容、美发、便利店、蔬果店、干洗店、烟酒、宠物用品、药店等业种，运营种类较齐全。 社区配套业态占街区业态比例的16%左右，但由于街区定位以餐饮休闲文娱为主，因此社区配套都比较小。

17、25第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析湘隆时代社区商业业态分析湘隆时代社区商业运营业态构成为： 超市主力店+餐饮+休闲文娱+社区配套+零售商业26第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态比例及分析阐明：业态经营规模比例超市400012%餐饮709021%休闲娱乐1590048%服装13504%精品饰品1100%食品2701%文体用品800%家电通讯2401%社区配套375011%行业咨询4001%总规模33190100%餐饮、休闲文娱业态比例约占70%，是湘隆时代中心业态的主要构成部分，表达出以餐饮休闲文娱为主题的商业街特征。27第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1

18、、餐饮业态分析阐明： 餐饮业态业种组合：中式餐饮、西式餐饮、特征餐饮、快餐 从业态方式上看比较多样化，但主要是中式餐饮和特征餐饮，构成了餐饮一条街。从规划上看，餐饮主要集中在宁康路沿线。大部分都是双层。经营品种主要经营品种规模特点中式大型餐饮主要以川菜、湘菜、鄂菜酒楼为主200500西式餐饮主要经营西点等200-400中式快餐店主要经营饺子、土菜馆、快餐等40-100特色餐饮主要火锅为主、烤肉等100-30028第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析2、休闲文娱业态分析阐明： 业态组合为商务酒店、茶馆、影城、健身、网吧、沐足等，主要以酒店为主。 湘隆时代中心有两家及沐足、KTV、餐饮于一

19、体的酒店。3、社区配套业态运营特点分析: 社区配套业态主要有银行、教育培训、美容、美发、便利店、干洗店、宠物用品、药店等业种，运营种类较齐全。 社区配套业态占街区业态比例的11%左右，但由于街区定位以餐饮休闲文娱 为主，因此社区配套都比较小。29第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态金地太阳城湘隆时代规模占街区业态比规模占街区业态比餐饮836052%709021%休闲娱乐250015%1590048%其他社区商业业态532033%1020031%总规模（）16180100%33190100%总结分析: 由上表我们可以看出，在我们所调研的两个餐饮休闲文娱主题的社区商业，餐饮、休闲文娱业

20、态的比例都在60%-70%左右，其他社区商业配套业态在30%左右。30第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析2、武汉餐饮休闲文娱社区商业品牌商户资源分析1、武汉餐饮休闲文娱社区商业品牌商户资源统计业态数量面积（）大型餐饮206990休闲娱乐113320合计311031031第二部分：工程竞争环境及消费者分析1、消费者调研甄选调研地点理由 工程地块目前以城中村居民、企业职工为主，但随着旧城改造的进展，未来新建小区将会非常多，因此应对工程周边新建小区展开重点调查。甄选消费者 本工程作为社区商业中心，消费者以区域内的固定居民为主，因此本次调研的目的群体主要是地块周围的小区及社区居民。 32第二

21、部分：工程竞争环境及消费者分析2、消费者分析 融侨华府、江南明珠园等工程附近楼盘居民是我们重点调查区域，占总调研人数的80%，其他20%为工程周边的社区居民。调研群体根本信息 本次调研发放调研问卷250份，其中回收207份，问卷有效率为83%。 调研群体男女比例约各占一半 年龄段主要集中在22-28岁，其次为29-35岁，主要为具有可支配收入群体。 调研是围绕本工程调研而展开，大多数受访者居住在武昌区。33第二部分：工程竞争环境及消费者分析调研群体教育程度及收入、消费概略34第二部分：工程竞争环境及消费者分析 大专学历占绝大多数，其次为高中学历，本科及本科以上学历的人不多。区域内整体学历程度不

22、高，调研群体从事职业以个体、私营、普通职员为主。 58%的调查者月收入程度都在3000元以下，因此中等及以下收入者将是区域消费人群的主力，但不排除相当部分被访者出于私密性的思索而少报本身的收入程度的能够，其次新建小区居民的入住将带来一部分中高端消费群体，定位时也应思索这部分人群的消费需求。35第二部分：工程竞争环境及消费者分析消费行为研讨 徐东商圈间隔工程较近，大部分调研群体都去该区域消费，也阐明工程有较大的时机。大部分调研群体选择公交出行方式，阐明良好的公交系统对未来开展的重要性，建议将这种交通位置作为今后工程运营过程中的优势宣传。购物金额在200元以下的占据了52%，阐明区域内大部分消费者

23、的收入程度较低。36第二部分：工程竞争环境及消费者分析餐饮类消费支出调研 调研群体在西餐类消费占78%，客观阐明受访者的饮食习惯，本工程在定位时应加大中式餐饮比例。36%的受访者均是在家里就餐，其次为离住所较近的餐饮场所，本工程假设定位餐饮可满足周围居民消费。大部分调研群体的消费金额在2050元，阐明大部分居民收入不高，本工程引进中档类餐饮商家比较适宜。37第二部分：工程竞争环境及消费者分析休闲文娱类消费支出调研 调研群体中有48%的居民选择电影、KTV作为他们休闲文娱的首选，阐明上述两个行业有比较好的市场根底，本工程引进休闲文娱业态的时候可重点引进上述两种业态。休闲文娱消费频率达一周一次及两

24、周一次的客户所占比例超越50%，消费需求旺盛，有较大的市场空间。58%的客户可接受的消费金额均在50元以下，区域内引进定位中档的商业业态较适宜。38第二部分：工程竞争环境及消费者分析调研群体希望添加业态 21%的调研群体希望添加便利业态，阐明区域内配套商业体量较小，不能满足居民日常消费。 区域内餐饮、休闲文娱业态数量少、档次不高，受访者也希望添加相关业态。 35%的受访者希望添加超市，因此工程在前期定位时，应对大超市商家进展针对性的招商，以保证工程选择多样化。39第二部分：工程竞争环境及消费者分析3、消费特点总结 工程区域内大部分消费者的收入程度低于3000元/ 月，且收入支出以满足根本生活需

25、求为主。 工程周边居民中档、中低档消费群体较多，为工程主力消费群，但随着片区改造的进展，未来以中档、中高档消费群领会有一定程度的添加。 目前工程所处区域休闲文娱业态较少、餐饮类档次较低，但居民需求较剧烈，经常去徐东或者其他商圈进展消费，因此工程定位可添加上述业态。 区域内目前人口构造以35岁以下人群占主导，接受新事物的才干较强，有利于工程进入市场。40第二部分：工程竞争环境及消费者分析二、周边商业情况1、工程周边商业街业态分析 工程周边商业主要沿友谊大道与和平大道两边分布，商业笼统及气氛较差，商业档次较低，2公里范围内零售商业总规模约34000平米。其中友谊大道约为13000平米，和平大道约为

26、15500平米，学院路约5600平米。41第二部分：工程竞争环境及消费者分析业态经营面积（）所占百分比餐饮444313.0%休闲娱乐33549.8%服装26477.8%皮具鞋5491.6%超市21206.2%配套服务953928.0%文化体育用品10933.2%个人护理600.2%食品1440.4%珠宝精品5321.6%家居家电11053.2%行业咨询10143.0%其他747121.9%合计34071100%总结：区域内以配套效力为主，缺乏大型主力店及次主力店，商业档次较低，商业气氛弱。有21%的五金、建材等其它业态存在，商家承租才干较弱且笼统不高，但也阐明工程周边缺乏中档消费商业场所，有较

27、大的市场开展空间。 42第二部分：工程竞争环境及消费者分析商圈开展程度 工程所处商圈处于中低档的开展程度，商业物业以满足周边居民固定消费为主，虽然间隔徐东、中南路两大区域性商圈较近，但是地块附近的本地老居民、企业职工，收入程度低、消费支出才干差，市场需求有限，导致地块周边商业规模小、档次低。随着滨江商务区改建力度的加大，未来将迎来历史性的开展机遇，高收入群体的入驻将为工程带来宏大的消费大军，因此在未来的35年内，工程周边的商业将向中档或者中高档商圈晋级。43第二部分：工程竞争环境及消费者分析商圈业态空白分析缺乏大型主力店：从调研中可知，工程周围目前仅有一家外乡超市武商量贩，且运营面积较小，不能

28、满足居民日常消费。休闲文娱业态档次较低：休闲文娱、餐饮虽然占据20%的比例，但是都以网吧为主，KTV、健身、影院等中档休闲文娱业态短少。餐饮业态单一，无大型品牌连锁餐饮：主要以中式快餐为主，缺乏品牌连锁中西式餐饮，而且区域内几乎没有任何特征小吃之类的业态。中档配套效力空白：融侨华府、江南明珠园都是滨江商务区近几年新建的小区，入住居民都是收入程度较高的群体，但是目前区域内配套商业档次都较低，不能满足高档住宅居民需求。44第二部分：工程竞争环境及消费者分析2、周边竞争商业工程分析 工程周边目前在售楼盘为5家，其中社区底商的体量均在1万平米以下，社区商业中心的体量在24万平米，大部分都处于销售登记阶

29、段，仅福星惠誉、中环滨江丽景、金地格林小城对外销售，销售率均在80%以上，其中福星惠誉格兰大道工程，工程突破85%，售价在24万元/，其他商业楼盘售价均低于2万元/。 格兰大道采用委托租赁销售方式，由开发商协助业主招商，目前正在整体招商率为60%，估计今年年底正式开业，其他工程都是直接销售，由业主本人招商，但目前片区内人气缺乏，消费需求缺乏导致商铺都处于空置形状。45第二部分：工程竞争环境及消费者分析未开业竞争工程分析1、福星惠誉格兰大道位置徐东大街规模28000定位社区商业中心建筑规划一二层连体街铺经营业态规划品牌服装、鞋包、珠宝、化妆品等目标客户定位社区居民及部分徐东商圈顾客优势地理位置优

30、越、靠近徐东销品茂劣势二层商铺利用价值不大、与徐东商圈业态重叠46第二部分：工程竞争环境及消费者分析2、融侨华府位置和平大道规模10000定位社区底商建筑规划单层街铺经营业态规划社区便利及配套服务目标客户定位主要服务社区居民优势交通便利、商业街展示面好劣势目前入驻居民不是很多，消费群体过少47第二部分：工程竞争环境及消费者分析3、福星惠誉三角路地块位置和平大道、友谊大道规模36500定位区域商业中心经营业态规划主力店+街区目标客户定位区域内社区居民优势商业规模大、主力店进驻劣势可能跟本项目定位类似，竞争将会非常激烈48第二部分：工程竞争环境及消费者分析结论： 周边在建、在售工程体量大，总商业面

31、积近7万方，市场供应量大、竞争猛烈。 福星惠誉三角路地块紧临本工程，其运营定位将对本工程产生艰苦影响。建议： 本工程商业体量介于融侨华府、福星惠誉中间，定位特征主题式社区商业可与福星惠誉商业工程的构成互补，加强整个地块在武昌区域内的商业竞争力。经过三个工程的“聚合效应突出工程优势、提升整体人气，同时对本工程业态进展细分，共享商业价值。49第二部分：工程竞争环境及消费者分析三、工程优优势分析1、工程SWOT分析(1)优势分析Strengths 位于武昌区热点开发区域，也是投资者重点关注区域。 地理位置优越，交通便利，通达性强，客流到达本工程非常便利。 本工程及周边高端住宅居民、写字楼、酒店将带来

32、大量的高端消费人群。50第二部分：工程竞争环境及消费者分析(2)优势分析Weaknesses 工程周边人文环境较差、商业气氛浓重，对于商业工程的档次定位、业态定位需谨慎。 和平大道为市政大道，车流较快，不能留住人流；且对面的客流到达本工程也比较困难。 地块所在区域属于传统商务区，且缺乏产业支撑，商业开展能够需求较长的市场培育期。51第二部分：工程竞争环境及消费者分析(3)时机分析Opportunities 地块周围属于政府重点开发区域，将获得更多的政策支持。 本工程属于滨江商务区较早开发的工程，目前在售楼盘不多，竞争对手较少 整个区域内商业档次较低，存在市场空白。(4)要挟Threats 地块

33、周围属于热点开发区域，未来的商业放量将会非常宏大，市场竞争猛烈，会本工程产生一定程度的冲击。 目前武汉市场的社区底商报答率低，客户接受程度不高，会面临其他商业工程的竞争。52第二部分：工程竞争环境及消费者分析2、本工程竞争突破口 对消费者需求与市场竞争分析两方面进展思索,综合工程的优优势，本工程应重点从以下几面寻求突破口： 本工程整体规模小于福星惠誉三角路地块，但可以经过业态的合理规划，与其它工程构成交融及互补，就能确立工程的特征优势； 从定位与业态组合规划上突破，经过丰富多样化的业态组合，齐全的配套，引进特征业态，打造一站式消费中心，确立工程的定位与业态在同类市场中的竞争优势； 53第二部分

34、：工程竞争环境及消费者分析 从景观规划、装修与配套进展突破，经过独具特征的建筑、景观规划与良好的配套将人流导入工程；并经过与定位相吻合装修特征与风格，营造优良的营商与购物环境，确立工程与同类市场的竞争优势； 从主力店、次主力店进展突破，招进外乡一线超市大润发、华润、影院、健身等业态，龙头商家的进驻能带开工程的销售和后期的运营。54第三部分：工程多向定位方向分析一、商业规划规划建议1、福星惠誉地块商业规划整体定位： 主力店+商业街建筑方式： 三层集中式商业+商业街55第三部分：工程不同定位方向分析各地块规划定位地块定位商业面积（）备注K3商务公寓+临街商铺街铺1515销售为主K4裙楼商业+商务公

35、馆12000单层4000首层销售，二三层租赁或整体销售，拟引进超市。K5住宅+底商街铺5000销售为主K6商务公寓+临街商铺街铺18250销售为主合计36756其中销售面积28765平米56第三部分：工程多向定位方向分析万达积玉桥地块总规划面积62万平方米，其中商业面积超越50%，主要以高档酒店、甲级写字楼为主，规划少量的零售商业，主要针对商务中心的高端消费人群及豪宅居民，定位中高档消费商业街，主要运营国际一线品牌，如LV、古奇等奢侈品品牌。另外还有25万平方米的国内顶级精装修豪宅。总投资70亿元。工程东起和平大道，南临锦江国际城，西至临江大道，北至规划路。地块及性质面积（）规划层数（层）高度

36、（层）南区（商业金融用地）18000万达威斯汀酒店（6星级）20885A级写字楼351502栋普通写字楼31130沿街商铺23层北区（商业金融、居住用地）85095住宅39/45120/135商务酒店1041豪宅207057第三部分：工程不同定位方向分析小结：积玉桥万达定位商务中心，以5A写字楼、高档酒店、豪宅为主，与本工程整体定位方向不同。商业为纯街区规划，无集中商业存在，北区商铺采用大围合规划，南区仅和平大道、规划路方向规划少量街铺。目前商业街设计还在调整之中，详细商业体量还不是非常清楚。583、工程周边其它地块供应第三部分：工程不同定位方向分析待建项目占地面积建筑面积商业面积土地规划车辆

37、厂片区800亩商业金融裕大华片区360亩城市综合体：商业金融住宅上述两个片区目前正在拆迁之中，目前土地还未挂牌拍卖，土地的详细规划尚不清楚，需进一步跟踪调查。59小结：1根据政府的规划，本工程南边规划成江南中心区；同时和平大道靠长江区域定位为滨江商务区，这都将为工程带来大量的商务人流和消费。2随着旧社区和旧工厂的拆迁，周边将大量兴建写字楼、金融、住宅和商业。尤其是工程周边的福星惠誉地块及万达地块都有较大体量的商业，居住与商业、商务的结合一方面会给本工程商业部分提供较为稳定的高端客源，另一方面也会加速本区域内商业、商务气氛的构成，同时也会大大提升区域价值。第三部分：工程不同定位方向分析60第三部

38、分：工程不同定位方向分析2、整体商业规划规划方案调整总体原那么：根据本工程地块特征和规划要求综合思索福星惠誉地块商业的规划方案，主要商业区域布置在临和平大道侧，经过本工程的主力店和福星惠誉的超市主力店构成哑铃状规划，在中间布置街区、隧道用地域域布置广场规划限制，来拉动街区人流和提升街区商业价值。 思索新增友谊大道与广场路段单层商业街 在积玉桥工程概念规划20211018方案的根底上，隧道用地的广场侧和另一侧的规划路沿线布置单层商业街，贯穿至友谊大道，构成围合式规划。61第三部分：工程不同定位方向分析规划理由：区间路隧道用地上，规划设计了广场、休闲系统、体育锻炼设备等，可以为区域商铺带来消费人流

39、和添加商业气氛；沿线正对面为武汉理工大学教职工宿舍区和康乐里社区，约有人口3300人； 友谊大道余家湖站拥有公交线路6条，也是未来本社区和周边人口出行的一个重要方式和通道。业态上主要以社区便利配套、运动健身体育用品等为主。商业街建议规划单层，进深10米左右，单铺面积控制在40平米左右。62第三部分：工程不同定位方向分析建议和平大道方向不设内街 此方案规划，没有聚客力的主力店，很难吸引人流来此消费，商业存活率较低。临和平大道方向街铺展现性较好，商业价值也最高，如规划内街，小区出入口位于规划路方向，人流导向与规划规划相背叛，商业价值也不大。友谊大道方向不规划商业 鉴于友谊大道区域主要以汽车4S店及

40、汽修汽配业态为主，商业价值、商业气氛和笼统普通，临此区域不设置商业。商业街规划层数 经过调研可知，目前武汉市场上定位餐饮、休闲文娱类的社区商业，都规划双层商业街，一层主要运营社区配套业态、商铺面积较小，二层运营餐饮、休闲文娱业态，租赁面积较大。虽然餐饮、休闲文娱类商家承租较弱4070元/月但为了提升工程特征，突出商业优势，提高一层商铺销售溢价，建议大部分街铺规划两层。63区域一层街铺商业价值临主干道一侧可到达3万元/，临次干道可达1.7万/，商业价值较高，在满足商业规划总体原那么的条件下建议做足一层商业，以到达商业价值最大化；区域内在售楼盘住宅均价目前已到达约7000元/-8000元/，而根据

41、我们测算，工程二楼做商业用途价值大约能到达9000元/，临福星惠誉工程及和平大道一侧二层商业有较好的延续性，定位为餐饮休闲文娱将会构成良好的消费气氛，并可提高工程辐射范围和提升工程一层价值，建议此区域做二层。64第三部分：工程不同定位方向分析商铺运用均好性规划 为了使商铺利用价值最大化，建议一层单间商铺面积不超越50平米，门宽为4米左右，进深不超越1012米，为了添加商铺运用价值，建议层高为6.2米。 根据同类工程调研可知，二层商铺根据相关业态运营需求，商铺面积至少需求80平米以上，因此二层商铺面积规划80120平米。商铺配套规划商铺应具备餐饮功能，设置烟道、化油池、上下水、排污等配套设备。6

42、5第三部分：工程不同定位方向分析二、多向定位1、定位方向一 根据以上调研总结的武汉典型社区商业中心业态比例规律及工程本身情况，做以下定位：定位方向一：社区商业中心 业态组合：主力店+餐饮、休闲文娱+商业街业态经营面积（）所占比例主力店1700049%社区配套400011%餐饮500014%休闲娱乐900026%合计35000100%66第三部分：工程不同定位方向分析1、规划方式主力店+次主力店+街区2、业态平面67第三部分：工程不同定位方向分析3、商户资源需求分析类别意向需求面积（）休闲、娱乐1000013000大型餐饮3000服装百货400社区配套3000合计1640019400 该定位下休

43、闲文娱业态商户资源满足工程要求，餐饮、社区配套等商户资源尚需求进一步拓展。68第三部分：工程不同定位方向分析4、招商与运营可行性分析1、招商可行性分析 工程周边固定居民人数较多，未来新建小区也会带来新增人口，目前仅武商量贩一家超市，且即将面临拆迁，不能满足居民需求，存在市场空白。由于洽谈主力店需求时间较长，前期接触过大润发、华润等超市，目前还未给回馈，需继续跟进。 引进主力店、次主力店可以提升工程商业级别价值，同时也能丰富工程业态。 主力店超市的人气效应也能带动其它商业的招商。2、运营可行性分析 从运营角度讲，以餐饮、休闲文娱为主，工程主题特征突出，可填补目前市场空白，运营风险较低。69第三部

44、分：工程不同定位方向分析2、定位方向二 根据以上调研分析的武汉典型餐饮休闲文娱主题社区商业业态组合规律及本工程本身情况，做以下定位：定位方向二：餐饮、休闲、文娱主题社区商业 业态组合：大型餐饮、休闲文娱+街区业态经营面积（）所占比例社区配套1000029%餐饮1100031%休闲娱乐1400040%合计35000100%70第三部分：工程不同定位方向分析1、规划方式大型餐饮休闲文娱主力店+街区2、业态平面71第三部分：工程不同定位方向分析3、商户资源分析类别意向需求面积（）主力店0休闲、娱乐1000013000大型餐饮3000服装百货400社区配套3000合计1640019400 商户资源不能

45、满足工程定位，尤其是主力店目前进驻意向不是非常明确。72第三部分：工程不同定位方向分析(4)、招商与运营可行性分析1、招商可行性分析 运营社区配套商家资源丰富，且运营门槛较低，后期招商简单。 以餐饮、休闲文娱为主，工程主题特征突出，可填补目前市场空白，商家进驻意向剧烈，尤其是休闲文娱业态，品牌商家的进驻会降低后续运营风险。2、运营可行性分析 从运营角度出发，主力店的聚客效应能带来稳定的人流，能添加辅营区生意时机，休闲文娱、餐饮能增添工程特征，适量的社区便利运营。73第三部分：工程不同定位方向分析3、定位方向三综合思索住宅、酒店、商铺三种物业的总收益，且从不同物业的联络与制约两方面对待工程整体规

46、划，在商业规划总体量坚持不变的主导思想下，可添加酒店式公寓的商业面积，减少纯商业街铺面积，做以下定位：定位方向三：餐饮、休闲文娱+社区便利配套商业 业态组合：大中型餐饮、休闲文娱+街区业态经营面积（）所占比例社区配套900050%餐饮500028%休闲娱乐400022%合计18000100%74第三部分：工程不同定位方向分析1、规划方式中型餐饮休闲文娱主力店+街区2、业态平面75第三部分：工程不同定位方向分析3、商户资源分析总商户资源能满足工程定位，但不同业态需求面积与实践定位有偏向，与其中休闲文娱类商户资源丰富，餐饮类较少。社区配套商家暂时进驻意向不强，思索到此类商家跟居民入住率关联性强，随

47、着工程进度的加快，后续招商及运营压力不大。 类别意向需求面积（）休闲、娱乐1000013000大型餐饮3000服装百货400社区配套3000合计164001940076第三部分：工程不同定位方向分析(4)、招商与运营可行性分析1、招商可行性分析运营社区配套商家资源丰富，且运营门槛较低，后期招商简单。临和平大道方向规划餐饮类业态，交通便利、品牌展现性强，商家进驻意向剧烈。2、运营可行性分析餐饮类业态辐射面广，可吸引工程周边居民或其它地方人流前来消费。社区便利业态主要位于本工程与福星惠誉两大楼盘中间，稳定的居民带来稳定的生意时机，后面运营压力非常小。77项目融侨华府金地国际花园格兰大道中环滨江丽景

48、本项目交通因素临主干道临主干道,地铁口临主干道临次干道少部分临主干道,大部分临区间路地段江南核心区， 住宅与商务区交汇处江南核心区， 住宅与商务区交汇处徐东商圈，住宅与商业区交汇处老旧住宅区住宅与商务区交汇处商圈级别普通社区普通社区社区商业中心普通社区餐饮休闲娱乐主题社区商业或社区商业中心面积（）30-100150200一层：30-40二层：5060售价（元/）报价3万报价4万均价2.8万(一、二层联体销售)一楼1.7万二层0.8万销售情况尚未销售尚未销售85%一楼100%二层85%4、工程售价初步分析第三部分：工程不同定位方向分析由于目前工程所在区域面临大规模改造，临近的旧式社区租金售价参照

49、性不强，所以我们选取了片区内已售和在售的部分新型社区和楼盘进展比对。78第三部分：工程不同定位方向分析 综合以上表格情况，可以从已售工程和未售工程两方面来分析销售可行性：已售工程：地段较好、商圈级别较高的，如格兰大道，虽然面积、单价及总值都很高，但销售率依然到达85%，阐明投资者认可其投资价值；而中环工程虽然交通要素及商圈级别都不及格兰大道，但价钱及铺位面积等要素较好的迎合了投资市场，所以也获得了较好的销售率。未售工程：融侨华府及金地国际花园都毗邻城市主干道，在铺位划分较合理的情况下，开发商对售价的预期也比较高，融侨华府报价到达3万元/，金地虽没有正式推出商铺，但由于紧邻地铁站出口，估计将超越

50、融侨华府的价钱。假设本工程定位为社区商业中心或是餐饮休闲文娱主题社区商业,商圈级别相对都较高,在铺位面积划分较为合理的情况下，临近主干道一侧的商铺，售价到达甚至超越普通社区融侨华府的能够性较高，区间路一侧商铺定价到达中环工程程度可行性也较大。假设工程定位社区配套底商，对临主干道、规划路方向的商铺售价影响不大，对新增商业街铺售价有一定影响，总体收益会有一定程度的下调，但街铺总销售面积坚持不变。79第三部分：工程不同定位方向分析5、工程即时销售收益测算1、工程售价初步估计根据 以上两种定位方案都需求保管主力店不售，所以可售部分根本一致，物业类型都为街铺，可销售面积较大，一、二层商业面积共约1.8万

51、平米。一楼商铺销售压力较小，二层商铺销售压力较大且价钱较低。80项目权重融侨华府金地国际花园格兰大道中环滨江丽景本项目区间路本项目主干道交通因素15%8010080706080规划15%8010080607090地段30%9090100607080商圈级别20%808095809090铺位均好性20%909070809090售价（元/）报价3万报价4万均价2.8万(一、二层联体销售) 按照一二楼售价1:0.6测算,一层3.5万一层1.7万二层0.8万得分85918769.576.585.581根据以上表格，本工程主干道一层商业价值参考融侨华府、金地国际花园及格兰大道价钱进展加权平均，可以得出主

52、干道一楼均价为3.39万元/；本工程次干道一层商业价值参考中环滨江丽景商铺价钱进展加权平均，可以得出本工程次干道均价为1.87万元/；二层售价主要参照中环滨江丽景；该工程二层利用价值不高，仅用于办公及商品的贮藏，销售业仅85%，对工程定价参考作用不大，思索到我们工程二层主要定位休闲文娱、餐饮，此类商家的承租才干普通在3060元/，按7%的报答率计算，为500010000元/，综合本工程本身条件分析，二层的售价为9000元/。由于目前无法确定本工程各个区域详细的商业面积，仅从地块外形来看，临主干道一侧的商业面积应该所占比例很小，所以综合地块情况与周边环境，初步预估一楼整体售价为2万元/，二楼售价

53、为9000元/。82第三部分：工程不同定位方向分析2、定价战略 本工程均价的制定在思索现有商业的根底上，有以下三种定价战略： 方案一：保守型定价一层均价20000元/，二层均价8500元/。 该定价战略走的是低开高走的方式，经过较低价钱入市，以求在市场上一炮打响，在短期内获得工程收益。 方案二：市场性定价一层均价22000元/,二层均价9000元/。 在对工程价值的充分发掘的根底上到达开发商与市场投资者之间的平衡，属于中线型营销方式。 方案三：激进型定价一层均价24000元/。二层均价9500元/。 改定价战略对工程价值进展了透支，以期到达工程收益的最大化，营销节拍为中长期，营销难度大。83第

54、三部分：工程不同定位方向分析3、工程销售面积与保管面积阐明 工程租售比例控制原那么： 主力商家租赁区只租不售原那么 主力商家由于聚客力强，其对工程运营带动性与稳定性起到非常重要作用；因此主力商家的引进对大型商业工程的起到至关重要的作用；但同时由于主力商家租期长、租赁面积大；假设分割出卖产权分散，主力商家不愿面对众多的小业主，只需采取长期返租销售，但主力商家租金普通都较低，这样给开发商背上一个长期包袱，同时由于产权分散也为返租期满后工程运营埋下了一个定时炸弹。因此销售型商业物业必需坚持主力商家租赁区域只租不售；这样不仅有利保证大商家做旺，带旺市场，稳定工程运营；同时由于大商家租赁期长，运营稳定，

55、租金收益有保证，必能享用物业增值带来的收益。84第三部分：工程不同定位方向分析配套物业只租不售原那么 大型商业工程必需持有一定的物业引进配套功能业态以满足业态组合，加强工程聚合力的需求，以利于工程后期运营，因此针对引进配套性业态的物业普通采取只租不售的原那么。工程销售和保管物业面积:物业类型面积（）备注可销售物业18000可销售面积保留物业17000引进项目主力店，如大型超市、大型按摩足浴、大型KTV、大型中西式连锁餐饮、影院等配套业态。合计3500085第三部分：工程不同定位方向分析4、工程即时销售收益建筑面积()一层售价（元/）一层面积（）二层售价（元/）二层面积（）销售额(亿元)18000200009000850090002.565建筑面积()一层售价（元/）一层面积（）二层售价（元/）二层面积（）销售额(元)18000220009000900090002.79方案一：保守型定价一层均价20000元/，二层均价9000元/方案二：市场性定价一层均价22000元/,二层均价9500元/ 86第三部分：工程不同定位方向分析方案三：激进型定价一层均价24000元/。二层均价10000元/。建筑面积()一层售价（元/）一层面积（）二层售价（元/）二层面积（）销售额(元)18000240009000950090003.01587第四