关联交易研究策划报告ppt课件

1、 1.关联买卖释义 2.关联买卖政策和类型 3.标杆企业关联买卖方式 4.关联买卖综述 5.公司关联买卖现状 6.公司关联买卖处理方案BEA Confidential. | 3关联买卖的背景阐明Background of Related Transaction关联买卖释义:指在关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论能否收取价款关联方包括关联企业和关联人，双方存在控制关系和艰苦影响关系是集团企业用于处理本身开展和资金收益的一种操作方式*关联企业：任何两个以上独立存在而相互间具有业务关系或投资关系之一的企业体*关 联 人：与企业有特定关系的自然人如董事、经理等买卖方式：1、代理 6、购买或销售

2、商品 11、研讨与开发工程的转移2、租赁 7、管理方面的合同 12、关联双方共同投资3、担保 8、提供或接受劳务 13、购买或销售除商品以外的其他资产4、赠与 9、答应协议 14、提供资金(包括以现金或实物方式)5、债务重组 10、非货币性买卖 15、买卖所以为该当属于关联买卖的其他事项Continued on slide 15 1.关联买卖释义 2.关联买卖政策和类型 3.标杆企业关联买卖方式 4.关联买卖综述 5.公司关联买卖现状 6.公司关联买卖处理方案BEA Confidential. | 5上市企业关联买卖规定及房地产行业关联买卖的表现方式Rules and Manifestatio

3、n of Related Transaction有关上市企业关联买卖规定2001年12月财政部发布了对上市公司关联买卖进展规范。2021年证监会发布严厉审核上市公司的关联买卖，严厉打击非法关联买卖；对关联买卖额度进展控制和关联买卖非关联化企业行为。地产企业的关联买卖主要类型物业管理效力持有物业的中介、代理、租赁运营性物业的运营顾问管理持有物业成为地产企业关联买卖的主导开发工程总数不断添加，开发规模越来越大；住宅地产的宏观调控让企业不断增持优质的商业地产资源； 1.关联买卖释义 2.关联买卖政策和类型 3.标杆企业关联买卖方式 4.关联买卖综述 5.公司关联买卖现状 6.公司关联买卖处理方案BE

4、A Confidential. | 7房地产标杆企业持有物业规模和关联买卖方式The Scale of Holds Title to Property of Special Estate Company地产公司持有物业面积持有物业构成持有方运营方关联交易903万城市综合体万达物业万达商管内部关联200万社区+区域商业万科物业万科商管内部关联44万社区+城市综合体龙湖物业龙湖商管内部关联574万城市综合体凯德基金REITS凯德项目管理非关联66万 区域+城市综合体世茂物业世茂商管内部关联8万社区综合体当代节能第一资产1.万达地产持有物业关联买卖的方式The Model of Wanda Comm

5、ercial Estate Company以售代租，全部持有零资产万达商业地产阅历了四个阶段，最终确定了“以租代售的方式。先行将 “土地投资和“商业投资进展资产拆分，土地投资部分以销售住宅的方法收回本钱和银行利息；商业开发部分转化为“运营投资，资产净值为“0。2021年万达商业地产公司收入953亿元，其中现金回款814亿元。租金收益34.6亿元；BEA Confidential. | 8订单式地产：一块牌子，两个团队，内部协作前期，品牌商家与万达商管签署战略协作协议，确定城市选择、租金和优惠条件；前期，经过主力店技术对接，共同参与工程规划设计。每年万达有数十个工程投建招商，万达以平均租金方式实

6、现一对多招商；招商期，万达商管招商团队在工程开工前与商家签署合同，物业收取租金，实现先租后建2021年5月万达商业地产开场分拆上市，但因中国房地产宏观调控政策，到目前为止未能经过上市审查。BEA Confidential. | 9万达商管万达物业战略合同运营合同万达商地订单式地产的四大法宝平均租金共同参与战略协作先租后建全产业链的商业物业开发运营方式BEA Confidential. | 10开发流程BEA Confidential. | 11集团战略规划部开展部商业地产研讨院商管公司商地本部商地公司万达广场万达公寓万达商业万达商管万达物业万达商管招商谋划运营管理战略地图选取工程调研预测目的评

7、价投资30%投资70%决策立项销售收回前期投资商业0资产移交商管公司租金收益物业持有运营管理资产切割，隔断关联组织构造上防止外部关联关联买卖解除万达方式的优势经过战略合约机制，确定了“资本融资用于土地购置和以住宅地产销售归还资本融资 的退出机制；万达地产开发和持有商业“0资产，并担任该资产的运营和收益；关联买卖内部化，合理躲避了买卖风险和资本分拆的费事。有效实现了土地投资开发和运营本钱分拆，防止了传统地产公司“二者拆分不清的弊端，同时打包上市时不至于“固定资产投资比例过大。商业全产业链，从开发到运营，一套商业地产团队班底，简化了不用要的外部买卖费事和业务流程。经过商管机制将物业等职能统合到商管

8、体系中，一块牌子，多种职能，又实现了合理避税。低价运用外来资金战略协作商家资金，处理运营投资本钱过高的压力；实现了良好的现金流、资本周转和资本收益。BEA Confidential. | 122.万科-龙湖地产持有物业关联买卖的操作方式The Model of Operating of Vanke & Langford Estate Company全部持有，成熟运营控制社区商业开发终了后直接转入物业部门，由一致的商管公司担任招商运营；龙湖自动开发商业地产，万科也自动收买一些商业工程，待工程成熟后一并售出；万科将胜利的技术关键放在拿地上，龙湖将商业运营的胜利秘诀放在商业的定位开发上。万科有万科广

9、场、万科红、万科大厦三条产品线，龙湖有天街商业综合体、星悦荟、龙湖MOCO家居生活馆三条产品线。万科2021年建立了20%的万科工程用于商业开发的战略构筑，到2021年持有商业面积到达300万平方米；龙湖未来每年开工量的12%以内作为商业工程留存，估计2021年底三大业态将开业近20个工程，营业面积达350万平米左右，估计2026年商业利润从占据集团总利润不到5%上升至30%。资金压力大，操作方式灵敏培育物业，择机出卖。BEA Confidential. | 13持有物业租金收益万科-龙湖同一上市框架下的持有物业内部买卖操作方式BEA Confidential. | 14自有资金银行贷款股市融

10、资社区综合体土地各种地段产品配比订单式地产住宅销售社区商业购物中心地标物业物业溢价收益物业租金收益物业公司商管公司3.世茂地产关联买卖的操作方式The Model of Operating of Shimao Estate Company双资本运作，仅持有大型酒店将社区物业和商铺资源全部销售方式与万达类似由商管公司或百货公司接纳商业BEA Confidential. | 15世茂持有物业关联买卖方式优势、优势双资本运作，有成熟的方式，可以获得资本市场和政府的大力支持；以资产保值增值为目的，租售灵敏；组织架构上，总部职能强大，工程功能弱化，容易执行效率低；BEA Confidential. |

11、16地产开发+资本运作凯德置地主要是经过嘉德商用中国开展基金以及嘉德商用中国孵化基金进展资产收买，再经过让嘉茂零售中国信托CapitaRetail China Trust，简称CRCT运用优先认购权的方式收买嘉德在内地控股的商用物业。凯德置地经过旗下的投资和资产管理团队收买商用物业，然后经过工程管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托CRCT，将其转化为公众投资。嘉茂零售中国信托CRCT是经过离岸、在岸的两级特殊目的公司持有内地物业，即必需BEA Confidential. | 174.凯德置地关联买卖的操作方式The Model of Operating of Capi

12、tal Land Estate Company在境内设立外商独资或合资公司，境外在巴巴多斯设立特殊目的公司SPV，SPV公司持有境内公司股权，CRCT那么经过收买SPV股权实现上市。从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德置地构造了一个以地产基金为中心的投资物业生长通道，这种地产开发+资本运作的方式是凯德置地地产运营方式的中心。BEA Confidential. | 18凯德置地关联买卖方式优势优势资金募集灵敏，可以满足处理商业地产大量的资金需求和长期收益问题；内部相互参股，保证收益和战略的稳定性；利用基金，躲避市场培育期过高的资本预期；利用REITS多头

13、募集资金，保证了资本的效率和公平；BEA Confidential. | 19 1.关联买卖释义 2.关联买卖政策和类型 3.标杆企业关联买卖方式 4.关联买卖综述 5.公司关联买卖现状 6.公司关联买卖处理方案综述1.持有物业关联买卖的操作方式Summary of Related Transaction of Holds Title to Property 方式一：内部买卖 将物业持有方和运营方纳入同一个体系BEA Confidential. | 21商管公司方式物业公司方式方式二：战略合同关联 以资产持有方签署内部战略合同，然后剥离资产BEA Confidential. | 22工程管理物

14、业持有商业运营物业效力上市主体持有物业培育成熟资产剥离工程管理商业运营物业效力长期合同资金机制万达方式以售代租，节约资金，简短回收期，降低资本风险；万科-龙湖方式，周期长，但注重前期和后期开发与战略；世茂方式收益显著，收益率显著，同时处理了困扰房地产的融资和土地问题；凯德置地方式资金本钱低，并且资金效率高；资本周转万达方式甩开了固定资产压力，资本周转快；万科-龙湖方式资本压力大面临出卖风险；世茂方式集中化保证了前期运作效率，后方力量缺乏，资本运转下降；凯德方式资本周转快；BEA Confidential. | 23综述2.商业地产开展方式创新启示Revelation of Commercial

15、 Estate Company经过组织创新处理商业地产的本身开展问题BEA Confidential. | 24商业地产继续资金开发速度运营管理1.银行融资2.私募资金1.基金前期置入2.REITS拆分上市物业管理部商管公司资金更加富余组织更加专业化，效率更高投资或持股专职担任运营管理成立规划设计研讨院支持快速开发 1.关联买卖释义 2.关联买卖政策和类型 3.标杆企业关联买卖方式 4.关联买卖综述 5.公司关联买卖现状 6.公司关联买卖处理方案公司现有持有物业关联买卖现状The Condition of the Related Transaction to Our CompanyBEA Co

16、nfidential. | 26 从上表可以看出公司关联买卖的年平均增长速度为53.2%,以持有物业租赁类的买卖增长迅速。 1.关联买卖释义 2.关联买卖政策和类型 3.标杆企业关联买卖方式 4.关联买卖综述 5.公司关联买卖现状 6.公司关联买卖处理方案关联买卖方式建议Scheme Proposals方案一：关联买卖内部化在上市体系内，在行销客服中心框架下设资产管理部或商业管理部由第一商业承当该职能；BEA Confidential. | 28优势：资金和人力条件都能快速上线，比较容易实现速度开展；优势：要处理好营销和商业的交接界面、商管与规划的交接界面、商业与物业的交接面问题，系统外操作比

17、较不易；另外开发方式不成熟，依然制约着商业的快速开展；除此之外，随着工程添加，资产管理队伍不断添加，管理效率低。当代置业行销客服中心资产管理部商管公司工程1工程2工程3工程方案二：成立第一资产控股的第三方资产管理影子公司，将地产商业资产托管给第三方资产管理影子公司，由第一商业经过非合同手段参与实践运营，躲避关联买卖。优势：操作灵敏，随时可控，合理避开关联买卖风险；优势：但财务和第三方影子公司法人的关系长期做到可控不易；还存在被媒体曝光、人员告发风险。BEA Confidential. | 29当代置业第三方影子公司第一商业财务控制合同控制和操作该公司运营战略合同结合方案三：由第一资产购置当代置业商业资产或第一资产出资由当代置业代理开发，然后以孵化器的方式打包第一资产上市。BEA Confidential. | 30资产购置 代为开发资产收益孵化溢价出卖收回本钱“0资产出租运营管理打包上市运营管理当代置业第一资产第一资产第一物业第一商业成熟物业出租物业出卖物业优势：资金占用量减少，地产投资本钱降低；当代置业财务报表资本收益率添加，投资回收期缩短；第一资产后期运营压力小，资本周转加速。优势：第一资产前期财务压力添加；社区物业收益率低，成熟慢，不宜快速出手，将直接影响商业资本周转速度；除此之外，合理的租售比例不易确定。资产托管 收益上缴方案建议Scheme Proposals先上