房地产企业全面预算管理ppt课件

1、博远嘉信企业管理咨询管理人员职业化培训方案主讲：陈方 主讲人：邢峥 房地产企业 全面预算管理 全面预算概述 预算简单地说是用货币和数字表示的各类方案。 上个世纪60代西方国家的一些企业开场推行全面预算，到80年代全面预算在西方国家的大多数企业得到全面推行。 全面预算是以企业战略目的为出发点，以市场需求为导向，全体员工参与，涉及企业消费运营活动全部内容的预算体系。全面预算是运营管理和财务管理的“纲。全面预算的功能一明确运营目的二配置企业资源三确定考核规范四沟通控制根据明确目的 经过编制预算，明确企业总体运营目的和各部门的详细目的。配置资源 编制预算的过程是根据企业的运营目的，合理的安排人力，物力

2、，财力，进展综合平衡，使企业的经济资源得到合理配置的过程。预算被以为是使企业的资源获得最正确消费率和获利才干的一种方法。 考核规范 经过编制预算，将企业的各工程标分解为各个部门的责任和目的，成为衡量企业各部门运营业绩的详细规范。 控制根据 运用预算规定的各项详细目的，对企业消费运营活动进展监视，检查，发现偏向，分析缘由，从而采取措施，使消费运营活动顺利进展。全面预算管理的目的一一致思想行动二规范运营管理三提高资金利用效果四降低本钱费用五较好地应对市场变化 预算管理不是万能的，不能把预算管理作用的期望值定得太高，预算管理能到达以下目的就算有效了。 一致思想行动 经过预算管理，使企业各部门和全体职

3、工明确企业的运营目的和实现目的的详细措施，一致企业全体人员的思想认识和行动准那么。 编制年度预算的“洗脑任务。 规范消费运营管理 经过预算管理，使企业各部门和全体职工，按照预算规定的要求，有序地开展任务，有利于企业建立企业良好的消费运营次序。 提高资金利用效果 经过预算管理，使企业在遵照资金运动规律的根底上，合理地安排和运用资金，把企业有限的资金充分运用好，发扬出最大的成效。 降低本钱费用 经过预算管理使企业各级管理者构成先算帐后花钱，精打细算的习惯，有效地降低本钱费用。 较好地应对市场变化 经过预算管理，促使企业各级管理人员养成预见性任务的才干，仔细分析研讨市场需求和资源供应的变化，在编制预

4、算时，提早提出应对措施，从而可以自动地应对市场变化。房地产企业全面预算的方式 一全面预算的根本方式 二房地产企业全面预算的方式 全面预算的根本方式1、以销售收入为导向是以追求收入最大化或收入高速增长为目的的预算方式，这种预算方式顺应于处于生长期的企业，经过企业收入的高速增长占领市场。以销售收入为中心确定相关预算目的和进展资源配置。 2、以目的利润为导向是以追求利润最大化为目的的预算方式。大多数企业根本采用这一方式，围绕确定的目的利润测算销售收入和目的本钱，以及相关的销量、产量、质量、进度等预算目的。追求利润最大的合理性，利润最大化的缺陷和缺乏。 3、以目的本钱为导向是以控制本钱费用为中心，追求

5、本钱优势为目的的预算方式。这一方式是用于处于成熟期的企业或竞争猛烈的行业中缺乏中心竞争力的企业，以及产品价钱动摇较大，影响销售的外部要素不易控制的企业。预算编制和管理的中心是有效的控制本钱费用。 4、以现金流为导向是以确保企业现金流正常运转，现金净流量最大为目的的预算方式。这一方式适用于现金短缺、现金流转困难的企业；或是投资额大、资金运用多，现金流量大的企业。房地产企业全面预算的方式1、房地产行业特点：1开发周期长，大多数工程跨年度，需求2-3年，且涉及外部要素多。2开发投资额大，动用资金多，本钱开支大。3销售受国家政策和金融市场影响，销量和售价动摇大，企业把控难度大。 2、房地产企业预算模型

6、的选择1对以销售收入为中心的预算方式的选择房地产行业的特点决议房地产企业的销售收入滞后、而且不确定要素较多，使房地产企业很少选择以销售收入为中心的全面预算管理方式。 2对以目的利润为中心的预算方式的选择房地产企业追求利润最大化，但是由于房地产开发销售周期长，利润很难在开发销售当期反映出来，房地产企业的利润表与当期运营往往不同步，房地产企业实行以目的利润为中心的预算方式存在难度。 3、适宜房地产企业的预算方式房地产企业实施全面预算，最早都学习自创制造企业，因房地产行业有其本身特点，照搬来的管理阅历因“水土不服，并未显现应有的作用。近几年，一些房地产企业结合行业特点，在全面预算管理方面进展了广泛的

7、探求的实际 ，逐渐构成“以工程本钱控制为中心，现金流量控制为重点的具有地产行业特征的全面预算方式。 该方式的主要特点是以开发工程本钱为中心，预算编制以本钱费用预算为起点，预算控制以本钱费用控制为主轴，预算考评以本钱费用为主要考评目的，运用现金预算控制开发工程的投资额和现金支出的预算管理方式。详细做法：1在明确详细开发工程的实践情况的前提下，结合市场定价、企业潜力和预期利润进展比较，倒挤工程目的本钱。 2对确定的开发工程的目的本钱，按照本钱工程、本钱费用的详细用途，以及发生费用的责任单位人，加以分解、量化和分类整理，构成一套系统完善的开发工程的本钱费用预算目的。3对分解的工程本钱预算目的落实到开

8、发工程的详细任务过程和任务事项，及相关的责任单位和个人。4根据开发工程本钱费用预算目的，签署采购、建筑、安装等各项招标合同。 5明确以预算本钱目的完成情况为考评根据的考核目的体系和奖惩制度，使相关责任单位和个人权责利严密结合。6在工程开发过程中跟踪本钱流程，按照工程的本钱费用预算目的编制投资进度方案、付款方案，汇总编制现金收支预算。7工程开发过程的一切费用的支出，严厉按照现金预算进展，对开发工程地本钱费用实行全过程控制管理。 全面预算的内容一 加工行业的预算内容二 房地产企业预算内容加工企业的预算内容与流程 预算内容包括： 业务预算 财务预算 业务预算 销售预算 消费预算 本钱预算 费用预算

9、财务预算 资本预算 现金预算 估计资产负债表 估计利润表 估计现金流量表预算内容与流程预算内容与流程费用预算销 售 预 算生 产 预 算原资料预算人工预算制造费预算本钱预算现金预算资本预算估计利润表估计资产负债表估计现金流量表年运营目的企业战略规划 房地产企业的预算内容 预算内容包括： 运营预算工程整体预算 财务预算运营预算工程整体预算运营预算在房地产企业也可以称作工程整体预算，是根据开发工程全过程编制的预算。工程整体预算按工程时间阶段划分，包括： 工程估算 工程概算 工程预算 工程整体预算按业务管理内容划分，包括： 工程销售预算 工程进度预算 工程本钱预算 工程费用预算 财务预算包括： 资本

10、预算 现金预算 估计资产负债表 估计利润表 估计现金流量表 在一些企业的实际中，通常把预算按时间划分成年度预算和月度预算。 年度预算 年度预算即年度运营方案，也是企业年度运营方案目的体系，是在企业年度运营总目的的要求下，确定年度的各项目的，并将这些目的分解落实到各个部门。 月度预算 月度预算是落实年度总预算的重要工具，也是指点日常消费运营活动的纲领。 房地产企业预算编制 房地产企业的预算编制以工程为编制根底，在汇总个工程预算的根底上编制年度预算，根据年度预算的分季度、分月份目的编制月度预算。 工程预算的编制一工程的估算、概算和预算 二工程整体预算的编制 工程预算是房地产企业的根底性预算，包括：

11、工程的估算、概算、预算工程整体预算开发工程的估算、概算、预算 开发工程的估算是在开发工程的可行性研讨阶段，对拟投资开发的工程根据工程的规模、投资额度、区域环境，参照相邻工程的售价和以往的开发本钱，对工程的收入、本钱、利润等财务目的的测算，为工程投资开发决策提供根据。 工程估算的内容：根据土地面积、容积率、测算建筑面积，销售面积，预测单位面积销售价钱、单位面积土地本钱、建造本钱、以及相关的管理费用、财务费用、工程的毛利率、投资利润率等。工程估算对企业参与土地招招标，控制土地本钱具有重要作用。 开发工程本钱估算表 序号 成本费用项目支出金额估算说明 1土地费用 2前期工程费用 3基础设施建设费 4

12、建筑安装工程费 5公共设施配套费 6开发间接费 7管理费用 8财务费用 9销售费用 10其他费用 11不可预见费 12开发项目总成本 开发工程的概算是根据开发工程的规划设计阶段的初步设计方案，对工程的投资额、建造本钱作出的比工程估算更为详尽的测算。开发工程的概算既是开发工程的进一步论证，同时也为工程设计部门提出的设计本钱要求，即设计部门要在概算确定的建造本钱和投资总额的范围内进展工程的技术设计和施工图设计。 开发工程的预算这里所说的开发工程预算也称施工图预算，是指开发工程的工程建造预算，即根据审核同意的施工图设计，编制的工程房屋建造造价预算。施工图设计出后，就可以对工程建造的资料、工时耗费，以

13、及各种间接费用做出准确的计算。工程建造预算详细、详细，是签署工程建造合同的根据。 工程的估算、概算、预算属于工程开发前期的预算内容，对工程的投资和本钱有艰苦作用。在初步设计阶段影响工程投资工程的能够性为75%-95%，在技术设计阶段，影响工程投资的能够性为35%-75%，在施工图设计阶段为5%-35%。 开发工程整体预算的编制工程整体预算包括：工程销售预算、工程进度预算、工程本钱预算、工程费用预算。编制工程整体预算以工程进度预算为根底。 1、工程进度预算也称工程进度规划是根据工程开发流程，将开发工程从前期开发到工程施工、工程销售的全过程的一切任务事项义务的任务时间工期、开场和终了的起止时间，规

14、划编制出来。工程进度预算列表。工程进度预算表序号任务名称工期开始时间完成时间前置任务备注1项目立项30工作日09年1月1209年2月112节能环境评估30工作日09年1月1509年2月143项目定位40工作日09年1月2509年3月5日4方案设计审定40工作日09年3月5日09年4月15日5设计方案设计25工作日09年3月5日09年4月1日 2、工程本钱预算是根据工程概算和工程建造预算，按照房地产企业的本钱明细，编制的包括土地本钱、前期费用、建筑安装本钱、配套设备本钱在内的工程本钱预算。 工程本钱预算表 工程本钱预算表序号 费用项目计费依据费率费用金额1 3、编制工程进度、本钱汇总表是将工程的

15、本钱费用分解到构成工程全过程的详细事项义务上，按照工程的进度事项义务反映工程的本钱费用。工程进度和本钱费用汇总表工程进度和本钱费用汇总表序号任务名称工期开始时间完成时间成本费用金额 1项目立项 4、画出工程进度本钱甘特图 甘特图又称横道图，是以时间为坐标，用横线表示任务事项的起始和终了，各任务之间的先后顺序和进度要求。 工程进度本钱甘特图工程进度本钱甘特图编号项目名称时间/月成本(万元/月)工程进度/月01020304050607080910111211场地平整12012基础施工31513主体工程施工53014砌筑工程施工32015层面工程施工23016楼地面施工22017室内设施安装1301

16、8室内装饰12019室外装饰11020其他工程110 5、编制工程销售预算根据工程概算确定的销售目的，结合工程进度预算确定的工程销售时间，编制工程的销售预算。包括：制定销售方案、预测销售价钱、测算销售收入。 6、编制工程估计利润表和估计现金流量表根据工程销售预算和工程本钱预算汇总编制。工程估计利润表序号 项目 总额 2009年 2010年2011年2012年1销售收入2销售成本其中：土地成本 建造成本3销售税金及附加4销售费用5管理费用6财务费用7营业利润工程估计现金流量表序号 项目总金额20092010201120121经营现金流入11销售现金流入12其他现金流入2经营现金流出21材料物资款

17、支出22工程施工款支出23工资薪酬支出24税费支出25其它现金支出3现金净流量企业年度预算的编制一年度运营目的确实定 二年度预算的编制 年度预算是对在建、拟建的工程整体预算按时间进度年度汇总的根底上，经过综合平衡，并根据企业战略规划，确定企业年度的整体投资、融资，销售收入、本钱费用，利润、现金流量、土地贮藏等目的，在公司各部门和各开发工程层层分解、细化，编制的年度运营目的体系。 年度运营目的确实定 年度运营目的是编制年度预算的起点。1、房地产企业年度运营目的的内容 房地产企业的运营目的主要包括：销售额目的、本钱目的销售本钱、费用总额、利润目的、投资总额、新增土地贮藏、开发进度目的 新开工面积、

18、开工面积质量目的等。 2、年度运营目的确实定1企业战略规划企业战略规划是制定年度运营目的的指点根据， 企业战略规划属于长期目的，必需将其细化落实到年度进展执行，普通按照“制定战略规划分解年度运营方案执行与反响考核与鼓励修订战略规划这一流程循环滚动， 全面预算发扬着衔接企业战略与战略执行的纽带作用。 从企业战略出发，年度预算目的不仅包括在建工程、还要包括估计新开发工程。 根据战略规划，确定年度的整体投资、融资，销售收入、本钱费用，利润、现金流量、土地贮藏等目的。 2工程整体预算的执行进度年度预算的销售收入和本钱费用目的与开发工程的进度直接相关，因此在确定年度运营目的时，必需根据开发工程的进度来确

19、定年度的销售、本钱、利润等目的。 年度预算的编制1、年度预算编制以工程整体预算为编制根底。 将工程整体预算根据工程开发进度安排分解到年度，按照年度汇总。2、已完成年度预算要用实践交换，并根据工程变化动态，调整以后年度预算，以动态反映工程预算执行情况及剩余义务。 3、以在建、拟建工程为根底，综合平衡确定企业整体投资、融资及销售收入、本钱费用、利润、土地贮藏、质量、平安等公司年度运营目的。 4、将确定的年度运营目的在企业各部门、各开发工程分解落实。公司业务部门根据年度运营目的编制年度销售预算、本钱预算、费用预算、筹资预算、资本预算、现金预算等专业预算。工程部编制开发工程年度预算分预算。 5、公司预

20、算委员会、或预算办公室对各业务部门编制的年度专业预算和工程部编制的工程年度预算进展综合平衡，构成公司年度预算。工程预算与年度预算有效衔接，不仅保证工程运营目的的落实和预算的控制，也确保年度预算编制根据充分，企业战略落到实处。年度预算编制的根本流程图 年度运营目的确实定 制定年度预算编制大纲 各管理部门编制专业预算工程预算本钱预算费用预算销售预算资本预算现金预算 工程部编制年度工程预算 工程1预算 工程2预算 工程3预算工程4预算 综合平衡年度预算方案 年度预算的参考格式 填表人 审批人 企业月度预算的编制 月度预算是年度预算的执行预算。是根据年度预算的分季度、分月的预算目的，结合月度实践情况编

21、制的，用以指点月度的运营活动。 月度预算包括：月度销售预算、工程进度预算、本钱预算、费用预算、现金收支预算等。全面预算的执行和控制企业全面预算管理以预算编制为起点，以预算执行和控制为主体，以预算考核为保证。 全面预算执行和控制的根本思绪房地产的行业特点决议了企业全面预算执行和控制的根本思绪：以开发工程的整体预算为主体，以工程开发进度控制为重点，以动态本钱控制为中心，以合同管理和现金流量管理为手段的全面预算管理体系 。全面预算执行和控制的根本思绪一以开发工程的整体预算为主体二以工程开发进度控制为重点三以动态本钱控制为中心，四以合同管理和现金流量管理为手段 动态本钱控制1、分解目的本钱、落实本钱责

22、任结合市场定价、企业潜力和预期利润进展比较，倒挤工程目的本钱，对目的本钱加以量化和分类整理，构成各个本钱预算目的，进而将其分解落实到各级责任单位和个人，并明确以本钱目的完成情况为考评根据的奖惩制度，使相关责任单位和个人权责利严密结合。 2、控制工程的各个设计阶段运用工程的概算、预算控制工程的初步设计和施工图设计，从源头是控制开发本钱。3、认证审核施工图设计和施工方案科学合理的施工图设计和施工方案，能有效地降低工程建立本钱。 4、控制工程变卦工程变卦引起工程量的变化和承包商的索赔，会呵斥建立本钱超出预算，因此要减少和控制工程变卦。 加强合同管理合同管理是房地产开发工程“三控两管的至关重要的一环，

23、是房地产企业预算执行和控制的重要手段。 1、以工程目的本钱和预算本钱目的为根据对对外合同进展全程管理工程本钱根本以合同性本钱为主，在对外合同的起草、评审、签署、变卦签证及结算等各个环节都要与目的本钱和预算本钱进展比较 ，对出现的偏向，查明缘由，及时处置。 2、运用“合约规划实行对内的合同管理 将目的本钱和预算本钱目的落实到详细的责任部门和责任人，分解成估计要签的合同，即为“合约规划。 “合约规划 可以了解为企业内部签署的本钱责任“合同，以合约规划来指点业务的开展，根据已发生或将要发生的本钱与合约规划比较，进展动态本钱控制，能为工程本钱预算的执行提供准确的根据，并能进展动态本钱预警与控制。“合约

24、规划，以合同为根底将“本钱与“任务义务及其责任人建立对应关系，为工程本钱预算在时间维度分解和按责任人落实提供根底。 现金流管理房地产企业是资金大量投入的企业，现金流的管理控制对企业的生存和开展具有艰苦意义。企业现金流的管理重点是抓好现金预算管理现金收支预算在全面预算中占有非常重要的位置。 现金收支在企业财务中的作用1、现金收支情况决议和影响企业资金 周转情况。 企业资金周转都是从现金支出开场的，现金支出的方向对不对，好不好，直接决议资金周转的好坏。 2、现金收支情况决议和影响企业本钱费用的高低。 企业的本钱费用，追根寻源都是从现金支出开场的。 现金收支好像企业资金的总枢纽，总截门。 现金收支预

25、算的原那么1、收支两条线原那么 所谓收支两条线是指收入一条线，支出一条线，两条线要分开。 企业各部门，各单位凡是有现金收入的，必需回到企业财务部门，任何单位不得截留现金收入；企业各部门，各单位凡是有现金支出的，必需按照预算规定的工程，金额，时间，由财务部门划拨支出。 2、硬预算原那么 硬预算是强调预算要硬，刚性要强，弹性要小。 企业全部现金收支必需全部纳入预算范围，预算一旦经过，任何人不得随意修正，包括总经理也不能随意修正。在预算执行过程中，没有预算不开支，杜绝一切超预算开支的景象。 月度现金收支预算制定和执行 的程序1、月度现金支出预算的编制 企业各部门、各单位在制定运营方案和各项任务方案的

26、同时，编制现金支出预算，报到企业财务部门。 要按规范定额逐项核算编制，关键是细。 各部门的现金支出总额普通不得突破年度预算本钱费用预算规定的目的。采用零基预算的方法 填表人 审批人 2、销售部门编制现金收入预算。 3、现金收支预算的汇总平衡 销售部门的现金收入预算和各部门的现金支出预算按规定的时间报送财务部门，财务部门汇总编制现金收支预算汇总平衡表。2财务部门汇总现金收入与现金支出预算，进展初步平衡，计算出收支差别，在支出大于收入的情况下，财务部门先与各部门协调，要求各部门自行调整调低支出金额。 3由于现金支出的刚性强、现金收入的弹性大，现金收支往往很难平衡，是呵斥现金收支预算难以推行的缘由。

27、 在收支不平衡的情况下，企业可以编制弹性预算。4、由总经理主持编制全公司的现金收支预算方案财务部门搜集汇总各部门的现金支出预算和现金收入预算，并进展初步的试算平衡后，由总经理主持，各部门担任人参与，编制公司的现金收支预算方案。 总经理要明确支出方向、支出重点、支出原那么。 5、现金收支预算方案经总经理办公会讨论经过后，交由财务部门控制执行。 总经理办公会讨论经过的作用： 第一、进一步综合平衡 第二、赋予预算以法律效能6、现金收支预算的执行企业各部门、各单位凡是有现金支出的必需按照预算规定的工程、金额、时间由财务部门划拨执行，对没有列入预算的工程，财务部门有权回绝开支。预算内的现金支出，那个部门

28、花钱，部门指点签字，谁签字谁担任。 决裁制度总经理在两种情况签字 第一、不测性支出 第二、资本性支出 暂时性预算参考格式：填表人 审批人 7、预算期末对预算执行情况进展检查考核预算期末对预算执行情况进展检查考核，对超预算开支的要清查当事者责任。全面预算的考核与分析 全面预算管理不仅包括预算的编制，预算的执行和控制、还包括考核和分析。 预算的考核 预算的考核分两种情况1、预算目的完成情况的考核 是与企业的绩效考核可以合并在一同，因此，企业绩效考核的许多目的实践上就是预算目的。 1年度预算的考核 1年度预算考核主要对象是：运营层-各工程公司经理、副经理、财务经理。 2年度预算考核实行分季考核、年终总考核。 3年度预算考核的主要目的是：各公司的工程目的本钱、工程利润，以及质量、平安目的。4年度预算考核的根据是各公司经过内部或外部审计的公司财务报表。 5年度预算考核结果作为对各公司工程运营层薪酬奖惩的根据，详细的薪酬奖惩挂钩方法不同企业各异。 2月度预算的考核 1月度预算