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1、Word文档 2021年物业管理师物业经营管理复习资料8 风险对房地产投资决策的影响 风险和收益就像人和人的影子,形影不离。由于投资收益是对投资者所担当投资风险的回报,因此正常状况下投资收益与投资风险是相匹配的。风险对房地产投资决策的影响,主要体现在如下几个方面: 1.依据项目风险大小确定相应的投资收益水平 由于投资者的投资决策主要取决于对将来投资收益的预期或期望,所以不论投资的风险是高还是低,只要同样的投资产生的期望收益相同,那么无论选择何种投资方向或途径都是合理的,只是对于不同的投资者,由于其对待风险的态度不同而实行不同的投资策略。 举个简洁的例子,经济适用住房开发项目,有着稳定的市场需求
2、甚至是政府回购,政府在核定经济适用住房销售价格时,保证开发商3%的成本利润率,加之存在土地无偿划拨、开发税费减半、可优先获得开发建设贷款、可提前预售等有利因素,开发商的权益投资收益率可达到15%以上,而且这种投资的胜利率几乎是 100%,除通货膨胀因素外没有其他风险。但假如是开发高档消遣项目,由于其几乎受到全部风险因素的影响,其胜利的可能性(即风险率)可能只有50%,因此,该开发商要想与投资经济适用住房的开发商获得同样的预期收益,他所要求的年投资收益率必需达到30%(30%50%=15%)。对于开发商来说,后面一种投资机会可能会得到30%的投资收益,但也有可能连10%也得不到,由于其投资有较大
3、的风险;而对于前者来说,他可以保证得到15%的投资收益,但其几乎放弃了得到30%投资收益的可能性。 2.依据风险管理的力量选择投资方向 虽然风险客观存在,但与项目相关的个别风险,对于不同的开发商,其掌握和管理此类风险的力量是有很大差异的。风险水平高的房地产市场和房地产开发项目,对于管理水平和专业化程度高的开发企业来说,其风险水平就没有那么高。 目前中国房地产市场上消失了跨区域开发的进展趋势,由于房地产市场起步较晚的城市存在着较多的盈利机会,但异地开发所带来的风险,并非全部房地产开发商都能够担当。高档精装修住宅,其利润率远远高于一般住宅,但由于存在很多潜在的风险,因此只有少量有专业管理力量的开发
4、商敢于涉足。不同类型房地产开发项目的特点也有很大差异,万科专注于住宅尤其是城郊结合部地区住宅的开发,并非万科不情愿去猎取写字楼开发的利益,只是在写字楼市场上万科不具备高于其竞争对手的力量。因此,房地产开发企业要向专业化进展,房地产市场上几乎不存在万能的开发商。 3.依据风险周期变化特点把握投资时机 风险尤其是系统性的市场风险的变化是有规律的,这种规律就是房地产市场景气循环或周期波动规律。依据不同市场区域、不同物业类型的市场风险状态及其进展变化规律,就可以推断不同房地产子市场在周期波动中所处的阶段。又由于房地产开发是为了满意预期将来的市场需求而非当前需求,这就为开发商适时选择进入和推出市场的时机供应了条件。 应当指出的是,利用房地产市场的周期规律进行反周期操作,即低潮时买土地、高潮时卖产品,是很多开发商盼望达到的境界
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