易居XXXX年3月上虞市42号地块项目提案报告ppt课件

1、上虞市42号地块工程提案报告2021年3月上虞市概略上虞市位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州市和宁波市之间，与上海市隔海相望市。总面积140.3平方公里，户籍人口77.42万2021年；上虞交通便利，萧甬铁路横贯市境，104、329国道交汇于市区，纵横贯穿全境；距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程； 2021年，上虞全年实现地域消费总值441亿元，城镇居民人均可支配收入29568元，农民人均纯收入13259元；上虞在市域开展构造上确定了“北工、中城、南闲的总体空间规划；在中心城区的规划建立上，确立了主攻城北新区的开展思绪。上虞市上虞市中心城区规划根据规划将该市从功能上划分

2、为三个区域，即北部重点开发区，中部优化整合区和南部重点保育区北部区包括沥海、盖北、谢塘和崧厦4镇，面积435平方公里 ，临杭州湾，是上虞市出海和未来北向联络上海的通道，用地开展潜力较大，作为未来产业重点开展区域；老城区城西住宅区城北区城南区城北新区规划城北新区规划用地范围南起西横河，北至市四环北路，西依曹娥江，东达329国道；规划总用地面积约12.2平方公里，实践可建立用地面积11.7平方公里；规划城北新区的功能定位为：上虞市域行政办公中心、商业金融中心和生活居住片区。 城北新区上虞市部分在售及新建商品住宅分布老城区：属于早期住宅区，多集资房与单位福利房，户型和质量较差；城西住宅区：属于第二代

3、住宅集中区，质量相对老城区较好，但质量也不高;城北、城南区域：现阶段集中区域，主要集中在城北，未来开发量也较大，质量都相对较高，吸引了大量老城区和城西住宅区的具有改善性需求客户和乡镇购房者。城北区1城西区城南区上虞市在部分售商品住宅情况一览项目名称板块总栋数总套数已售套数占地面积已售面积开盘时间开盘均价尚城国际城北1116413625384166002010/11/614507元/大通东方名都756255757138661002009/10/1高层：5969元/；滨江一号526416929924412002008/10/115700元/浅水湾510728254149887002010/4/28

4、10534元/金城大厦1482710866153712007/10/14380元/金色家园城南4666529718105.812010/9/3010157元/平方米檀宫24119465400460002008/6/25别墅、排屋：10898元/银河湾5610509961076841324002010/9/28高层：8000元/；别墅、排屋：12350元/南都花园3311691169923671373002008/4/205433元/天香华庭281116310452636002006/6/8高层香榭区：8000；多层：5800元/；别墅、排屋：9999元/；H区叠排：10000元/舜湖江南一品7

5、3383364113040约634002009/5/16高层：10380元/；新天龙文惠苑城西102101402872010/9/308723元/平方米天香西园1890588055403856002010/4/278923元/嘉和园56834834981111204002007/6/15多层：4657元/；别墅、排屋：7804元/；崧厦汇丰花园（二期）崧厦镇5栋1117310519住宅：8259.822008/10/13200元/工程解读上虞竞品工程分析竞争对手选择的缘由？滨江一号上虞市城北地域的标杆工程，与之高昂售价匹配浅水湾间隔工程最近的同质楼盘，具有相当的参考价值金色家园亚厦品牌保证，滨

6、江集团实力支撑黄金海岸天香华庭上虞市目前独一一个精装修楼盘工程解读上虞竞品工程分析本案滨江一号浅水湾金色家园西临保盖山路南临三环路西临江东路北临人民大道城南舜耕大道东段266号卧龙天香华庭位于百丰大道百悬线上接近舜耕大道黄金海岸东至三环路，西至江华路，北至兰芎路本案黄金海岸工程解读上虞竞品工程分析黄金海岸上虞市江景大盘位置：东至三环路，西至江华路，北至兰芎路占地面积：89861平方米 总建筑面积：206680平方米容积率：1.53绿化率：41%建筑密度：11.9%建筑形状：32F9幢东至三环路，西至江华路，北至兰芎路开发商：浙江金通置业 开盘时间：2021年1月1日交房日期：估计2021年总套

7、数：约1500套推出房源：500套 位置：2、3、6号楼房型面积：89、189平方米销售报价：14000元/工程解读上虞竞品工程分析黄金海岸概略售磬：#A、B幢 一期售磬，2021年8月1日在售：#C、D、E幢一期剩余， 2021年8月1日632滨江一号位置： 西临江东路、北临人民大道开盘时间：2021年10月1日占地面积：29924平方米 总建筑面积：69079.5平方米容积率：2.3绿化率：50%建筑密度：15%建筑形状：高层5幢工程解读上虞竞品工程分析滨江1号上虞市城北地域的标杆工程本案滨江1号西临江东路,北临人民大道开发商：上虞市普发房地产开发香港贝尔高林国际香港总 栋 数：5楼间距：

8、150米 总套数：264套得房率：75%车位数量：528个车位与总户数配比：2：1销售报价：16000-25000元/最高价：25000元/，A、B幢顶层 剩余套数：60套左右 去化率： 70-80%物业公司： 戴德梁行物业费用：3.2元/月 装修情况：毛坯产品定位：顶级豪宅，至尊藏品工程解读上虞竞品工程分析滨江1号概略房型面积m2套数比例3房2厅2卫210约5220%4房2厅2卫230约5220%245约5220%4房2厅3卫230-240约10840%合计264房型配比分析ABDCE售磬：#A、B幢 一期售磬，2021年8月1日在售：#C、D、E幢一期剩余， 2021年8月1日客户来源外地

9、本地外地客户比例较小，大约占10%的比重主要以本地客户为主客户年龄段40岁左右的胜利人士，相对高端一些。置业动机投资20%自主80%改善大户型工程解读上虞竞品工程分析滨江1号客户层分析C幢 245 3房2厅2卫 D幢 2303房2厅2卫 E幢 210 3房2厅2卫 工程解读上虞竞品工程分析滨江1号房型分析工程解读上虞竞品工程分析浅水湾(间隔工程最近的同质楼盘)本案浅水湾西临保盖山路，南临三环路位置：西临保盖山路、南临三环路开盘时间：2021年4月1期、2021年4、5月2期、2021年10月3期占地面积： 41498 总建筑面积： 88872.04容积率：2绿化率：30%建筑形状：高层9幢开发

10、商： 浙江金通置业楼间距： 120米总栋数： 9 ； 本期销售栋数： 2总套数：1200多套；本期套数：530套左右得房率：80%单价：12000元左右/推出套数： 一期，09年4月开盘，#7、8、9、10、11售罄；二期，10年4、5月开盘，#3、5售磬、#1、2、6在售，去化率： 一期根本售罄，二期去化80%左右物业公司：广东中奥公司 物业费用：2-3元/月车位数量： 1200多个 ；车位与总户数配比：1：1装修情况：毛坯推行主题：城北中心区、26万方江景阔院。工程解读上虞竞品工程分析浅水湾(间隔工程最近的同质楼盘)房型面积m23房1厅1卫893房2厅1卫893房2厅3卫1395房2厅3卫

11、189主力房型1236105789售磬：#7、8、9、10、11一期，09年4月、#3、5二期，10年4月在售：#1、2、6三期，10年10月三期剩余套数100套，去化率到达80%客户来源外地本地在上虞任务或者做生意的外地人，占了约2-3成大部分还是本地客户客户年龄段30-40岁左右有经济根底，想改善生活的人士置业动机投资比例很少自主占很大比例刚需小户型改善大户型工程解读上虞竞品工程分析浅水湾客户分析B型 893房1厅1卫 C型 89 3房2厅1卫 D型 3房2厅3卫 E型 3房2厅3卫 房型大气正统，超大阳台，豪气大卧室，餐厨一体化，洗手间干湿分别，短进深大开间。工程解读上虞竞品工程分析浅水

12、湾房型分析地理位置：南面临多元西路，西临曹娥江，接江东路与老城区相通，北面为外环南路占地面积：71810总建筑面：130170容积率：2绿化率：31%建筑方式： 高层13栋工程解读上虞竞品工程分析金色家园概略本案金色家园城南舜耕大道东段266号开发商： 上虞亚厦金色家园置业景观设计：广东棕榈园股份楼间距：90余米 总 栋 数：13；本期栋数： 2总 套 数： 1144 ；本期套数： 106#3、11销售报价：一期#1、2、8、9，9300 / ； 二期#5、12，9600元/ ； 三期#3、11，11000元/ 得房率： 80%左右、本次推出套数：106三期、前两期曾经售磬剩余套数：30套左右

13、；去化率： 70-80%物业费用：1.2元/月车位数量：972；车位与总户数配比：0.85:1装修情况：毛坯推行主题：精致于形，自在于心工程解读上虞竞品工程分析金色家园概略房型面积m22房2厅1卫77.433房2厅1卫87.123房2厅2卫89.24116.96119.95122.35126.28139.81140.284房2厅2卫140.8主力房型123567891011121516售磬：#1、2、8、9一期、#5、12二期在售：#3、11三期，10年9月30日、未开售：#6、7、10、15、16四期估计2021年4月中旬最近推出套数：106三期剩余套数：30套左右 去化率： 70-80%工

14、程解读上虞竞品工程分析金色家园去化分析客户来源外地本地外地客户比例较小主要以本地客户为主客户年龄段30-40岁左右的普通居民，满足大部分刚需置业动机投资10%自主90%刚需小户型改善大户型工程解读上虞竞品工程分析金色家园客户分析A型 772房2厅1卫 B-1型 87 3房2厅1卫 B-2型 893房2厅1卫 C-1型 1163房2厅2卫 大面宽、短进深，多厅全明、引阳光入室，中小户型设计、高质量，功能空间齐全，卧室带观景飘窗，南北通透，规划紧凑，电梯远离卧室，悠然随享。工程解读上虞竞品工程分析金色家园去化分析工程地址：百丰大道百悬线上接近舜耕大道占地面积： 71810 总建筑面积： 13017

15、0容积率：2绿化率：31%建筑方式： 17F 12幢、 24F 3幢、独栋/联排/叠加别墅工程解读上虞竞品工程分析卧龙天香华庭独一精装修工程本案卧龙天香华庭位于百丰大道百悬线上接近舜耕大道开发商： 上虞市卧龙天香华庭置业建筑设计：贝尔高林国际香港开盘时间：2021年9月30日3期、2021年4月中旬4期栋数：27栋；本期栋数：3#7、10、17总 套 数：1033 ； 本期套数： 272得房率： 80%销售报价：9600元/ 销售情况： 一期，#1、2、3，09年底开盘，6300元/； 二期，#7、10、17,10年9月开盘，9300元/ 去化率： 一期售罄，二期90%已售出物业公司：上海陆家

16、嘴物业管理物业费用：1.2元/月车位数量： 1000个左右;车位与总户数配比：1:1装修情况：#5、6、8、9、11、12装修规范：3000-4000元/详细未明细工程解读上虞竞品工程分析卧龙天香华庭概略房型面积m22房2厅1卫86.52房2厅2卫90.43房2厅2卫137.1137.7139.1在售房型1716151310765123981211状态楼号开盘时间售罄#1、2、3一期，09年底在售#7、10、17二期，10年9未上市精装修#5、6、8、9、#13、15、16其余别墅产品截止至11年3月，二期房源去化率已到达90%以上工程解读上虞竞品工程分析卧龙天香华庭去化分析客户来源外地本地外

17、地客户比例较小主要以本地客户为主客户年龄段30-40岁左右人士，刚性需求相对突出置业动机投资60%自住40%刚需小户型改善大户型工程解读上虞竞品工程分析卧龙天香华庭客户分析E1型 902房2厅2卫 E2型 862房2厅1卫 工程解读上虞竞品工程分析卧龙天香华庭房型分析商品住宅市场解读上虞市在售的商品房工程主要集中在城北和城南地域；从销售均价上看，城北地域的价钱是整个上虞市最高的，商品住宅均价维持在12000-13000元/平方米；目前，上虞市场上在售的商品住宅工程主要以毛坯房为主，仅天香华庭工程是精装修规范；上虞地域缺乏真正的豪宅工程，作为市场标杆的滨江1号仅在房型面积和景观上满足了豪宅的规范

18、；从客户层来看，客户主要以本地自住硬性需求为主，投资性客户较小；建议本工程以精装修房的规范推向市场，装修规范5000元/平方米销售均价18000元/平方米工程解读周边未上市工程本案城市之星阳光海岸宝华和天下位置：东至望山路、南至王充路、西至华维路、北至三环路开发商：浙江滨江集团占地面积：94508平方米 总建筑面积：187016m2，其中住宅186886m2容积率：2绿化率：30%建筑密度：12%户数：1540户车位：1479个建筑形状：332F+829F建筑高度101.7米工程解读周边未上市工程滨江城市之星概略本案城市之星工程解读周边未上市工程滨江城市之星解读城市之星系列一向是滨江集团一切商

19、品住宅工程中定位最高的；参照杭州滨江城市之星的定位，估计本工程会走精装修道路，工程报价将在20000元/平方米以上。位置：南至江广路，西至江东路，东至兰芎路，北至规划道路，位于本案西北面开发商：浙江滨江集团估计开工时间：2021年11月1日估计开工时间：2021年8月占地面积：96417平方米 总建筑面积：约212100平方米 其中，住宅建筑面积：148456平方米 商业建筑面积：63624平方米容积率：2.2绿化率：30%建筑密度：15%地块成交总价：11.05亿元楼板价：5210元/平方米工程解读周边未上市工程滨江阳光海岸概略本案阳光海岸位置：经济开发区聚英路以东、滨江路以南、舜江西路以西

20、、五星路以北地块 开盘时间：未定占地面积：8.4万平方米 总建筑面积：240155平方米容积率：2.2绿化率：35.5%建筑密度：12.41%地价：8.12亿元楼板价：4700元/平方米建筑形状：30F17幢工程解读上虞竞品工程分析宝华和天下概略本案宝华和天下开发商：上虞恒业房地产开发 上海宝华集团估计开工时间：2021年商品住宅建筑面积：182006平方米总套数：1460套车位数量：1413个 其中地下：1326个 地面：87个建筑高度：80-100米估计销售报价：15500元/平方米工程解读上虞竞品工程分析宝华和天下概略工程解读区域位置本案位于上虞市城北新区新行政中心的西北侧；与新建的上虞

21、市民中心、文艺中心、图书馆等城市公共效力设备隔仅一路之隔；工程北面为规划中的高铁枢纽站；本案工程解读周边配套上虞市政府上虞市公安局市民中心大通购物中心大润发超市农贸市场青少年宫文艺中心鹤琴幼儿园实验小学城北实验小学城北小学实验中学百官地段医院市人民医院丽都大酒店煌中煌大酒店财富广场时代广场上百万和城万锦大酒店城北商业中心目前属于前期施工阶段，土地根本平整，东面和南面有河道围绕。工程解读基地现况工程解读工程概略占地面积：62516平方米总建筑面积：150000平方米 其中：住宅建筑面积：110714平方米 社区用房：453平方米 商业及公建配套：1583平方米容积率：1.8建筑密度：16%建筑形状：9幢高层组成总户数：687套绿化率：45.2%车位：958个工程解读房型配比户型面积（m2）套数套数比例90m2以下一房一厅60-89.537654.73%90m2以上一房一厅98-100202.91%二加一室145-1589613.97%二加二室230-2449613.97%四加一室311-325486.99%四加一室498233.35%合计顶层复式317-790172.47%一层户型240-376111.6%687从房型面积上看，本案各房型的单套面积都大