XXXX年5月23日南昌象湖地块策划初报ppt课件

1、工程研判产品规划市场定位笼统定位1工程研判谁为我来？解读楼市政策工程研判1南昌市3月1日正式实施“限购令 本案地处南昌县，不在“限购范围，有利二次置业及投资 4月，南昌公布“限涨令 南昌房价控制目的：新建住房价钱上涨幅度控制在10%以内。5月18日，银行上调存贷款基准利率0.5个百分点继续加息是一柄双刃剑，一方面有利于缓解中国居民储户负利率局面，另一方面，也一定程度上抬升了中国企业和房贷消费者的融资本钱。5月1日起，南昌一切商品房包括二手房实行“明码标价和“一房一标价此规定为运营者不得在标价之外加价销售，同时也意味物价部门正式介入房地产调控当中。解读楼市政策工程研判1市场动态：土地市场：3月：

2、成交11宗居住及商业性质土地，共871.24亩，楼面均价2031.51元/平米；4月：成交4宗居住及商业性质土地，共283.18亩，楼面均价2029.78元/平米；住宅市场：3月：成交511套，总成交面积6万，均价5990元/； 4月：成交1281套，总成交面积13.25万，均价7121元/；商业市场：3月：成交570套，总成交面积65416.78，均价9347元/；4月：成交534套，总成交面积38976.63，均价11090元/。解读楼市政策工程研判13月南昌市开场正式限购，开发商与购房者张望气氛最浓，成交最低迷，不到10万方，4月份刚性需求释放，迎来楼市小阳春。解读楼市政策工程研判1南昌

3、市2021年住宅均价延续几个月下滑，但是总体程度仍在10年均价之上，可见调控中的房价依然巩固。 解读楼市政策工程研判12021年上半年楼市关键词总结物价上涨/楼市调控/土地拍卖遇冷/商业走高角斗地产江湖工程研判1青山湖、红谷滩， 城东城西双翼飞。红角洲、凤凰洲， 西外环路围城西。青云谱、象湖圈， 版块构成促城南。新四城、名盘集， 朝阳片区蓄势发。股市跌，房价涨， 新政频出影响大。城市化，日益新， 单核之城需求劲。炒客压，土地紧， 理性供需两面看。限购令，保证房， 力促房产安康行。银根紧，需求勤， 市场行情看政情。南昌楼市现状望城组团新建县湾里组团昌北组团乐化组团红谷滩新区朝阳阳洲象湖新城城南板

4、块昌东板块瑶湖组团京东板块市中心板块新区市政府八一广场角斗地产江湖工程研判1角斗地产江湖工程研判1角斗地产江湖工程研判1市场特点客户特征资源：象湖、雄溪河、八月湖、抚河古道，环境污染少，空气明晰怡人规划：疏散旧城人口的中低档大型居住区配套/交通：配套严重缺乏，个盘楼盘较为突出开发企业实力参差不齐，实力不均供应量宏大，竞争异常猛烈同质化竞争，无一致规划，各自为战，较多资源浪费来源：周边、南昌县，南昌市区置业目的：以自住为主职业：城市普通白领，周边院校教师，南昌县企业人士；特征：购买力普通，对价钱敏感未来走势大盘云集，供应量宏大，长期竞争都很猛烈；工程质量感逐渐提高。区域价值产品特征个别工程质量感

5、较强，以多层为主，少量的高层、洋房和别墅主力面积：2房70-85，三房89-130价钱：2400-3200；江西奥林匹克花园力高国际城幸福光阴保集半岛恒大工程丰源醇和景城名郡梦里水乡25-30分钟象湖新城：地处偏远，大规模中低档居住区，刚性需求、年轻人初次置业为主，旧城人口疏散地；大盘云集，同质化竞争猛烈；配套严重缺乏，入住率低。角斗地产江湖工程研判11、是队友：本案借势南昌小商品城的崛起，共同炒热象湖滨江片区；2、是对手：南昌小商品城拥有住宅产品，必然分流本案住宅客群，差别化竞争是关键！工程本体分析工程研判1地理所在工程本体分析工程研判1本地块位于象湖新城滨江片区东新乡，抚生路与八月湖路交界

6、处。 地块东面为大洲村安顿房和小商品城一期优势：商机天然云集 西面是浙江银亿开发用地优势：人气逐渐聚集 南面面是东新乡人民政府、实验小学和东岳村、小洲村的安顿房用地优势：教育先行配套 北面为八月湖路和小商品城配套用地，地铁四号线将此路过。优势：未来交通便利工程本体分析工程研判1工程地块目前优势汇总1、处江湖之远，在群众心思比象湖板块还远；2、周边配套不完善，一片空白之地；3、与小商品城为邻，构成不了高尚居住气氛；4、目前无任何公交线路，行路难为一大购房心思妨碍。工程本体分析工程研判1技术经济目的1、用地性质：商住用地90以下小户型占总建筑面积1002、地块20亩商业用地面积占总用地面积比例不得

7、低于50%3、容积率：2.94、建筑密度为：35%5、绿地率：26%6、建筑间距住宅：多层1:1H，高层1:0.8H7、建筑物退界：主朝向多层距用地界限不应少于0.55H且不少于9米，高层距用地界限不少于0.40H且不少于24米，次朝向建筑物多层距用地界限不应少于3米，高层距用地界限不少于6.5米。8、退道路红线：多层退八月湖路道路红线10米，退抚生路道路红线6米，高层退八月湖路道路红线15米，退抚生路道路红线8米。9、公建公摊费用按县政府统筹安排承当。10、主入口方位：北，东。11、停车泊位：商业1PS/100，住宅1PS/2户。工程本体分析工程研判1“90以下小户型占总建筑面积100规划目

8、的+“地理偏远的现状注定：本案目前只能成为低总价+小户型社区！工程本体分析工程研判1谁为小户买单？一、就近原那么南昌小商品城业主或运营者。二、不限购原那么低总价小户型又不限购，投资抢手不二法门，锁定投资客。三、现实原那么22-30岁青年人，婚房过渡置业需求，小户型盼望大空间。工程本体分析工程研判1本案潜在三大客户群需求经商者：可办公可住投资者：可租可用青年人：一个过日子的家工程研判产品规划市场定位笼统定位2产品规划我为谁来？青年群体住宅行为方式产品规划2青年人群对能够发生的家庭活动的选择% 本数据来源于万科青年住宅方式调查报告 青年群体住宅行为方式产品规划2行为一：吃饭1、虽然目前青年群体在外

9、就餐比率高，但在家做饭、吃饭的行为频率仍相当高。我们推断其中快餐、外卖和速食食品的能够占一定比例。2、就餐地点选择上，在正式餐厅吃饭的占6成以上，而对于餐厅包容人数的选择也阐明，独立餐厅对于大部分青年人群而言仍具有相当重要的作用，且日常运用率并不低。3、选择在客厅、厨房等吃饭的约4成，这对于客厅或厨房的空间设计提出新的能够。4、经过与“家庭会客项的比较发现，聚餐吃饭是会客的主要方式。而请客频率越高，餐厅承当的会客功能越重要。青年群体住宅行为方式产品规划2行为二：朋友聚会1、客厅作为朋友聚会的最主要活动场所，承载了聚会聊天、party、打麻将等诸多活动。2、将近7成的居住者选择吃饭/聊天作为待客

10、方式，因此餐厅实践是运用率很高的场所。3、令人不解的是，麻将/棋牌行为大部分发生在客厅，而选择餐厅者却非常少。假设是打麻将，需求专门高度的四人桌椅，不能简单以茶几替代。那么为什么大部分居住者不直接在餐厅利用餐桌，而是选择在客厅另支桌子？又或者绝大部分时候只是用茶几打牌而已？4、露台对于朋友聚会而言，是富有吸引力的场所。根据，烧烤等露天活动是颇受青年人欢迎的方式。5、朋友聚会行为选择在“厨房的极少。这能否阐明一同烧菜做饭这样的活动并不常见？青年群体住宅行为方式产品规划2“第二个卧室、“第三间卧室与“书房之间的关系。行为三：客人留宿青年群体住宅行为方式产品规划2行为四：看电视1、“在客厅看电视仍是

11、日常生活不可或缺的一部分。80%以上青年人群仍坚持看电视这一根本的生活习惯。只需20青年人很少看或从来不看。2、随着网络的出现，看电视行为的“重要性已有所下降，但“必要性受影响并不大。3、平板电视接受度日益增高，普及程度添加。平板电视体量较GRC小，但能否会本质性影响客厅面宽或卧室面宽？或者还有其他影响？4、发生在独立餐厅的选择极低，但个人以为这阐明不了“吃饭时能否看电视这一行为的选择倾向。5、发生在主卫的选择极低，能够阐明“泡澡时看电视属于个案奢侈需求。青年群体住宅行为方式产品规划2行为五：看DVD一、采用DVD机和电视结合的方式：“看电视和“看DVD碟片的活动空间选择频率很接近，这阐明“用

12、电视机看DVD者应占大多数。采用“一组沙发电视机柜处理小型家庭影院仍是目前的主流方式。目前平板电视带DVD功能已有普及之势。意味着专门的DVD机未来也能够消逝。如对音响效果要求较高，音箱系统仍不可或缺。二、采用电脑：在选择采用电脑的情况下，行为发生在客厅或主卧的频率大大高于书房。选择书房上网的频率仅40-50%，而在书房看DVD者仅5%左右，这阐明选择电脑作为看DVD工具者非常少，绝大多数运用者选择电视机DVD机。三、采用家用LED投影机：目前尚无详细的数据可以阐明青年群体中有多少选择购置家用投影机屏幕看碟，但随着家用投影机价钱下降到可接受范围普及型1.5万元左右，在4米面宽的居室内享用80-

13、100英寸画面确实很有诱惑性。我们以为这代表未来能够的趋势之一。家用LED投影仪对客厅需求面宽4米以上，面积20平米以上为宜。青年群体住宅行为方式行为六：上网一、上网行为方式1、传统网线目前住宅设计普通会在客厅、主卧、书房三处提供网络插口。而实践运用中，次卧等也有能够有上网的需求。在过去的工程中，时常会对究竟哪些房间应设置网络插口问题有争议，这也是客户赞扬较集中的问题之一。2、无线网络家用无线路由器笔记本，便可处理家内随时随地上网的问题。甚至厨房、卫生间等区域也可抱着笔记本温馨的阅读网页。不再遭到网线、网络插口的局限。二、上网行为分析1、在主卧中上网的选择率最高，超越1/2。结合后文“任务、“

14、看DVD活动，我们可以以为主卧承当了较传统更多的信息接纳功能，甚至超越专门的书房。2、选择在客厅上网的比例约1/5。但是客厅中主要家俱沙发和茶几的高度关系并适宜长时间温馨的运用电脑，笔记本电脑放置在膝盖上也不适宜长时间运用。3、选择在餐厅上网的人几乎没有。这表示虽然餐桌椅高度适宜，但居住者似乎并不习惯运用餐桌作为暂时的电脑桌运用。4、综合以上3点，可思索主卧或客厅中设计专门的上网区不仅仅只是提供一张书桌，而是更为温馨、功能更多样化的区域。产品规划2青年群体住宅行为方式产品规划2行为七：任务1，假设假设“任务全部是运用电脑的行为，那么对比“上网行为，在书房内进展的频率有较大上升，而在主卧内进展的

15、那么明显下降。这阐明“在家任务需求更为安静、封锁和独立的空间，不希望遭到干扰。2，近1/3的人群选择在主卧任务，近1/2的人选择在主卧上网，这表示确实有相当一部分人日常在主卧中放置、运用电脑。青年群体住宅行为方式产品规划2行为八：更衣1、超越9成的青年群体有回家立刻换衣服的习惯。更衣地点的选择依次为主卧80%以上、主卧衣帽间5左右、进门处衣帽间2左右。2、在主卧更衣占绝大多数，表示将当季衣物、家居服根本存储在主卧衣柜是普遍行为。3、在主卧衣帽间更衣的选择频率低，能够是由于目前市场上针对青年人群的中小户型带主卧更衣间较少的缘故。4、在进门处衣帽间更衣的选择频率极低，这表示绝大部分居住者思索到个人

16、隐私，并不情愿将家居服放置在离门近的位置。青年群体住宅行为方式行为九：梳装装扮一、梳妆行为对环境的要求：1、镜面光线充足，最好是自然光；2、较大的台面，堆放化装品瓶瓶罐罐；3、临近洗手台。4、化装桌最好是独立运用的，不再承当写字台等其他功能。二、大部分居住者选择在主卧梳妆装扮，结合“更衣项分析得出，主卧是承当出门前的预备任务的主要空间。以主卧靠窗位置摆放梳妆台方式处理此项行为是常见方式。三、少数居住者选择在主卫梳妆装扮，能够是由于目前中小面积住宅设计，主卫面积并不富余普通仅布置三件套，四件套都很少见，不太能够宽裕的放下坐凳。另外假设是暗卫那么觉得更加不好。但主卫中有洗手台，比较便利。假设希望引

17、导客户在主卫化装，那么对于主卫生间的环境就提出更高的要求。四、中小户型住宅中不能够设计专门的化装间，但一个相对完好、采光良好、桌椅独立的梳妆空间对女性而言吸引力很大。产品规划2青年群体住宅行为方式产品规划2行为十：洗衣1、此项调研结果与目前市场上中小户型设计提供的洗衣机位有较大出入。常见洗衣机位布置选择顺序普通是：次卫、厨房、厨房封阳台、客厅阳台、主卫、单独洗衣机位等等。2、选择在“主卫洗衣的频率相当高。这能够由于青年群体家中仅1-2人居住，在主卧衣柜存放日常衣物，在主卧改换日常衣物，在主卫洗澡时换衣服，因此选择将洗衣机放置主卫，随手洗涤。但目前市场中小户型中在主卫设置洗衣机位的并不多见。青年

18、群体住宅行为方式产品规划2行为十一：晒衣1、超越6成居住者选择在客厅阳台晾晒衣物，明显大于在主卧阳台晾晒衣服。但比较“洗衣服选项，如在主卫洗衣，那么晾晒在主卧阳台一定比客厅阳台便利。分析缘由能够是由于目前户型设计中，客厅带阳台的普遍多于主卧带阳台的。2、我国大多采用悬挂的方式晾衣，近年来手摇式伸缩衣架开场普及。悬挂式晾衣的缺陷之一是影响阳台景观、遮挡室内视野和美观度。这是需求在阳台设计时思索的。青年群体住宅行为方式产品规划2行为十二：健身1，超越一半人群“希望在家健身。其比例较料想的大。这阐明随着生活条件的改善，人们对安康情况的注重越来越高。同时，青年群体普通处于事业积累期，任务忙碌，外出健身

19、不是很便利，在家中不受时间等要素的影响，随时健身具有相当的吸引力。2，“摆放器械和“有块地方伸展身体的选择比例差不多。近年来跑步机等器械价钱也不断下降，进入普通家庭越来越多。3，选择“瑜伽者的比例到达近1/10，这表示目前学习瑜伽确真实青年人群中较为风行。4，选择在客厅健身的频率约40%，分析缘由能够由于客厅空间大，可摆放器械或伸展身体。选择在主卧的频率约25%，这对于主卧空间提出更高的要求。青年群体住宅行为方式产品规划2行为十三：养花草一、超越一半的人群非常希望在家养花草。绿色植物可以添加家中的自然觉得，缓解心情，美化家居。二、在家养花草通常包括：1、普通盆栽植物：普通需求经常性浇水，要晒太

20、阳。常放置在阳台、露台、入户花园等位置。这类植物需求经常性的照顾，青年群体任务忙碌，选择能够不是很高。2、室内装饰植物：室内阳光照射时间较短，家居选择植物最好是以能较长时间耐荫蔽的阴生观叶植物或半阴生植物为主，如文竹、万年青、龟背竹、棕竹、虎尾兰、橡皮树等。大型的如橡皮树等普通放置在较大的空间如客厅、主卧等。小型的可随处摆设在茶几、桌面等位置。青年群体住宅行为方式产品规划2行为十四：养宠物一、养宠物涉及：1宠物日常活动空间：空间大，开阔，可以与主人亲密接触。如客厅、主卧、露台等。2宠物夜间休憩空间：如猫屋狗屋等，普通会放置于阳台、入户花园等位置。3宠物便溺空间：如猫沙盆。要求不妨碍居室感受、易

21、于清理的空间。如卫生间、阳台等。二、“非常希望养宠物的超越1/4，较之前预期的高。分析缘由，青年群体作为白领，生活压力大，感情需求归宿。媒体甚至有“很多年轻人选择不生小孩改养宠物之类的说法。三、总体而言，如豢养宠物，那么对于阳台、露台、入户花园等灰空间要求较高。青年群体住宅行为方式产品规划2行为十五：收藏展现1、收藏展现能够包括照片陈列和物件摆设两种方式。前者对“完好而显眼的墙面有较高的要求，往往会选择客厅、餐厅、走廊的墙壁。后者能够需求置物架、台面等。2、超越6成的人选择在客厅展现，由于客厅作为接待客人的最主要场所，在这里展现家庭个性最为适宜。3、书房的选择比例也较高。普通来说书房有置物架，

22、装饰作用强。青年群体住宅空间需求分析：面积需求产品规划2青年人群对面积的选择%产品规划2青年人群对户型的选择%青年群体住宅空间需求分析：居数室需求产品规划2初次置业的居住年限志愿%)绝大部分青年群体生小孩的时间，是在该初次置业的房屋年限内。且小孩将在该住房内生长到一定年纪。即是说，该住房将跨越该群体的生命周期，从青年之家到小太阳。青年群体住宅空间需求分析：居室可变性需求产品规划2选二居的青年人群对第二间的运用选择%)主卧书房客厅假设选择二居，第二间房能够同时作为书房、客房、父母留宿的房间、预留儿童房、兴趣空间这5项，“多功能运用。其中，“书房、“兴趣空间这两项，允许第二间房和主卧的联络较严密，

23、不用经过公共空间而直接进入。“客房、“父母留宿、“儿童房，又要求此房间与主卧无彼此干扰。青年群体住宅空间需求分析：居室可变性需求产品规划2选三居的青年人群对第三间的运用选择%)主卧书房次卧客厅假设选择三居，其中一间普通是作为比较固定的书房。此时该书房与主卧的空间联络可以比较严密。另一间房往往作为客房，也能够作为兴趣任务室。从某种意义而言，第三间房闲置率较高，是比较浪费的。三居较二居而言，跨越生命周期的弹性更大。但90以下三居往往非常紧凑，温馨度缺乏。青年群体住宅空间需求分析：居室可变性需求产品规划2青年群体住宅空间需求分析：房屋形状需求一、对房屋形状有要求的：包括复式、错层、挑空客厅三项。选择

24、比例分别在33%、27%、26%左右。这阐明非平层住宅对青年人群而言具有较大吸引力。在定性阶段发现，部分青年人群以为“复式住宅比较“洋气，较平层住宅更显个性和活力。错层情况也很类似。挑空客厅在资源紧张的小面积住宅中比较难以实现。且北京目前规定4.9米以上要计算2层面积。二、对房屋灰空间有要求的：包括露台、入户花园、阳光房三项。选择比例分别在26%、26%、18%左右。其中，露台普通属于赠送面积，是房屋附加值，非普及资源。在高层住宅中设计类似空间普通都是利用各地计算建筑面积的方法，如深圳两层以上不算面积。入户花园在南方普通是开敞式的，按照阳台计算一半面积。经过窗的设计，厅和入户花园之间有视野的沟

25、通，将绿意引进室内。入户花园在北方，普通都需求封锁。假设不朝南，那么运用价值更小。比较起来，阳光房更适宜北方的气候。以上3个空间的共同特征为“可与户外有直接接触、面积适宜一定的活动、以便改善室内环境“。产品规划2青年社区规划设计要素本案自创：1、89小三房；2、创新户型，多赠送空间；3、社区配套，满足青年各种生活所需；4、4.89米层高LOFT小户型；工程社区规划建议产品规划2客群与产品对应总结客户类型核心需求产品类型户型比例经商者可商可住LOFT公馆60三房17%可参考康城LOFT投资者可租可用酒店式公寓30-50一房、二房11%青年置业者一步到位小高层、高层89三房60%工程社区规划建议产

26、品规划2工程社区规划建议产品规划2工程主要经济目的项目容积率占地面积可售面积幢数总用地面积（平方米）2.920亩总建筑面积（平方米）约3.8万 M2其中Loft公馆66001幢11层小高层商业街20002层商业街89高层2.3万8幢11层小高，2幢18层高层酒店式精装小户型44001幢11层小高层会所及配套20003层独幢建筑，前期可做体验式售楼部工程社区规划建议产品规划2建筑表示图工程社区规划建议产品规划289平米三房表示图一工程社区规划建议产品规划289平米三房表示图二工程社区规划建议产品规划2LOFT公馆建议工程社区规划建议产品规划2LOFT公馆建议工程社区规划建议产品规划2LOFT公馆建议LOFT：LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时髦的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下