《物业管理相关知识》读书笔记

1、职业技能鉴定培训教材 物业管理相关知识广东省职业技能鉴定指导中心组编周为吉 主编目录1 城市规划与区域规划31. 1现代城市规划理论概说.341. 2城市规划概述.471. 3城市总体规划.7101. 4城市详细规划.10121. 5城市规划的编制.12161. 6城市居住区规划设计16192 房地产开发与经营.192. 1房地产开发概述19212. 2房地产开发项目策划21252. 3房地产开发的前期工作25302. 4房地产开发项目建设与管理30392. 5房地产经营与管理39453 房地产市场营销.453 .1房地产市场概述45463. 2房地产市场调查46473. 3房地产市场预测47

2、3. 4房地产市场营销47494 房地产价格与评估.494. 1房地产价格概述. . 49514. 2房地产估价 5159城市规划与区域规划1.1现代城市规划理论概说一）城市规划理论的产生背景1. 笼统地说，中外各国大体都有小村一村庄一镇一城市一大城市这样一套居民点；2. 城市的发展所产生的种种问题：如交通设施的发展需要、城市卫生管理的需要、居住规划的需要等等；3.城市规划的发展主要是针对城市的发展及期望解决由此产生的种种问题，因此，城市规划理论也就是在认识城市问题的同时，提出相应的解决途径，并由此构筑了城市规划的基本框架。二）城市规划理论与城市规划实践的关系1.从城市规划历史的角度阐述城市规

3、划成为一门独立的学科（在联合国教科文组织1974年编制的学科分类目录中，城市规划被列为29个独立学科之一）；2.城市规划是一项实践性很强的社会活动，城市规划的思想、观念、原则和具体内容需要政府有关部门的密切配合才有可能落实；3.城市规划理论和城市规划实践之间的关系是相辅相成的。能落实。毫无疑问，城市规划理论和城市规划实践之间的关系是相辅相成的。一方面，城市规划的理论为城市规划实践提供指导，另一方面，城市规划的实践为城市规划理论的进一步发展和完善提供了生动的例证。三）城市社会经济大系统的形成1.城市组成要素（城市的政治、经济及空间的相互关系）与城市规划间的相互作用：前者对后者的决定性作用，后者优

4、化及增强前者的社会效用；2.城市规划的对象：以城市土地使用为主要内容和基础的城市空间系统；3.城市规划的核心内容：对城市土地使用的综合研究及在土地使用组合基础上的城市空间形态的规划。4城市规划的领域界定：包括四个方面 (1)城市土地使用及各项设施的配置;(2)城市空间的组合;(3)城市交通网络的架构;(4)城市政策的设计和实施。四）城市规划理论形成和发展的主要原因：1城市规划活动实施：只有将城市规划的所有思考和行动置于城市整体的范围之内，城市规划才能真正获得理性和合法性的基础。2城市规划理论形成和发展的主要原因：必须运用理论和理性思维来保证城市规划的科学性和合理性五）城市规划依据怎样的思想来改

5、造城市规划对象的：1城市规划是如何认识城市及城市空间的，又是如何组织这些内容的：将所有的理论划分成两部分:一是关于城市发展、土地使用和城市空间组织等方面的相关理论，另一部分理论是城市规划本身的，是有关人们如何处理城市规划的本质内容，也就是说，城市规划是如何认识城市及城市空间的，又是如何组织这些内容的。1.2城市规划概述一）城市规划的概念、作用和任务1城市规划的概念：城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发的前提条件，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。2城市

6、规划的基本作用：(1)作为国家宏观调控的手段。(2)作为政策形成和实施的工具。(3)作为城市的未来空间架构3城市规划的基本任务：城市规划的主要任务体现在以下几个方面:（1)从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源;(2)通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展;(3)确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性;(4)建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设和城市发展目标相一致;(5)通过信息提供和控制规则，促进城市房地产市场有序和健康运作。4城市规划经过法定程序审批后，即具有法规效力二）城市规划体系1城市规划法规体系概念：城市规划法规体系主要

7、指城市规划法律规范性文件的构成方式2城市规划法规体系分类：纵向体系和横向体系（1）纵向体系：以国家城市规划法为核心，特点是该体系中各个层面的法规文件与其制定的主体）(2)横向体系：基本法是城市规划法，具有纲领性和原则性的特征，3城市规划工作所涉及的相关法规：要有土地管理法、文物保护法、环境保护法、房地产管理法、水法、军事设施保护法、人民防空法、广告法、建筑法、公路法、城市道路管理条例、基本农田保护条例、城市绿化条例和风景名胜区管理暂行条例等。三）规划行政体系1我国城市规划的编制和审批实行分级体制，各级城市人民政府负责组织编制城市规，县级人民政府所在地的城市规划由县级人民政府负责组织编制。2编制

8、城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。城市总体规划：是城市规划体系中高层次的规划，是编制各项城市专项工程规划和地区详细规划的基础和依据，是城市规划综合性、整体性、政策性和法规性的集中体现。详细规划的任务：是以总体规划或分区规划为依据，详细规划的编制可以根据具体情况分为两个层次，第一层次是控制性详细规划，第二层次是修建性详细规划。三）规划运作体系1规划运作体系分类：可以分为规划编制和规划控制(在许多国家又分别称为发展规划和开发控制)两个阶段。各国的发展规划体系虽然有所不同，但可以分为两个基本层面，分别是战略性发展规划和实施性发展规划(或称开发控制规划)。2.规划编制：编制城市规划分为战略性

9、发展规划和实施控制性规划。3规划控制：规划控制的方式分为通则式和判例式两种基本类型。通则式开发控制的主要特点是开发控制规划的各项规定比较具体，判例式开发控制的主要特点是开发控制的各项规定比较原则12.3城市规划管理系统一）城市规划实施管理的基本制度1城市规划实施管理的基本制度概念：是规划许可制度，即城市规划行政主管部门根据依法审批的城市规划和有关法律规范，通过核发项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(通称“一书两证”)。2：一书两证：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证3.建设行为规划监察：是保证土地利用和各项建设活动符合规划许可要求的重要手段。二）城市

10、规划实施管理的主要内容1 a.城市规划实施管理的主要内容取决于：城市规划实施管理的任务。b.城市规划实施要求：主要是管好城市规划区内土地的使用;其次是管好各项建设工程安排;第三是加强城市规划实施的监督检查。c.城市规划管理的内容：分为两个层面，即城市规划实施管理的工作内容和具体管理内容。2城市规划实施管理的主要内容：建设项目选址规划管理、建设规划用地管理1.2.3.4城市规划实施的监督检查一）城市规划实施的监督检查主要包括内容1城市规划实施的监督检查主要包括内容：城市土地使用情况的监督检查、对建设活动全过程的行政检查、查处违法用地和违法建设、对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的合法性进行

11、监督检查、对建筑物、构筑物使用性质的监督检查1.3城市总体规划一）城市总体规划的任务1 城市总体规划的主要任务：是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。2城市总体规划的成果：（1）城市现状图（2）城市用地评估图（3）城市规划总图（4）城市工程设施规划图（5）城市近期建设规划图（6）城市规划环境评价图（7）总体规划说明书。二）城市分区规划1 城市分区规划包括以下内容:原则上确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标;确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围;确定城市主

12、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围;确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求;确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程实施的位置和用地范围。三）城市用地分类1城市用地的组成概述：城市用地是指建成区或规划区范围内的用地。2城市用地的具体分类：(1)居住用地。 (2)公共设施用地(3)工业用地(4)仓储用地(5)对外交通用地(6)道路广场用地(7)市政公用设施用(8)绿地(9)特殊用地（10)水域和其他用地四）城市用地的评价1城市用

13、地评价：城市用地评价是根据城市发展的要求，对可能作为城市建设用地的自然条件和开发的区位条件所进行的工程评估和技术经济评价，为正确地选择城市建设用地提供科学的依据。2 城市用地评价的方法、内容:在对评价范围的自然条件和开发的区位条件进行全面调查研究的基础上，根据当地的特点确定评价因素及指标，通过综合分析评价，最后将评价结果绘制在图上。3评估用地适于建设的优劣程度，一般分为以下3类: 1)活官城市律设用地(2)基本适宜城市建设用地(3)不适宜城市建设用地。1.3.4.1城市用地的自然条件评价1.资源环境条件的分析主要：是在地质、水文、气候和地形等方面。2水文及水文地质条件：1)地下水位2）城市水源

14、3）城市防洪3工程地质条件：1)建筑土质与地基承载力2）地形条件3）冲沟4)溜坡与崩塌5)岩溶6）地震4地形条件：地形是指地面起伏的形状，它主要影响城市的选址、空间形态，对道路交通、景观等也有影响。5.气候条件：影响规划与建设的气象要素主要：1）太阳辐射2）风象3）温度4）降水与湿度13. 4. 2城市用地经济评价1 城市用地经济评价概念：是指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济生活中所产生的作用，综合评定土地质量的优劣差异，为土地使用与安排提供依据。2城市土地的基本特征：1)承载性是城市土地最基本的自然属性2)区位的极端重要性3区位评价：(1)根据区位条件对土地的作用方式，

15、建立城市土地评价的基本思路（2)从分析区位条件人手，取得土地评价的因素/因子体系1.4城市详细规划1.4.1城市详细规划编制的层次 详细规划的任务是以总体规划或分区规划为依据，详细规定城市用地的各项指标和规划管理要求，或直接对建设项目及设施作出具体的安排和布局。详细规划可以分成两个层次：第一层次是以确定用地功能的组织、制定各项规划控制条件为重点的控制性详细规划；第二层次是以进行建筑与设施的具体布局为重点的修建性详细规划。1.4. 2控制性详细规划1.4. 2.1基本概念 控制性详细规划主要是确定城市土地使用的具体空间组织、功能分类、兼容范围及开发强度，对城市旧区的开发和再开发活动进行引导，防止

16、单个开发建设活动对城市整体产生不良的影响。依据：城市总体规划和分区规划重点：城市土地控制特点：规划设计考虑规划管理要求、规划设计与土地和房地产开发衔接，将规划控制的条件用简单、明确的方式表达出来，从而有利于规划管理实现规范化、法制化1.4.2.2 编制的内容目标：规划一个健康、安全、便捷、高效的城市环境，防止对土地的不适当开发，保证各种城市设施的正常设置。核心：在准确的土地使用空间组织的基础上，具体确定土地使用性质和使用强度两项控制制 定“定性、定量、定位、定界”的控制要求。具体目标：控制不相容的土地使用，以促进城市土地的合理使用，防止、消除或减少各用地 之间的相互影响和干扰，并确定公共服务设

17、施及基础设施用地。具体内容：1、土地使用性质及其兼容范围的控制 2、土地使用强度的控制土地使用强度的控制一般包括以下几类内容:（1）最小地块规模控制 （2）建筑控制 （3）人口控制 （4）生态环境质量控制 3、道路控制(包括轨道交通)及其设施控制 4、工程管线及其设施的控制5、城市特色与环境景观的控制 6、经济估算1.4.2.3 控制性详细规划的指标体系规定性指标是必须遵照的指标，一般为以下几项:用地性质;用地面积;建筑密度;建筑控制高度;建筑红线后退距离;容积率;绿地率;交通出人口方位;停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标是参照执行的指标，一般为以下几项:人口容量;建筑形式、体量、色

18、彩、风格要求;其他环境要求。1.4.3 修建性详细规划1.4.3.1 修建性详细规划的作用修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。1.4.3.2 修建性详细规划的内容建设条件分析和综合技术经济论证;建筑和绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图;道路系统规划设计;绿地系统规划设计;工程管线规划设计;竖向规划设计;估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。1.5 城市规划的编制1.5.1 城市规划编制的原则远近想结合的原则促进社会经济发展的原则环境保护原则节约用地合理用地的原则保护历史文化遗产及城市传统风貌的原则安全防范的原则统一规划、

19、合理布局、综合开发、配套建设原则1.5.2 城市规划编制的阶段我国城市规划编制的完整过程由两个阶段（总体规划阶段和详细规划阶段）、5个层次组成城镇体系规划；2）城市总体规划；3）分区规划；4）控制性详细规划；5）修建性详细规划1.5.3 城市规划编制的内容城镇体系规划（城市总体规划的重要组成部分）含义：指根据一定时期的经济、社会发展战略而制定城市化的目标与涂径内容：分析区域发展条件和制约因素，提出区域城镇发展战略，确定资源开发、产业配置和 保护生态现场。城市总体规划纲要（成果包括文字说明和必要的示意性图纸） (1)论证城市国民经济和社会发展条件，原则确定规划期内城市发展目标; (2)论证城市在

20、区域发展中的地位，原则确定市域城镇体系的结构与布局; (3)原则确定城市性质、规模、总体布局，选择城市发展用地，提出城市规划区范围的初步意见; (4)研究确定城市能源、交通、供水等城市基础设施开发等重大原则问题，以及实施城市规划的重要措施。城市总体规划 城市总体规划的期限一般为20年，同时应当对城市远景发展作出轮廓性的规划安排。近期建设规划期限一般为5年。城市总体规划应包括下列内容: (1)设市城市应当编制市域城镇体系规划。 (2)确定城市性质和发展方向，并划定城市规划区范围; (3)提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局； (4)确定城市车站、铁路枢纽、港口、机

21、场等主要交通设施的位置 (5)综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通信、燃气、消防、环卫等设仓的发展目标和总体布局; (6)确定城市河湖水系的总体布局，分配沿海、沿江岸线; (7)确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局; (8)确定城市环境保护目标及防治污染措施; (9)根据城市防灾要求，提出人民防空建设、抗震防灾规划目标和总体布局; (10)确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统风貌保护区，划定保护和控制范司，提出保护措施，历史文化名城要编制专门的保护规划; (11)确定旧区改建、用地调整的原则，提出改善旧区生产、生活环境的要求和措施;(12)综合协调市区与郊区的居住用地、公共服务设

22、施、乡镇企业、基础设施和副食Ip基地，划定需要保留和控制的绿色空间;(13)编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。 总体规划图纸包括城镇布局现状图、城市现状图、城镇体系、规划图、城市总体规划图、道路交通规划图、各项专业规划图、近期建设规划图。4、城市分区规划内容：(1)原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标; (2)确定市、区公共设施及基础设施的分布及其用地范围; (3)确定城市主、次干道的位置、宽度以及主要交叉口广场、停车场位置和控制 范围; (4)确定绿化系统、河湖系统、高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提

23、出保护要求; (5)确定工程干管的位置、走向、服务范围。控制性详细规划 (1)详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的位置和范围，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建设类型; (2)规定各地块的控制指标(包括:建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出人口方位等); (3)规划的道路广场和停车场的位置、范围，道路红线宽度和建筑后退要求; (4)规划的电力、电信、消防、环卫设施等各项市政公用设施用地的位置、范围; (5)规划的绿地的位置、范围; (6)综合安排各种管线的走向、管径; (7)制定相应的土地使用与建筑管理规定。修建性详细规划 (1 )建设

24、条件分析及综合技术经济论证; (2)作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计、布置总平面图; (3)道路交通规划设计; (4)绿地系统规划设计; (5)工程管线规划设计; (6)估算过程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。1.6 城市居住区规划设计1.6.1 城市居住区的规模与规划布局形式1、城市居住区：泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。2、居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团3级。3、 居住区的规划布局形式，有居住区一小区一组团、居住区一组团、小区一组团、独立式组团等多种类型。1.6.2 城市居住区的组成要素与用地构成居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有

25、住宅、公共服务设施、道路和绿地。公共服务设施按公共服务设施的使用性质来分，包括以下8类:教育，包括托儿所、幼儿园、小学、中学;医疗卫生，包括医院、门诊所、卫生站、护理院;文化体育，包括文化活动中心(站)、居民运动场馆、居民健身设施;商业服务，包括综合食品店、综合百货店、餐饮店、中西药店、书店、便民店等;金融邮电，包括银行、储蓄所、电信支局、邮电所;社区服务，包括社区服务中心、治安联防站、居委会等;市政公用，包括供热站或热交换站、变电室、路灯配电室、燃气调压站、高压水泵房、公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集点、居民停车场(库)、消防站、燃料供应站等;行政管理及其他，包括街道办事处、市政管理机构(所)

26、、派出所、防空地下室等。居住区内道路分为居住区(级)道路、区(级)路、组团(级)路和宅间小路4级。1.6.3 居住区各组成要素的规划布置1.6.3.1 居住区住宅的规划布置住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。面街布置的住宅，其出人口应避免直接开向城市道路和居住区(级)道路。应考虑住宅夏季防热和自然通风、导风人室的要求;在丘陵和山区，住宅布置除考虑与主导风向的关系外，尚应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。无电梯住宅不应超过6层。1.6.3.2 居住区公共服务设施的规划布置衡量居

27、住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是人均公建面积(公共服务设施建筑面积)和人均公建用地面积。公共服务设施应合理设置，避免烟、气(味)、尘及噪声对居民的干扰。1.6.3.3 居住区内道路的规划布置1、居住区(级)道路是居住区的主要道路，用以解决居住区内外的交通联系，路面宽20 30m;小区(级)路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系，路面宽6一9m;组团(级)路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，路面宽3 Sm;宅间小路是通向各住宅人口的道路，路面宽2.5 -3m。2、居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连，居住区内的主要道路，特别是小区(级)路、组团(级)路

28、，既要通顺又要避免外部车辆和行人的穿行，应便于居民汽车的通行，同时保证行人、骑车人的安全便利，道路边缘至建筑物要保持一定距离，以避免一旦楼上掉下物品影响路上行人和车辆的安全等。1.6.3.4 居住区内绿地的规划布置衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%)，其中新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低于25 %。居住区人均公共绿地面积指标:组团绿地不少于0. 5m2/人，小区绿地(含组团)不少于1 m2/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于1 m2/人。1.6.4 城市居住区综合技术经济指标 1、居住区技术经济

29、指标有必要指标和可选用指标之分。反映基本数据和习惯上要直接引用的数据为必要指标;习惯上较少采用的数据或根据规划需要有可能出现的内容为可选用指标。2、在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。二、房地产开发与经营房地产开发概述房地产开发的基本概念房地产开发是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动房地产开发是土地、地下设施和地上建筑物的总体综合开发与房地产的相关概念城市房地产是指城市房屋建筑地块有机组成的整体，

30、是房屋财产与土地财产的总称房地产业是指从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加价值的综合产业房地产市场是指房地产交易关系的总和，由房产市场和地产市场两部分组成房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体房地产开发的特点综合性复杂性地域性建设周期长高投资、高风险性房地产开发的分类按开发的区域性质分为新区开发和旧区再开发两种形式按开发的规模分为单项开发和成片开发两类按开发的对象分为土地、房屋和综合开发3种按开发的承担方式分为独立开发、委托开发和分包开发房地产开发的原则必须符合国家的产业政策、国民经济和社会发展计划必须严

31、格执行城市规划遵守经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则房地产开发的主要程序项目策划项目的前期工作项目建设与管理房地产经营与管理房地产开发项目策划房地产策划的概念房地产策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性规划的一种活动房地产策划包括房地产项目策划和房地产营销策划房地产开发项目设想房地产开发项目设想是在综合考虑各种有关信息的基础上进行的创造性工作房地产市场调研目的：发现市场机会，寻求投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为进行投资可行性研究提供基础信息内容：经济发展形势调查房地产发展态势

32、调查房地产政策法规和政府有关措施项目周边居民的调查周边同类楼盘的调查调查方法：直接调查间接调查直接征询现场调查房地产开发项目建议书概念、房地产开发项目建议书是对房地产开发项目提出的一个轮廓设想，主要是从宏观角度来考察房地产项目开发建设的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析开发建设房地产的条件是否具备，是否值得投人人力、物力作进一步的深人研究2、作用：(1)是国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项。 (2)批准立项的项目，可以列人项目前期工作计划，开展可行性研究。 (3)涉及利用外资的项目，在批准立项后，方可对外开展工作。3、内容：包括建设项目提出的必要性和依据;

33、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想;资源情况、建设条件、协作关系及引进国别、厂商的初步分析;投资估算和资金筹措设想;项目的进度安排;经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经济评价。编制与审批程序：国务院各部委，各省、市、自治区和全国性专业公司以及现有企事业单位，根据国家经济发展的长远规划和行业、地区规划、经济建设的方针、技术经济政策和建设任务，结合资源情况、建设布局等条件，在调查研究、搜集资料、踏勘建设地点、初步分析投资效益的基础上，提出需要进行可行性研究的项目建议书。跨地区、跨行业的建设项目以及对国计民生有重大影响的重大项目，由有关部门和地区联合提出项目建议书。 项目建议

34、书的审批按国家规定，大中型项目由国家计委审批。投资在2亿元以上的重大项目，由国家计委审核以后报国务院审批。小型项目按隶属关系，由各主管部门或省、自治区、直辖市的计委审批。由地方投资建设的地方院校、医院及其他文教卫生事业的大中型基本建设项目，其项目建议书均不报国家计委审批，由省、自治区、直辖市的计委审批，同时抄报国家计委和有关部门备案。项目建议书经批准后，才可以开展可行性研究等各项工作。房地产开发项目可行性研究1、概念：可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析和论证，判断项目建设的技术可行性、经济合理性和财务盈利性，并对多个可能的备选方案进行择

35、优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考或依据特点：前瞻性、预测性、不确定性作用：作为项目投资决策的重要依据作为项目筹集建设资金的依据作为项目立项、审批以及开发商与有关部门签订协议、合同的依据作为编制设计任务书的依据工作阶段：投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策房地产可行性研究内容：一是项目的必要性分析，二是项目实施的可能性分析，三是项目的技术经济分析步骤：.接受委托调查研究方案选择与优化.财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告研究报告的格式：一般而言，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、

36、摘要、目录、正文、附件和附图6个部分房地产开发项目的评价经济评价：开发项目经济评价是可行性研究的核心，贯穿于可行性研究的全过程。 经济评价分为财务评价和国民经济评价。2、财务评价：财务评价是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法，通过对项目开工建成后的租售情况及其收人，经营、销售税费等的预测，分析项目的获利能力和偿还能力等，以判断开发项目在财务上的可行性房地产投资项目的财务评价资金的时间价值与复利的计算静态分析动态分析房地产项目国民经济评价房地产项目国民经济评价一般主要采用以下几种指标进行:投资净增值率和投资净收益率投资创汇率 3、.经济净现值(ENPV )和经济净现值率(ENPVR ) 4、

37、经济内部收益率(EIRR )2.3房地产开发的前期工作一）1、前期工作包括土地用权的取得、征地与拆迁、工程勘察与规划设计、基础设施建设与管理以及建设工程招际与投标等等。2、土地所有权及土地使用权的含义和两者的区别土地所有权：是指所有人依法对于土地所行使的最完全最绝对的权利，包括占有、使用、收益和处分的权利 土地使用权：是土地使用者依法取得的，在法律规定的范围对土地享有占有权、使用权、部分收益权和特定条件下依法处分的权利区别：与土地所有权相比较，土地使用权具有两个显著的特征，一是派生性，二是土地使用权具有明确的期限，而土地所有权是没有期限的，土地所有权的垄断性使用得土地使用权最终还是回归所有权中

38、，使土地所有权恢复其完满状态二）中国的土地制度土地使用权取得的方式以及含义、特征土地使用权的行政划拨含义：土地使用权行政划拨，一般简称土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为特征：一是没有明确的期限，二是无须支付土地使用权出让金，三是不能随意装让、出租和抵押（二）土地使用权的出让含义：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为特征：一是有偿性的，二是具有明确的期限，三是在有效使用期内可转让、出租和抵押方式：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让（三）土地使用权的转让含义：是指

39、土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、赠予、交换或其他程序：转让申请与审查 签订转让合同 转让合同公证 缴纳土地转让金和土地增值税 土地使用权变更登记三）房地产项目的征地与拆迁土地征用含义：是指政府按照法律规定的程序和条件，强制性地将农村集体所有土地转变为国有的行为程序：申请选址 申请用地 审查、批准 征地实施 划拨或出让土地 颁发土地使用证费用：土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 税费拆迁安置拆迁程序：申请规划用地许可证 申请房屋拆迁许可证 核发房屋拆迁许可证 发布拆迁公告 签订拆迁、安置补偿协议 拆迁补偿：货币补偿 产权调换安置形式：一次性安置 过渡安置费用：搬家

40、补助费 临时安置补助费 经济损失补偿费四）房地产开发项目工程勘察、设计工程勘察工作目的：为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益程序：承接勘察任务搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核 现场踏勘，编制勘察纲要出工前的准备 野外调查、测绘、勘探实验、整理数据、分析资料编制图样及编制勘察报告内容：地形测量 工程勘察 地下水、地表水的勘察 气象调查五）工程设计工作工程设计内容：初步设计 技术设计 施工图设计基本内容：总体设计 单体设计 建筑构造设计 抗震设防六）房地产

41、项目的规划设计内容：建筑规划设计 道路规划 绿化规划审批内容及程序：选址意见书制度 建设用地规划许可证制度 建设工程规划许可证制度七）房地产开发项目基础设施建设与管理内容：管线工程 道路工程八）基础设施与住宅建设的比例关系实物量比例关系价值量比例关系九）房地产开发项目招标与投标招标方式：公开招标 邀请招标招标程序：招标准备工作 组织招标 开标、评标、定标 2. 4.1房地产开发项目工程监理 建筑工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程施工实施专

42、门的监督活动，以求用最少的人力、物力、财为和时间获得符合质量要求的产品。 实践已经证明，实施建设工程的监理制度，不仅有利于保证工程质量，节约工程投资，合理控制工期，而且还有利于帮助和支持施工单位采用新技术、新工艺，对方便施工、文明施工、安全施工、节省劳力、降低成本都有好处。2. 4.1.1建设工程质量监理的依据具体包括如下几项: (1)国家和政府制定的有关质量监理方面的标准、规范、规程和规定; (2)工程建设文件。如已批准的设计任务书及可行性研究报告、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、批准的施工图设计文件、施工许可证、施工方案、施工技术资料管理的规定;(3)监理合同和

43、有关的建设项目合同。2. 4. 1. 2开发项目工程监理的内容从监理工作的主要服务对象来看，监理工作的内容大体可分为工程投资监理、工程项目进度控制、工程质量监理、工程造价监理、工程合同监理、竣工和验收。 1.工程投资监理 工程投资监理是对工程的投资可能性、投资量、投资分配形式和方案等作具体的研究、考证和管理。工程投资监理贯穿着工程的全过程。在工程未决策前，对工程投资可行性进行考查和验证，选择效益好的投资项目，避免造成严重的投资决策失误;在项目实施过程中，投资控制使在限定的投资估算额的前提下，少花钱，办好事，多发挥生产能力或效益;同时有利于减少各种资源的消耗，达到建设任务与资金供应平衡，建设任务

44、与物资和人力平衡，资金与资源平衡。 按工程项目的不同阶段，投资监理的内容可分为:投资决策阶段的投资监理、设计阶段的投资监理、施工招标阶段的投资监理、施工阶段的投资监理等内容。 2.建设工程进度监理 建设工程进度监理是对工程建设项目的各建设阶段的工作顺序和持续时间进行规划、实施、检查、协调及信息反馈等一系列活动的总称。建设项目进度监理的总目标是建设工期，通过监理单位的咨询和监督活动，确保如期完成工程。 工程项目进度监理包括:对工程项目建设总周期目标进行具体的论证和分析;编制工程项目总进度计划;编制阶段详细进度计划;监督阶段详细进度计划的执行;施工现场的调研与分析。 3.建设工程质量监理 工程质量

45、监理是指建设工程在准备和实施过程中，监理单位通过对市场调查、设计、采购物资、加工订货、施工准备、施工、试验和检验、安装和试运转、竣工验收、用后服务等一系列环节中的作业技术活动的检查和督促，使建设工程在性能、寿命、安全性、可靠性、经济性等方面都达到一定的标准的活动。质量监理贯穿工程建设的始终，是整个建设工程监理的重要组织部分。工程质量监理从内容上看主要包括以下3个方面:对原材料的监理;对混凝土浇灌的试验监理;对施工程序的监理。 当前，我国的基本国情是市场体系发育还不完善，许多构件、设备、材料及其他物资的质量不过关，施工队伍素质较差。在这种情况下，建设单位在保证工程质量中处于重要地位，尤其是各地开

46、发公司，负责材料、设备、构件等的采购供应，在发包过程中负责选择设计、施工队伍。这要求开发公司严格按国家规定进行把关，通过招标方式择优选择设计和施工队伍，并按合同规定严格履行双方的权利和义务。 4.建设工程造价监理 建设工程造价监理是确保工程投资与资源充分利用、实现工程合同计划的重要保证; 是防止预算超概算、决算超预算的重要手段;也是工程项目争取最大经济效益的重要管理惜旅。由此可见.下程浩价黔理对个朴的好济扮器介为重要。5.建设工程合同监理 合同监理的内容主要是监督承发包双方的责任履行情况，确保合同的完整履行。监理单位要随时注意承发包方的职责履行情况，并及时督促检查，力争达到百分之百的合同履约率

47、。2. 4. 2房地产开发项目建设管理2. 4. 2.1 质量控制质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标、以国家标准、规范为依据所进行的监督与管理活动。工程质量控制工作主要包括以下几个方面:对原材料的检验对工程中的配套设备进行检验确立施工中控制质量的具体措施主要包括如下方面: (1)对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器、仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 (2)控制混凝土质量。混凝土工程质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，必须确保混凝土浇注质量。应当有控制混凝土中水泥、砂、石和水配比的严格计量手段，制定混凝土试块制作、养护和试压等管理制度，并有专职人员检查挖方、

48、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。 (3)对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定方法，以确保质量符合合同中规定的技术要求。 4)确立有关质量文件的档案制度汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面应提交的文件。按照我国政府倡导推行建设监理制的要求，建设监理机构现已成为房地产开发项目“三大控制”实施的主要力量。在质量控制中监理机构委派的监理工程师应按合同要求协助房地产发展商做好施工现场的准备工作，为施工单位提交质量合格的施工现场;确认施工单位资质;审查确认施工分包单位;做好材料和设备检查工作，确认其质量;检查施工机械和机具，保证施工质量;审查施

49、工组织设计;检查并协助搞好各项生产环境、劳动环境、管理环境条件;进行质量监督，行使质量监督权，认真做好质量签证工作，行使质量否决权;协助做好付款控制;组织质量协调会，做好项目竣工验收工作;审核项目竣工图等。2. 4. 2. 2工程进度和工期控制工程项目的进度控制是施工现场管理最为重要的工作。工程进度控制包括:对项目建设总周期目标进行具体的论证与分析，编制项目的进度计划，编制其他配套进度计划;监督建设项目进度计划的执行，施工现场的调研与分析。1.工程进度计划的编制 (1)将全部工程内容分解和归纳为工程单项或工序。单项或工序分解的细致程度，可以根据工程的规模大小和复杂程度确定。一个建设项目首先可以

50、分为房屋建设工程、室外道路、各种室外管道工程等较大的子项工程，而后每一子项工程又分为土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等。 (2)统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量。另外，土方工程进度也可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。 (3)计算每项单项工程工作量所需时间，用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。(4)按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序。 为完成施工阶段的进度控制任务，监理工程师应当做好以

51、下工作:根据施工招标和施工准备阶段的工程信息，进一步完善项目控制性进度计划，并据此进行施工阶段进度控制;审查施工单位施工进度计划，确认其可行性并满足项目控制性进度计划要求;制定开发商材料和设备供应进度计划并进行控制，审查施工单位进度控制报告，督促施工单位做好进度控制;掌握施工动态，研究制定预防工期索赔的措施并及时处理索赔;做好对人力、材料、机具、设备等的投人控制及转换控制工作，做好信息反馈和对比纠错工作，做好进度协调工作，及时协调有关各方关系，使工程顺利进行。2. 4. 2. 3工程费用控制 房地产开发项目工程费用控制的主要方法是:在项目建设实施过程中，按预算费用分阶段、分部位进行费用控制。具

52、体来说，是首先编制费用计划，因为工程费用是随着工程进度逐期发生的。 根据工程进度计划可以编制费用计划。为了便于管理，费用计划可分解为5个方面:材料设备费用计划;施工机械费用计划;人工费费用计划;临时工程费用计划;管理费用计划。2. 4. 2. 4合同管理 为了取得目标控制的理想效果，应当从多方面采取措施实施管理控制，其中最为重要的是进行合同管理、信息管理和协调工作。2. 4. 2. 5信息管理项目的实施管理是离不开信息的。在项目的实施过程中，管理者要不断预测或发现问题，要不断地进行规划、决策、执行和检查，做好这些工作都离不开相应的信息，进行目标控制同样是以信息为基础，任何控制只有在信息的支持下

53、才能有效地进行。2. 4. 2. 6协调工作协调工作指的是施工监理的组织协调。工程项目内部关系与外部关系的协调一致提工程项目顺利进行的必要条件。2. 4. 3房地产开发项目竣工验收2. 4. 3. 1竣工验收条件 开发建设项目竣工验收应当具备下列条件: (1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容; (2)有完整的技术档案和施工管理资料; (3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告; (4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件; (5)有施工单位签署的工程质量保修书;(6)具备国家规定的其他竣工条件。.2开发项目竣工验收的依据 开发项目或单体工程，其竣工验

54、收依据有:主管部门有关审批、修改、调整文件和规定;经批注的设计任务书或可行性研究报告;施工图设计和设备技术说明书;国家现行施工技术验收规范;建筑工程技术档案资料;合同中有关竣工验收的条款。.3 开发项目竣工验收的主要标准 (1)工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，且已达到国家有关规定的质量标准，能满足使用要求; (2)建筑设备工程经过调试、试运行达到设计和使用要求; (3)工程达到窗明、地净、水通、灯明要求，有采暖设备的项目，应能正常运转; (4)建筑物周围2m内场地整洁;(5)应交给开发商和城建档案馆的竣工图和各种技术资料齐全。.4 开发项目竣工验收的工作程序开发项目的竣工

55、验收工作程序一般分为以下两个阶段。单项工程竣工验收。综合验收对已验收的单项工程，可以不再办理验收手续，但在综合验收时应将单项工程的验收单作为全部工程的附件并加以说明。.5 编制工程决算工程决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商与承包两进行经挤核算的重要依据。承包商在向开发商提交有关技术资料和竣工图的同时，都要编制工程决算。工程决算经双方共同核定，作为办理财务结算的依据。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。2. 4. 3. 6 编制竣工档案资料1.技术资料的内容1）前期工作资料 2)土建资料 3)安装方面的资料 2.绘制竣工图竣工图必须准确、完整。当发现绘制不准或遗漏时，应采取措施修改和

56、补齐。.7住宅质量保证和住宅使用说明书 住宅质量保证书须列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容，并承担保修责任。保修期内如因开发企业进行维修时对房屋使用功能造成影响，给购买人造成损失的，开发企业须依法承担赔偿责任。2. 5房地产经营与管理2. 5. 1房地产经营概述.1房地产经营的概念房地产经营的概念有广义与狭义之分。广义的房地产经营是指房地产企业在房地产开发、流通、管理、服务全过程为实现预期目标，制定战略和策略，并有意识有计划地实现的经济活动。狭义的房地产经营是指房地产在流通环节的经营活动，包括房地产商品的销售、租赁、抵押等经营活动。狭义房地产经营是广义房地产经

57、营的重要组成部分，是房地产价值实现的主要环节。本书主要介绍的是狭义的房地产经营。2.5. 1.2 房地产经营的特点 1. 房地产经营目标和经营策略的实现方式多样性2.房地产经营直接受环境的影响3.房地产经营具有较大的风险性.3 房地产经营的内容 根据房地产经营的对象不同，房地产经营可分为地产经营与房产经营。1.地产经营 地产经营有广义和狭义之分。广义地产经营指土地开发经营、流通过程、消费过程的经营。狭义地产经营是指流通过程的经营，即土地使用权的出让转让、出租、抵押等经营活动。本节介绍的是狭义的地产经营。2.房产经营房产经营同样有广义与狭义之分。广义的房产经营是指房屋开发经营、流通经营、消费经营

58、。狭义房产经营是指在流通环节的房产经营活动，包括了房产的出售、租赁、抵押和信托等经营活动。本节介绍的是狭义的房产经营。 房产经营和地产经营往往联系在一起，但又存在于不同的经济内容，房产经营特指房屋所有权或使用权的经营。城市地产经营 城市地产经营就是土地产权经营，包括土地使用权出让、转让、出租、抵押等经营活动，是与土地相关的权利作为商品进人市场流动，按一定的法规、程序进行出让、转让、出租和抵押等经济活动。1.土地使用权出让2.土地使用权转让3.土地使用权出租4.土地使用权抵押5.土地使用权作价人股，合资、合作开发经营房地产6.土地使用权的终止和收回 房地产经营.1 房地产出售及其运作 1.房地产

59、出售条件 由于在我国房地产市场中可出售的房地产种类繁多，其出售条件各有不同。下面介绍几种房地产出售的条件。 1)商品房现售条件根据商品房销售管理办法第二章第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件: (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (4)已通过竣工验收; (5)拆迁安置已经落实; (6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。2)商品

60、房预售条件(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的2s%以上，并已确定施工进程和竣工交付日期; (4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，并已办理商品房预售许可证。2.房地产出售程序1)商品房出售程序(1)签订房屋认购书(2)签订买卖契约(3)合同公证或认证(4)办理买卖过户手续（5）缴纳税费(6)办证2)商品房预售程序(1)申领商品房预售许可证。(2)审核发证。3)预售宣传。(4)洽谈签约。(s)付款。付款方式有3种:一次性付款、分期付款和按揭付款。购房人可根据自