江阴黄山湖项目产品规划建议书

1、江阴黄山湖项目产品规划设计建议书1. 用地概况2. 用地分析3. 主题概念策划3.1. 市场背景分析 3.2. 建筑风格分析3.3. 主题风格提出3.4. 风格概念提示4. 物业形态建议5. 容积率建议6. 户型面积配比建议7. 花园面积建议8. 地块空间关系分析9. 道路规划建议10. 建筑布局建议11. 景观规划建议12. 地形特点规避与利用13. 户型设计建议13.1. 户型功能建议13.2. 户型设计概念提示14. 卖场环境建议14.1. 卖场包装风格建议14.2. 卖场设计概念提示15. 物业管理建议15.1. 物业管理形象及介入时机建议15.2. 物业管理内容建议16. 停车场建议

2、1. 用地概况1.1. 用地位置在江阴城市北边，由山前路和公园路两条路所围合。山前路往南延伸与朝阳路连接，公园路往南延伸与虹桥北路连接。项目用地距离市政府约1公里，距离市区中心步行街约3公里。1.2. 用地面积纯项目用地面积39400平方米。1.3. 用地性质纯居住性用地。1.4. 用地现状地形较为平整，东西宽，南北窄；地形北高南低，绝对高差约3米；西北位置项目用地低于外侧公园路，逆高差约2米。用地内有一口水塘。1.5. 周边景致项目地块南临黄山湖生态公园，西边为普通民居区、暨阳山庄（四星级酒店）、黄山湖别墅，东临要塞森林公园，北临鹅鼻嘴公园，东北角江阴大桥引桥高高架起。地块北面：与风景秀丽的

3、山景及鹅鼻嘴公园相连 地块东面：高高架起的江阴大桥及大桥下葱郁的绿色 地块西边：杂乱的民居 地块南边：美丽的黄山湖景观 1.6. 交通状况公园路、山前路与城市干道紧密相连，交通十分方便，由项目用地到市中心步行街，开车8分钟左右即可到达。1.7. 用地特点总结项目用地存在几个突出的特点：项目具有较好的自然景观资源，黄山湖公园更是以大面积的水域与齐全的游乐设施，成为江阴城市面貌的重要形象代表。项目东北侧的江阴大桥高高架起，高速行驶的汽车所引发的噪音是对项目的一个重要的影响，其次西侧杂乱的民居及高压电线对项目形成视线的干扰、噪音的干扰和安全性的干扰。项目用地与酒店用地之间的边界划分无需特别明确，具有

4、一定的可操作性。2. 用地要求项目用地退红线要求，西边公园路位置退红线11米，东边山前路退红能够争取在11米左右。无其它强制性的用地要求。3. 主题概念策划3.1. 市场背景分析. 市场定位分析经过对项目用地条件进行全方位的分析，我们认为，地块具备做高档物业的硬件。江阴的经济雄厚，富裕人士较多，具备较高的消费能力，对于高档物业的消费具备经济上的实力，也有比较明显的进行高档消费的需求。市场上高档物业的供应量小，预计半年后，江阴的高档物业将面临市场断层，因此高档物业的市场机会较大。江阴的房地产开发水平明显落后于上海、杭州等城市，由于江阴受上海的影响十分大，江阴的房地产会迅速朝上海的开发水平与开发理

5、念靠扰，故项目需率先站在更高的层面，以更先进的开发理念和开发模式来运营项目，占领市场先机。综合以上分析，我们把项目定位为：江阴最高档次别墅品质与杭州、上海别墅相比肩3.1.2. 目标客户分析由于项目将定位为江阴最高档次的别墅，故项目的客户将是江阴的本地以及周边城市的富裕阶层和中产阶层。这是由经济基础决定的，经济基础决定消费能力。项目的客户将会是：客户来源：江阴本地客户为主，辐射周边其它城市人群经济收入：富裕阶级、中产阶级，年收入30万以上身份特点：私营企业主、政府人员、职业经理人阶层、高级专业技术主管等。3.1.3. 形象定位分析地块具有优质的景观资源，黄山湖公园具备齐全的娱乐设施，是江阴非常

6、稀缺的资源。项目目标客户是金字塔顶端的富豪人士，项目形象需与目标客户的心理形象期望相一致。项目与五星级酒店的“零距离”关系，使项目同样享有五星级的尊贵性。综合发上因素，我们给项目的形象定位为：长三角首席五星级临湖美墅3.1.4. 项目名称项目名称应充分体现项目的定位思想，体现项目的尊贵性、高档性、唯一性和稀缺性，充分体现项目大气、霸气，同时使它具有较强的记忆性。我们推荐项目的名称是：黄山湖壹号3.2. 建筑风格分析在目前国内的别墅市场，别墅建筑风格主要集中在欧式风格和北美风格，近两年出现少量的现代风格，而东南亚风格等其它风格则十分少见。关于建筑风格的对比分析，我们将以北美风格、现代风格、澳洲滨

7、海风格、中式风格以及欧式风格中的英国风格、西班牙风格、意大利风格等进对比分析，着重分析他们的特点以及与本项目的结合情况，在此基础上提出项目的主题创意构思。. 西班牙风格西班牙风格特征是采用低坡屋顶，坡度较缓，屋顶多为红色瓷瓦，配以白色涂料为主、采用拉毛处理的建筑墙体，“红瓦白墙”是西班牙风格的典型特征。其屋檐则运用小拱圈形态进行修饰。此外，拱圈廊柱也是西班牙风格建筑造型的主要特征，给建筑物外部增添了立体感和个性感。总体而言，西班牙建筑显得相对简约，且热情奔放。 . 北美风格从美国归来，大半生时间都生活在美国，从事建筑规划设计多年的著名设计师董都谈及美式别墅风格时认为：美国的别墅风格包罗万象，主

8、要风格都是从欧洲风格上发展继承而来的，美式的别墅大多为木结构，并不存在原始的、纯正的北美风格别墅。总体上而言，北美风格别墅坡屋顶以石板瓦为主，外墙材料多为石材及涂料，简洁错落，庄重典雅，线条优美。 . 英国风格坡屋顶坡度较陡，屋顶以石板瓦为主，砖墙烟囱，每户大多有壁炉，窗户的尺寸一般都比较小。主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等。密度较高，阁楼的空间大多被利用，一般别墅为2.5层。另外，“对称”是古典式英国风格的典型的特征。 . 意大利风格意大利别墅低坡度屋顶、红色基调的卷筒瓦片、拱形门窗、大门等主要部位运用了圆柱或方柱。. 澳洲海滨式一般颜色较浅，比较素雅

9、，中度陡直的坡屋顶，立面线条多是直线造型，简洁但富有变化，澳洲海滨式风格，轻松、休闲的感觉较强。 . 中式风格中国人的房子是房子包院子，西式建筑是院子包房子，生活方式有很大不同。是民族建筑的一种回归，建筑中加入明显中式符号，如“街巷式布局、院落式空间、中式园林”，往往引用西方化建筑空间的优化原理。 . 纯现代式风格纯现代式建筑风格的典型特征是线条非常简洁、基本上都运用直线线条，大面积玻璃窗，造型比较飘逸。 值得注意的是，建筑发展到现在，不仅是中国，包括欧美在内，单一的风格已很少见，在现代的建筑中，“纯种”建筑已基本上没有，大部分建筑都融合了多种风格，兼具各家特点。3.3. 主题风格的提出主题风

10、格的提出，需综合考虑几个方面：充分考虑目标客户的消费特点和审美特点，使项目能与市场的需求相吻合。兼顾考虑项目本身与纯现代式五星级酒店在总体风格上的融合，使项目与五星级酒店在整体上显得比较协调。在充分探讨与分析了现在市场上各式各样的建筑风格之后，结合我们前期针对江阴市场和江阴的消费者进行的实地走访和调研结论，我们认为，项目风格的最佳选择为：本项目建筑风格定位于现代欧式的建筑风格，即以欧式风格为基调，充分融合进现代因素，尽量多运用一些比较简洁的线条。3.4. 风格概念提示4. 物业形态建议结合项目的市场定位，即江阴最高档别墅，与上海、杭州别墅品质相比肩的市场目标，项目应做成独立式别墅。由于项目用地

11、存在一些无法规避的劣势，它是项目的硬性因素，故项目必须在方案中加以回避或弱化，以不同的物业形态体现地块不同位置的价值差异。结合2004年12月9日规划方案讨论会的意见，建议项目物业形态锁定为：独立式别墅+双拼别墅以独立式别墅为主，双拼别墅为辅5. 容积率建议在我们对以长三角市场为基础进行的横向对比分析中发现，档次较高，具有较高市场号召力的楼盘，其容积率都控制在0.3左右，独立式别墅与联排别墅的混合项目，容积率一般都控制在0.45左右，一般不会超过0.5。结合我们的市场定位，我们认为项目的容积率，独立式别墅容积率在0.3左右，总容积率不超过0.5。结合2004年12月9日规划方案评审讨论会上的意

12、见，即可考虑建双拼，不宜建联排，这样势必再降低容积率。因此我们建议，项目的容积率，独立式别墅可适当提高到0.35，项目总容积率仍然不超过0.5。根据我们的初步测算，在上述容积率的控制下，独立式别墅花园面积：建筑面积基本可实现1：1。花园面积是未来业主的私有领地，客户将会十分关注。6. 户型面积配比建议结合前期进行的市场研究和江阴人的消费特点，我们建议项目的户型面积及其所占比例为：物业类型户型面积（）估算依据所占比例/套数独立别墅主力户型320350根据容积率及建筑布局建议进行控制30-36套辅助户型400450控制在23套双拼别墅230250根据建筑布局建议及地块情况而定约12-16套值得注意

13、的是，关于企业会所，如果有明确的意向，我们可以为客户量身定制，提供个性化服务，但前提是必须在单体设计方案前落实。如前期无明确意向客户，则建议不做企业会所，否则会面临着较大的销售压力。7花园面积建议 别墅物业是顶级豪宅的代表，顶级豪宅的典型特点是对稀缺资源的占有。反映在项目上，除了对公共的优质自然景观资源的优先占有外，就是业主对自己的私有领地的绝对占有。对于别墅，私有领地包括建筑单体和私有花园面积。在项目独立式别墅容积率0.35的控制下，建议项目的花园面积与户型的建筑面积之比应尽量达到或是超过1:1。双拼别墅的花园面积，受制于总体面积和户型结构，花园面积不可能太大，根据双拼别墅户型面积的要求，建

14、议双拼别墅的花园面积要达到100平方米以上。8. 地块空间关系分析项目用地虽然不大，但与周边的环境存在较复杂的关系，我们先对项目地块从相互之间的影响进行细致、全面的分析，在此基础上，对项目用地进行全面的把握，便于在项目的具体规划设计上提供可参考性意见。黄山湖大桥噪音干扰视线干扰视线干扰噪音干扰景观资源景观资源民居视线干扰噪音干扰黄山湖步行道公园路山前路酒店噪音干扰视线干扰9. 道路规划建议道路是项目总体规划的基础，道路路网的规划关键要考虑小区与城市道路的驳接，小区内部交通的通达性、顺畅性。9.1. 主入口由于地块西侧的公园路路况不好，两边建筑、环境比较杂乱，对于将来住在别墅里面的业主的归家心情

15、是一种影响。地块东侧的山前路风景优美，是一条难得的林阴小道，驱车在山前路上走，感觉是在走一条林阴小路，对于业主归家和出行的愉快心情，都能有很好的帮助，因此建议别墅的主入口放在东侧的山前路，共享五星级酒店入口。由于地块与酒店可以说是“零距离”，酒店与项目的交通组织关联十分大，两者的交通关系需在整体上进行一个全面的考虑。由于酒店的入口设在地块东侧的山前路，与别墅的交通在同一个位置，入口基本重叠，两者的交通应区分好，做到通畅而不互相干扰，需在设计上进行技术的处理。酒店定位为五星级酒店，人流量一般不会太大，别墅入口的人流组织难度应该不会太大。9.2. 次入口从放大到项目地与城市道路的交通驳接情况来看，

16、地块东南位置的十字路的车辆比较多，虹桥北路与城市的交通联系更加紧密，经虹桥北路归家的人士比较多，此十字路口经地块西侧公园路回家，距离比较近，很多业主可能会按照人类喜欢的“就近原则”，直接经由公园路回家，因此公园路上也应设计一个出入口，作为项目的次入口。从整个地块看，东西主次入口正好构成了循环的交通组织，既能很好地与城市交通干道驳接，又能确保社区内的交通的流畅性。9.3. 休闲入口项目应把地块南侧黄山湖公园的美丽景观充分引入项目，将其作为项目的公共花园，建议在小区南边与黄山湖公园交界处，设一个只可供业主出入的休闲入口，供业主方便享受黄山湖公园的景观。与此相关的是，在处理项目地内部的交通时，也应将

17、此因素考虑进去，尽可能使每户业主都能很方便地出入于黄山湖公园。10. 建筑布局建议建筑排布的总体原则需考虑两方面，一是朝向，二是地块价值。10.1. 关于朝向在对江阴的实地调研中得知，江阴人对于朝向是十分讲究的，认为最好的朝向是东南朝向，其次是正南朝向、西南朝向，因此在设计技术能处理的情况下，应根据地块的情况和总体排布，总体上进行朝向的控制。10.2. 关于地块价值建筑布局考虑的总的原则是：最好的地块建设最好的别墅。结合前面的关于项目地形特点及与周边环境的关系看，地块的价值存在如下的关系：高价值地块酒店较大弹性高价值地块低价值地块低价值地块低价值地块项目价值较大的位置有两个，价值较低的位置有三

18、个，而弹性较大的位置有一个。具备较大弹性的位置，即具有较大的可变性，其价值主要看规划的具体情况而定。10.3. 建筑布局建议根据最好的地块安排最好的产品的总体原则，我们建议项目的建筑布局方案是：独立式别墅酒店停车场独立式别墅独立式别墅主入口次入口双拼别墅休闲入口软隔离软隔离11. 景观设计建议别墅用地与酒店、黄山湖公园三者可谓是一衣带水，应看作是一个整体，因此在景观的设计与定位上，需综合考虑三者的关系，做到巧妙借景，借景与造景两者并重，互相融合，浑然一体。别墅的传统特征最明显的就是有山有水，因此对于别墅的营造，需充分考虑如何引进水系，水将作为项目景观的核心元素，以水景为景观的总体统领，再交相穿

19、插引导其它绿化景致。水系景致中水岸线的营造，宜曲忌直，应充分营造出逶迤曲折，曲径通幽的效果，“逶迤曲折，曲径通幽”是中国对于景致当中最为推崇的设计手法。注重水的可参与性，特别是在水岸线的营造上，在别墅建筑与水岸线间应以步行小道相连，水岸线上以步道连贯，相隔一定的距离应点缀上可供休憩的石椅，或在水面较为宽阔的位置做个伸入水中的小亭，让业主与水没有距离，让绿地与水没有距离。水可观可赏，可参与，可玩味。依据地形特点建的小观景台注意景观的平面关系和竖向关系注意营造景观的情趣性小桥横搭，清泉环绕的情趣相生小品点缀，使水更具灵性12地形特点的规避与利用虽然项目地形特用地面积不大，但地形地貌以及与周边的环境

20、、五星级酒店等的关系处理却显得比较复杂，我们在考虑方案时应扬长避短，加以规避或利用。12.1. 对地块高差的利用山与水是别墅的主要特征，有山有水的别墅，其品质比没山水特征的别墅明显高一个档次。地块的绝对高差仅3米左右，对于约4万平方米的面积而言，这个高差不足以体现山地的特征。因此我们还应设法增加高差，使别墅具备山地的特征。增加高差，一方面可利用营造水系时挖出的土方填成一个突起的小山坡，人为的增加高差；另一方面还可利用酒店挖地基挖出的泥土，填成一个小山坡，同样增加高差，但前提是酒店的位置应预先详细确定，这样才可先挖其地基的泥土，为项目所用。12.2. 地块西北角与公园路逆高差的规避项目地块西北角

21、公园路与山前路交汇的位置，地块内比公园路约低2米左右。居住地比交通道路低，对于房子而言是十分忌讳的，必须化解这一高差。化解高差的方法有两个，一是增加土方，填平地块与道路的高差。另一种方式是拔高建筑本身，使建筑高于场地外侧的道路。两种方法的利弊分析：增加土方：因为要搬运泥土，将增加施工成本，增加建安成本。拔高建筑：增加水泥钢筋等材料，同样增加成本。但此方法可增加两方面有利因素，一是可增设半地下室，层高做到低于2.2米，通过赠送半地下室的方式，增加本栋别墅的卖点，从而提升价值。二是可利用此高差，做成类似于古典民居的吊脚楼的形式，增加建筑的情趣和变化空间，增加建筑的个性化，同样增加卖点。12.3.

22、退红线空间的利用由于政府在规划用地上，对项目有强制性的要求，在地块西侧退红线11米，北侧和东侧退红线也在11米以上，此11米空间可充分利用。地块西侧位置建议进行绿化软隔离，种上高大的乔木和较为低矮的灌木，互相嵌套，以高低树木形成的密度，将项目用地与外围环境进行立体阻隔，阻止或弱化较杂乱的景观和噪音对项目用地的干扰，营造用地内外两种天的景观。地块东北侧主要受噪音的干扰，噪音在高处传来，利用绿化等软隔离进行阻隔的作用不大，但由于外环境不错，建议此位置的退红线空间只栽种高大的乔木，高大的乔木能在心理上起到阻隔噪音的作用，同时高大的乔木不会对低处进行阻挡，住在此位置的业主可透过低处（与居住空间高度相近

23、）远望幽深的山景，即起到心理上的阻止噪音，但又不会遮挡幽深山景的作用。浓密的枝叶起到心理上的阻隔低矮处的通透，一样看到远山的葱绿13. 户型设计建议在我们走访市场时了解到，江阴本地别墅项目的户型设计水平较低，户型设计还存在较大的突破空间，建议项目在户型设计上多加创新。13.1. 户型功能建议根据我们对长三角的户型的调研，消费者对户型辅助功能用房的需求如下： 结合上述图表以及在户型功能设计上居于领先地位的深圳的户型设计理念，我们建议户型除了主要功能房之外，还应具备如下功能用房：书房入户门玄关梳妆台保姆房衣帽间娱乐室休闲大露台地下室以上功能用房，在做户型设计时都必须安排到。功能房的细分和功能的丰富

24、性是户型设计的必然，尤其是高档次的别墅物业。建议所有户型都尽可能增加地下室，以地下室做成家庭俱乐部，安排家庭影院、健身室、台球室等。13.2. 户型创新设计概念提示采光内庭院做成类似于内天井的内庭院，增加内部的采光，消除使双拼别墅因进深大而导致的中间采光性差的劣势。内庭院横断面图结合项目双拼的物业定位，项目的户型可设计成：内庭院空中花园露台、亲地走廊空中露台，室内居住空间与自然的过度，增加主人亲近自然，观赏美好景观的机会。亲地走廊，增加主人与花园接触的机会。临水小榭与水无距离的亲密接触错层式户型设计依据山地特征或人为创造条件，设计成错层式户型，错层户型的最大的优点是功能分区更加明确，私密性更好

25、，互相的干扰和影响可降至最低点。 根据不同的地形特点，户型可做成东西式错层和南北式错层。14. 卖场环境设计建议14.1. 卖场包装风格建议鉴于项目的特定情况，即前期可能没有销售中心或售楼处设在星级酒店里，后期的售楼处可能有两种情况：腾出其中一栋别墅进行精装修，以此作为项目的售楼处；以酒店的副楼作为项目的临时销售中心。如果项目的售楼中心设在酒店大堂里，则项目不太可能进行太多的包装。如果项目的售楼中心设在其中一栋别墅里，则别墅的设计与精装修就是售楼中心的设计，因此只能朝着客户居家的方向来进行设计包装，此情况下建议项目售楼中心的设计风格以大气、尊贵、舒适性为基调，建议将售楼处设在最大的酒店用地里的

26、贵宾别墅。如果项目以酒店的副楼作为项目的临时销售中心，从节省成本出发，则售楼中心可能按照酒店的风格来进行装修。从目前酒店的设计方案看，酒店大面积玻璃幕墙、纯现代式的建筑风格，副楼的建筑风格将是比较现代、时尚，从节省成本考虑，售楼中心的包装以尽可能减少重复装修为考虑因素，则售楼中心会朝着比较现代、时尚的风格，但同时应加入尊贵、大气的设计风格。14.2. 卖场设计概念提示如果以酒店副楼作为售楼中心，则建议卖场包装风格尽可能以大量的钢架结构，突出现代、时尚、大气的形象，同时高品质的材质又充分体现出档次感、尊贵感。如果以其中一栋别墅作为售楼中心，则卖场包装风格为：15. 物业管理建议15.1. 物业管

27、理形象与介入时机建议由于项目与五星级酒店是“零距离”的关系，且项目与五星级酒店都统一由申达集团公司开发，因此建议项目的物业管理由酒店统一实行五星级管理，项目因此便可享有名符其实的五星级酒店式物业服务。建议项目的物业管理形象锁定为：五星级酒店式贴身管理对于别墅物业，物业管理是客户十分关注的重点之一，建议项目的物业能更快确定，最好能在项目正式开盘前能确定，则项目的五星级酒店式管理将会成为项目的主要卖点之一，对于项目的销售起到极大的推动作用。在方案的规划设计时，需注意将别墅的物业管理与酒店有一个较好的区分，使别墅具有较好的私密性，别墅业主方便出入酒店，但酒店人士则不能随便出入别墅。15.2. 物业管

28、理内容建议在我们实地走访的过程中，发现江阴目前的别墅或其它小区对于物业管理的重视还十分不够，物业管理水平大都比较低，物业管理队伍素质也较差，基本上没有品牌物业管理商进驻。但由于项目的总体定位是建设江阴最高档的别墅，品质要与上海、杭州等城市的品质相比肩的思路，建议项目的物业管理一定要做得到位，物业管理的水平对于提升项目的感知价值，具有极大的推动作用。从我们对长三角的别墅市场的把握，客户对物业管理的需求，大体上存在如下一种关系：序号物管服务内容提及样本比例1保安服务61.42钟点服务46.43电器维修39.64照顾老人39.15家居清洁服务34.36儿童代管31.47送餐服务30.98代订代购物品

29、24.29洗衣服务23.710保姆服务15.5建议项目的物业管理内容应涉及如下方面：保安维修钟点工代订飞机、车、船票送餐商务秘书服务儿童托管服务洗衣服务购物服务食谱、新闻、教育、交通、天气等资讯16. 停车场建议 对于联排别墅和独立式别墅中320-350平米的户型，基于建筑占地面积较小的考虑，建议停车位每户做一个。对于400平方米以上的大户型，建议每户停车位最好能做到两个。由于项目总体规模不大，故不建议再另行考虑公共停车位。项目的公共停车位可考虑与酒店停车场共享。在入口的交通组织上，建议应综合考虑停车场共享的交通的可能性、便利性。设计任务书设计院：根据对江阴房地产市场的考察以及对项目规划设计要

30、点的理解，按照项目所在区位及项目未来的预计销售价格、销售目标市场构成和政府规划文件，我们认为，项目规划布局应该遵循以下原则，请设计单位在项目正式方案设计中参考执行。 设计依据1. 本项目地块的用地性质和指标要求； 2. 江苏省城市规划管理技术规定；3. 地方房屋建筑面积计算细则；4. 国家和地方其他有关的规范、法规和文件及城市规划准则；5. 本设计任务书提供的概念设计理念； 用地概况1. 用地位置在江阴城市北边，由山前路和公园路两条路所围合。山前路往南延伸与朝阳路连接，公园路往南延伸与虹桥北路连接。项目用地距离市政府约1公里，距离市区中心步行街约3公里。2. 用地面积纯项目用地面积39400平

31、方米，酒店用地约66600平方米，酒店用地与项目用地之间存在一定的可操作性。3. 用地性质纯居住性用地。4. 用地现状地形较为平整，东西宽，南北窄；地形北高南低，相对高差约3米；西北位置项目用地低于外侧公园路，逆高差约2米。用地内有一口水塘。5. 周边景致地块北面：与风景秀丽的鹅鼻嘴公园相连，具备优质的景观资源。地块东面：江阴大桥高架，噪音较大，对项目地形成较大的影响，但桥下具有较好的绿色景观资源，大桥再往东是要塞森林公园，具有丰富的绿色山景资源。地块西边：普通民居区，环境面貌较差，具有一定的噪音，对项目地具有一定的影响。项目用地内有许多高压电线，对西边位置构成一定的安全干扰。地块南边：是城市

32、公建配套黄山湖公园，具有优质的景观和大面积的水域，娱乐设施齐全，是休闲游玩的好去处。6. 交通状况公园路、山前路与城市干道紧密相连，交通十分方便，由项目用地到市中心步行街，开车8分钟左右即可到达。 用地要求1. 项目用地退红线要求：西边公园路位置退红线11米，东边山前路退红线可争取到11米左右。2. 项目用地与旁边的五星级酒店用地无明确的界限划分，存在一定的可操作性。3. 无其它强制性要求。 设计背景1. 市场定位：江阴最高档次，与上海、杭州别墅品质相比肩。2. 目标客户：目标客户定位为以江阴本地为主，辐射周边人群；在经济收入方面，定位为以富裕阶层为主，中产阶级为辅，家庭年收入在30万元以上。

33、3. 形象定位：长三角首席五星级临湖美墅。即以项目独有的与五星级酒店零距离的关系和黄山湖美好景致作为支撑，主打宣传高档次、尊贵性和临水性的项目特点。 总体设计要求1. 物业形态：根据定位思想，项目的物业形态以独立式别墅为主，双拼别墅为辅。2. 容积率：项目的独立式别墅的容积率控制在0.3左右，最高不超过0.35，总容积率最好不超过0.5。3. 建筑风格：项目建筑风格定位为以欧式风格为基调，充分融入现代元素，考虑每一个单体在统一建筑风格的基础上，适当进行延伸，加入个性化元素，使统一中存在一定的变化，满足客户个性化的需求。 具体设计要求1. 地形特点的规避与利用项目用地约有3米高差，西北角与外交通

34、道路公园路存在一定的逆高差，在方案规划时应充分利用现有地形特点，强化有利地形，适当化解或规避不利地形，使项目用地的土方的运载量或填挖量降至最低，减少施工成本。2. 道路规划要求2.1. 主入口：项目的主入口考虑设在山前路，与酒店共享一个入口，使业主充分体验五星级酒店的尊贵性。2.2. 次入口：项目的次入口考虑设在公园路，以此和主入口构成交通上的循环呼应关系，使交通顺畅、通达。2.3. 休闲入口：考虑黄山湖美好景观对项目价值的提升，建议地块南端设一个休闲入口，方便业主出入于项目与黄山湖，最大限度地享受黄山湖的景观。3. 建筑布局要求依据地形的不同特点以及和周边环境的空间关系，项目的建筑布局作如下

35、要求：独立式别墅酒店停车场独立式别墅独立式别墅双拼别墅软隔离4. 朝向要求建筑单体的朝向，总体上以朝南为主，可根据地形的不同特点以及与周边环境的空间关系，适当的调整为东南朝向和西南朝向，但建议东南朝向和西南朝向的偏斜度不超过30度。5. 景观设计要求项目的景观设计应注意以下几点：5.1. 注意自身造景与借景的关系。即项目的造景与黄山湖公园的景观利用、森林公园景观的利用要充分融合、借用和互补，实现项目景观价值的最大化和黄山湖公园景观价值利用的最大化、森林公园景观价值利用的最大化，在建筑排布时也应充分注意此一要求。5.2. 注意项目景观与五星级酒店景观的关系。项目景观与五星级酒店景观应有适当的过渡