南通通州区经营性用地容积率管理办法

1、南通市通州区经营性用地容积率管理办法第一条 为进一步规范本区经营性用地容积率的管理，根据中华人民共 和国城乡规划法、江苏省城乡规划条例等有关规定，结合本区实际，制定 本办法。第二条 本办法适用于本行政区域内进行招标、拍卖、挂牌及其它方式取 得的经营性用地。第三条容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和 与基地总面积的比值。建筑面积指标应分列计容积率建筑面积和不计容积率建筑 面积。第四条 核定建筑工程设计面积应严格按照国家标准建筑工程建筑面积 计算规范（GB/T50353-2005）执行。第五条 在核定容积率指标时，以下情形可不计入：（一）住宅建筑底层用于公共活动的架空部分的建筑

2、面积不计入容积率建 筑面积指标，但其层高应大于等于3.3米。（二）配建的配电房、通信机房、公共厕所、燃气调压房、垃圾房等市政 配套用房和廊、亭等景观建筑，但物管、社区管理用房等公共配套用房应计入。（三）建筑物室内顶板下表面与楼面的净高小于等于 1.2米部分的面积不 计入容积率建筑面积指标。（四）按规范必须设置避难层的高层建筑，具避难层建筑面积不计入容积 率建筑面积指标。第六条 在核定容积率指标时，以下情形应计入：（一）建筑外墙保温层（含粉刷层、贴面）所占的建筑面积；（二）住宅建筑的阳台按水平投影面积的一半计算容积率建筑面积指标，其应至少有一整面为开敞面，且南阳台最大宽度不大于 2.4米，其他阳

3、台最大宽 度不大于1.5米。所有阳台水平投影面积之和不大于套型建筑面积的12%。住宅建筑结构围合（包括墙体和柱的围合）范围内标注的至少有一面全部直接采光 的入户花园，每套只能有1处且建筑面积小于6平方米的，参照阳台计算容积率建筑面积指标（三）低、多层住宅楼底层层高不大于2.4米的配套车库，高层住宅楼层 高不大于2.8米的配套车库，按建筑面积的一半计算容积率建筑面积指标，超过 相应层高的车库及独立建设的车库，其建筑面积全部计入容积率建筑面积指标。（四）建筑物室内顶板下表面与楼面的净高，超过1.2米小于等于2.1米 部分按建筑面积的一半计算容积率建筑面积指标，超过 2.1米部分按建筑面积计 算容积

4、率建筑面积指标。（五）除第五条第一款规定之外其他架空部分均按其水平投影面积计入容 积率建筑面积指标。第七条 住宅建筑层高大于3.0米的，具容积率建筑面积按以下公式计算： S1=KS.式中S1为计算容积率建筑面积，S为标准层建筑面积，K为建筑层高超标 系数，其值为实际层高和限定层高（3米）之比。住宅楼公共入口门厅按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。第八条办公及宾馆建筑层高大于4.5米的，超出高度部分以每1米为单 位累进0.5倍计算容积率建筑面积。即层高4.5米（不含）一一5.5米的，按该 部分建筑面积的1.5倍计入容积率建筑面积指标；层高 5.5米（不含）一一6.5 米的，按该部分建筑面积的

5、2倍计入容积率建筑面积指标；以此类推。建筑内设 置的共用入口门厅、大堂、中庭、采光厅及多功能厅、会议厅、大餐厅等可按其 实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。第九条 普通商业建筑底层层高大于5米的，二层及以上层高大于4.5米 的，同第八条方法计算容积率建筑面积指标。商业建筑内集中设置共用的入口门厅、大堂、中庭、及采光厅等可按其实 际面积计入容积率建筑面积指标。第十条农贸市场、影剧院及大型商业建筑等确因建筑结构和功能使用需要 的，可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。第十一条 建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不应低于 0.4米，目共进深自 墙体内侧至挑板外侧不应大于0.8米，窗净高小于2.1米。

6、超出此规定的飘窗， 按挑出墙体外的水平投影面积计算建筑面积，计入容积率建筑面积指标。飘窗窗台板水平投影与楼板或楼板挑出部分重叠的，不得认定为飘窗，应 按其窗台板外挑水平投影面积计入容积率建筑面积指标。第十二条住宅每户可集中设置设备平台1处，但不得与入户花园等建筑空 间相邻，其水平投影面积不得超过 4平方米；分设设备平台的，每套住宅设备平 台水平投影面积单一不超过1.5平方米，总面积不超过4平方米的，符合上述要 求的设备平台不计算建筑面积且不计入容积率建筑面积指标，否则，按水平投影 面积计算建筑面积全部计入容积率建筑面积指标；非住宅的设备平台不论是否封 闭，均按水平投影面积计算建筑面积计入容积率

7、建筑面积指标。非住宅的设备层、转换层具层高大于等于1.2米小于2.2米的，按其水平 投影面积的一半计算建筑面积计入容积率建筑面积指标，大于等于 2.2米的按全 部建筑面积计算容积率建筑面积指标。第十三条住宅建筑通过开挖地上建筑物四周形成地下建筑采光井、地下 庭院等空间形式的，当地下采光井、庭院等进深不大于 1.3米、累计长度不超过 建筑物总长度的一半时，该地下建筑物建筑面积不计入容积率；当地下采光井、 庭院等进深大于1.3米且小于等于2米或累计长度超过建筑物总长一半时，该地 下建筑面积的一半计入容积率建筑面积指标；当地下采光井、庭院等进深大于 2.0米时，该地下建筑全部计入容积率建筑面积指标。

8、第十四条地下室、半地下室的顶板（含覆土层）高出室外地坪大于1.2米的，按其水平投影面积计入地上建筑面积（计入容积率建筑面积指标）及建筑密 度。小于等于1.2米的按一半建筑面积计入容积率建筑面积指标。地下室、半地下室以上建筑结构层高在 1.2米以下的转换层、管线层等不 论何种形式的建筑空间，结合其上一层的建筑层高合并计算建筑高度，按照相应 建筑的容积率计算办法计算容积率建筑面积指标。第十五条经营性用地出让前，规划分局应根据有关规范要求和地块的实 际情况，科学确定容积率和其它开发强度指标。第十六条 经营性用地出让后，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计 条件确定的容积率。确需调整规划设计条件确定的

9、容积率的，必须符合以下条件 之一：（一）城市（镇）总体规划调整或修编造成地块发展条件变化的；（二）建设用地区域为城市（镇）提供公共开放空间，并符合周围整体环 境要求，根据现行江苏省城市规划管理技术规定的有关条件，可以进行容积 率调整的；（三）因城市（镇）基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；（四）因国家或省有关政策或规范调整的。符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划分局 可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。第十七条 调整容积率指标，必须按以下程序办理：（一）建设单位向规划分局提出调整容积率申请，陈述调整理由和具体调 整方案

10、，并附规划建筑设计方案；（二）规划分局对调整容积率申请报告进行初审，组织专家和区有关部门 对规划建筑设计方案进行论证，并向社会公示，必要时可组织听证；经对调整的 规划建筑设计方案论证、公示（听证）后，规划分局认为符合调整条件的，报区规 划委员会审议；（三）申请提高容积率的经营性项目经区规划委员会审议通过，并经区政 府批准后，方可办理相关规划审批手续，并抄告国土部门；容积率调整突破控制 性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划；（四）建设单位凭批准后的调整方案与区国土部门签订国有土地使用权 出让合同补充协议，按规定补交土地出让金。城乡规划主管部门按照国有土 地使用权出让合同及补充协议载明的规

11、划设计条件办理后续规划许可手续。第十八条规划分局和区行政监察机关应当把经营性用地容积率规范管理 纳入城乡规划效能监察的工作内容，加强督察。第十九条 建设单位未经批准，违反江苏省城乡规划条例第四十五条 规定，在建设过程中擅自调整容积率，超过规划设计条件中确定的容积率上限的， 或者有江苏省城乡规划条例第六十二条第二款列举情形之一，应认定为无法 采取改正措施消除对规划实施影响的情形。第二十条 按照江苏省城乡规划条例第六十二条规定，对无法采取改正 措施消除对规划实施影响的违法建筑按下述办法处理：（一）可以拆除的，应予以拆除，并可处以罚款。（二）不能拆除的，建筑物可以和其他合法建筑分割的，且经查实未被建

12、 设单位预售的，经征求国土部门意见，不违反土地利用总体规划的，没收实物并 可处以罚款，由实施规划行政处罚的部门移交给区国有资产管理部门。（三）不能拆除的，建筑物和其他合法建筑不能分割或分割后影响使用的 及已被预售的，由实施规划行政处罚部门对违法建筑部分按销售收入没收违法收入，并可处以罚款；违法建筑不出售或销售价格明显低于同类房地产市场价的， 应当委托有资质的房地产评估机构参照市场价格评估确定。第二十一条 对虽未按照规划许可的内容建设，但对规划实施不造成实质影 响的，或未按照规划许可的内容建设尚可采取改正措施消除对规划实施影响的， 限期改正，并处违法建设工程造价的百分之五以上百分之十以下的罚款。

13、第二十二条 因施工工艺、建筑材料使用等因素造成建筑面积预算与竣工 测量面积误差在合理范围的，可不予处罚，但应缴纳土地违约金和建设规费。合理误差按建设规模分以下情形：1 .建设工程规划许可计容积率建筑面积 在20000平方米以下（含20000平方米）的建设工程，允许超计容积率建筑面积 不得大于1%； 2.建设工程规划许可计容积率建筑面积大于 20000平方米，但 小于或等于50000平方米的建设工程，允许超计容积率建筑面积不得大于 300平 方米；3.建设工程规划许可计容积率建筑面积大于 50000平方米的建设工程，允 许超计容积率建筑面积不得大于 400平方米或计容积率建筑面积的0.5 %。如因在施工过程中建设单位违反规划许可内容建设，导致违反规划管理规 范的强制性规定，不能得到规划许可的，建设单位应按照城乡规划法、江 苏省城乡规划条例和本办法的相关规定接受处理。第二十三条