南京市物业管理条例

1、南京市物业管理条例南京市物业管理条例第一章 总 则第一条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。第四条南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区 （县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、

2、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。各区 （县）人民政府和街道办事处（镇人民政府） 负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第五条各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。第二章 物业管理区域第六条建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为

3、一个物业管理区域; 在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。零散建设的不封闭区域，可由居（村） 民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。第七条业主要求调整物业管理区域的，应当向区 （ 县） 物业管理行政主管部门提出，区（ 县） 物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（ 镇人民政府） ，按照第六条的规定，结合当地居（村） 民委员会的布局实际，在15 日内予以答复。第三章 业主及业主大会第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。第 1 页 共 1 页

4、物业管理区域分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。第 2 页 共 2 页第十六条 TOC o 1-5 h z 入选业主委员会的成员应当符合下列条件:（ 一） 具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;（ 二 ） 遵守国家有关法律、法规;（ 三） 遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务;（ 四 ） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力 ;（ 五 ） 具有一定的

5、组织能力 ;（ 六 ） 具备必要的工作时间。第十七条业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区 （ 县） 物业管理行政主管部门会同街道办事处（ 镇人民政府） 可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第十八条选举、换届、改选、补选

6、业主委员会的，应自选举产生之日起的 30 日内，向区 （ 县 ） 物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处（ 镇人民政府） 。业主委员会备案时应当提交以下资料: 业主大会记录和会议决定; 业主大会议事规则; 业主公约; 业主委员会成员名单和基本情况。第十九条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区 （县） 物业管理行政主管部门会同街道办事处（ 镇人民政府） 组织召开。第二十条业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担; 费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定; 工作经费的使用情况应当

7、由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。第四章 物业管理服务第二十一条住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区 （县） 物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。第二十二条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和 住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。: 物业的使用和

8、维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（ 注明房屋承重结构） 和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。第 3 页 共 3 页建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。建设单位不得将物业共用部分

9、的所有权或者使用权单独转让。第二十三条建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建 ; 逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建

10、价款专项用于承租、购置物业管理用房。建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的 物业管理用房等配套房屋应予以明确。第二十四条建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。第二十五条物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同 ; 不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10 日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得

11、以合同纠纷等理由拒绝移交。第二十六条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。第二十七条建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。第五章物业的使用和维护第二十八条物业管理区域内的下列共用附属房屋归全

12、体业主所有:一） 规划核准图上标注的自行车库;二 ） 规划核准图上标注的底层架空层 ;三） 规划核准图上标注的避难层 （ 间）;四 ） 规划核准图上标注的共用设施设备用房 ;五 ） 建设单位移交给全体业主的物业管理用房 ;六 ） 建设单位承诺归全体业主共有的房屋;（ 七） 层高 2.2 米以下的房屋;（ 八 ） 其他依法归全体业主所有的房屋。第 4 页 共 4 页第二十九条物业管理区域第 5 页 共 5 页物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用

13、户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。第六章 罚 则第三十七条违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。第三十八条业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区 （ 县）物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。第三十九条建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。第四十条物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。第四十一条物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。区 （ 县 ） 物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5 日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。投诉人对区 （ 县） 物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管门提出书面复