如何防范房产抵押风险规避风险需要注意哪些事项ppt课件

1、房产作为一项大额消费品动辄几十万上百万甚至千万，在抵押固然存在着一定的风险，如何才干防止这些风险尽量减少在抵押过程中的损失？房产抵押贷款的风险包括：租赁权对抗的风险、抵押登.记权的风险、土地性质引发的风险、土地用途变卦的风险、在建工程抵押的风险、共有财富抵押的风险、抵押房产评价价钱的风险、房产处置执行难。房产君教他九招防备措施：(一)深化调查，防止“先.租后抵；(二)仔细办理抵押登记；(三)留意土地的性质和运用期限；(四)加强贷后检查，防止土地用途变卦；(五)对在建工程抵押贷款重点管理；(六)共有财富抵押要求一切财富共有人签字；.(七)银行应培育本人的房产评价师；(八)调查清楚借款人的房产数量

2、；(九)注重借款人第一还款来源。房产抵押风险不得不注重九招教他如何防备当前，由于信誉贷款、保证贷款风.险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵敏等优势，综合分析风险相对较小.，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，假设不留意办理中存在的风险点，不采取有效措施防备，也能够构成贷款风险，甚至呵斥贷款损失。房产抵押贷款的风险.一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁的原那么，假设“先租后抵，借款人即使不能按期还贷，由于租赁依

3、然有效，银行.也很难处置抵押房产。2、租金收入难以获得。借款人与银行签署借款合同前，假设与抵押房产承租人签署时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价.格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。3、抵押物拍卖价钱不公正。假设借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国.目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将能够采取措施故意压低房产的拍卖价钱。(二)抵押登记权的风险1、“一物多押的风险。第三十五条第二款规定：“财富抵押.后，该财富的价值大于所担保债务的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其他额部分。借款人

4、将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。2、土地运用权的风险。银.行办理房产抵押登记手续时，假设只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地运用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，乡村的集体土地假设用.来办理抵押贷款，必需转化为国有土地。3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，假设将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无.法处置抵押房产。(三)土地性质引发的风险1、土地运用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地

5、出让制度.前实行的由政府部门同意、在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将土地交付其运用，或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为。出让土地那么是指开发商以有偿的方式获得土地，并向国土资源部.门支付土地出让金，这样的土地具有运用年限，属于住宅类土地的运用期限为70年，属于工业类土地的运用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，假设不留意土地的运用年限，将给处置土地上的房产.埋下隐患。2、处置费用。对于出让土地性质的房产买卖，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地运用权转让时不需求再交费;属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需求向.国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产

6、抵押贷款时，假设不留意土地的性质，将能够添加处置抵押房产的费用。(四)土地用途变卦的风险出让土地根据用途不同有很多.种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其获得本钱低廉，假设可以转变为住宅、商业、旅游、文娱等用途的运营性用地，其价值是数倍的增长。根据第56条规.定，建立单位确需改动土地建立用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门赞同后，报原同意用地的人民政府同意。借款人在办理房产抵押贷款后，假设私自变卦土地的用途，如将.仓库用地变卦为文娱中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地运用权，银行将无法处置抵押房产。(五)在建工程抵押的风险1、建立工程

7、价款优先权。最高人民法院在中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应按照第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债务。按.照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。2、税收优先权。第45条第1款规定：“税务机关纳税款.，税收优先于无担保债务，法律另有规定的除外。该规定阐明，只需纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财富设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财富设定担保在后，税收就优先于担保物权.这种私权益。(六)共有财富抵押的风险根据第五十四条规定，共有财富进展抵押时，共有人以其共有财富设定抵押，

8、未经其他共有人的赞同，抵押无效。借款人用共有财.产办理房产抵押贷款时，假设银行没有要求借款人和财富共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而构成风险。(七)抵押房产评价价钱的风险目前，评价机构管理不规范，在房产评价.价钱上有时不公正，往往根据评价的用途抬高或降低估价。借款人恳求贷款时，评价费用由借款人支付，评价机构能够故意抬高房产的评价价钱，让借款可以恳求更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时.，评价机构又会故意降低房产的评价价钱。(八)房产处置执行难的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养.家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，假设借款人用独一的一

9、套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。二、.防备房产抵押贷款风险的对策(一)深化调查，防止“先租后抵银行办理房产抵押贷款前，要仔细做好贷前调查任务，详细了解借款人用来抵押的房产能否曾经租赁他人。对曾经出租的.房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵问题。当然，假设出现“先抵后租的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效能优先于租赁权，银行.可以办理房产抵押贷款。(二)仔细办理抵押登记银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产能否属于“一物多押?假设属于“一物多押，银行要经常开展贷后检查，掌握借款.人和抵押房产的情况，一旦

10、出现影响贷款归还的不利要素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地运用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限.比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。(三)留意土地的性质和运用期限银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅.类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地运用期限能否到期，对即将到期或曾经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签署合同，要求借款人.在处置房产时补交土地出让金。(四)加强贷后检查，防止土地用途变卦银行办理房产抵押贷款前，应查看

11、土地运用证上填写的土地用途与借款人实践运用用途能否一致?假设不一致，不.予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进展贷后检查，查看借款人土地实践用途能否发生变卦，根据情况及时采取有效措施。(五)对在建工程抵押贷款重点管理由于.在建工程具有特殊性，在受偿权上不利于银行，因此，银行应适当降低在建工程抵押贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款，银行应进展单独管理，要求借款人把根本存款账户设在本行，往来款项要经过本.行办理，随时监视借款人资金运用情况。(六)共有财富抵押要求一切财富共有人签字银行在办理房产抵押贷款时，应经过房产证和其他途径详细了解房产的实践一切权情况。对共有财富.，要真正掌握终

12、究有多少个财富共有人?财富共有人能否赞同用房产抵押办理贷款?只需经财富共有人全部赞同，银行才可以给予办理，同时还应要求一切财富共有人共同签字。(七)银行应培育.本人的房产评价师为准确获得抵押房产的评价价钱，银行应自动培育本人的房产评价师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决议评价机构对抵押房产所作的估价，但可以根据本人的.实践评价价钱确定贷款发放的额度。在房产评价中介机构作出评价报告后，银行内部的评价师应对抵押房产进展二次估价，根据本人的评价价钱，按照一定的比例确定实践发放贷款的金额，掌握贷款发放的.自动权。(八)调查清楚借款人的房产数量银行发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实践房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的景象。假设借款人仅有一套居住房屋，银行.一概不予办理抵押贷款;假设借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行也不能办理，应在法律纠纷处理后，根据实践情况确定能否