地产-北京【运河岸上的院子】行销推广方案思考2006

1、运河岸上的院子2006年行销推广方案思考2005年，运河岸上的院子在操作上，将工程形象推广过渡到价值内涵的推广。概念推广将生活与价值延伸出四大核心价值: 一、北京中国 真正 CBD 概念别墅 向东走二十分钟 二、宁静以致远 容积率 45CM墙体 天人合一 CBD特区CEO私人独栋别墅 三、新建筑新内涵 民族的 世界的 先进的 新中式建筑 四、运河畔 天人合一的别墅大宅193亩运河河堤生态公园 亿运河改造工程三院式的赏景规划 独特区域景观的园林 融合运河的天然水景规划一、序言2005年项目形象价值内涵2006年情境及价值展开价值强化品牌价值地段价值质量价值产品力价值效劳价值情境深化生活乐趣环境体

2、验和谐追求总价：1、251到300万 34%2、351到400万 15%3、201到250万 14%需求面积：1、281到300平米的需求量 60%2、351到400平米的需求量 24%观看媒体：1、引导旗路牌 24%2、户外定点 17%3、通过介绍 22%4、DM 14%二、市场认同分析购房动机:1、自住为主 82%生活情境偏低总价客源环境价值 向往自然田园风光 注重家庭生活价值 注重小孩成长空间 进行产品综合考量后有接受抗性非真正意义上的别墅客户群 区域客户 老客户仍是有效群体媒体有效性重新考量年龄：1、26到30岁 15%2、31到35岁 23%3、 36到40岁 26%4、 41到45

3、岁 15%居住区域：1、来自东部的客户（其中包括） 35%二环外三环内的 10%三环外四环 内的 18%四环外五环内 7%2、五环外通州的访客（其中包括）29%私营企业主 12%进出口贸易（经商） 17%区域客户成功人士成交客户及目标客源多以在东区活动办公为主 国际化视野较强 容易接受新观念 注重私人休闲聚会 注重心灵层面及精神内涵重新定义生活京东板块价值项目地块价值塑造产品价值CBD和通州间的关系两轴两带多中心的发展北京城市发展的推移别墅市场泛CBD区域优势通州别墅最高级的地段运河的历史文化底蕴运河两侧最高级的地段从国外运河发展反观项目新中式新建筑泰禾集团的品牌理想专为国际CEO量身订制低容

4、积率纯别墅用地独栋-产品的纯粹性三重庭院的演绎水景独栋别墅运河岸上的院子2005价值塑造三、工程价值塑造分析马斯洛需求层次社 交 需求自我实现尊 重 需求安 全 需 求客户心理价值塑造生 理 需 求居住饮食穿衣医疗心理物质 经济互爱归属自信 实力 成就 名誉 体验 声望 三、心理预期塑造产品过于精神化、前卫化，简约到无法提供身份表征，忽略了别墅客层可以炫耀的资本打造。2004年简练的新中式别墅 2005年启蒙心田 CBD私人独栋别墅产品精神塑造地段价值阐述贴近客户之后，产品综合效劳体系急待完善2006年？市场环境客层特性消费者需求消费者可能钟情风格，但不会无视细节；消费者也许看中文化，但不能轻

5、视品质踏踏实实的品质，才是消费者从不更改的追求。消费者的终极关心与需求依然是卓越的、经得起考验的品质！ 产品实体打造：适度的豪，归心的宅2006，将“诗中有画变为真正的“画中有诗。2006 ，运河岸上的院子感质年！感动直指人心，价值展开提升！工程地块价值工程周边开发方案曝光运河改造细部方案无法复制的运河及河堤公园从政策看别墅用地运河岸上的院子2006价值提升京东板块价值从领涨区块看别墅市场泛CBD区域优势从外资介入看北京领涨板块历程从北京市场领涨板块看区块价值从两轴两带多中心开展最快的通州看区块未来价值性塑造产品价值赏析庭院生活的故事-庭院运作庭院的设计概念结合新中建筑庭院的细部方案及落实从质

6、量看产品价值-落实从效劳看产品价值-落实从会所看产品价值-落实2006客户心理价值提升塑造尊重需求及自我实现价值从质量看产品价值-落实从效劳看产品价值-落实从会所看产品价值-落实1、客源是否了解工程？工程知名度的扩散2、客源从何而来？挖掘哪一种客源运用哪一种手段行销关键思考要素面与点的关系执行策略演进生态环境投资远景泰禾品牌文化样板间规划工学馆打造主题会所打造外生态内生态生态馆舆论导向品牌攻略 产品规划区域愿景生态环境推广传播组合策略群众传播策略小众传播策略广告诉求舆论诉求形象诉求渠道锁定非渠道锁定区位庭院规划生态环境软文新闻报道DM专刊RDPOSTCARD广告牌CBD企业主高尔夫球会马术俱乐

7、部销售现场联谊活动泰禾CLUB网络其他工程客源MGNP主题会所网络RDPOST CARDDM运河岸上的院子环境价值提炼81000平方米私享庭院形式新颖，关注率高，低本钱，高传阅率。地段价值产品价值品牌价值效劳价值户外画面定期更换1、运河的生态景观2、私家庭院景观网络更改铺面式的网络广告策略锁定新浪网做深耕攻势06年行销推广阶段划分新年修整2006年2月问题解决、新人招聘、收心培训产品调整酝酿2006年3月-5月一期余户清理、二期准备工作到位二期销售2006年6月-8月全新升级版的院子二期样板间300m全新亮相首家新中式别墅工学馆生态馆预约参观会所营运准备配合销售的活动筹划热销300m户型大户型

8、样板间打造、400m样板间开放大户销售2006年9月-12月院子的典藏大户生活持续热销二期清理二期500m余户大户型样板间亮相年底回馈整改一期推动二期及会所完善相关制作物，备足子弹老客户深耕新客源挖掘一期销售8户，二期附带12户解决一期已成交户别的问题 解决一期客户收房的问题业务人员招聘第一阶段：新年修整期时间2006年2月5日2月28日关键动作1、一期已成交户别的问题解决期2月底之前：首付未补完，贷款未落实，签约未完成的。2、一期客户收房问题解决 2月底之前坡地积水等3、收心培训4、业务招聘招聘数量：6名，淘汰率50目标：有经验有客户的销售人员。诱因：高佣金策略。自身销售人员：1销售佣金编制

9、外销售人员：建外SOHO、星河湾销售人员，8销售提成，到帐即付。5、销售俱乐部流程制定6、泰禾CLUB诱因重新思考第二阶段：产品调整酝酿期时间2006年3月1日5月31日)推广主轴：默默用心的开发商，内外兼具的品质深耕老客户，开发新客源，完善相关制作物，为二期顺利销售备足子弹。关键动作1、整改一期已成交、未成交户型问题整改，园林工建2、推动二期深化及会所方案运作会所平面图、面积、基能划分、装修方案游泳池、健身房等相关功能、主题特色餐饮场所、会议中心4、相关制作物DM深化，名单更新3月庭院精装修 4月物业效劳标准、生活配套解析 5月300平米样板间即将亮相楼书内容补充：导入二期产品介绍生活配套手

10、册教育、购物、商务、休闲、娱乐、医疗保健等物业效劳手册泰禾CLUB全新版启动5、RD策略，使产品价值精髓快速深入人心黄金时间12次播放15RD广告两大价值阐述庭院价值运河价值方案一、每天12次指定时段播出媒体：播出方式：指定时段播出时间： 2006年3月15日至2006年6月15日播出组合：15秒项目播出时间暴光量（天）天数单价（天）小计折扣合计指定时段3A8:30 8:45 8:573次311600148,80075%111，600元指定时间2A9:15 9:30 9：453次311250116,25075%87187.50元指定时间3A17:45 18：15 18:453次31160014

11、8,80075%111，600元指定时段2A19:04 19:30 19:453次311250116,25075%87187.50元总曝光量372次总金额397,575元注：由于06年价格上调了25，因此本方案执行价为：496969元月方案二、整点新闻赞助方案播出媒体：播出时间：2006年6月15日至2006年7月15日播出方式：整点新闻赞 助 方 式：NEWS广告语+ 本节新闻由 独家赞助播映 + 15 广告例：整点新闻 结束豪宅的半成品状态北京星河湾本节新闻由中国豪宅的分水领北京星河湾独家赞助播映 + 15 北京星河湾广告挂名赞助商两组时段分配:单时点)双时点)6、高尔夫客群锁定策略杂志广

12、告东北区DM名单投递球场看版高尔夫网3月?财富高尔夫?软文东、北区直投主题：81000的独家私享庭院4月?财富高尔夫?软文东、北区直投主题：默默用心的开发商，内外兼具的品质5月?财富高尔夫?软文东、北区直投主题：世界顶级别墅效劳的20大标准 6月?财富高尔夫?软文调整直投区域主题：升级版的样板间，系列的精彩7月?财富高尔夫?软文主题：中国首栋别墅工学馆生态馆打造呈现8月?财富高尔夫?软文主题： 仲夏夜的庭院神话 9月?财富高尔夫?硬广东、北区直投主题： 名流的宠爱，身份的表征10月?财富高尔夫?硬广东、北区直投主题：张永和大师与他的顶级别墅主题会所 8、工学馆生态馆打造有效利用BOX空间，将外

13、环境与内环境的完美价值结合放大，感受看不见的开发商细节用心。工学馆北京首栋新中式别墅工学馆地下室空间导光空间设计、地下污水处理窗体展示断桥式玻璃，隔音降噪，保温、隔绝紫外线。 砖的来源 拼法 、墙体结构 45 公分 ，保温、防噪系统。7、小型养生教育沙龙老客户发酵新泰禾CLUB放大感官引领品牌未来创造知觉体验的感觉，通过视觉、听觉、触觉、味觉与嗅觉建立感官上的体验。感官营销可用于区分公司和产品的识别，引发顾客的购置动机与增加产品的附加价值。 生态馆外部生态环境院内生态元素展示运河生态负氧离子生态常绿植物、秋季黄叶植物、秋季红叶植物、常年色叶植物、春季开花植物、夏季花开植物、秋季开花植物、水生植

14、物视觉触觉听觉味觉嗅觉感官营销外部生态环境8、网络投放改广为精，锁定新浪网，做深耕投放。新浪网一、频道选择：1、新闻中心首页 新浪网浏览量最高的页面，页面内容具有很强的资讯性，浏览者素质较高，收入相对稳定，适合工程软性新闻的发布；2、房产频道首页 新浪网上的房产垂直频道，内容丰富，实用性强，在新浪网的强大网民根底之上，房产频道的流量正与日俱增，广告效果也逐步提升，表达出很强的性价比优势；3、体育频道首页 新浪网浏览量最高的频道页面，吸引着众多体育爱好者，由于新浪网整体网民的特点，此频道的网民也多为素质高、收入稳定的企业高级白领；4、财经频道首页 内容全面丰富，吸引了众多金融证券行业的高收入人群

15、，是房地产行业的重要客户来源之一；5、高尔夫频道首页 内容权威，结合了多项国际赛事，并有新浪自己主办的高尔夫球俱乐部和年度赛事，吸引了很多热爱此项运动的企业金领。形式选择：1、文字连接主题明确，直接突出工程卖点，准确搜集意向客户群体，精彩的文字创意会收到意想不到的效果，性价比更为突出；2、通栏广告广告幅面大，视觉冲击力强，横向贯穿整个页面，浏览者的视线唯一必经的广告形式，因此广告效果非常突出；3、按钮广告最常规的广告形式，形式小巧，价格低，性价比高，最适合工程的长期持续性推广；4、icast广告 视频形式的网络广告，最适合现房工程的推广。新闻中心首页财经频道首页 对联广告财经频道首页第一屏特型 60000元/天擎天柱财经新闻内页 25000元/天擎天柱财经新闻内页 25000元/天文字链接新浪首页第一屏通栏左 15000元/天文字链接新闻中心首页第一屏通栏上 8000元/天第三