房屋租赁合同司法解释出台后承租人应注意的几个问题

1、房屋租赁合同司法解释出台后承租人应注意的几个问题房屋租赁合同司法解释出台后承租人应注意的几个问题当前，随着经济生活日益活跃、发达和人口流动的日益频繁，房租租赁行为也日益普遍，已成为影响企业经营和人们生活的重要方面。房屋租赁合同的效力及租赁合同双方的权利界限，越来越受到人们的关注。最高法院最近出台，并于2009年9月1日起正式实施的房屋租赁合同纠纷具体适用若干问题的司法解释，对于房屋租赁合同的效力以及承租人优先购买权作了明确的规定和限制，因此，企业和个人在签订和履行房屋租赁合同时，应注意以下问题以规避相应的合同风险：一、出租人因违法建筑签订的租赁合同无效。过去，由于法律、行政法规对于出租人未办理

2、报建手续、未按建设工程规划许可的规定建筑的房屋或者未经批准、未按批准的内容建设的临时建筑所签订的合同效力，并未有明确的规定，司法实践中对于这类合同的效力存在不同的认识，各地法院判决不一，致使一些企业和个人对于承租违法建筑存在侥幸心理，认为即使承租违法建筑，将来发生纠纷也不一定会被判决无效。但新的司法解释对此做了明确的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经

3、主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”因此，对于企业和个人来说，在签订房屋租赁合同时，应当首先查阅出租人是否已经取得了出租屋的建设工程规划许可证或者临时建筑批准文件，并仔细检查该房屋是否按照相应的许可证或批准文件进行建设，以避免租赁合同无效的法律风险。二、司法解释规定了租赁合同无效、租赁合同到期解除时装修物的处理办法对于房屋租赁期间承租人对承租的房屋进行了装修，在租赁合同无效或者租赁合同到期后，承租人投入的装修如何处理，在司法解释出台前，无论是民法通则、合同法及其司法解释，都没有专门的规定，致使这类纠纷大量出现，而且各地法院的司法判决也各不相同。司法解释对

4、此区分了两种情况：1、租赁合同无效情形下装饰装修物的处理。司法解释第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十三条规定:承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”按照上述规定，在租赁合同无效的情况下，承租人的装饰装修投入并非一概不能得到补偿，但其

5、首要的前提是必须在装修前得到出租人的同意。其次是出租人对于装修物是否同意利用。但通常情况下，如双方发生纠纷并且合同被法院或仲裁机构宣告无效，出租人一般会表示装修未经其同意，而且不愿利用装修物，而承租人如拆除装修物将继续投入人工费，所收回的装修材料实际价值并不大，往往不了了之，将装修物留给出租人处置。因此，要避免上述情况发生，承租人有必要在租赁合同中事先约定出租人同意承租人进行装饰装修，并且双方应对装饰装修的进行详细的约定，出租人对哪些装修物同意将来合同到期时愿意利用，哪些不愿意利用由承租人拆走，都应约定清楚。即使合同无效，上述约定内容并非一概无效，仍然可以作为法院或仲裁机构处理装饰装修损失承担

6、的依据之一。2、租赁合同到期终止时装饰装修物的处理司法解释第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”结合上面引用的第十三条的规定，对于租赁合同有效的情形，承租人事先得到出租人同意进行装饰装修，仍然是避免纠纷和损失应注意的首要问题。其次，原则上在租赁合同到期正常终止时，承租人实际投入的装饰装修材料，无论是否形成附合，并且出租人都无义务补偿。但这仅是双方在无约定情形下的处理原则，有约定仍适用约定优先原则。因此，对于租赁期限较短，租赁利用的场所属于通用性较强的办公、厂房，并且投入较大的承租人，最好能事先与出租

7、人约定好租赁到期时出租人对装饰装修物的折价利用问题，尽可能减少损失。三、司法解释对承租人优先购买权的限制民法通则和合同法规定了承租人享有对于承租的房屋的优先购买权，其立法本意是保护承租人在使用租赁房屋的过程中形成的稳定生活状况，并以此来维护社会经济生活的稳定，并未规定对于承租人行使该优先购买的限制性条件，因此，在一些人的心目中，似乎只要承租了房屋，就可以无限制地享有优先购买权。对此，司法解释作了明确的规定：在下列情形下，承租人主张优先购买房屋的不会获得人民法院的支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、夕卜祖父母、孙子女、外

8、孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”对于司法解释规定的第一、二种情形，法律根据是房屋的共有人（如夫妻另一方）等或者准共有人（如近亲属），所享有的共有权优先于承租人的优先购买权。对于司法解释规定的第三种情形，出租人在房屋出卖前的合理期限内履行通知义务后，承租人应当在多长时间内明确表示购买方为有效表示，此前的法律法规均无明确规定。实践中不少承租人在接到出租人打算卖房的通知后，不及时将行使优先购买权的意愿反馈给出租人，使出租人认为承租人放弃行使这一权利，待出卖人将房屋卖出后，承租人又以出租人侵害其优先购买权为由，

9、请求宣告出卖合同无效，从而造成纠纷。此次司法解释明确规定承租人表示行使优先购买权的期限，对于承租人来说，如果未在接到出租人通知后的十五日内明确表示购买的，将丧失优先购买权。对于司法解释规定的第四中情形，善意第三人购买了租赁房屋并已经办理了房屋过户登记手续的，该善意第三人具有优先取得房屋的权利。司法解释规定善意第三人优先的制度，在于保护交易安全，维护市场交易的稳定。根据法律有关善意第三人制度的规定以及善意第三人制度的法理，即使承租人向出租人明确表示愿意行使优先购买权，如果没有在善意第三人之前及时办理房屋的过户登记手续，其优先购买权仍然不能对抗已经办理房屋过户登记的善意第三人，只能要求出租人承担赔

10、偿责任。因此，对于承租人来说，为确保其优先购买权的最终实现，今后一定要注意一下几点：1在得到出租人出卖房屋的通知（可以要求出租人向其发出正式的出面通知）后，应当及时向出租人了解出租人的房屋共有人和其近亲属是否行使购买权，并且为保险起见，最好让出租人及其共有人、近亲属向其出面承诺或保证其放弃共有人或近亲属的优先权；2、在接到出租人出卖房屋的通知后，以书面通知形式向出租人明确表示行使优先购买权，并让出租人签收，以证明在十五日内进行了购买的意思表示；3、在出面通知出租人后，承租人应当抓紧时间及时与出租人签订房屋购买合同并及时到房屋登记管理部门办理房屋过户登记手续，以免房屋因善意第三人先办理产权登记手续，而使其优先购买权最终落空。四、司法解释规定了买卖不破租赁”原则的例外情形买卖不破租赁”是房屋租赁合同的一项基本原则，但民法通则、合同法等法律、法规对于该原则，没有规定相应的例外情形，仅在担保法司法解释中规定了房屋先抵押后出租的，租赁合同对于抵押权人不具有约束力。因此，承租人有必要了解司法解释对于该原则规定的例外情形：“（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在上述情形下，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不会获得人民法院的支持