企业选址需要关注的几个问题

1、企业选址需要关注的几个问题导读：企业选址攻略.在之前的文章中，笔者曾和大家分享过企业家选址时心中最担心的几件事儿。（详见 HYPERLINK /s?_biz=MjM5OTg0NjcwNg=&mid=2247490028&idx=1&sn=3e342cc7cfb69bef1d8d92810af3264d&chksm=a7346fb19043e6a7902b3820637d0b560a2ef2b4c3addaefae628933eb2cad29b055a0c9c6ec&scene=21 l wechat_redirect t /_blank 企业选址最担心的十个问题）今天，笔者转换角色，谈谈企业选

2、址时需要重点关注的几个问题。一是希望为正在选址中的企业提供参考，同时园区也可以在这个过程中逆向思考，通过企业选址的需求来反推园区目前存在的薄弱环节，对症下药、解决问题。正文：产业地产第一条铁律地段为王企业发展，最重要的是人才。但是，无论是管理者还是基层员工，都希望活少钱多离家近。活少和钱多，是企业与员工间的正和博弈（当然也可能是零和、甚至负和博弈），与各公司的经营管理模式挂钩，无法一概而论。唯有离家近是企业可以通过选址来实现的，同时，好地段也是企业留住人才和招引人才的前提。地段为王这件事儿，做园区招商的朋友应该最有感触。市中心黄金地段，只要价格合理，园区都不愁租。这里的企业员工，吃饭有美食一条

3、街，上下班有地铁，隔壁就是住宅小区，超市、娱乐、医疗一应俱全，员工没有后顾之忧，全身心投入到工作上。反之，许多郊区大盘，房子建的漂亮，租金也比市区低，但交通着实是硬伤。到市中心只有一条主路，每天上班要地铁+公交+小红小蓝组合通勤，出差到车站要提前两小时出发。企业HR招聘，第一句话不是打招呼问好，而是我们公司在XXX，这个工作地点能接受吗？，企业员工每天怨声载道，离职率高居不下。诚然，郊区大盘有更好的优惠政策，尤其是政府园区，免租都屡见不鲜，但换个思路一想。哪儿都好的园区，它会免租吗？选址要考虑产业的协同性选址，选择的除了企业办公地，还有人脉圈层。虽然选办公楼没有选厂房那么复杂（选厂房还要考虑原

4、材料、仓储、物流等因素），但产业协同仍然是企业需要着重关注的点。如果整栋楼的大部分企业都在同一个行业，这样有几个好处，首先，你接触的圈层都是行业内的企业、专家和产业平台，更容易找到相关配套并纳入自己的供应链，节约经营成本；二是同行之间互相碰撞，可能产生新的商业机会；三是地理位置的接近使企业更容易把邻居发展成客户，或者把邻居当作自己的媒介渠道，再发展外部客户。不过，一般的写字楼普遍以地产思维经营，入驻企业来自各行各业，质量也参差不齐；而产业集聚度更高、平台支撑作用更强，同时有政府产业政策加持的专业化科技园区可能是更好的选择。好物业是企业正常经营的保障企业选址的时候，除了看地段、质量、面积、公摊、

5、价格等显性指标，还要看为企业服务的物业管理水平如何。因为，空间再好、绿化再美，总要有人去维护。园区物业管理涉及水电、空调、网络、卫生、电梯、安保、停车、绿化等许多事宜，需要极为专业的管理能力与规范的物业管理体系才能驾驭，一个好的物业能让企业心无旁骛，全身心投入到企业的经营发展上；而差的物业今天停水、明天停电、后天断网。把企业的精力全都耗在维修与扯皮上。话说回来，判断一个物业好不好，必须到园区亲身体验。以陌生人的身份到访园区，一看入园是畅通无阻、还是需要登记、还是必须打电话叫人来接才行？二看园区绿化是否整洁，好的物业公司会注重绿化保养，修剪整齐、垃圾清扫及时、定时清洁水景水质；三看卫生间是否整洁

6、、有无异味、设施是否齐全，有无配备热水、纸巾。商业配套是企业发展的保障在园区办公，有人期待四季变换的美景，有人向往忙里偷闲的小资生活，有人留恋充满人间烟火的特色美食，有人追求健康饮食、规律运动。唯独无人向往荒郊野外。笔者总结，对企业有帮助的商业配套包括图书吧、咖啡厅、文印店、食堂、便利店、快递站、高端餐饮、高端酒店、健身中心、健康服务、美容机构等等。一个拥有高品质工作生活配套设施的园区 / 写字楼，能极大提升企业员工的幸福感。较好的楼宇（装修）品质众所周知，一幢高大上的写字楼，可为企业软实力增色不少。说起高端写字楼，业内有两种评定方式，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。其中对于甲级写字楼，行业并

7、没有固定的评定标准；况且没人会愿意被叫做乙级、丙级写字楼，所以哪怕写字楼档次低点，也不会拿到明面上来说，所以甲写这种说法并没有什么含金量；而5A写字楼更侧重于高智能化的配置，是看得见、摸得着，有一定行业标准的，显然更具参考价值。当然话说回来，产品的重要性没有地段来的重要，高端楼宇虽好，但价格也是非常高昂，具体怎么选还是要根据预算来定。另外一点是房源本身的装修，一般来说，企业如果不急于马上入驻，笔者还是建议企业自己投入装修，虽然耗费一定的精力，但空间是企业专属设计，将来使用肯定更舒心，而且，自己装修也能省掉一定的成本；如果是精装房源，建议选择开发商高标准交付、或是客户退出后开发商二次装修的，这样

8、的房源虽然个性化程度不高，但用起来也是比较实际；还有一种情况是使用之前客户的遗留装修，这种装修初期看可能是价值（比前两种省钱），但在使用过程中，容易出现风格过时、设施老化、面积分割需求不匹配等情况，很多遗留装修最终都沦为了企业的负担，并不建议选择。与大企业做邻居大企业也有供应链，也要与大量上下游企业合作。企业选址，可以考虑把公司选在行业龙头的周边，若能直接入驻大企业自建的园区更佳。之前大家虽然在一个城市，但彼此没有联系，自然发生不了什么联系；但是，通过企业选址，使自己与大企业同处一个屋檐下，共走一扇大门、共用一个停车场、共吃一个食堂，与之产生的交集自然会多起来。为企业扩张留有余地古人有言近搬穷

9、三天，远搬穷三年，搬家次数越多、损失越大。中小企业扩张的速度很快，如果每次团队扩张都要重新选址，一是选址、搬迁、装修、购买家具的过程需要耗费大量精力、财力；二是场地搬迁距离过远，可能导致部分员工离职；三是企业到了一个新环境，原有因区位临近积累的客户可能会有流失。所以，在笔者看来企业在选址时，绝不能只考虑当下，而是要为企业未来3-5年的扩张做好打算，企业搬迁即便不能在同一个园区，也一定要在离原址不远的区位。今天暂时先选这里，团队扩张以后再换，这种做法并不可取。特定行业需要考虑平台的价值实事求是的说，对大多数企业，平台服务的性价比并不高。但涉及特定的行业，园区平台却能起到极为关键的作用。比如，在医药行业，新药申请NDA申报一直是个痛点，由于大部分新药申请材料多、且有许多不规范，申请周期经常被拉长，正常流程下，新药要一年到一年半的时间才能完成申报，而有药物申报平台（绿色通道）的园区则可以将这个周期大幅缩短，这就是平台的价值；与之相似的还有物流行业，由于B端物流互联网化的滞后，一些中小企业便需要依附园区的支付系统才能完成线上交易。尊重风水